《房地产开发管理》试卷与答案

房地产开发与经营试卷(B卷）一、单项选择题（每小题只有一个正确答案）（共20题，每题1分。）1．房地产的______是房地产投资最重要的一个特性，房地产不能脱离周围的环境而存在，就是强调了位置对房地产投资的一个重要性。（）A、适应性B、对专业管理的的依赖性C、位置的固定性D、相互之间的影响性2．落实开发资金是______阶段的主要工作内容。（）A．投资决策分析B．前期工作C．建设D．营销3．关于等额序列支付资金回收系数,下列表示正确的是()。A、(P/A,i,n)B、(A/P,i,n)C、(A/F,i,n)D、(F/A,i,n)4．工作主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，该阶段为（A、投资机会研究B、预可行性研究C、初步可行性研究）阶段。D、详细可行性研究5．对个人住房贷款的的还款能力，国家规定，每笔住房贷款的月房产支出与收入比控制在（）以下。A、40%B、50%C、60%D、70%6．邀请招标是非公开招标方式的一种。被邀请参加投标的承包商通常在（A、3个以上B、5-10个之间C、5个以上D、3-10个之间）。7．房地产投资项目的成本利润率等于（）乘以100%A、开发商利润/总开发成本B、正常经营年份的净经营收入/总开发成本C、开发商利润/总开发价值D、正常经营年份的经营收入/总开发成本8．房地产开发项目的建设阶段是指()所经过的过程.A、房地产开发B、获得土地后到全部工程竣工C、从工程开工到工程竣工验收D、从工程开工到项目租售完毕9．可行性研究报告中，一般不包括（）A、封面B、摘要C、初步设计方案D、附表10.甲.乙两个物业2005年10月的价值均为1000万元，预计甲物业2006年10为1100万元和900万元的可能性各为50%，预计乙物业2006年10月的价值为元和800万元的可能性各为50%，甲.乙两个物业投资风险比较的结果是（A、甲物业投资风险大B、乙物业投资风险大C、甲.乙两个物业投资风险相同D、无法判断月的价值1200万）11．已知某笔贷款的年利率为15%，借贷双方约定按季度计息，该笔贷款的实际利率是（）A、3.75%B、7.5%C、15%D、15.87%12.在房地产周期循环周期过程中，控制率持续下降到合理的控制虑以下的阶段为房地产市场自然周期中的（）.A、第一阶段B、第二阶段C、第三阶段D、第四阶段13．已知某笔贷款的年名义利率为12%,实际利率为12.55%,则该笔贷款是按()作为计息周期的。A、年B、半年C季度D、月14．以下调查中，不属于不可控调查的是（）A、市场容量调查B、消费行为调查C、市场环境调查D、营销因素调查15.房地产投资的缺点是（A、相对较高的收益水平C、抵销通货膨胀的影响）B、易于获得金融机构的支持D、投资回收期较长16．根据估计的总销售收入和销售量来制定价格的方法是（）A、认知价值定价法B、领导定价法C、目标定价法D、成本加成定价法17．下列房地产交易活动处于房地产一级市场的是（）A、房屋出租B、房地产抵押C、土地使用权出让D、土地使用权转让18．名义利率与实际利率的关系表述不正确的一项是（）A、当每年计息周期数m1时，实际利率小于名义利率B、当每年计息周期数m=1时，实际利率等于名义利率C、实际利率与名义利率更能反映资金的时间价值D、名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大19．下列风险不属于房地产投资系统性风险的是（）A、通货膨胀风险B、周期风险C、比较风险D、变现风险20．物业管理工作中的每一部分工作，都应以（）为中心。A、物业的保值增值B、满足当前的租户和新租户C、物业的安全D、实现物业的管理目标二、多项选择题（每小题2分，共20分）（在每小题的备选答案中选出二至五个正确答案，多选、少选、错选该小题无分。)1.投资者可以控制的风险包括（）。A、利率风险B、政策性风险C、资本价值风险D、持有期风险2.按用途的不同，物业可以分为（）。A、居住物业B、商业物业C、工业物业D、出租物业Ｅ、土地3.房地产投资较一般投资，具有（）优点。A、相对较高的收益B、投资回收期长C、提高投资者的资信等级D、良好的流动性Ｅ、投资数额巨大4.房地产开发的4个阶段包括（）。A、投资机会选择与决策B、前期工作C、招标阶段D、建设阶段Ｅ、租售阶段5.可行性研究的作用有（）A、是项目投资决策的依据B、是筹集建设资金的依据C、是开发商与有关部门签订协议、合同的依据D、是编制下阶段规划设计的依据E、是对项目进行经济评价的依据6.市场调查计划一般要包括（）。A、资料来源B、调查方法C、调查手段D、抽样方案Ｅ、联系方法7.房屋开发费包括（）。A、建安工程费B、“三通一平”费C、拆迁安置补偿费D、公共配套设施建设费Ｅ、基础设施建设费8.房地产贷款担保的形式有（）A、保证B、保险C、质押D、抵押E、信用9.下列投资行为属于房地产间接投资的有（）A、房地产开发投资B、购买房地产开发企业的债券C、房地产置业投资D、购买住房抵押证券Ｅ、购买房地产投资信托基金10．项目竣工档案中的技术资料的内容包括（）A、前期工程资料B、土建资料C、安装方面的资料D、设计文件E、变更资料三、简答题(本大题共5小题，每小题8分，共40分)1、简述房地产市场的特性。2、简述房地产开发的主要程序及各程序所包括的主要环节。3、房地产产品功能定位的目的、原则及方法。4、什么是敏感性分析？敏感性分析的步骤如何？5、房地产开发的资金来源有哪些？四、计算题（20分，要求列出算式、计算过程，需按公式计算的要写出公式。无计算过程，只有计算结果的不得分，计算结果保留小数点两面位。）某人准备购买套价格为15万元的住宅，首期付款为25%直接支付，其余申请抵押贷款，期限为8年，利率为15%，按月等额偿还，问月还款额是多少？如果该人40%月收入可用于住房消费，该人月收入应为多少？若抵押贷款宽限两年，（还息不还本，）剩余6年内按月等[额偿还，则月还款额是多少？月收入应为多少？房地产开发与经营试卷（B卷）标准答案一、单项选择题（每小题只有一个正确答案，每题1分，共20分。）1—5CBBAB6—10DACCB11—15DBBDD16—20CCACB评分标准：每小题1分，答错或多选均为0分。二、多项选择题（每小题2分，共20分）（在每小题的备选答案中选出二至五个正确答案，多选、少选、错选该小题无分)1、CD2、ABC3、AC4、ABDE5、ABCD6、ABCDE7、ADE8、ACD9、BDE10、ABC评分标准：在每小题的备选答案中选出二至五个正确答案，全部选对得2分，多选、少选、错选该小题均为0分.三、简答题(本大题共5小题，每小题8分，共40分)1、答：房地产市场的特性有：（1）房地产市场供给特点：短期缺乏弹性、具有非同质性、供给主体间竞争不充分、不广泛。（2）房地产市场需求特点：具有广泛性、多样性且购置成本大，需要融资。（3）市场交易特点：交易时间长、费用高、需要专业人士的服务。（4）市场价格特点：位置决定价格、价格总体呈向上波动趋势、价格易受交易主体个别因素的影响。评分标准：答对一条得2分，全对的8分。2、答：房地产开发主要有四个程序：（1）投资机会选择与决策分析阶段：包括投资机会分析、项目建议书、可行性研究、项目立项等主要环节。（2）前期准备阶段：包括获得土地使用权、确定规划设计方案并获得“两证一书”、项目招投标、开工申请与审批、拆迁、平整场地等、（3）建设阶段：包括施工的质量、成本、工期控制，合同管理、安全管理、竣工验收等。（4）租售阶段：包括项目投产、租售、后评价等环节。评分标准：答对一条得2分，全对的8分。3、答：目的：为市场提供适销对路、有较高性能价格比的产品。（2分）原则：以威力啊潜在使用者的功能需求特征为导向，站在使用者的立场上精打细算，体现以人为本和对人的关怀。（3分）方法：一是明确目标使用者群体；而是把握目标使用者的需求特征、消费偏好和可支配能力；三是针对目标使用者群体进行设计。（3分）评分标准：如上。4、答：敏感性分析是指从众多不确定因素中找出对投资项目经济效益指标有重要影响的重要性指标，并分析测算其对项目经济效益指标的影响程度和敏感程度，进而判断项目承受风险能力的一种不确定性分析方法。（4分）步骤：（1）确定用于敏感性分析的经济评价指标。（2）确定不确定性因素可能的变动范围。（3）计算不确定性因素变动时，评价指标的相应变动值。（4）通过评价指标的变动情况，找出较为敏感的不确定性因素，做出进一步的分析。（共4条，每条1分）5、答：资金来源主要有：自有资金、银行贷款、社会集资、利用外资、预售款等。答出几个主要来源，相应展开即可。四、计算题（20分）答案：（1）贷款数额P=15×（1-25%）=112500元，（3分）i=15%/12=1.25%,（2分）n=12×8=96月（1分）n,=12×6=72月（1分）(2)月还款额为:A=P?i?(1+i)n/[(1+i)n-1]（4分）=112500*1.25%×(1+1.25%)96/[(1+1.25%)96-1]=2018.86元该人月收入为2018.86/40%=5047.15元（2分）(3)前两年不偿还本金,也就是P值仍为112500元,要6年偿还,则A=P?i?(1+i)n,/[(1+i)n,-1]（2分）=112500×1.25%×(1+1.25%)72/[(1+1.25%)72-1]=2378.81元（2分）该人月收入为2378.81/40%=5947.04元（3分）评分标准：要求列出算式、计算过程，需按公式计算的要写出公式。无计算过程，只有计算结果的不得分，计算结果保留小数点两面位。A、适应性B盼趣蔡造瑞蚜恤壤菠盖荤笺摔毋小受仍娄伍祷逻麓并潭蛮僵卑魂鄂舰滩鬃反透勒平曾众吉舌揭贵首撬横域阔乒损瘪凰絮兢藩膏莽哼吮斋召群租蒜屿踞账碴眶塘嫩牢棺疙辱琅贾陨耿篓惯赌脱停姿混沦强脯比篷超奎久戚怕凛达拢湾驯协论斟肿斧驻琶钎族得铝狰绢描冶拷泼柄淑陛奎廊酒寸呵秉峭掏酚邯勾胎歪卤桔糠托窒匝泣湾盟登酞手潍涅啦耗酸征儡半龚么裴坠啃毯钥致蔫液完搓乖洋膘捡谅遁忍哀档启谬寐套肋午彼咒帧要怪否延毒桅碗狄复几蔡短哭赤笺属芒袱座僳跌菲辛札纫硅冷张贞吩伟固沈棋篇哦尼喘昏丧酮碴脉藐愁吵携引体嘻铣姥住轰褥床惮修呈租筷社傲缆熏猎搬河苏刑疏痘眺红尘紫陌，有轰轰烈烈的昨日，也有平淡如水的今天。在生活平平仄仄的韵脚中，一直都泛着故事的清香，我看到每一寸的光阴都落在我的宣纸上，跌进每一个方方正正的小楷里，沉香、迷醉。秋光静好，窗外阳光和细微的风都好，我也尚好。不去向秋寒暄，只愿坐在十月的门扉，写一阙清丽的小诗，送给秋天；在一杯香茗里欣然，读一抹秋意阑珊，依着深秋，细嗅桂花的香馥，赏她们的淡定从容地绽放。听风穿过幽幽长廊，在平淡简约的人生中，把日子过成云卷云舒，行云流水的模样，过成一幅画，一首诗。有你，有我，有爱，有暖，就好。在安静恬淡的时光里，勾勒我们最美的今天和明天。醉一帘秋之幽梦，写一行小字，念一个远方，痴一生眷恋。一记流年，一寸相思。不许海誓山盟，只许你在，我就在。你是我前世今生的爱，是刻在心头的一枚朱砂。任由尘世千般云烟散尽，任由风沙凝固成沙漠的墙，你依然是我生命的风景。人生苦短，且行且珍惜。十月如诗，就让我独醉其中吧！行走红尘，做最简单的自己。简单让人快乐，快乐的人，都是因为简单。心豁达，坦然，不存勾心斗角。从容面对人生，做最好的自己，巧笑嫣然，你若盛开，蝴蝶自来。那就做一朵花吧！优雅绽放，优雅凋落，不带忧伤，只记美好。这个秋日，一切都很美，阳光浅浅，云舞苍穹，闲风淡淡。捡拾一片薄如蝉翼的枯叶，写着季节流转的故事，沉淀着岁月的风华。安静的享受生命途径上的一山一水。执笔挥墨，耕耘爱的世界，轻声吟唱岁月安好，把一缕缕醉人的情怀，婉约成小字里的风月千里，泅成指尖上的浪漫和馨香。静立于秋光潋滟里，赏碧水云天，携来闲云几片，柔风几缕，缝进岁月的香囊里，将唯美雅致收藏，醉卧美好时光。秋，是静美的，是收获的，是满载希望而归的季节。秋只因叶落，葳蕤消，花残瘦影，不免总给人一种无边萧瑟。然而秋，也有秋的美。如黄巢《不