西藏地区房地产精细市场调查报告

西藏地区房地产详细市场调查第一部分拉萨人文地理一、拉萨城市概况地理状况拉萨是西藏自治区首府。位于西藏自治区东南部，雅鲁藏布江支流拉萨河北岸，东经91°06′，北纬29°36′。东邻林芝地区，西连日喀则地区，北接那曲地区，南与山南交界。南北最大纵距202公里，东西最大横距277公里，辖区总面积2.9万平方公里，其中市区面积210平方公里，城市建成区面积50平方公里。现辖城关区、堆龙德庆县、曲水县、达孜县、尼木县、林周县、墨竹工卡县、当雄县等1区7县。总人口40万人，其中城市人口18万人。居民大多数为藏族，还有回、汉等民族。地处西藏高原，海拔3500米左右。城南有拉萨河长年不断的流水，四周东有觉母丝丝、东南有明珠孜日、西南有曲加拉日、西北有岗彭吾孜等大山相连环抱。属高寒气候，长冬无夏，全年无雾，空气清爽，阳光充足，全年日照在2952小时以上，被人们誉为日光城。最高气温28℃，最低气温-14℃，年平均气温8℃左右。年平均降雨量200～510毫米，降雨一般集中在每年的6、7、8、9月份，是理想的夏日避暑胜地。历史沿革公元633年，雅隆部落的松赞干布在拉萨建立了强大的吐蕃王朝，拉萨以吐蕃王朝都城的地位，揭开了它历史发展的新篇章。定都前的拉萨是一片沼泽荒芜之地，定都后，筑宫堡、修河道、建寺院，奠定了拉萨城市的雏形。著名的大昭寺即在这一时期建造，山羊负土填湖的典故是建寺过程中的一段美丽传说。藏语羊叫惹，土为萨，由于大昭寺是最早的建筑，人们便以惹萨作为以大昭寺为中心的这一城市的名称。汉文史籍把惹萨一般译为逻娑、逻些。随着佛教的兴盛，人们把这个城市视为圣地，拉萨之名随之兴起，并取代了原有的名称。拉萨是藏语圣地或佛地的汉文音译。自松赞干布始，吐蕃政权传9代赞普(藏王)，均以拉萨为首府。838年，朗达玛继为赞普，废佛，佛教遂以喇嘛教名义出现，并谋杀赞普。从此，吐蕃对各部属的统治关系开始解体，全盛一时的奴隶制政权接近崩溃，拉萨陷入不同奴隶主集团间旷日持久的战争局面。857年，吐蕃本部发生邦金洛平民大起义，吐蕃奴隶社会在起义风暴中土崩瓦解，西藏地区陷入持续数百年的分裂割据时代。拉萨作为西藏政治中心的地位衰落了，许多宫堡城寨也在这一时期毁于兵燹。公元1160年，蔡巴噶举派于拉萨一带崛起，逐步取代了其他地方势力在拉萨的地位。13世纪中叶，元朝划分西藏为13个万户，蔡巴万户为其中之一，在拉萨颇有建树。14世纪初期，帕木竹巴先后征服了止贡巴、雅桑巴和蔡巴，进而掌握了全藏统治大权。帕竹在西藏建立13个大宗，拉萨属内邬宗。帕竹的统治中心虽在乃东，但拉萨以其宗教发展史上的圣城的地位和强大引力仍为帕竹政权高度重视。15世纪初，喇嘛教格鲁派(黄教)以拉萨为据点逐步统一全藏，形成政教合一的统治局面。由于禁止喇嘛娶妻，宗教首领采取转世法选择，出现了达赖、班禅两大活佛系统。1642年，五世达赖在拉萨建立了噶丹颇章政权。1652年五世达赖赴京，受到清廷的隆重接待和册封，次年返藏。以达赖为首的西藏地方政权的力量得到进一步加强，拉萨作为西藏地方首府，从此一直延续了下来。1721年，清廷在拉萨设置驻藏办事大臣，1751年又在拉萨建立噶厦政府，并授权达赖管理西藏地方行政事务。1951年5月中国人民解放军和平接管拉萨，1960年正式设立拉萨市。城市特点拉萨是西藏地区文明发源地之一，有着灿烂的藏族文化，布达拉宫、大昭寺等为藏传佛教圣地，1982年被国务院公布为国家历史文化名城。拉萨除著名的布达拉宫、黄教三大寺(甘丹寺、哲蚌寺、色拉寺)、大昭寺、罗布林卡外，还有神奇的纳木错高原湖泊风光，美丽的当雄草原风光，奇特的德中温泉和林周、墨竹工卡等自然风景区，广阔的山区和河谷平原上，又有一定数量的野牦牛、野驴、黄羊等30多种野生动物，以及麝香、冬虫夏草等29种野生动植物药材。特殊的人文景观和自然景观，使拉萨成为国际性旅游城市。市辖区范围内有丰富的地热资源和矿藏资源。现探明的有铁、铜、铅、锡、钼、银、金等30多种矿藏，储量大，分布广。羊八井地热开发面积100多平方公里，被列为国家重点开发项目。城市现状拉萨是西藏政治、经济、文化、交通中心，对外开放城市。1996年国内生产总值581亿元。现有电力、采掘、机械、食品、纺织、建材、印刷、工艺美术、家具制造加工等各类工业企业，特别是历史悠久的民族手工业近几年来得到很大发展，有的产品已进入国际市场。各类企业1071户，1996年全市乡及乡以上工业产值1.1亿元。农业耕地面积3.9万公顷，天然草场211.5万公顷，林地15.3万公顷，还有120万公顷土地可供农、林、牧综合开发利用。1996年农业总产值3亿多元，牲畜存栏170万头(只)，农牧民人均纯收入1075元。著名的青藏、川藏、中尼公路交汇于拉萨，还开通了拉萨至成都、重庆、北京、加德满都的国际、国内航线。已形成了以拉萨为中心的联结区内外的邮电通讯网，并实现了交换程控化、传输光缆化、等位拨号，市话容量2万门，电话号码由5位升至7位。长途直拨用户4649户，移动电话1276户。市场繁荣，1996年全市社会消费品零售额11.12亿元。文化教育事业得到新的发展，全市适龄儿童入学率92.1%，在校生巩固率97.4%。部分县实现了普六义务教育。卫生事业有了很大进步，人民健康水平有了很大提高，人均寿命由50年代的36岁延长到64岁。市政建设发展很快，建成了新城区，形成了古城古，新城新的独特风貌。名城保护与发展规划1983年拉萨市人民政府制定了《拉萨市城市总体规划》，并经国务院批准实施，10多年来，对促进城市建设发展和名城保护起到了重要作用。1995年拉萨市人民政府对原《城市总体规划》重新进行了修订和完善，并具体制定了拉萨市历史文化名城保护与发展的措施。其宗旨是：保护拉萨市区地上、地下文物古迹；保护具有历史传统特色的地段；保护和延续高原古城的格局和风貌，继承和发扬传统文化，使拉萨的发展和建设既满足现代生活和工作的需要，又葆有其历史文化特色。为保护高原古城风貌，划定了保护街区范围，北起林廓北路，南至金珠东路，东至林廓东路，西至朵森格路，面积近1.2平方公里，与布达拉宫和罗布林卡形成东西轴线相呼应。重点保护街区划分为三个类型。一类保护街区为绝对保护区，包括以大昭寺、八廓街为主体环境形成的老城中心区(八廓街内包括八廓街外建筑)及相邻的小昭寺自身占地范围。在这一区域内，禁止新建一切与修复古迹无关的建设工程，原有建筑在修复时，无论在建筑造型、层数、色彩上都必须保持原貌。二类保护区为重点保护区，是指与绝对保护区关系密切的保持着原有风貌的老城区其他地段(八廓街外围老城)。旧城改造时要维护原有建筑格局、建筑形式及体量，保留原有风貌，需要改建的建筑外观必须保留原样。三类保护区为环境协调区，指历史文化街区范围内北部老城区的外围地段(大多为新建筑)东、西、南、北范围道路外侧50米控制地带。建筑的形式必须具有地方风格，要与老城风貌一致。几年来，拉萨高原古城按照城市总体规划和名城保护措施保重点、堵乱建、抓改造、抢恢复，进行了全面的保护。修建了大昭寺广场，对八廓街老城区的商贸网络中心铺设了石板路面，大街小巷安装了上水、下水管道。投资1.1亿多元建设了世界上海拔最高的布达拉宫广场，搬迁居民670户，恢复了布达拉宫西侧的两座白塔，更加衬托了布达拉宫的雄伟、壮观。改建扩建了环城路、金珠西路、陆定南路、中干渠路，使高原古城原有风貌与现代化城市建设浑然一体。拉萨市城市建设总体目标是：发展成为经济繁荣、科技进步、功能合理、设施配套、服务良好、风景宜人、环境优美，具有独特高原风貌和历史文化特色的中等城市。二、拉萨名胜古迹【哲蚌寺】黄教六大名寺中最大寺院【哲蚌寺】全国重点文物保护单位。坐落在拉萨西郊约10公里处的根碚乌孜山南坡的山坳里，全称吉祥米聚十方尊胜州，旧译别哲蚌。系宗喀巴的著名弟子绛央曲结、扎西贝丹于1416年创建的，占地75万平方米，为我国黄教著名六大寺中最大的寺院，曾有僧人1万多人(额定为7700人)。全寺依山而建，规模宏大，远观鳞次栉比，铺满山坡，入内巷道纵横，有如一座城镇。寺院由措钦大殿、洛色林、果艺、德阳、阿巴4个扎仓、50多个康村僧居，以及达赖喇嘛的宫殿甘丹颇章建筑群所组成。每个建筑单位内部基本上分三个地平层次，即院落地平、经堂地平和佛殿地平，如此形成由大门到佛殿逐层升高的格局，强调佛的尊贵地位。在大殿和经堂的外部又采用金顶、相轮、宝幢、八宝等佛教题材加以装饰，增强了佛教庄严气氛，把建筑烘托得更加富丽。措钦大殿是寺内最大的建筑，经堂内有190多根柱子，可容纳七千喇嘛，是全寺僧人集中诵经和举行仪式的场所。大殿二层供有绛央曲结建造并由宗喀巴亲自开光的强巴佛像，是该寺最尊贵的文物。另外还在殿内供奉有一只白海螺，传说这个海螺是释迦牟尼时由大弟子目犍连藏在甘丹山上，后来由宗喀巴取出送给了绛央曲结。扎仓中以洛色林为最大，可容纳四五千人，其中阿巴扎仓为密宗扎仓，其余均为显宗扎仓，显宗扎仓除有供集体诵经的殿堂外，还各有辩经场。阿巴扎仓供奉的本尊大威德塑像内，藏有著名密宗大师惹译师的骨灰。甘丹颇章为达赖所居，五世达赖在迁入布达拉宫前就住在这里，因而五世达赖于1642年所建政权即称之为甘丹颇章政权。颇章分前院和后院，后院系经堂部分，前院为达赖宫殿。十三世达赖时又加以维修，并把前院加高一层，即为现今之规模。寺内各僧院塑有各种佛像，壁上绘有壁画，皆艺术珍品。寺内还藏有几百部佛经手抄本，弥足珍贵。这座在国内外有着重要影响的寺院，曾为西藏佛教培育出大批佛学人才，仅是由三大寺推选出来继承宗喀巴法座的96位甘丹法王，哲蚌寺就占一半左右。【大昭寺】全国重点文物保护单位【大昭寺】全国重点文物保护单位。位于拉萨旧城八廓街中心。始建于7世纪中叶，后经历代多次修葺和扩建，形成今天占地2.51万平方米的大型建筑群。其建筑具有唐代建筑风格，同时又吸收了尼泊尔和印度建筑艺术的特色。金碧辉煌的鎏金宝顶、丹垩相映的高墙和富丽堂皇的装饰，组成仙境琼阁般的朝拜圣地。大昭寺坐东向西，建筑大体沿纵向中轴线分布，由门廊、庭院、神殿及分布在四周的僧舍库房等四部分组成。神殿高4层，内有大木柱20根，柱上斗拱架梁，浮雕精美，有人物鸟兽等图案；二三层檐下有成排的木雕伏兽和狮身人面泥质半圆塑像，四周走廊和殿堂绘满藏式壁画，色彩艳丽，形象逼真，内容丰富，既有佛经故事，也有历史人物，其中有表现文成公主进藏的热烈场面和建造大昭寺的浩荡情景。大昭寺内保存有大量的珍贵文物，最著名的是文成公主带到西藏的释迦牟尼金像。除此之外，唐代的丝织佛像，元代的大银灯，明代的珍珠佛衣和金灯，也都是稀世珍品。寺内供奉的松赞干布及两位公主像可能是13世纪时的制品。著名的《唐蕃会盟碑》树立在大昭寺正门前方。【小昭寺】黄教格鲁派上密院修法之地【小昭寺】西藏自治区重点文物保护单位。坐落在拉萨旧城北部，八廓街北约500米处，距离大昭寺约1公里许，通常与大昭寺并称拉萨二昭。小昭寺，藏语称甲达绕木契，甲达意为汉人的，绕木契意为大院子。小昭寺历史悠久，始建于唐，与大昭寺同期修建。两寺工程竣工后，藏王松赞干布曾设广大庆筵为之开光。小昭寺的早期建筑系仿汉唐格式，可惜已不复存在。历史上，小昭寺几经大焚又几度修复，在文化大革命中又遭破坏。目前所见到的残存，是晚期作品，为黄教格鲁派上密院的修法之地。小昭寺坐西朝东，现存大殿占地2100余平方米，底层由经堂、佛殿两部分组成。经堂东西长21.4米，八开间；南北宽17.6米，五开间。佛殿呈长方形，为4.4米×5.1米，外部环以转经甬道，周围还有转经廊。殿堂竖向三层，第三层设有金殿一座，翘角飞檐，十分壮丽。寺内至今供奉有释迦牟尼、墨珠尔济、弥勒佛像。释迦牟尼像即觉阿佛像，佛陀12岁时之身量，为西藏最珍贵的历史文物，系唐时文成公主由长安携带进藏。【查拉路甫石窟】西藏重点文物保护单位【查拉路甫石窟】西藏自治区重点文物保护单位。位于拉萨市内药王山东麓高距地面20米处。石窟洞口向东，与大门西向的大昭寺遥遥相对。开凿于唐初，系松赞干布王妃茹雍妃倡造。唐代晚期以后，几经兴衰。石窟依山开凿，平面呈不规则长方形，面积约27平方米，洞