《xx中心》项目可行性研究报告

滨湖新城金茂中心项目可行性研究报告第1页共60页苏州市吴江区滨湖新城《金茂中心》项目可行性研究报告xxxx有限公司2013年8月滨湖新城金茂中心项目可行性研究报告第2页共60页《吴江金茂中心项目可行性研究报告》编制单位：XXXX有限公司总指导：总经理办公室项目负责：战略运营部协助部门：工程管理部项目部规划设计部财务审计部技术数据：xxxx建筑设计有限公司滨湖新城金茂中心项目可行性研究报告第3页共60页目录前言第1章项目概况第2章市场分析第3章项目定位第4章建设方案第5章市政配套与建设条件第6章环保与节能第7章项目法人与项目的经营管理第8章工程建设进度第9章投资估算、资本金及资金筹措第10章财务效益分析第11章结论与建议附件：1、企业资料2、项目用地红线图、总平面布置图、鸟瞰图、立面图3、项目开发进度表4、项目建设投资估算表5、项目销售收入预算表滨湖新城金茂中心项目可行性研究报告第4页共60页前言《金茂中心》项目位于苏州市吴江区滨湖新城核心区，学院路北侧、春江路东侧A2-2地块。项目属于滨湖新城的总部经济板块，西临东太湖，拥有良好的自然环境，未来滨湖新城将形成行政、总部经济、住宅、酒店等多种功能的建筑集群，区域商业需求潜力巨大。项目用地面积10095平方米。拟建实际建筑面积158882.76平方米，其中：地上建筑面积125150.97平方米（计容面积145247.77平方米），地下建筑面积33731.79平方米；总建筑面积182677.22平方米（地面计容总面积加上地下面积）；绿化面积504.8平方米;容积率14.39。项目工程建设期54个月，建成后将形成集商业、酒店、公寓、办公和领袖官邸等功能为一体的城市综合体。为了使项目达到高端城市综合体的定位目标，投资商组建项目独立运营公司，并邀请知名规划设计院担纲项目整体规划设计。前期由XXXX有限公司各部门通力合作，依据目前规划方案、有关基础资料和要求，展开对项目的综合研究，制作项目可行性研究报告，作为发展本项目的决策参考和企业融资的依据。滨湖新城金茂中心项目可行性研究报告第5页共60页第一章项目概况1.1项目名称苏州市吴江区滨湖新城《金茂中心》项目。1.2项目投资商本项目由xxxx有限公司作为项目法人进行开发建设。该公司是由自然人xx、自然人xx和苏州xx投资有限公司共同出资成立的有限公司。于2012年8月13日取得苏州市吴江工商行政管理局核发的(S105840074)名称预核登记[2012]第08130056号的《名称预先核准通知书》。目前，公司拟定注册资本2000万元，拟定经营范围：投资及管理咨询、商业营运管理、酒店管理、房地产开发、物业管理。1.3建设地点项目位于苏州市吴江区滨湖新城，学院路北侧、春江路东侧，地块编号A2-2地块。1.4建设内容项目拟在基地建设地上51层的综合体建筑，地上建筑由3层裙房商业、3层酒店、3层公寓式酒店、办公和领袖官邸组成的综合建筑。同时，项目设地下3层公共地下建筑空间，主要功能为停车库及设备用房。本项目土地面积10095平方米，约合15.14亩；拟建实际建筑面滨湖新城金茂中心项目可行性研究报告第6页共60页积158882.76平方米，其中：地上建筑面积125150.97平方米（计容面积145247.77平方米），地下建筑面积33731.79平方米；配套绿化面积504.8平方米;容积率14.39。1.5开发周期本项目整体规划、一次性开发建设。项目前期设计、报批和招投标时间为12个月。计划于2013年5月10日开始工程施工，建设周期为56个月，计划于2017年12月15日工程竣工。1.6投资估算与资金筹措经估算，项目建造成本为66699万元。本项目土地评估约为4601.1万元。本项目总投资约为86437.2万元人民币，本项目建设所需资金由项目法人自筹和银行贷款解决。滨湖新城金茂中心项目可行性研究报告第7页共60页第二章市场分析2.1苏州市概况2.1.1地理位置及行政区划苏州市地处长江三角洲中部，位于江苏省东南部，东临上海，南接浙江，西抱太湖，北依长江，在北纬30度47分至32度零2分、东经119度55分至121度20分之间，区域位置见图1-1。全市面积8488平方公里，其中市区面积1650平方公里。苏州市实行市管县体制，下辖张家港、常熟、太仓、昆山、4个县级市，吴中、相城、姑苏、吴江以及苏州工业园区和苏州高新区。图1-1苏州市区域位置图2.1.2宏观经济分析改革开放以来，苏州坚持以经济建设为中心，大力实施科教兴市、经济国际化、可持续发展和城市化战略，积极推进体制和科技创新，国民经济保持了持续快速健康发展。经济保持平稳增长，发展质量进一步提升。滨湖新城金茂中心项目可行性研究报告第8页共60页①经济运行情况2012年苏州全市实现地区生产总值（GDP）12011.65亿元，同比增长10.1%。全市累计完成规模以上工业总产值28784亿元，增长5.2%；农业总产值337.7亿元，增长4.1%。地方财政收入1204.3亿元，增长9.4%；社会消费品零售总额3240.97亿元，增长14.5%；进出口总额3056.92亿美元。全社会固定资产投资总额5266.49亿元，增长17%；城市居民人均可支配收入37531元，增长12.9%；农民人均现金收入19396元，增长12.6%。②财政情况2009～2011年，苏州市GDP持续高速增长，经济总量不断增强。全口径财政收入大幅增长，财政实力能力大大增强。2009、2010年、2011年苏州市全口径财政收入分别约为2000亿、2700亿、3089.7亿。2012年实现地方公共财政预算收入1204.3亿元，比上年增长9.4%。2.1.3固定资产投资苏州全市加强基础设施、重点项目、民生工程、新兴产业的投入力度，注重民生项目投入，投资在高平台上保持平稳较快增长。2012年完成全社会固定资产投资5266.49亿元，比上年增长17%。其中国有经济完成投资1218.55亿元，增长8.7%；私营个体投资1608.56亿元，增长15.7%。投资结构继续优化，第一产业完成投资10.01亿元，增长13.7%；第二产业完成投资2184.89亿元，增长15.6%，其中工业投资2176.43亿元，增长15.9%；第三产业完成投资3071.59亿元，增长18%，占全社会投资的比重达到58.3%，比上年提高0.5个百分点。新兴产业投入持续加快增长。全市新兴产业在建项目完成滨湖新城金茂中心项目可行性研究报告第9页共60页投资1133.34亿元，比上年增长31.8%。2.1.4房地产业在国家房地产政策调控的总基调下，房地产开发投资、施工面积增速放缓，市场销售总体保持稳定，刚性需求有所释放，住房供给和需求结构得到调整。2012年完成房地产开发投资额1263.36亿元，比上年增长5.4%，占全社会固定资产投资的比重达24%。商品房新开工面积2061万平方米，比上年增长0.5%；商品房施工面积8404万平方米，增长5.8%；竣工面积1828万平方米，增长20.7%。商品房销售面积1466.29万平方米，增长21.1%，其中住宅销售面积1263.11万平方米，增长28.4%。市区存量房交易面积312万平方米，交易金额316亿元，分别比上年增长28%和29%。2.1.5人口与人民生活人口规模保持稳定，人口素质逐步提高。2012年全市户籍人口出生6.8万人，出生率为10.56‰，人口自然增长率为3.58‰。年末全市户籍总人口647.81万人，比上年增加5.48万人，其中市区户籍人口328.99万人，比上年增加3.57万人。全市积极落实城乡居民收入六年倍增计划，居民收入稳步增加。市区居民人均可支配收入37531元，农民人均纯收入19396元左右，分别增长12.9%和12.6%。收入结构进一步优化，非工资性收入保持较快增长。2.2吴江区概况(1)地理位置及行政区划吴江区位于江苏省东南部，地处北纬30°46′～31°14′、东滨湖新城金茂中心项目可行性研究报告第10页共60页经120°21′～120°54′。东接上海市青浦区，南连浙江省嘉兴市和桐乡市，西临太湖，北靠吴中区，东南与浙江省嘉善县毗邻，东北和昆山市接壤，西南与浙江省湖州市交界。全区总面积为1192平方公里，下辖1个街道、8个镇：滨湖街道、松陵镇、盛泽镇、同里镇、汾湖镇、平望镇、七都镇、震泽镇、桃源镇。(2)经济发展2012年，吴江区预计实现地区生产总值1341亿元，比上年（以下同）增长10.9%。其中农林牧渔业全年实现总产值58.09亿元，增长9.3%；工业总产值3791.0亿元，增长2.5%，其中规模以上工业企业实现产值2997.57亿元，增长3.0%，规模以上工业占全部工业的比重为79.1%。全年完成全口径财政收入355.81亿元，增长9.5%，其中地方公共预算收入119.32亿元，增长5.7%。财政支出245.21亿元，增长7.7%，其中公共预算支出108.88亿元，增长0.8%。(3)固定资产投资2012年完成全社会固定资产投资总额630.07亿元，增长20.8%。分产业看：第一产业完成投资额3.21亿元，增长257.6%；第二产业完成投资额325.23亿元，增长20.6%，其中工业投资323.4亿元，增长20.1%；第三产业完成投资额301.64亿元，增长20.2%。分经济类型看：民资投资397.80亿元，增长30.0%；国有投资125.37亿元，下降1.7%；外商及港澳台商投资106.91亿元，增长21.3%。2012年新兴产业投资145.40亿元，增长55.5%，占全区工业投资的比重达45.0%。工业技术改造投资235.48亿元，占工业投资的比重达72.8%。滨湖新城金茂中心项目可行性研究报告第11页共60页2.3苏州总体房地产市场分析从2010年开始，为了房地产市场长期稳定健康发展，国家出台了一系列宏观调控政策，从金融、土地、财税等各方面加强规范管理，坚决抑制地价、房价过快上涨。苏州从房地产市场发展实际出发，把保增长与扩内需、调结构、促改革、惠民生有机结合起来，针对房地产市场出现的新情况、新问题，积极采取双向调控措施，出台了限购政策，在促进房地产市场健康平稳发展的同时，为保持经济增长发挥有效作用。2012年完成房地产开发投资145.1亿元，增长8.8%，其中住宅投资106.04亿元，增长1.1%。施工房屋面积989.05万平方米，增长13.2%，竣工房屋面积178.8万平方米，增长18.3%，其中住宅竣工面积139.79万平方米，增长25.0%。商品房销售面积158.62万平方米，下降4.4%，商品房销售金额115.82亿元，增长7.7%。2.4区域房地产市场2.4.1吴江片：商品房市场初步形成吴江滨湖新城基础设施于2010年启动建设，目前区域主要干道基本成型，土地已经开拍11块，已有绿地等多家大型房企入驻，其中太湖城项目已经开始销售，区域价值依然获的市场的初步认可。2.4.2吴中片：基础建设刚刚起步吴中滨湖新城基础设置从2012年3月开始建设，目前正处于道路平整阶段，主干道等基础设施尚未成型，在片区开发上已经落后于吴江滨湖新城。2.4.3苏州高端商务市场当前苏州在售高端商务项目：其中园区6个，新区1个，吴中区滨湖新城金茂中心项目可行性研究报告第12页共60页1个。苏高新和晋合广场为纯写字楼，晋合公寓为公寓，其它5个项目均为综合体。2.5写字楼市场高端写字楼主要集中园区，主流均价1.8-2.6万。1）分布特征：本案主要借鉴在售高端写字楼6个：其中园区4个，新区1个，吴中区1个，高端写字楼主要集中园区CBD。2）价格特征：苏州高端写字楼价格从1.8万-3.9万/㎡不等；主流均价范围在1.8-2.6万之间。价格：高端写字楼主流价格1.8—2.6万元；面积：面积分割尺度大，同时兼顾灵活组合；客户：苏州本区域35-55岁客户是主力，高端市场自用比例大于投资；滨湖新城金茂中心项目可行性研究报告第13页共60页品质：高端写字楼整体品质很高，形成了成熟的产品价值体系；2.6公寓市场面积设定