漳州房地产城西板块调查报告房地产营销板块分析

『』漳州宏观环境分析漳州房地产市场整体运行情况房地产城西板块市场分析城西房地产个案分析一、宏观经济环境分析二、社会文化环境分析三、政治法律环境分析一、宏观经济环境分析1、近年漳州市GDP与人均GDP2005-2012年漳州市地区GDP发展走势年份地区GDP总量（亿元）增长率%地区人居GDP（元）增长率￥200562613%1355910.40%200671714%1517912.10%200786320%1826114.60%2008100116%2042613.00%2009113413%2300012.60%20101400.7114.9%2811222.2%20111768.2014.7%3550626.30%2012201712.6%4050214.07%漳州经济处于高速增长期，楼市因长期的积蓄购买力而呈现快速发展趋势。世界银行认为，当人均GDP达到1300美元以上时，房地产处在快速增长期。漳州市2012年人均GDP折合约为6551美元（按1美元=6.1822人民币元计算），正处于房地产快速发展阶段。简析2、人均可支配收入水平漳州城镇居民可支配收入水平总体呈稳步攀升趋势，居民购买力的提高将有利于楼市的向上发展。3、居民信贷水平2012年全部金融机构本外币存贷款情况指标年末数(亿元)比上年末增长(%)各项存款余额1525.7419.4其中：单位存款671.9121.7个人存款821.7017.6其中：人民币存款1500.5320.3各项贷款余额1212.6320.3其中：短期贷款664.8917.6中长期贷款537.1325.1其中：人民币贷款1148.2319.4有表可以看出，居民的信贷水平呈大幅度增长趋势，其中人民币贷款达1148.23亿元，比上年末增长19.4%。总结：漳州宏观经济增长指标中，其中漳州全市2012年GDP达2017亿元、人均GDP超过、人均可支配收入达21879元、2012年人民币贷款搭1146.23亿元，由此可粗略看出漳州经济运行稳定、经济保持告诉增长、当地剧名购买力不断提高，房地产处于告诉发展阶段。二、社会文化环境分析1.人口因素分析据2010年第六次人口普查可知漳州的人口总体情况，情况如下：（1）全市常住人口全市常住人口[3]为4809983人，同第五次全国人口普查2000年11月1日零时的4581675人相比，十年共增加228308人，增长4.98%。年平均增长率为0.49%。（2）家庭户人口全市常住人口中共有家庭户[4]1338126户，家庭户人口为4569674人，平均每个家庭户的人口为3.41人，比2000年第五次全国人口普查的3.72人减少0.31人。（3）城乡人口全市常住人口中，居住在城镇的人口[6]为2247566人，占46.73%；居住在乡村的人口为2562417人，占53.27%。同2000年第五次全国人口普查相比，城镇人口增加649936人，乡村人口减少421628人，城镇人口比重上升11.87百分点。(4)人口流动全市常住人口中，居住地与户口登记地所在的乡镇街道不一致且离开户口登记地半年以上的人口为699766人，其中市辖区内人户分离的人口[7]为56632人。具有本省外市户籍的迁入人口为97597人，具有外省户籍的迁入人口为207171人。2、文化因素分析1）漳州是一个历史悠久，文化深厚，同时又具有各种别具特色的风俗习惯的城市，作为闽南文化的代表城市之一，人们的消费观和价值观独具地方特色。2）在房产开发建设中要结合当地的文化和风俗，推广人居建设，突出生态、文化两大特色。三、政治法律环境分析（一）全国性政策1、国土部督察供地表示：要加快供地，抑制房价快速上涨。2、国土部：将继续加强房地产用地调控。3、房产税改革加强覆盖保有环节4、新“国五条”细则全面落地（二）漳州本区域政策1、漳州LIG项目将投入6.7亿元天还造地。2、漳州规划管理技术新规于本年度1月起实施。3、诏安县今年计划实施48个城市建设项目，总投资40亿，年度计划投资15.7亿元，涉及交通、公园、文化卫生等基础设施建设领域。4、厦漳海底隧道完成初步设计，隧道建成后，将大大缩短漳州与厦门开发区之间的同行时间。一、城市发展规划二、漳州房地产发展现状及特征三、漳州二级市场情况四、漳州板块发展五、漳州房地产未来发展预测一、城市发展规划为进一步落实“田园都市、生态之城”的城市发展目标，推进漳州城市空间由滨江向滨海的转变，新一轮的漳州市城市总体规划的规划区范围扩大到2369平方公里，包括芗城区由中心城区、圆山组团、九龙、龙文区、龙海市全部行政区域及南靖、华安、长泰、漳浦县局部地区，形成组团、靖城组团、角美组团、石码组团及滨海组团组成的“一中心六组团”的规划结构。图一：规划区空间结构—一中心六组团二、漳州房地产发展现状及特征1、漳州房地产市场整体呈现供求平衡转台，市场发展健康2、房地产投资开发持续稳定增长3、漳州楼盘以多层小高层为主，居民购买偏好中小等户型(80-120)4、房价逐步上升5、市场需求旺盛，销量增加6、外地开发商助推漳州市场7、漳州新建商品房市场受宏观调控影响较小，商品房销售依然旺盛8、建筑风格大部分是现代，也存在着新古典主义建筑和中西合璧建筑，未来建筑风格多变。三、漳州二级市场情况1）房地产开发投资漳州房地产市场整体发展较为平稳，从2006年至2010年的四年间，商品住宅的均价上涨约为800元每平方米，年涨幅约为6%，低于全国19%的平均涨幅，低于漳州GDP年15%的平均涨幅，也低于漳州市人均年入13%的平均涨幅。房地产市场发展较为稳健。表：漳州2004-2010年房地产开发投资情况0501001502002004200520062007200820092010-0.20.20.40.6027%33%51%60.75%31%-0.9%27.3%简析：从漳州房地产投资增长幅度和固定增幅以及房地产投资占固定资产投资的比例情况来看，我们认为漳州房地产投资没有过热，预计今后房地产投资增长的空间仍然比较充裕。2）历年漳州商品房供求情况表:漳州市历年商品房供求情况0200400600800100012001400160020072008200920102011.1-2年份施工面积竣工面积销售面积简析：以上是2007年至2011年得漳州楼市供求情况。通过供求比我们可以看出，2007~2011年漳州商品房供求基本平衡，且供求比有所下降，至2010年商品房已经供不应求，反应出漳州存在较大的住房需求。3）漳州房地产价格情况年份2008年2009年2010年2011年2012年全市普通住宅均价3244元/M23490元/M23963元/M25171元/M25369元/M2市区普通住宅均价3074元/M24055元/M24568元/M25779元/M26177元/M2从上表可以看出漳州市普通住宅均价，市区普通住宅均价都呈现上升趋势，且涨幅较大，市场前景大。我们从以上的量价分析综合其他渠道的信息资料，可以初步总结出：1)漳州2007年以来房价的上涨是和成交量同步的，反映漳州房地产市场供需两旺的态势。2)漳州房地产市场近几年一直处于供求平衡状态，房价泡沫成分较小。总结：四、漳州板块发展随着漳州城市化进程的加快，未来的大漳州城，将由原来单一的老城区，发展成今后的六大城区——城西板块、江滨板块、新城市中心板块、城东板块和城北板块、江南板块。城市中心区也有了全新的界定，西起西起学府路、东到九龙大道，以沃尔玛商圈为核心，丹霞路和胜利东路为新城市中心的两大主动脉，重新构建未来大漳州城。每个板块都富有它得天独厚的潜力与卖点。城西板块：漳州新崛起的居住新区城东板块：漳州即将崛起的第二中心城新城市中心板块：大漳州城的城市核心江滨板块：漳州真正的CLD，江景豪宅林立的中央生活区城北板块：城市腹地，未来之星五、漳州房地产未来发展预测1、漳州房地产中小户型吃香2、漳州房地产市场发展潜力大3、理性购房趋势4、漳州房地产房价将逐步攀升5、豪宅仍在高位6、漳州房地产产品竞争加剧7、营销理念创新城西发展情况（二）路网建设（三）高校园区（四）生态景观（五）商业气息（六）楼盘进驻（一）城西工业一、城西发展情况“建设新区、开发沿江、改善旧城”，是目前漳州城市发展的大方向。伴随着漳州城市化进程“东拓西进”步伐的加快，漳州楼市在城东、城西各自占据着一方舞台。城西在政府和开发商的共同努力下，迸发出具有广阔前景的活力与商机。（一）城西工业漳州金峰经济开发区是第一批通过国家发改委审核公告的省级重点开发区，是《九龙江三角洲经济发展战略》中规划的十大工业区之一，也是漳州市总体规划的重要组成部分，是芗城区西部经济发展战略的重要基地和重心区域，漳州市吸引外资的重要窗口。（二）路网建设图二：中心城区综合交通体系规划漳州城西的地理位置十分优越，距漳州港30公里，距厦门机场、厦门港50公里，紧邻319国道，而且漳州城西的厂西一路、厂西二路相继通车，西洋坪大桥也已经建成投入使用。此外，近年来西部城区的其他新道路增加了不少。如大学西路中段、瑞京路西延伸段二期、江滨路西延伸段二期、瑞京路、西洋坪路、金峰南路等，西部片区交通脉络已经蔚然成型。（三）高校园区城西拥有着漳州最具有人文气息的高教园区，并以漳州市体育中心为依托，形成浓厚的文化教育氛围，共同构筑起漳州高层次的知识群体，名校辉煌的历史，和深厚的人文学养。大学城、高校文化区、文体广电中心，人文鼎盛，共同撑起漳州文化产业的明天。（四）生态景观依托得天独厚的山水自然资源优势，城西新区着力于建设成为漳州地区首屈一指生态宜居板块。近年来，城西在规划中充分利用上风上水的有利区位，加大生态建设和具有生态意义的地产项目开发的力度，三湘江水质整治的全面落实，更是为生态城西的建设打下了坚实的基础。（五）商业气息商业地产的进驻，对西部区域的价值提升开始崭露头角。红星美凯龙商业地产的开业，在西部引起瞩目。而其他的商业用地也在建设之中，除了位于金峰开发区埔尾片区（闽南汽车贸易城）的商业用地外，还有位于金峰南路以西、胜利西路以南和金峰南路以东、江滨路以北两个商业用地。未来西部的商业地产布局将再次调整，西部的区域价值将得到进一步的提升。（六）楼盘进驻中心城区用地规划图（黄色为居住用地）在漳州城西，丰富的土地资源、珍贵的自然资源以及浓郁的人文资源早就吸引了房地产开发商的注意。先后进驻西部板块的开发企业包括福建向荣集团、夏商地产、厦门国源房地产、永鸿国际集团、龙华房地产、福建鸿源集团等。逐渐崛起的城西板块生活城，其格局构成仍可分为几大区域，核心片区以永鸿国际公馆、联裕凤凰为轴心，北部片区为绿洲富城，南部片区为鑫荣嘉园、金品花园等，包括西部片区的保障性住房惠民花园一期、二期，密集的住宅群落逐渐在西部崛起，西部以其生活宜居新城的定位，吸引了大量首次置业的刚性需求购房者。绿洲富城锦鸿·西欧御景绿洲富城“漳州绿洲富城”位于漳州市区北环城路北侧，正兴车轮集团公司东侧，包含多层、小高层等多种建筑组团。该项目拥有大型商业配套，设有商务酒店、大型购物超市、风情商业街等。西洋坪路全线贯通，正兴私立学校坐落周边，紧邻的高校园区园区亦初具规模。楼盘名称绿洲富城楼盘地址漳州市北环城路与金峰路交汇处往东100米基本情况占地面积65874㎡建筑面积200000㎡容积率2.90绿化率36%开发商福建龙华房地产开发有限公司配套设施小区内部新华都、移动、银行、幼儿园。20000多平米独创实用庭院景观设计，约20000m2大商业配套。教育配套正兴学校医院配套正兴疗养院生活配套新华都调查项目第三期“园上园”21#楼王第三期“园上园”24#开盘时间2013年1月2日2013年3月30日主力产品87m2两房87-113㎡两房、三房价格4640-5138元/平方米均价4888元/平方米4640-5138元/平方米均价4888元/平方米客户群县城四五十岁、二三十岁买给孩子住为主县城四五十岁、二三十岁买给孩子住为主朝向南北南北楼层差30-50元/m230-50元/m2朝向差无无销售情况在售在售优惠活动开盘当天优惠