新生活模式社区商业的营造

1新生活模式社区商业的营造张玮时间：2007年1月27日上午地点：金都假日饭店一层钻石厅张玮：大家早上好！今天主讲的题目，我先解释一下这个题目，以便大家在下面能对这个概念有一个理解。我今天讲的题目不是大家认为传统意义的大型的商业MALL也好，商业购物中心也好，这种类型的概念。今天讲的，首先我们把商业地产在欧美国家走过的一个历程做简单的一个回顾。我们重点讲的定位是定位在80年代以后，特别是北美对于商业形态设计上一些新的思潮和新的趋势，给大家做一个介绍。第三部分我想结合案例介绍一下设计的要点和理论原则。最后再把一些方法做一个简介。基本是这样一个模式。我们公司在国内做这样的项目，当然住宅占相当大的篇幅，但是我们和商业建筑有一个吻合点，就是比较强调它的地域文化。地域文化我们认为是挖掘商业地产特色的一个非常重要的环节，这个国内也有很多的例子，这些例子都是挖掘自己项目的特色，营造一种氛围，营造一种吸引力。下面我想就第一部分做一个介绍，就是商业建筑发展的历史，大概做一个简单的回顾。再下面我对它们的分类做一个大概的区分，刚才说了最后做一个分析和一个设计方法。第一个我先讲一下商业建筑的发展史。商业建筑的发展史其实它和整个大的思潮和发展是很吻合的。那么在第一个阶段，就是单一功能的，大尺度的购物中心，这个在60年代、80年代比较盛行，那么它出现一个重要的因素就是我们所说的汽车文明，高速公路的发展，大规模的这种郊区住宅的开发，造就了这种大型功能性购物的这么一种场所，这种场所常常出现在高速公路，在近郊这样的一个地理位置，有充足的停车，所以这是满足一种通俗购物。同时由于居住形态，现代主义运动，把功能分区非常明确，居住、工作、生活，包括购物，它都作为一种功能分化明确的一种规划思想，所以在这种情况下出现了这种叫大盒子购物中心，跟当时人的生活模式是一致的。当时人的生活模式就是说周末集中购物，把购物活动作为比较多的一种功能性的需求，就是不再附带一些其2他过多的东西。那么这个年代就出现这种高速公路边，咱们国家在90年代初也出过，就是大型的大盒子式的购物中心。到了80年代、90年代，建筑史上出现了一个思潮，就是非常强调人文的回归，大家开始思考，就是说是不是一定要把居住、工作、生活甚至购物，这些功能那么清晰的分开，还是说一种适当的融合，这个阶段出现了很多像类似的混合功能，新都市主义等等，所谓新都市主义讲的还是欧洲的都市主义，就是这种复合功能，在楼上可能有居住户型分布距离之内，又有购物活动，所以这个年代非常强调这种多元化和人性化，所以就出现了这样一些回归，出现的形态也就是大家现在看到这样的形态，就是这种楼上也许是居住，楼下也许是商业，多种形态的混合，就是功能的多元化开始出现了，休闲娱乐性的开始出现了，不再是单一功能，这是代表这个年代。最后到了90年代更加强调多元化，已经扩展到老的购物中心要加进一些电影院，要加进一些娱乐中心，要加进一些未来世界的电子成等等，再加进一些反映特色的商业街。这是老的购物中心了，我们说第一代的年代设计的这个购物中心，当时离城区还是比较远的，所以它称之为第一代大盒子式的购物中心。后来随着发展非常典型，周围的居住区，周围的社区配套氛围已经形成了，那么它原来这种大盒子购物形态已经不再满足需要，所以在这个部位增加了一种有特色的，就是集休闲、娱乐为主体的这样的一种新型商业街。这个商业街我们称之为生活模式商业街。它不再是这种单一功能性的，它有很多趣味，而且新的这种店，它是反映一种潮流，好多店的设计，比如有一家店非常有意思，特别是就是到了2000年以后，北美对于这种有机食品非常强调，有机食品的价格也非常高。那么传统的超市都是这种非常干净，非常漂亮，体型、颜色都很突出的商户包装，这个超市也办成大连锁，从调料品到蔬菜，包括方方面面，甚至一些薯条全部都是有机食品，这样的特色店，还有一个相当于星巴克的一种茶饮店，这是茶饮店是艺术兼品茶结合在一起的，进到里面有各国饮茶的方式和品种，来这里可以作为一种休闲社交，等等这些代表新潮的东西，就加到所谓的生活模式街区里面。那么对它的设计也不再强调原来所谓的功能庞大、体量庞大、建筑简洁，那些标准不再存在了，而且更多强调的是建筑的所谓的娱乐性或者愉悦性，建筑的符号性，使大家感觉这个建筑很亲切，很有娱乐性，很快乐，这样的一种形态。这是3在温哥华另外一个大型商业区，后来这个购物中心也是像刚才一种蜕变，加建了很多娱乐城，有好莱坞一个电影城，电影城附带一些娱乐性产品，包括一个新型的未来世界电子城等等，都是把原来的单一功能增加了很多商业的内容。这个是刚才我介绍的商业形态的发展，大概框架分了这么三个不同的发展阶段。下面我就再讲第二个问题，知道了商业纵向发展的历史，那么横向它又存在几种形态。基本上我们把它分了四种类型，一种位于这个城市中心区的商业中心，再有一个就是刚才说过了第一年代产生的，它的功能定位城市仍然是需要的，就是这种功能性的郊区，近郊购物中心。再有一个就是我们说的主题性非常强的商业街。最后一个就是附着于社区，附着于某个也许是楼盘，或者是某种形态的非商业区里的中小型商业。这几种形态构成了我们几个商业业态的几种大的分类。下面我再结合一些具体案例，给大家做一些分析，大家就会比较直观的、清晰的了解我们谈到的这几个形态。最后这些案例做完分析之后，大家也比较明晰了，就是说营造这一类商业形态，对你的社区，对你的住宅楼盘有什么价值贡献，同时本身这个民俗商业街的营造会对它本身构成什么价值，这个我们做一个分析。我举的第一个案例就是在80年代、90年代初竣工的这么一个项目。这个项目在温哥华CBD附近的一个社区，这个社区原来是三个街区，这三个街区是卖车的，全部是车行，那么随着城市化的进展，车行这条街进行改造了，在北美比较早的尝试了一种混合功能街区，混合功能街区就是说在这个街区里我们大概分三类功能，一类就是底商，这种底商待会儿我再介绍，它也不是单一的吃喝这一类的东西，它也有一定的功能定位。再有一个中层就是我们称之为“轻型办公”，因为今天不是这个主题，住宅中国发展了十多年了，那么这个发展我认为已经把西方几十年的住宅发展给浓缩化了，已经研究的比较多。但是对于办公形态和商业形态的研究还比较少，因为由于住宅的火爆，大家注意力都在那边，其实办公也有很多形态。那么结合住、商业，办公我们称之为轻型办公，这是一种形态，就是说需要一定的人流，但是又不需要在CBD集中的这样一种形态。举例说一下，比如说旅行社、牙医诊所、会计事务所，甚至律师事务所，就是这类的商业和住宅街区有一种天然的吻合性。第三个就是楼上的居住。居住在这个区域定义的我们称之为“亚皮士”。那么这里面对于商业街的营造在设计上有几个要素：第一个增加摩擦力，一个商业街的尺度，通常有几种形式可以衡量，一种就是你开着4车，我们认为速度决定了建筑，当你开车迅速走过的时候，这个尺度可能就是咱们现在看到的长安街上那种建筑，它是一种观赏性的，并不是体验性的。那么当这个行进的速度变成行人，或者是这个速度再降低，你想让人驻足，这样的话你的建筑一定要增强“摩擦力”，“摩擦力”怎么增加呢？其中一个办法就是做很多港湾，这里面港湾的做法就是这个，这本来这是一个垂直的街，我们做了这样一个港湾，在港湾里解决了几个问题，一个就是在一个缤纷的、非常闹的街区，有一个非常僻静的这么一个小广场，第二增加了转角单元，商业的转角单元价值是非常高的，所以综合这两个因素，再加上解决了住宅的竖向交通的问题，所以通过这种大港湾解决了很多功能上的问题和空间上的问题，增加了摩擦力。第二就是沿商业街走，在人可触摸到的范围我们做一个小定义。这个楼可能是四层或者五层高，甚至咱们国内的楼可能是高层，所以怎样营造一个共享空间是非常重要的，让人舒适，所以在设计要纲里，我们制定一定要有一个雨棚，这个雨棚更加接近人的尺度，更加亲切化。同时对于这个标识的设计也是非常重要的。因为做商业街这个楼多么高不重要，而在于你这个人能触摸到的大概距离就是四米这个半径以内的看到的，触摸到的，空间能感受到的这些物体或者这种可视物，都是你设计的范围，都是非常重要的一部分。所以这些标牌都是请专门的艺术家给做出来的。虽然不同的店面，经常国内我们遇到很多开发商问到这个问题，就是说我将来把房子卖了怎么办，每个人都愿意做他自己的东西，实际上就像工商管理一样，肯定不允许每个人完全发挥，它有一定的界定要纲，像这样的店做完了以后，我们都会给每个店家一个设计要纲，就是控制它的照明、标牌大小、颜色等等，因为这个店的风格和气氛得到了一个升值、保值和特色保留，是非常重要的，最终受益的还是店家。最后是这个港湾，这个店我们不是每寸必争，把这个商业街完全占到了能限，我们适当退出一米五的距离，形成一个港湾，这样店家的东西可以在这个部位展示，也可以行人在这里做一个驻足，就是增加摩擦力的概念。这是由行人，因为你吸引的是人，也希望人来驻足，这样的话一定要做到这一点。这个例子还典型的就是它外面跑得非常快的车，大的造型体块固然重要，对于逛街的人更重要。另外一个案例，就是把一些东西符号化、故事化，大家来逛街，来这地方玩，他总要挖掘一些历史的、文化的，和它过去的一些故事，所以在这儿，因为它是5世界最大的林场，就是森林，那么我们引用了一个圆木，代表这个省，那么很粗的墙衬托这个木。由于刚才说了这条街都是修汽车的一条街，其中这个店原来就是修奔驰汽车的店，我们把这个地方做了一个符号，实际是灯，把它符号化放在这儿，还有其他一些符号，就是这些符号的表达，就是我刚才说的，一个商业街要做出趣味来，必须要挖掘它的地域文化，挖掘它的历史。中国文化更多了，不像北美更多是工业化的文化，有很多可挖掘的文化。这是刚才说的一些要点，轻型办公，轻型办公人流我们达到三个元素，另一个原则叫共振效应，就是1＋1＋1大于3，轻型办公，由于居民的存在，由于这个商业的存在给它带来什么，商业也由于上面的住家和需求给它带来什么，所以每个1比它独立存在都要大，这就起到了共振效果，所以这种业态的组合必定是一个适当混合的，而且一定要做到共振效应。第二个案例还是把这个故事，就是要造一个地方，这是一个非常专门的书都大量的写，怎么来造一个地方，造一个地方，这个地方很知名，大家都愿意来这儿逛，形成了一个地域，北京现在有很多自发形成的，三里屯也好，后海也好，等等这些自发型的地方，那怎样你去营造。比如上海的新天地就是营造出来的，它就挖掘了它自己的历史。这个案例我们讲的是很普通的一个地方，在温哥华一个大桥下面，原来是混凝土的搅拌厂，还有一些建筑构建，修船的，这么一个工业区划。随着城市的发展，桥对面已经成了中央商务区了，那么这块工业用地当时就提出怎么改造它，一个把它全部铲平，重新做一些公园，建议很多，我想到了现在咱们首钢一出去，大家也在讨论，到底首钢这块地方怎么办。这个当时很类似，就这种工业厂房区怎么办。我先反过来说，这个决定当时做了以后，现在已经营造成了温哥华地区的一个旅游点，就是来了温哥华，大家其中一个要去的地方就是这里，非常出名，那么就是我刚才说的造一个地方的作用。这是它的历史，历史上就是这样一个以工业为主的这么一个场所。它从几方面非常成功，一个就是没有把原来的老建筑全部拆除，它把原来的铁路、轨道、机车，原来的厂房，原来工业所有可以保留的痕迹，甚至原来修船厂修的船也都停在边上，这种历史的东西、文化的东西，恰恰是你吸引人的一个核心所在。另外一点就是它业态的分布，其中大概业态有这么几项，最先启动的就是MARKET，随着90年代以后，大家对这种新鲜的，有机食品需求非常大，所以这个MARKET，后来形成了6它规划做的很干净，蔬菜区域、鲜果区域等等，但是里面完全是这种自然的农民从农庄里拿来的新鲜瓜果蔬菜，甚至果酱都是现场给你演示怎么做出来的，所以大家大超市逛腻了，大家又返回到农贸市场，但是概念不一样，里面含有很多趣味的东西。在这市场里还有餐饮的业态，还有各种表演、演绎，刚才说的民俗的工业品，民俗产物的演绎。另外还有专门的公司经营这个地方，经营的节目，比如几月份进行爵士乐表演，几月进行什么什么表演，还有很丰富的节目。所