日照市楼市调查报告

日照市楼市市场调查报告规划设计部08/2013目录1.0宏观经济与城市规划2.0日照市在售楼盘调查3.0日照房地产市场研究4.0楼市价格分析6.0得出结论5.0消费者需求分析1.0宏观经济与城市规划宏观经济1.1宏观经济城市概况日照山东省重要地级市新兴的沿海港口城市山东半岛重要的交通枢纽和物流中心拥有两大港口：日照港、岚山港北京现辖东港区、岚山区、莒县、五莲县、日照经济技术开发区、山海天旅游度假区有54个乡镇、街道，3014个村港口立市工业强市科教兴市生态建市城市双轮驱动：对外开放改革创新居，总人口约288万城市四大战略：城市格局改变基础设施改造，生活环境改善人口素质提升1.1宏观经济城市形象城市名片亿吨综合大港临港产业基地阳光度假海岸水上运动之都生态宜居家园大学科技园区滨海文化名城北方绿茶之乡1.1宏观经济城市产业重点发展的十大产业钢铁及配套产业、海洋先进装备制造业、汽车及零部件产业、油气储运加工业、纸浆及印刷包装业、现代海洋渔业、临港传统优势产业、海洋新兴产业、现代商贸物流业、综合旅游业产业聚集区发展规划产业空间布局日照的对内辐射力日照的对外辐射力1.1宏观经济城市功能城市性质城市职能山东半岛重要港口、工业城市同时也是旅游、宜居城市鲁南经济带唯一的出海口新欧亚大陆桥的东方桥头堡日照位于正在崛起的泛黄海经济圈、环太平洋经济圈与新亚欧大陆桥经济带的结合部，拥有两大海港，城市职能明显。培育和凸显的城市职能：临港工业和现代服务业1,02528435242450663077486510,60413,13415,76918,71828,13128,34031,45136,8831.1宏观经济经济总量日照GDP走势17.0%17.2%17.6%16.9%16.8%14.1%12.5%15.1%50001,0001,5002003200420052006200720082009201011%9%7%5%17%15%13%19%GDP(亿元)GDP增速日照人均GDP走势15.5%16.4%16.3%14.5%20,00010,000040,00016.8%16.6%30,00010.9%11.3%2003200420052006200720082009201013%11%9%7%5%17%15%人均GDP(元)人均GDP增速日照经济增速很快，平均增幅高达15.9%，人均GDP增速14.8%，经济发展潜力很大日照作为山东重要的港口、工业城市，其经济贡献在山东省有相当重要的地位，发展潜力巨大131.24183.68241.8235.09351.13518.43631.86775.3614.1621.2329.4335.5937.5154.0861.1463.3301000500200320042005200620072008200920100%20%60%40%全社会固定资产投资（亿元）全社会固定资产投资增长率（%）房地产开发投资（亿元）房地产开发投资增长率（%）随着城市建设速度的加快，拉大固定资产投资增长。日照固定资产投资增幅平均30.5%，增幅非常快，近三年增幅趋于理性稳定。其中房地产开发投资增速也较快。城市建设加快，城市面貌改善，提升了日照的城市环境。1.1宏观经济固定资产投资日照固定资产投资和房地产开发投资及增幅走势105125145172212253312891.1宏观经济居民收入和消费日照社会消费品销售额及增幅走势14.7%16.6%15.6%16.0%18.8%19.1%18.6%17.7%20010003004002003200420052006200720082009201010%0%20%社会消费品销售额(亿元)社会消费品销售额增速日照居民支配收入和消费性支出的增长都较快，平均增幅在10%以上。日照消费品零售额平均增幅15%以上，增长速度很快。日照人口收入增长较快，消费意愿较强，对未来商业发展起到积极作用。1302114409157951755878755844908365459809720811040889792231011910881012000800040001600020000200320042005200620072008200920100%10%1228920%30%人均可支配收入（元）人均可支配收入增长率（%）人均消费性支出（元）人均消费性支出增长率（%）日照人均可支配收入和消费性支出及增幅走势1.2城市规划总体规划“东西统筹，协调发展”的新一轮总体规划目标将日照东部海滨及西部地区共5310平方公里的市域范围，纳入规划的视野，确立了“东部集聚发展、西部点状发展”以及“一主三副、四条发展轴线、九个重点镇”的市域空间战略。以日照主城区为中心，以岚山、莒县、五莲为副中心的“一主三副”空间结构，连同两城镇、涛雒镇、后村镇、招贤镇、夏庄镇、东莞镇、街头镇、于里镇、潮河镇“九个重点镇”，形成了城市区域发展的战略布局。以同三高速、日东高速、206国道、335省道为“四条发展轴线”，连接起生态、经济、社会的多功能廊道，形成富有活力的产业隆起带。1.2城市规划日照规划分区根据城市总体规划确定的功能结构，日照共分为两个规划编制分区，即主城区、岚山城区。主城区划分为8个片区：即日照老城片区、石臼片区、新城市片区、大学科技园片区、万平口片区、日照经济开发区片区、山海天旅游度假区片区、高新技术园片区。1.2城市规划日照交通状况港口：日照港、岚山港是国家一类对外开放港口。与世界重要港口都实现了通航，与韩国平泽港开通了客箱班轮，与韩国釜山港、日本福冈港开通了集装箱航班。公路：南北方向的有同三高速公路（同江至三亚），是直达辽东半岛、山东半岛、长江三角洲和珠江三角洲的快速通道。东西方向的有日东高速公路（日照至东明），与京沪高速公路、京福高速公路相交，与河南、陕西的高速公路相连。通过高速公路，日照至北京有7小时行程、至上海有6小时行程、至郑州有5小时行程。市区新开通建设了山东路、北京路、迎宾路等50多条，1252公里，1561万平方米的城市道路，人均城市道路面积达24.5平方米，新城区形成了五纵五横的交通网络，方便了市民的出行。铁路：东西方向的有日西线（日照至西安）,复线铁路，与京沪铁路、京九铁路、京广铁路相交；坪岚线（岚山港至坪上站），连接日西铁路；南北方向的有中国沿海铁路大通道，直达上海、杭州等地。日照已开通至北京、济南、郑州的旅客列车。机场：120公里半径之内有青岛流亭国际机场、连云港机场、临沂机场，均有高速公路相连，乘车1小时之内可抵达。1.2城市规划日照交通规划公路：由同三高速、日东高速和规划建设的日潍高速、日枣高速构成建设完善的高速公路网；西移204国道市区段，并考虑与城市重要干道交接处设置立交，消除过境公路对日照市区的交通干扰，合理组织过境公路；建设起于青岛路，于两城镇西南跨越白马河的沿海旅游公路，与青岛沿海公路胶南段相连接，接轨青岛，建设沿海旅游公路。铁路：日照铁路客站远景搬迁，日(照)黄(岛)沿海铁路建设，预留日照、连云港港口联系铁路通道。机场：规划预留日照机场用地，机场选址于南湖镇北侧。城市形象新变动发展动力经济带牵动日照位于多个经济圈的结合部，跟经济发达城市的关系更加紧密，发展机会大经济带牵动日照的城市产业升级带动日照的产业基础是工业，未来产业方向将继续巩固工业基础，同时逐步成为区域性第三产业发展中心，为城市发展带来新的经济增长点城市规划拉动住宅区和其他产业区外扩，城市中心区的商业、金融、旅游功能将更加突出城市形象新变动日照正在摆脱老日照落后、发展缓慢的城市形象，在新的城市标志带动下打造新日照，吸引更多关注和投资1.3小结城市发展驱动力2.0日照在售楼盘市场调查石臼、开发区项目新市区项目老城区项目山海天项目1、兴业.新营华府开发商兴业集团规划面积35万平，15栋全景高层住宅与1栋高层公寓户型面积88-142平。小公寓45-63平价格8500起，酒店公寓8000起容积率2.83建筑设计，景观风格ArtDeco建筑风格，英伦风情社区景观物业公司金帝物业日照市新市区泰安路与威海路交会处，售楼热线：0633-321886632188771、兴业·新营华府绿化率35.3学区所属新营小学、新营中学周边环境新玛特购物广场、银座商城、市人民医院、植物园、游泳馆。社区配套54000余平方米大型风情商业街区公交车5、7路开盘时间2012.9金帝物业“贴心服务，诚心为您”的服务理念，为您提供细致入微、尊贵不凡的“管家式”服务，力求为每位业主营造出高贵生活的尊崇感受。社区配备IC卡入园系统、摄像监控系统、远红外防范系统、电子巡更系统等智能化安防体系精装公寓9月开盘2、芳州.御景东方开发商日照芳州置业有限公司建筑面积32万平，住宅20万平，商业面积3.2万平；由10栋高层、14栋小高层板式住宅、3栋高层公寓及沿街商铺、内街组成户型面积95-140平。小户型剩1套价格8700-9200元/㎡，均价9100营销推广摆渡人地产顾问建筑设计，景观风格上海日清物业顾问第一太平戴维斯御景东方位于烟台路东，海曲东路北，国税局对面，售楼热线：0633-80188882、芳州.御景东方绿化率41%学区所属日照市新营小学新营中学开盘时间Ⅱ期2009-11-8,Ⅲ期2010-8交房时间Ⅰ期10-8-31,Ⅱ期2011年底容积率2.13周边配套新玛特、银座大型购物广场、植物园、樱花园、万平口漫步休闲、银行、市医院近在咫尺物业公司芳州物业3、生活印象开发商日照沃航置业有限公司规划面积31万平户型面积9月底出户型价格7000起容积率2.7绿化率41%物业公司GVA（美国衡信柏迪）顾问&都霖.管家日照市新市区烟台路与山东路交会处北300m，售楼热线：0633-321886632188773、生活印象开盘时间9月建筑设计澳大利亚柏涛。现代简约风格交通18、11、7、31、32路学区所属北京路小学实验中学商业五彩城、银座、新玛特、王府大街规划高层情景住宅、商业内街、高档会所与幼儿园销售情况华能电厂团购5栋日照市新市区泰安路与威海路交会处，售楼热线：0633-321886632188774、安泰.诚品开发商日照益友房地产有限公司规划面积49010㎡。由4栋住宅楼和1栋综合服务楼组成绿化率40.5％容积率2.0户型面积68-128㎡多样化户型设计销售情况安泰·诚品1#80-131㎡经典户型持续热销中，所剩房源不多，3#7月中旬卖号，66-109㎡舒适户型诚邀品鉴。物业公司都市物业日照市山东路以北，济宁路以西售楼热线：0633-8259777/78936664、安泰.诚品价格均价7000周边学校济南路小学、山东省日照实验高级中学户型面积84平米两室两厅，94平米两室两厅，121平米三室两厅二卫，129平米三室两厅二卫新市区力作，39万元起，66平、111平、116平限量级华丽面世。交房时间2014年年底可交房5、天德海景城开发商日照天德房地产有限公司规划面积22万平商业面积：2.8万户型面积写字楼80-126平米不等，可自由分割组合价格二期16-25层，均价14000营销团队天德地产全程营销建筑商中建八局物业管理仲量联行（英国）项目地址：山东日照海曲东路与绿舟路交汇处售楼热线：0633-8269888/82699990633-8269888/82699995、天德海景城整合推广角度创意（深圳）五星级酒店英国萨维尔皇家酒店特点178m高度，商务综合体，飞机泊位。5A甲级商务巨擘入住时间2014年12月优惠信息交10万抵100万商务样板房即将呈献中建八局点评天德海景城以178米建筑制高点，缔造日照城市新巅峰，首席商务航母，全面引领城市新未来，升值潜力很大。6、华润中心c领域开发商华润置地规划面积56万平户型一期凯旋门95-140平。C领寓45-115（跃层)价格毛坯均价8600元/㎡，精装均价9400元/㎡整合推广CBD合众摆渡建筑设计美国RTKL国际有限公司、LMA兰闽建筑师事务所景观设计上海升涛建筑景观设计