河北香河亚太国际家具材料城商业模式规划报告_138PPT

优术篇：商业模式构建亚太国际家具材料城商业模式规划报告呈：香河合生家具材料交易中心有限公司九合飞一商业品牌策划机构二零零九年四月九合飞壹|Page2取势发展策略建筑规划租售策略财务分析商业运营品牌推广项目的发展战略资源整合商业模式构建策略定位项目资源整合政府资源整合产业资源整合资本资源整合城市发展政府支持产业资源市场空间区域竞争企业资源明道优术合众作业工具图——无极倍增商业模式市场调研九合飞壹|Page3商业模式价值目标项目收益最大化通过合理的资源整合达到项目整体收益最大化。香河城市CBD本案地处香河县城中心区域合理的业态规划及丰富配套设施成为区内商务中心区。促进租售挖掘本’案核心优势“合理的营销手段+租售价格快速促进项目的租售。促进经营创造特色＋优质服务+经营策略提高项目知名度\美誉度促进项目商户的经营及商铺的增值。领导型依托规模优势，提升、塑造项目价值成为区域行业权威领袖型项目遏制后续同类项目诞生。持续发展本案规模发展的持续性至关重要。九合飞壹|Page4商业模式研究思路市场调查研究概念定位功能定位市场定位客户定位发展策略商业运营策略品牌推广策略建筑规划财务分析租售策略九合飞壹|Page5首先,我们看看那些因创新商业模式而成功的先驱们九合飞壹|Page650年代，新的商业模式由麦当劳（McDonald’s）和丰田汽车（Toyota）创造；60年代，创新者则是沃尔玛（Wal-Mart）和混合式超市；70年代，新的商业模式则出现在FedEx快递和ToysRUS玩具商店的经营里；80年代，是Blockbuster，HomeDepot，Intel和Dell；90年代，则是西南航空（SouthwestAirlines），Netflix，eBay，Amazon.com和星巴克咖啡。九合飞壹|Page7什么叫商业模式？九合飞壹|Page8商业模式的定义：为实现客户价值最大化，把能使企业运行的内外各要素整合起来，形成一个完整的高效率的具有独特核心竞争力的运行系统，并通过最优实现形式满足客户需求、实现客户价值，同时使系统达成持续赢利目标的整体解决方案。九合飞壹|Page9从商业模式的定义，我们可以看出，关于商业模式一定是包含以下几个关键点的：商业模式商业模式涵盖很多个要素；而不仅仅是产品或者品牌等等。商业模式的各要素必须实现最优化的组合，才能使整个商业模式系统的高效运行。商业模式必须具有创新性，具备创新性的商业模式才能成为企业的核心竞争力。商业模式的规划和构建必须是以企业的持续赢利为目的。商业模式的规划必定是一个整体性的解决方案。0102030405九合飞壹|Page10下面看一个案例……九合飞壹|Page11万达地产——“订单地产”商业模式九合飞壹|Page12万达集团在全国首创了“订单地产”商业模式，经过多年发展，万达商业地产已从第一代的单店、第二代的组合店，发展到目前的第三代城市综合体，成为中国商业地产的龙头企业：万达现状：目前已有开业大型城市综合体项目19个，在建项目23个；2009年计划：2009年，万达准备再开业8个万达广场；2010年计划：计划到2010年开业40个城市综合体，持有物业总面积达到600万平方米，五星级酒店超过18家、文化产业拥有600块银幕、连锁百货超过25家，年租金收入超过30亿元，收入构成方面，销售与租金收入比例成5：5。万达地产概述万达集团具有商业地产的完整产业链和企业的核心竞争优势：拥有：全国唯一的商业规划研究院全国性的商业地产建设团队全国唯一的连锁商业管理公司九合飞壹|Page13万达地产发展三步曲第一代产品：2002-2003年纯商业盒子式选择省会或中心城市布局；选址都在城市最核心商圈；占地面积在1.2-2万平，建筑面积在4-6万平左右；主力店一般3家，沃尔玛超市、家具家电专业卖场及万达影院；1层为精品、服饰，2、3层为超市，4层为专业卖场和影院；建筑形态都为单个盒子式。长沙万达广场南昌万达广场单店模式组合模式城市综合体模式九合飞壹|Page14万达地产发展三步曲第二代产品：2004年纯商业组合式选择省会或中心城市布局；选址都在城市最核心商圈；占地面积在5万平左右，建筑面积在15万平左右；主力店一般为4家，百货、超市、建材家电专业卖场、影院；每个主力店都为一个单体盒子，由多个盒子组成商业广场。天津万达广场沈阳万达广场单店模式组合模式城市综合体模式九合飞壹|Page15万达地产发展三步曲第三代产品：2006年后多产品综合体模式选择省会或中心城市布局；选址在城市副中心或新区的中心；占地面积在10-20万平，建筑面积在40-80万平，其中商业规模在15-20万平左右；产品一般涵盖了星级酒店、写字楼、酒店式公寓（或SOHO）、SHOPPINGMALL、商业街区、广场及高尚居住社区等组成；商业的主力店一般为百货、超市、专业卖场、影院、美食等；建筑形式为综合体，以盒子+街区+高层的组合形式；上海万达广场宁波万达广场单店模式组合模式城市综合体模式九合飞壹|Page16万达地产商业模式的优势优势一：超前的投资战略：万达董事长王健林胜人一筹的战略眼光和决策力，有一定程度上决定着万达企业的发展方向和运作实力；优势二：良好政府关系和银行信用资源：政府的支持和银行的扶持是万达在商业地产上获得成功的非常重要因素。优势三：万达独特的“订单地产”模式：与国际零售巨头沃尔玛、百安居、百胜等结成了战略合作的伙伴关系，成了万达独特的商业资源；•一、项目号召力的提升；•二、项目商业价值的提升；•三、投资开发风险的减小；优势四：强大的营销能力：几乎在万达所到的每个城市都有其铺天盖地的广告，将万达“订单地产”中的国际巨头商家的品牌号召力、万达自身的品牌影响力，以及项目地段优势发挥得淋漓尽致，做足了卖点，极大地促进了项目的销售。优势五：连锁经营的模式：在全国各地攻城略地，连锁开发经营万达购物广场，使万达商业地产真正实现规模化开发，连锁化经营。九合飞壹|Page17订单地产＝联合协议＋共同参与＋平均租金＋先租后建万达独特的“订单地产”商业模式联合协议与商业经营巨头企业在城市的选择、面积的要求、租金条件等方面签订联合发展协议共同参与城市的选择地块选择规划设计与技术方面的对接平均租金先租后建与战略伙伴确定面积、城市、租金签订协议投入建设与战略伙伴约定把中国的城市划定为两个等级，制定不同的平均租金，减少合同谈判的时间九合飞壹|Page184、财务分析成立REITs境外上市,与银行良好的信用关系，万达的“现金为王”策略保证了万达商业运营的现金流订单地产商业模式2、建筑规划先租后建，根据主力客户需求把面积、城市、租金都确定了，然后再投入建设3、租售策略与租户建立的“平均租金＋年度升值”出租模式，保证了长期稳定的投资回报6、品牌推广策略万达每到一个城市，首先进行轰炸式推广，在核心商圈设置震撼人心的广告牌，创意出当地媒体上富有冲击力的广告语5、商业运营策略统一招商，统一管理，由合作大商家的成功运营带动整个城市综合体的持续经营1、发展策略与国际零售巨头沃尔玛、百安居、百胜等结成战略合作伙伴关系，在各大城市的进行统一选址规划；连锁化、规模化发展万达地产：国内领先的商业地产开发运营商万达独特的“订单地产”商业模式九合飞壹|Page19万达商业地产利用其“订单地产”开发模式在商业地产创造了巨大的成功，创立了其独特的商业品牌，在业界形成了举足轻重的标杆影响，成为许多后续跟进的商业地产开发商研究、学习和模仿的样板。而对于本项目，虽不同于万达地产的城市综合体，但却是在行业内极具规模的专业市场我们该如何构建能够支持项目可持续经营发展的商业模式？九合飞壹|Page20首先，进行项目的定位回顾……九合飞壹|Page21项目定位：亚太家具材料（香河）总部集群九合飞壹|Page22针对定位，本项目面临的问题：问题一、如何占据东北亚市场？1.规模要足够大2.档次要足够高3.产品要足够全九合飞壹|Page23针对定位，本项目面临的问题：问题二、如何打造总部集群基地？1.业态规划足够合理2.配套设施足够齐全3.项目服务国际化九合飞壹|Page24针对定位，本项目面临的问题：问题三、如何克服一期面积的局限性？1.制定“高”、“大”、“全”的目标2.滚动式发展策略空间的通用性3.空间可置换性分步实现集群市场九合飞壹|Page25其次，对现有市场模式进行扫描……九合飞壹|Page26单一型专业市场代表项目：东坝名贵木材市场、兴业夹板木材市场等；模式特征：1.规模化经营；2.专业化经营；模式特长：单一经营产品推广，降低经营成本；模式缺陷：1.市场培育期长，增加前期经营风险；2.后续发展困难，受市场波动大。强而不大!本项目1500亩占地面积的体量，不适合经营单一型专业市场九合飞壹|Page27综合型市场代表项目：华南城等；模式特征：经营面积大，提供一站式服务；模式特长：品牌及产品齐全；模式缺陷：1.无主题经营，难以形成差异化经营特色；2.产品线广，难以推广。大而不强!兼顾到项目的长远规划与可持续经营，不适合做综合型市场九合飞壹|Page28“置换-滚动”商业发展模式通过从项目定位与专业市场本身两个角度进行综合考虑与评估，制定最适合本项目发展的商业模式：将项目进行分步发展，先搭项目开发骨架，后根据经营情况将部分分区外迁，将各功能分区进行专业化、规模化扩张，最终形成专业市场集群，实现整个项目既能做强又能做大。我们将这种商业模式称之为——九合飞壹|Page29商业模式概念4、财务分析保持项目整体运作的现金流置换-滚动商业模式2、建筑规划客户需求、商铺的通用性3、租售策略平衡销售收入与可持续发展6、品牌推广策略最大化实现项目知名度、美誉度5、商业运营策略项目的可持续经营1、发展策略“稳健延续式”－“置换滚动”策略项目整体定位——亚太家具材料（香河）总部集群——根据项目“置换-滚动”商业模式理论，在整体定位指导下，研究各环节的可行方案，构建适合本项目各环节的独特商业模式。九合飞壹|Page301项目整体发展策略2项目整体建筑规划3项目整体租售策略4项目整体财务分析5商业整体运营策略6品牌整体推广策略注：整体报告包括《市场研究报告》、《市场定位报告》和《商业模式规划报告》三部分商业模式规划报告目录九合飞壹|Page311.1定位支持发展原则1.2开发模式1.3业态规划1项目发展策略九合飞壹|Page321.1定位支持发展原则1.2开发模式1.3业态规划1项目发展策略九合飞壹|Page33可持续发展资源整合项目发展原则稳健推进专业导向协调项目各方利益，最大化实现各方目标，实现项目的可持续发展；充分整合各方资源，借助政府、行业、社会、资金等各方资源，谋求自身价值最大化；始终坚持专业化原则，实现项目各方面领先；以切实可行的开发节奏，促进市场繁荣，缔造共赢平台；1项目发展策略定位支持发展原则定位支持发展原则九合飞壹|Page341.1定位支持发展原则1.2开发模式1.3业态规划1项目发展策略九合飞壹|Page35扩建扩建一期：家具原材料（布艺、五金、皮革等）集中开发分布三期：二期板材/建材/厨卫/灯饰/物流整体外迁二期：商务配套完善＋家具原材料产品经营规模扩张+板材/建材/厨卫/灯饰/物流粗放型集约型四期：重新设立家具原材料专区＋建材/厨卫/灯饰区经营规模扩张1500亩内扩张1500亩外扩张四步发展战略——1项目发展策略开发模式九合飞壹|Page36从方便将来征地的策略出发，建议从项目一期开发开始，就将本项目未来计划征用的地块全部框入总体规划；项目开始施工即通过统一砌围墙画圈的方式，确定用地范围，公开项目用地信号；一期为A地块，基本不需要拆迁；通过A地块的开发与初步经营，对市场进行摸底，然后再根据一期的经营状态对未来进行相对准确的预期，指导后期的开发。先开发A地块，错开了有拆迁问题的其他地块，降低了项目的投资风险，为未来征地打好基础。一期稳健延