旅游地产项目解析

旅游地产项目解析宜居城市的旅游度假港养生之都的服务综合体——两大功能——威海卫大厦养生艺术主题酒店——国内首家交换式私产酒店群中韩影音创意基地——省内首席国际级影视梦工场原创艺术品酒店化陈展中心——国内首例入门级原创艺术品酒店展销平台威海养生艺术主题商街——原创艺术品+韩货+特产一站式休闲购物街——四大业态——大趋势私产酒店酒店集群城市运营私产酒店——第二代旅游度假地产兴起在目前的全球的金融危机蔓延和我国房地产市场低迷的经济形势下，旅游度假地产将承担着特别的使命，能够充分发挥旅游度假和地产两个产业的优势，对拉动内需和房地产市场健康发展都有特别的意义。第一代旅游地产——产权酒店，纷争不断。主要因开发商短视行为，造成售价和回报率虚高，酒店经营收益无保障，小业主监督、自主权弱等。第二代旅游度假地产——私产酒店，应时而生，蓬勃发展。明显优势：1)权益设计向业主倾斜，业主在酒店运营监督和回报上享有比以往更大的自主权。2)产品的设计摒弃标准酒店的局限设计，更加考虑业主的长期自住的需求，如增加厨房设施等。3)社区规划复合化。规划上一般集合温泉、高尔夫球场、高档会所等多种游乐设施于一身，实现多元化经营，尽可能满足游客“吃、住、行、购、娱”的多重需求。4)新型私产酒店能够整合各种旅游资源，能够提升当地产业和就业水平，拉长旅游经济的产业链条，并为当地经济提供新的增长点。度假式旅游正在国内兴起，将在未来三年内成为旅游业主角；星级酒店成为制约旅游发展的“短板”，市场需要规模化的私产酒店；全国不少城市出现酒店集群化现象；近10年来，全世界私产酒店平均每年以15%的速度递增；私产酒店正在成为最受中产家庭青睐的旅游、投资形式。私产酒店的行业趋势明朗稳定恒升的度假、商务和产业人员流资源，衬显酒店业发展的缺失与良机2010年，威海市接待海内外游客2149.3万人次，旅游总收入220亿元，同比增长14.88%和16.68%。目前，全市星级以上酒店已达95家，接待房间数也达到9000间以上，其中四星级以上的酒店达19家。但与其他优秀旅游城市相比，星级酒店发展还存在着很大的差距。星级酒店虽然数量不少，但规模普遍不大，从而造成接待能力不足；而快捷酒店虽然广受青睐，但其市场定位为城市中心商务客，无法接待成规模的旅游团队。市场需要规模化星级酒店。本案规划以大规模私产酒店群，恰能吻合这一市场缺口。城市发展需要规模化星级酒店站在城市运营商的角度，本案的重要战略意义契合度假城市战略需求，实现常年人口积淀，形成可持续性经济私产酒店，无论从形式到经营模式上，都对威海当前的城市战略需求吻合。特殊的战略定位和综合产业链，建立城市的国际地位影音、艺术、养生、文化等主题建设的成型，形成强大的带动力，提升城市价值与影响力大规模综合运营，富有远见的开发，带动区域价值与区域影响力的全面提升项目详述数据业态核心概念项目数据1、总用地面积13.3万㎡，总建筑面积16.2万㎡，分两期开发。2、一期总建筑面积9.75万㎡，包括：酒店式公寓1.94万㎡，SOHO公寓4.07万㎡单元式公寓1.18万㎡摄影棚1630㎡会所及附属小型办公3657㎡地下部分（车位、半地下商街）2.86万㎡3、二期主要为独栋艺术家工作室（城市别墅）4、容积率1.00，绿地率50%，建筑密度15.66%，停车位1314个。业态分解威海卫大厦养生艺术私产酒店群——项目核心业态产品形态：由6栋公寓楼组成私产酒店集群。其中包括1栋24层酒店公寓（330套），3栋11-12层SOHO公寓（579套）和2栋11层单元式公寓（132套）。各种户型酒店客房数共计1041套。包括标准客房、套房、三人间、LOFT家庭套房、单元式家庭套房等。威海卫大厦养生艺术私产酒店群经营特色：突出养生、艺术两大主题及规模集群效应。养生：温泉养生，整合天沐等温泉资源，业主及客户随时享受低价位温泉洗浴；道家养生，整合两大道家养生度假资源，同时在社区内设立道家养生会馆，提供道家养生茶餐，或在茶舍内进行写经修心养生等养生项目。艺术：影音艺术、原创艺术品陈展、艺术品淘宝、大型艺术主题会所、艺术主题商街等。酒店群概念：体现规模集群效益，是当地最大规模的酒店实体。服务于大威海的旅游度假资源，旨在承载威海旅游度假的门户港、集散地功能。威海第一品牌酒店公司——威海卫大厦倾情管理威海卫大厦，是威海市第一家四星级酒店，酒店位于市中心最繁华地段，值威海市政府正前方100米处。自1990年开业至今已有超过20年历史，有着丰富的酒店管理经验。由于该酒店所处的位置所限，硬件无法拓展，但就其酒店服务水准已远超过四星标准。威海卫大厦在威海当地有着绝对的品牌影响力，”威海卫大厦“或”大厦“早已是威海最高端酒店的代名词，其优质的酒店形象已在威海人心中根深蒂固。是威海名符其实的第一品牌的星级酒店。会所大堂产品核心概念成就项目核心卖点核心概念：交换式酒店私产威海卫大厦养生艺术主题酒店，已签约加入国内最大的高星级酒店交换平台——绿叶换房度假俱乐部。可以实现与目前全国范围内20几个重点旅游城市，200多家高星级酒店的居住权交换度假。悠港一间屋，让业主拥有全国范围数百家免费度假居所。绿叶是无忧中国酒店式服务公寓连锁机构旗下的专业休闲服务俱乐部。俱乐部成立于2006年9月9日，是国内第一家按国际换房度假俱乐部严格规制管理、以实名加入、信用规范认证、有组织有计划有保障实施会员家庭年度换房度假的正规俱乐部。俱乐部预期在3年期内发展全国各地30万中等家庭会员、覆盖全国200个主要旅游度假城市、风景区，让会员无忧畅享神州换房度假乐趣。俱乐部逐步和国际换房度假交换机构展开合作，让交换活动在不远的将来有保障的实现全球交换。中韩影音创意基地——项目次核心业态整合威海各优质景点、景区，海景、山景资源，以大威海优质海洋、气候、环境、人文等资源为背景，打造国内首个专业海岸线影视拍摄基地。以省内最高级别摄影棚为基础，以中韩影音交流为背景，整合国内外影音机构，为影视拍摄，前期、中期、后期影视制作提供专业空间、专业服务，旨在打造山东省内首席国际级影视梦工场。目前项目已与中国影视集团、中韩文化艺术交流协会等建立战略联盟。原创艺术品酒店化陈展中心——项目特色业态本案拥有具备1000余套客房的高星级酒店集群，项目已与山东大学威海分校艺术学院，并拟与国内部分艺术院校以及韩国艺术院校建立合作关系，精选在校学生特别是毕业生的优秀原创入门级艺术作品，悬挂陈列于每一个酒店房间。将1000套酒店客房的空闲墙壁，集合打造成一个规模巨大的国内首例优秀入门级原创艺术作品陈展交流平台。悬挂在酒店房间的艺术作品，既可以点缀空间，提升空间品位，同时每幅作品都明码实价，入住客户一旦看好某幅作品，也可以随时结缘收藏。社区同时规划高级别艺术会所，专门开辟艺术长廊，大师级的艺术作品也可在此交流展示或者拍卖收藏。威海养生艺术主题商街——项目配套业态本案规划5000平米配套商区和1.5万平米的半地下商街，共同结合组成一条兼具地方特色和文化艺术品位的威海养生艺术主题商街——今街。将原创艺术品淘宝、韩货精品购物、威海地方特色产品采购以及休闲、餐饮、养生、康乐、3D影音项目融为一体，打造成一条威海旅游度假不可或缺的特色一站式休闲购物商街。项目属性归纳本案位于文登城市地理中心，位于大威海市地理中心，据文登城市商业中心不足两公里。据胶东半岛南、北和东海岸均在20公里范围内。北中国四季养生之都上的私产酒店群私有产权的泛艺术空间本案交换式私产酒店群艺术产业聚集区高端养生艺术会所特色主题商街国际影音基地独特的产品力为目标客群提供的投资方式项目核心优势品牌定位客群核心需求品牌核心国家级养生之都上的酒店私产无可复制的区域价值鲜见的独特高投资回报养生之都艺术休闲度假享受型投资吸引力城市资源产品理念基础——基于项目的定位北中国四季养生之都上的交换式酒店私产项目核心产品定位四大主体客群1）异地养老需求人群：来自全国特别是北方环境恶劣地区的离退休养老养生需求人群。2）旅游度假需求人群：有条件有意识旅游度假人群，包括本地和异地的中产以上收入阶层，如企业主，高层白领，高校教师，演艺界人士，画家、作家等自由职业者等。3）企事业团体招待需求客群：做为企业本地招待酒店及在全国的公差或高管、员工福利旅游度假酒店。4）专业投资人群：看好城市发展及项目的成长、投资价值的个人及团体，日韩等海外投资客群。核心目标客群描述核心消费群体为整个消费群中的指向标，也是产品消化的主力，是我们传播的第一受众。年龄层次：客户年龄在40-65岁之间；B)经济状况：家庭年收入30万元以上，可自由支配30万元以上的资金；C)居住状况：一般拥有第二套或第三套住房，拥有两次以上的投资置业经验；D)生活状况：经常出入各种商务活动，出入能显示自己身份的与地位的场所：高档酒店、会所、高尔夫球俱乐部等；使用名贵高档消费品，有时间就会出去度假、旅游；关心国家大事和商务信息，有阅读新闻和经济类报刊的习惯；上网浏览资讯，紧跟时代潮流。投资产品回报分析股票：做股票，也分三六九等。9是绝大多数，谁都知道，10个人做股票，9个是不赚钱的。但不赚钱也有很多种。60%是赔的，30%是平的，10%才是赚的。10%里还有，1%是赚大钱的，那是庄家人家吃肉。9%喝汤。黄金：去年做黄金的，今年都赚了。但是明年呢，还会有空间吗，明年的事儿谁知道呢？基金：基金好啊，基金稳妥，大有大基金，小有定投，虽然收益在3-5%之间，可蚊子腿儿也是肉啊，这年头，有肉吃就是小康家庭！年终奖金10万！你换车，我买酒店！你是用来享受的，我是既享受又投资的。你是买来坐着往前开的，我是来买放着往上涨的。你是买了就要贬值的，我是买了保值增值的。你是走到哪花钱开到哪，我是走到哪免费住到哪。你买得如果是“房车”，那我买的就是“车房”。结合受众特质确定传播内容及层次•物质：项目为何稳赚•区位及区位发展•新兴的投资渠道•2000万人的人流•感性：生活品质提升•新生活方式•度假的习惯•养生温泉•影视明星（我也是明星）享受型投资稳健的投资回报生活品质的提升物质、理性情感、感性产品核心定位两条线：从两个方向的传播支撑起项目核心对地产投资者来讲具备显著增长价值的区域+具备强烈吸引力的投资回报率=决策出手与否的首要因素=威海及文登的现在和未来度假产业链的日趋成熟东北亚影音艺术产业新一极养生之都的发展、酒店业的缺口众人拾柴—人群及企业的聚合效应地产投资---稳定的投资模式超低首付---低成本的投资方案可预见增长-看得见的投资回报价值品牌管理—成熟管理，投资保障产权酒店—物业固态增值政策打压—前所未有的投资契机！针对性告知—渠道细分差异性告知---市场吸引步步为营—攻心计宜居城市的旅游度假港养生之都的服务综合体——两大功能——宜居城市的旅游度假港养生之都的服务综合体——两大功能——威海卫大厦养生艺术主题酒店——国内首家交换式私产酒店群中韩影音创意基地——省内首席国际级影视梦工场原创艺术品酒店化陈展中心——国内首例入门级原创艺术品酒店展销平台威海养生艺术主题商街——原创艺术品+韩货+特产一站式休闲购物街——四大业态——大趋势私产酒店酒店集群城市运营私产酒店——第二代旅游度假地产兴起在目前的全球的金融危机蔓延和我国房地产市场低迷的经济形势下，旅游度假地产将承担着特别的使命，能够充分发挥旅游度假和地产两个产业的优势，对拉动内需和房地产市场健康发展都有特别的意义。第一代旅游地产——产权酒店，纷争不断。主要因开发商短视行为，造成售价和回报率虚高，酒店经营收益无保障，小业主监督、自主权弱等。第二代旅游度假地产——私产酒店，应时而生，蓬勃发展。明显优势：1)权益设计向业主倾斜，业主在酒店运营监督和回报上享有比以往更大的自主权。2)产品的设计摒弃标准酒店的局限设计，更加考虑业主的长期自住的需求，如增加厨房设施等。3)社区规划复合化。规划上一般集合温泉、高尔夫球场、高档会所等多种游乐设施于一身，实现多元化经营，尽可能满足游客“吃、住、行、购、娱”的多重需求。4)新型私产酒店能够整合各种旅游资源，能够提升当地产业和就业水平，拉长旅游经济