房地产评估之收益法

收益法及其运用要求1.熟悉收益法的含义；2.熟悉收益法的理论依据；3.掌握收益法适用的估价对象和条件；4.熟悉收益法估价需要具备的条件；5.熟悉收益法估价的操作步骤；6.熟悉报酬资本化法最一般的公式；7.掌握净收益每年不变的公式；8.熟悉净收益按一定数额递增的公式；9.了解净收益按一定数额递减的公式；10.掌握净收益按一定比率递增的公式；11.了解净收益按一定比率递减的公式；12.熟悉净收益在前后两段变化规律不同的公式；13.掌握预知未来若干年后价格的公式；14.熟悉收益期限的界定；15.掌握净收益测算的基本原理；16.掌握不同收益类型房地产净收益的测算；17.熟悉净收益测算应注意的问题；18.熟悉净收益流模式的确定；19.熟悉报酬率的求取；20.熟悉直接资本化法概述；21.熟悉资本化率和收益乘数的求取方法；22.掌握资本化率与报酬率的区别和关系；23.了解直接资本化法与报酬资本化法的比较；24.熟悉投资组合和剩余技术。本章特点：（1）本章内容并不复杂，但是公式比较多，尤其是数学公式的推理运用。（2）概念比较多，有些地方属于易混淆的知识点。（3）关于画现金流量图的方法，一定要掌握好，这种图示对于收益年限的确定，能一日了然。（4）本章内容与以前的教材相比，无大的变化，个别的概念的叙述中较以前更明白化。（5）注意收益法中的一些细节问题，见详细讲解中阐述。内容讲解第一节收益法概述1.收益法的含义简要地说，收益法是根据估价对象的预期收益来求取估价对象价值的方法。具体说，收益法是预测估价对象的未来收益，然后利用合适的报酬率或资本化率、收益乘数，将未来收益转换为价值来求取估价对象价值的方法。将预测的未来收益转换为价值，类似于根据利息倒推出本金，称为资本化。根据将预测的未来收益转换为价值的方式不同，即资本化方式的不同，收益法分为直接资本化法和报酬资本化法。报酬资本化法是一种现金流量折现法，即房地产的价值等于其未来各期净收益的现值之和，具体是预测估价对象未来各期的净收益，然后利用适当的报酬率将其折算到价值时点后相加来求取估价对象价值的方法。直接资本化法是预测估价对象未来某－年的某种收益，然后将其除以适当的资本化率或者乘以适当的收益乘数来求取估价对象价值的方法。其中，将未来某一年的某种收益乘以适当的收益乘数来求取估价对象价值的方法，称为收益乘数法。收益法的本质是以房地产的预期未来收益为导向来求取房地产的价值。通常把收益法测算出的价值简称为收益价格。收益法的雏形是用若干年（或若干倍）的年地租（或年收益）来表示土地价值的早期购买年法，即：地价＝年地租×购买年地价＝地租/利息率并用它来解释早期购买年法只不过是地租资本化法的另一种表现—购买年是利息率的倒数。2.收益法的理论依据（熟悉）收益法是以预期原理为基础的。预期原理说明，决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素而是未来的因素，即房地产当前的价值，通常不是基于其历史价格、开发建设已花费的成本或者过去的房地产市场状况，而是基于房地产市场参与者对房地产未来所能带来的收益或者能够获得的满足、乐趣等的预期。历史资料的作用主要是利用它们推知未来的动向和情势，解释预期的合理性。从理论上讲，一宗房地产过去的收益虽然与其当期的价值无关，但其过去的收益往往是未来收益的一个很好的参考值，除非外部条件发生异常变化使得过去的趋势不能继续发展下去。为防止实际估价中随意脱离估价对象的实际收益而预测其未来收益，应调查估价对象至少近3年的各年收益，并在估价对象至少近3年及当前类似房地产的收益水平的基础上，合理预测估价对象的未来收益。收益法的基本思想，首先可以粗略地表述如下：由于房地产的寿命长久，占用收益性房地产不仅现在能够获得收益，而且可以期望在未来持续获得收益。因此，可以将购买收益性房地产视为一种投资：投资者购买收益性房地产的目的，不是购买房地产本身，而是购买房地产未来所能产生的收益，是以现在的一笔资金去换取未来的一系列资金。这样，对于投资者来说，将资金用于购买房地产获取收益，与将资金存入银行获取利息所起的作用是相同的。于是，一宗房地产的价格就相当于这样一笔资金，如果将该笔资金存入银行也会带来与该宗房地产所产生的收益相等的收入。形象一点讲，如果某笔资金×利率＝房地产的净收益那么，这笔资金就是该宗房地产的价格。将上述等式变换一下便得到：房地产价格＝房地产的净收益/利率例如，某人拥有一宗房地产每年可产生2万元的净收益，另外有40万元资金以5%的年利率存入银行每年可得到2万元的利息，则对于该人来说，这宗房地产与40万元的资金等价，即值40万元。上述收益法的基本思想，是一种朴实、简明、便于理解的表述，严格说来还不很确切。在下一节中将会看到，它是净收益和报酬率每年均不变，获取收益的期限为无限年，并且获取房地产收收益性房地产价值高低的决定因素（三因素）：未来净收益的大小，获得净收益期限的长短，获得净收益的可靠性（也就是风险）。（判断题）房地产收益可分为有形收益和无形收益。无形收益通常难以货币化，难以在计算净收益时予以考虑，但可通过选取较高的报酬率或资本化率予以考虑。（）【2009年真题】[答疑编号950276070101]【答案】错误【解析】如果选取较高的报酬率或资本化率，会使得最终的评估结果更低。这样非但没有考虑无形收益，反而还降低了这种无形收益。应该是选取较低的报酬率或资本化率。理解：因为存在无形收益，所以投资者要求的报酬率可以略低。参见教材P212、213。3.收益法适用的估价对象（掌握）收益法的适用的估价对象是收益性房地产。包括住宅、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、汽车加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库（用于出租的）、农地等。这些估价对象不限于其本身目前是否有收益，只要估价对象所属的这类房地产有获取收益的能力即可。例如，估价对象目前为自用或空闲的住宅，虽然没有实际收益，但却具有潜在收益，因为类似住宅以出租方式获取收益的情况很多，因此可将该住宅设想为出租的情况下来运用收益法估价，即先根据同一市场上有出租收益的类似住宅的有关资料，采用类似于市场法的方法求出该住宅的租赁收入、运营费用或者净收益等，再利用收益法来估价。不适用于无收益的项目，行政办公楼、学校、公园等公用、公益性房地产的估价。常用于市场法和成本法中，如市场法中因土地使用期限、收益期限不同进行的价格调整，成本法中不可修复的建筑物折旧的计算；收益法还大量用于房地产损害赔偿中房地产价值减损和相关经济损失的评估。4.收益法估价需要具备的条件——房地产未来的收益和风险都能够较准确地预测错误和非理性的预期就会得出错误的评估价值。因此，收益法估价需要具备的条件是房地产未来的收益和风险都能够较准确地量化（预测）。对未来的预期通常是基于过去的经验和对现实的认识作出的，必须以广泛、深入的市场调查研究为基础。5.收益法的操作步骤（熟悉）①确定未来收益期限；②求取未来净收益；③求取报酬率；④选用恰当的报酬资本化法公式计算收益价格。运用直接资本化法估价一般分为一下3个步骤：①求取未来某一年的某种收益；②求取资本化率或收益乘数；③选用恰当的直接资本化法公式计算收益价格。第二节报酬资本化法的公式1.最一般公式（掌握）■最一般公式——收益法的原理公式V：房地产在价值时点的收益价值Ai：房地产的未来净运营收益Yi：房地产未来各期的报酬率n：房地产的收益期限在实际估价中，一般假设报酬率长期维持不变，所以公式简化为：后面各种公式均是此公式的特例。以上均假设未来各期的净收益发生在期末，如实际发生在期初，则公式变形为公式中的A、Y、n应一致，而且一般以年为单位2.净收益每年不变的公式（掌握）公式的假设前提公式的假设前提净收益每年不变为A净收益每年不变为A报酬率为Y，Y不等于零报酬率为Y，Y大于零收益期限n为有限年收益期限n为有限年净收益每年不变的公式的应用：（1）直接用于测算价值【例7-1】某写字楼是6年前以出让方式取得的建设用地使用权，使用期限50年，不可续期。该写字楼在正常情况下每年的净收益为80万元，该宗房地产的报酬率8.5%，计算其收益价值。[答疑编号950276070201]【答案】参见教材P219。该宗房地产的收益价格计算如下：a=80Y=8.5%n=50-6=44【例7-2】某宗房地产的收益期限可视为无限年，预测其未来每年的净收益为80万元，该类房地产的报酬率为8.5%。请计算该房地产的受益价值。[答疑编号950276070202]【解】该房地产的收益价值计算如下：与例7-1中44年土地使用期限的写字楼价值915.19万元相比，例7-2中无限年的房地产价值要大25.99万元（941.18-915.19=25.99）【例7-3】6年前，甲单位提供一块面积为1000平方米、使用年限为50年的土地（到期不可续期），乙单位出资300万元，合作建设3000平米的钢混结构办公楼。建设期2年，建成后1000平米归甲，2000平米由乙使用20年后无偿归甲。现在乙有意将其使用部分的办公楼在期满后的剩余期限买下来。据测算，该办公楼类似的写字楼每平方建筑面积的月租金平均为80元/平米，且稳定，出租率为85%，年平均运营费用占年租赁有效毛收入的35%,报酬率为10%，钢混结构的建筑物使用年限为60年。（注意8分的计算题）评估乙合理的收购价格。土地还剩44年使用权，建筑物还剩54年使用年限，但是土地到期不可续期，所以建筑物的寿命期以土地使用期限为止计算，还有44年。乙按照合同，从现在开始还能使用16年，因而他收购的是从第17年到第44年，未来总共28年的使用权。（1）思路：用收益法测算。（也可以用市场比较法）乙合理的收购价格=V44-V16年出租净收益=2000×80×12×85%×（1-35%）=106.08乙合理的收购价格=1044.79-829.94=214.85万元（2）用途2：不同期限房地产价格的换算已知无限年期的价格，求有限年期的价格两房地产报酬率相等时，例7-4已知某宗收益性房地产40年收益权利的价格为2500元/平方米，报酬率为10%，计算该房地产30年收益权利的价格。[答疑编号950276070203]己知某收益性房地产的收益期限为50年，报酬率为8%，价格为4000元/m2：若该房地产的收益期限为40年，报酬率为6%，则其价格最接近于（）元/m2。【2006年真题】A.3816B.3899C.4087D.4920[答疑编号950276070204]【答案】D思路二：因为这种房地产的年收益总是一样的，所以先求出年收益，再按照新的年期和折现率计算其价值。先算年收益，解得a=326.97再用年收益转变为需要计算的年期的收益价格注意：折现率如果不同，就带入各自不同的折现率。（3）用于比较不同期限房地产价格的高低。P222例7-6甲房地产的受益年限为50年，单价为2000元/平米，乙房地产的收益年限为30年，单价为1800元/平米，报酬率为6%，其他条件相同，比较两宗房地产价格高低。[答疑编号950276070205]【答案】年限不同，不能直接比较，都还原为无穷年限的价值，再比较，或者将50年的甲房地产还原为30年的甲房地产，再与乙比较；或者将30年的乙房地产还原为50年的乙房地产再与甲比较或者甲乙都还原为年收益，在比较。教材只给了一种比较方法，实际上，还可以有另外的3种。【解析】参见教材P222。（4）市场法中因期限不同进行的价格调整。P223例7-7某宗5年前出让方式获得的50年使用期限的工业用地，目前所处地段的基准地价为1200元/平米，该基准地价在评估时使用期限为法定最高年限50年，除使用期限不同外，该工业用地的其他状况与评估基准地价时设定的状况相同。现行土地报酬率为10%，请通过基准地价求该工业用地的目前价格。[答疑编号950276070206]【答案】已知V50=1200要求的是V45【解析】参见教材P223。用于计算在某种报酬率下，收益期长到何时，有限期的价格接近于无限年的价格。根据收益法的计算公式，对土地净收益每年收益不变的情形，报酬率越高，土地使用权价格接近无限年