2019年2月广东惠州惠东县巽寮湾市场分析报告-60P-绿城

惠州惠东县巽寮湾市场分析报告深圳滨海度假板块格局巽寮滨海板块市场分析市场总结香港深圳传统关外深圳传统关内惠州深圳周边滨海板块划分深圳周边滨海区域可初步分为五个板块，自西至东分别为前海后海板块、梅沙板块、大鹏板块、大亚湾板块和巽寮板块；每个板块发展情况各具特色，下文将在简要分析各个板块特点的基础上，对项目所处的巽寮板块在售项目进行重点分析项目深圳周边滨海区域可初步划分为五个板块，项目位于深圳东部的巽寮板块内配套成熟，以商务、商业、娱乐和居住功能为主；缺乏闲适、宁静、轻松的休闲度假氛围范围：主要包含深圳前海、后海的滨海区域交通：该区域路网完善，地铁1、2号线该区域与福田中心区紧密的联系起来距离：该区域中心至福田中心区直线距离为15公里大型配套：海岸城（223万㎡商业文化中心）、星级酒店、锦绣中华、世界之窗自然资源：除海景外，该区域无天然沙滩和山景资源客户分类：高端改善型自住客是购房的中坚力量、其他以高端投资客为主客户来源：周边片区（南山中心区/后海湾/蛇口）、传统豪宅片区（华侨城/香蜜湖/中心区）宝安机场福田中心区地铁1号线前海后海区域实景地铁2号线滨海板块1—前海后海物业以高层城市住宅为主，价格在2-6.5万/㎡之间，高层一般可看海景，无沙滩三湘海尚项目名称规模容积率产品类型装修均价景观资源后海半岛城邦29万㎡3.4高层、超高层毛坯4.5万/㎡临海、无沙滩、高层观海三湘海尚30万㎡2高层、洋房毛坯6.5万/㎡不临海、无沙滩、高层观海宝能太古城44万㎡3.5高层毛坯5.5万/㎡不临海、无沙滩、高层观海前海鼎太风华42万㎡2.75高层毛坯3.2万/㎡不临海、无沙滩、高层观海中粮鸿云7万㎡2.8高层毛坯2.0万/㎡不临海、无沙滩、高层观海合正汇一城33万/㎡4.9高层毛坯2.2万/㎡不临海、无沙滩、高层观海虽然前海和后海配套都比较完善，但前海定位为粤港现代服务业创新合作示范区，除居住外，还承担港口物流、能源基础、汽配等功能；后海定位为滨海城市中心区，是未来城市的第二中心，为纯商务金融居住区；另外后海离深圳中心区较近，故从后海至前海，房价从高到低，前海被深圳人士称为价格洼地合正汇一城鼎太风华三期滨海板块1—前海后海滨海板块2—梅沙目前梅沙为深圳最成熟的滨海度假区，但受土地资源的限制，区域未来的发展空间有限发展程度：梅沙板块已成为深圳乃至全国知名的高端滨海区，经历十多年的开发，滨海度假市场发展已高度成熟。东部华侨城的落户使梅沙升级为国内知名的旅游度假区。发展潜力：可出让的土地已非常少，且高房价提高了购房者的进入门槛，未来的发展空间有限。发展趋势：向东延伸成为“大深圳”发展的必然。大梅沙开发比较饱和，可出让土地少各类海景项目分布较密集，一线海景资源用地已开发殆尽客户来源：深圳主流的传统豪宅片区如华侨城、红树湾、香蜜湖，主要以深圳及与深圳有密切来往的客户为主置业目的：客户的置业目的相对多元，主要以短期度假、商务接待、双第一居所为主客户关注点：认可片区的山海资源、各大开发商的品牌；担心物业管理、交通问题（大梅沙的堵车问题）、基础配套的不足项目客户来源置业用途认可点疑虑点华侨城天麓传统豪宅片区如华侨城、红树湾、香蜜湖以短期度假商务接待、企业会所双第一居所绝版的山海资源东部华侨城配套（高尔夫、酒店）产品高附加值及高可拓展空间华侨城品牌物业管理交通问题（大梅沙的堵车问题、天麓的蜿蜒山路）基础配套的不足滨海板块2—梅沙客户该板块客户主要来自于深圳传统豪宅区域；置业目的主要以短期度假和商务接待为主代表项目：滨海板块2—梅沙发展历程2019年关键词：工地、万科东海岸2019年世联提出“蓝色盐田”的定位获盐田区政府采纳2019年7月：区域第一个项目万科东海岸开盘，主广告语：“到东部去，那里有真正的海”2019年关键词：东部华侨城2019年7月：东部华侨城试营业；茵特拉根酒店、高尔夫、直升机停机坪等配套初现端倪2019年8月：深圳东部滨海当时唯一的五星级酒店京基喜来登度假酒店开业2019年12月：天麓一区开盘关键词：天麓别墅、东部沿海高速2019年5月：天麓七区、二区开盘2019年6月：东部沿海高速开通2009年8月：天麓六区发售天麓六区2019-2009年现状关键词：度假配套成熟1800㎡沙滩海滨公园、9平方公里东部华侨城、国际水上运动中心、3个五星级酒店2个游艇会：浪骑游艇会（275泊位）、大梅沙游艇会（175泊位）2个高尔夫球场：东部华侨城高尔夫（36洞）、世纪海景高尔夫（18洞）2个直升机停机坪：华侨城直升机停机坪、天琴湾直升机停机坪东部华城浪骑游艇会起步期发展期成熟期梅沙板块发展为相对成熟的度假区用了近10年的时间；对照梅沙板块发展历程，项目所处的巽寮板块目前仍处于发展期雏形期滨海板块2—梅沙项目名称规模容积率产品类型装修均价景观资源东部华侨城天麓3.8万㎡0.12独栋、叠拼毛坯独栋13万/㎡、叠拼9万/㎡不临海，有山景、东部华侨城主题公园景观、部分山地别墅可看海万科天琴湾3.9万㎡0.13独栋、联排全装修独栋价格1亿起价，面积在546-1000㎡之间，联排已售罄临海、山景、海景、沙滩爱琴湾山庄1.9万㎡0.61独栋、联排毛坯联排均价8万/㎡、双拼均价11万/㎡，独栋未推售不临海、有山景、部分山地别墅可看海度假物业规模较小，容积率低，以高端别墅为主，价格一般在10万/㎡左右，但高端项目有价无市爱琴湾山庄鸟瞰图天琴湾实景天麓二区滨海板块3—大鹏大鹏拥有优越的滨海资源，但由于政府要开发过程中定位不明制约了区域发展进程大鹏半岛西冲古建筑：大鹏所城资源情况：山景、海景和历史人文景观比较丰富，远离城市的喧嚣，适宜打造高端度假项目。发展程度：大鹏半岛主要承担旅游基地的功能，为深圳保护性开发区域，定位为可持续发展的生态半岛，目前发展缓慢，主要原因如下：旅游资源未作统一规划、产业政策模糊致使低附加值高污染类企业的入驻、开发过程中未充分考虑当地居民利益。发展潜力：受保护性开发原则的限制，定位高端，但现仍未能进入发展快车道，未能形成一流旅游度假地客户来源：罗湖、福田、南山的高端客户为主，其它客户为辅置业目的：作为个人度假、养老或公司商务接待置业特征：喜爱大鹏－南澳的景色和滨海自然的生态环境，向往休闲度假式的生活状态滨海板块3—大鹏世纪海景果岭海项目名称规模容积率产品类型装修均价景观资源世纪海景果岭海3.4万㎡0.64独栋、双拼、叠拼毛坯双拼均价7万/㎡、独栋均价14万/㎡、叠拼均价4万/㎡临海、海景、沙滩凯旋湾花园3.2万㎡0.4独栋、双拼毛坯双拼均价7万/㎡、独栋均价10万/㎡背山面海、山景、海景、沙滩凯旋湾花园片区开发目前仍处于起步阶段，面市项目不多，以高端度假别墅为主，价格一般在10万元/㎡左右滨海板块4—大亚湾石化、港口物流和汽车产业为大亚湾主导产业大亚湾对外交通联系便利，但资源条件一般，且受区域产业主导的影响，难以形成主流度假区域大亚湾的规划布局中石化壳牌炼油基地资源情况：景观单一，原生态环境、植被等生态条件一般，资源评价逊于巽寮湾，海水和沙滩质量较差，缺乏高水准配套设施发展程度：该区域是石化城、澳头深水港等工业园区所在地，且离核电站较近、难以突破区域限制发展潜力：置业需求为产业聚集引导下的居住类需求而非度假需求，无休闲度假氛围可言客户来源：主要以福田、南山的中等收入群体为主，占总体的近6成客户职业：以私营企业主为主，占总量的近5成；其次为企业管理者及高级公务员，事业单位工作人员等年富力强阶层；另外部分为企业技术人员及高薪企业职员置业关注：首先考虑的是户型、赠送面积是否多，其次是价格、区位、配套滨海板块4—大亚湾项目名称规模容积率产品类型装修均价景观资源合生滨海城160万㎡2.5独栋、联排、高层毛坯高层7200元/㎡、联排1.4万/㎡，其它未售临海、高层和部分临海别墅可看海皇庭波希塔诺62万㎡0.86叠拼、联排、双拼、独栋毛坯联排1.2万元/㎡，叠拼9000元/㎡、双拼1.5万元/㎡，独栋2万元/㎡不临海、高层可看海景、有山景资源香海湾20.8万㎡2.89高层住宅毛坯6000元/㎡可看海景合生滨海城皇庭波希塔诺大亚湾区域楼盘较多，受石化工业等氛围影响，整体销售去化较差；大盘较多，但滨海条件一般香海湾滨海板块5—巽寮巽寮湾资源优势明显，区域开发刚起步，但已有多家知名开发商进驻，未来将成为新兴滨海旅游度假区资源情况：原生态资源，沙滩和水质相对较好，水清沙细，具有较好的山景和海景资源。发展程度：巽寮湾是惠州市规划的主要海滨度假区，目前较为陌生，人流量较少，除农家乐和少量海鲜店外，无度假和生活配套，区域开发刚起步。发展潜力：随着万科、碧桂园、金融街、中信等品牌公司强势开发，区域将成为休闲度假物业开发的热点片区。巽寮湾实景梅沙：发展成熟，受土地资源的限制，区域未来的发展空间有限大鹏：资源及交通优势明显，是未来高端度假区，但由于政府要开发过程中定位不明制约了区域发展进程巽寮：资源优势明显，众多大型开发商进入，未来将发展成为新兴滨海度假区域大亚湾：具备一定的自然资源，但区域置业需求为产业聚集引导下的居住类需求而非度假需求，因而难以吸引深圳度假客前海后海：配套成熟，以商务、商业、娱乐和居住功能为主；非休闲度假板块滨海板块格局小结项目所在的巽寮区域开发潜力和资源禀赋综合优势明显滨海度假板块对比板块定义交通配套自然资源休闲度假氛围滨海物业价格前海后海都市型滨海居住区通达性极好商务、商业、娱乐和生活配套都比较完善除海景外，该区域无天然沙滩和山景资源区域成熟度高，人流量大，商业、商务、娱乐氛围浓厚，无休闲度假氛围高密度产品为主，价格在2万/㎡以上梅沙综合型休闲度假区路网完善、通达性优良休闲、度假、观光、娱乐类配套为主，生活类配套为辅山景、沙滩、海景，品质不高以观光体验为主，人流量大，缺乏宁静、自然的度假氛围超低密度产品为主，价格在10万/㎡左右大鹏东部生态度假区通达性较好休闲、度假类配套为主，生活类配套匮乏山景、海景和沙滩，品质较高；历史人文景观丰富自然资源丰富，休闲度假氛围浓厚低密度产品为主，价格在11万/㎡左右大亚湾工业型滨海居住区通达性较好以生活类配套为主且配套相对完善，其它配套较少山、湾、岛、湖等自然景观，品质一般生活配套相对完善，景观资源一般，置业需求以居住和投资为主，休闲度假氛围较弱中低密度产品为主，价格一般在1-2万/㎡之间巽寮新兴滨海休闲度假区可到达，但路状较差区域开发刚起步，各类配套都比较匮乏山景、海景和沙滩，品质较高自然资源丰富，适宜营造私密、宁静的度假氛围中低密度产品为主，价格一般在0.8-2万/㎡之间与其它板块相比，项目的区位优势在于“以较低的价格提供较高品质的休闲度假环境”；区位劣势在于“交通条件较差、距离较远、配套相对匮乏”具体比对情况如下：交通：路状较其它区域差；距离：至福田中心区距离较其它区域远滨海物业价格水平：和其它区域相比，该区域的价格最低；配套：无论是生活配套还是休闲度假配套的成熟度都不及其它区域；自然资源：自然资源的品质在区域中处于中位的水平；休闲度假氛围：与市中心适度的距离和相对丰富的自然资源使本区域非常适宜营造私密、宁静的度假氛围滨海度假板块格局小结深圳滨海度假板块格局巽寮滨海板块市场分析市场总结金融街金海湾万科双月湾合正东部湾富茂威尼斯碧桂园十里银滩海宸项目中信巽寮半岛莱蒙国际项目本项目华侨城项目至香港、深圳、广州、东莞方向万科大辣甲岛项目区域市场项目分布众多开发商已在稔平半岛落棋布点，巽寮湾区域大盘云集，势必成为全国滨海度假开发的下一个热点区域万科、华侨城、碧桂园、中信、金融街、合生创展、合正等全国性品牌企业、地产巨头齐聚巽寮湾，该区域已成为休闲度假物业开发的热点片区。据行业访谈得知，项目所在区域将投入合计约3000亿元打造5000万㎡滨海休闲度假新城。区域市场在售项目基本信息2019年为区域市场正式开启之年，区域市场密集供应项目建面（㎡）容积率规划配套项目定位首期规模首期入市产品入市时间距深圳距离碧桂园十里银滩160万1.1星级酒店、