土地挂牌条件设置汇总参考(龙湖)

土地挂牌条件设置汇总土地挂牌条件设置，主要目的是利用公司自身的条件优势和谈判技巧，与政府充分沟通，发挥人无我有的长处，增设排他性条件，确保我方获得目标土地。第一部分可采用的部分挂牌条件一、利用开发公司优势1、竞买人或控股公司必须是总资产不低于人民币xxx亿元、净资产不低于人民币xx亿元、资产负债率不高于xx％的上市企业。2、竞买人或控股公司必须具有操作过或正在开发的国内总建筑面积不少于xxx万平米单个项目的经验。3、竞买人或控股公司必须具有操作过国内总规模不少于x0万平方米的城市商业综合体项目的经验，其中的购物中心面积不小于x0万平方米。4、竞买人或控股公司应具有全资投资过国内建筑高度超过x00米超高层五星级酒店的经验。5、商业捆绑住宅，结合天街、星悦会、高星级酒店等，捆绑住宅地块，争取更多的优势资源。此外，综合利用资质、开发业绩、注册资本、外资、商业酒店开发等方式的组合，可以有针对性的设置诸多条件以规避一定程度的竞拍风险。二、利用谈判技巧结合开发公司的优势，有时候也不能完全将对手拒之门外，特别是纯住宅地块，在一些经济发达地区很难设置合适的条件，这时候就体现出谈判技巧的重要性。1、例如独家的明暗协议，政府承诺我们可以协调解决各种关键事宜，但在公开出让中对于其它竞争对手则不能享受相关优惠。前阶段华润在唐山运作挂牌的一幅土地，政府与其协议中政府协调解决所有的拆迁问题，但在公告中却说明“竞买人须以书面形式承诺配合政府协调解决唐山市西郊热电厂的整体搬迁，异地重建及企业人员安置等相关工作。”这样，一定程度的减少了竞争对手的威胁。（唐国土资告字[2010]49号发布时间：2010-8-26）。2、目前很多城市由于不能现状毛地挂牌，土地上市时可采用一次定价上市分期交地的手法，以规避政府自身的风险。例如：由于A地块尚未完成拆迁安置，故该宗地为整体规划分期出让，本次出让的地块为A地块，出让面积××平方米。B地块面积为××平方米，在完成拆迁安置手续后不再竞价，按A地块挂牌成交价格协议出让给A地块的受让人，地块土地使用权终止日期与A地块保持一致。第二部分江苏采用过的挂牌条件门槛及参考案例【拆迁分期交地类】该区域分为S1、S2地块，总面积为40664平方米，由于S1地块尚未完成拆迁安置，故该宗地为整体规划分期出让，本次出让的地块为S1地块，出让面积39315平方米。S2地块面积为1349平方米（详见用地红线图），在完成拆迁安置手续后不再竞价，按S1地块挂牌成交价格协议出让给S1地块的受让人，地块土地使用权终止日期与S1地块保持一致。有意受让S2地块的意向受让人在报名时须承诺对S2地块受让意向，并参照S1地块起始价支付保证金120万元。【注册资本类】竞买者注册资本金不得低于40亿元人民币。申请竞买632号地块的竞买人必须是已经在扬州市工商行政管理部门注册登记的公司，且实收注册资本不少于10亿元人民币，方可申请参与竞买。【开发资质类】地块竞买申请人须为具有房地产开发资质二级以上（不含暂定二级）的企业。联合竞买的，联合各方均须具有上述相应条件。【外资类】澄地2010-C-37号地块的竞买对象为已在江阴市顾山镇注册的外资房地产企业。澄地2010-C-01号宗地竞买对象为已在江阴市云亭街办注册的外资房地产企业或竞得土地后在江阴市云亭街办注册的外资房地产企业，且注册资金不得低于300万美元。澄地2010-C-42号地块的竞买对象必须是取得民政部门颁发的“社会福利机构筹备批准书”的外商独资企业（含港、澳投资）。【特殊开发资格类】凡竞买单位或其全资子公司须具投资或建设符合《绿色建筑评价标准》三星级水平项目的实际经验，同时须具有兆瓦级屋顶太阳能并网发电项目的实施经验的中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织均可参加竞买，报名时须提交相关证明文件。【开发业绩及能力类】竞买资格：凡竞买人或其控股子公司或其控股人是须在直辖市或省会城市投资、开发经营过包括商业、酒店、办公等功能的城市综合体项目，总建筑面积不少于20万平方米、已开发完成不少于一个商业面积10万平方米的自主经营项目的中华人民共和国境内外的公司、企业均可参加竞买。1、旅游功能设施由开发商自主经营管理；2、关联公司或母公司或参股公司拥有五星级酒店开发运营经验；3、关联公司或母公司或参股公司拥有文化创意产业园开发运营经验，相关部门有确认证明；4、关联公司或母公司或参股公司拥有国家级美术馆开发运营经验；5、关联公司或母公司或参股公司拥有大型文艺演出编导、演出运行等资质和经验。竞买资格：1、澄地2009-C-100号宗地竞买对象为08-09年连续两年位列中国房地产百强的房地产开发企业、08-09年连续两年位列中国房地产百强企业“运营效率TOP10企业”并具有一级房地产开发资质、公司注册资金达到人民币4亿元以上的房地产开发企业。竞买单位需为中国500强企业；具有中国房地产企业一级资质；具有商业、5A级写字楼等现代服务业综合能力项目开发经验（需提供符合条件的案例及文件证明）；具有大型综合商业运营管理经验（需提供与国际知名品牌商家战略合作协议）。中华人民共和国境内外注册资本7亿元人民币以上，具有房地产开发一级资质、属于中国企业500强的企业（以中国企业联合会、中国企业家协会公布的2008中国企业500强名单为准）。并且具有在昆山市范围内已开发单个项目建筑面积不少于70万平方米以上的开发经验（须提交项目竣工文件证明供审核）。【综合类】竞买人须具备以下条件方可申请竞买：①具有国家一级房地产开发资质；②注册资本金达10亿元人民币或10亿元以上人民币；③近三年累计开发面积不低于500万平方米；④所开发项目曾获得建设部颁发的绿色三星奖项。622号地块的竞买人还须持有与国际一线品牌酒店管理公司的合作协议书或合作意向书。竞买资格：CR10017地块竞买申请人须具有房地产开发二级及以上资质（不含暂定二级），注册资本金12亿元（含12亿元）以上的法人或其他组织；竞买申请人须持有已经开业的商业物业建筑面积在10万平方米以上。联合竞买的，联合各方均须具有上述相应条件。竞买资格：1、中华人民共和国境内外的公司、企业，符合条件的，除法律另有规定者外，均可参加竞买，可以独立竞买，也可以联合竞买。2、地块竞买人须具备国家房地产开发二级及以上资质。3、地块竞买人累计竣工商业项目建筑面积不低于50万平方米，以建设主管部门颁发的竣工证明（原件）为准。竞买资格：1、中华人民共和国境内外的公司、企业和个人，符合条件的，除法律另有规定者外，均可参加竞买，可以独立竞买，也可以联合竞买。（详见竞买须知）2、苏园土挂（2010）01号地块竞买人须在地块上设立金融机构苏州地区总部，并在报名前提供金融机构总部关于在该地块设立金融机构苏州地区总部的批准文件。苏园土挂（2010）01号地块上建筑建成后，计容积率的建筑面积中至少60％以上的建筑面积须用于金融机构苏州总部，并由竞得人长期持有，不得出售、出租或作其他用途。3、苏园土挂（2010）02、03号地块竞买人须具有国家房地产开发一级资质。苏园土挂（2010）02、03号地块竞买人须在地块上引入一家金融机构苏州地区总部，并在报名前提供该金融机构苏州地区总部关于入驻该地块的意向书。4、苏园土挂（2010）04号地块竞买人注册资本须不少于人民币10亿元，且须具备五星级酒店的经营业绩（须提供证明）。苏园土挂（2010）04号地块竞买人竞得地块后，自土地出让合同签订之日起5年内，须在该地块上建成一所白金五星级酒店。自地块竣工之日起至少15年内，该酒店须由竞得人自有经营，不得出售。5、苏园土挂（2010）05号地块竞买人注册资本须不少于人民币10亿元。苏园土挂（2010）05号地块上须建设酒店。自地块竣工之日起至少15年内，该酒店须由竞买人自有经营，不得出售。苏园土挂（2010）05号地块上有部分在建工程（具体要求详见竞买须知）。2009-055、2009-056、2009-057号地块的竞买人须为公司注册地在铜山县、且注册资金不低于1亿元人民币的房地产开发公司。2009-056号地块中建设的园林式酒店，要求在2011年5月1日前竣工开业，开业两年内评定挂牌五星，地块竞得人持有经营时间不低于8年（自竣工验收之日起），并引进洲际、万豪、希尔顿或同类档次国内外知名酒店品牌进行经营管理。该区域总面积为72623平方米，分为S1地块和S2地块，由于S2地块内有部分建筑尚未完成拆迁安置，该S1.S2地块为整体规划分期出让，公告首期出让的地块为S1地块，面积61814.8平方米。S2地块面积为10808.2平方米（详见用地红线图），在昆山开发区管委会完成拆迁安置手续后不再竞价，按S1地块挂牌成交价格协议出让给S1地块的受让人，S2地块土地使用权终止日期与S1地块保持一致。有意受让S1地块的意向受让人在报名时须承诺对S2地块受让意向，并参照S1地块起始价支付保证金1000万元。竞得人该地块内必须建一个大型商业中心，建筑面积不低于15万平方米，不得分割销售。住宅建筑面积不得超过地块总建筑面积的40%。大型商业中心内必须设置一家建筑面积不小于50000平方米的大型百货；配套一定规模的超市、院线影院文化娱乐健身等设施。竞得人必须在成交后半年内进场动工建设，大型商业中心必须成交后二年内开业。【综合类经典案例】1、该区域分为S1、S2、S3、S4、S5、S6地块，总面积为214916平方米，由于S3、S4、S5、S6地块尚未完成拆迁安置，故该宗地为整体规划分期出让，本次出让的地块为S1、S2地块，出让面积158121平方米。S3、S4、S5、S6地块面积为56795平方米（详见用地红线图），在完成拆迁安置手续后不再竞价，按S1、S2地块挂牌成交价格协议出让给S1、S2地块的受让人，地块土地使用权终止日期与S1、S2地块保持一致。有意受让S1、S2地块的意向受让人在报名时须承诺对S3、S4、S5、S6地块受让意向，并参照S1、S2地块起始价支付保证金9400万元。2、竞买资格：凡竞买人或其控股子公司或其控股人是须在直辖市或省会城市投资、开发经营过包括商业、酒店、办公等功能的城市综合体项目，总建筑面积不少于20万平方米、已开发完成不少于一个商业面积10万平方米的自主经营项目的中华人民共和国境内外的公司、企业均可参加竞买。3、本项目开业8年内除办公用房外其余商业不得分割销售，8年后如要销售，需征得开发区管委会同意。地块内应设置一家5星级酒店。其中住宅用地105566平方米，商业用地109360平方米。本宗地挂牌出让竞买保证金为35500万元人民币（含S3、S4、S5、S6地块保证金9400万元）。【其它类】本次竞买只接受独立竞买