国内REITs相关资料汇编

国内REITs相关资料汇编REITs介绍及分类REITs是集合投资者资金，由专业管理人投资于能产生稳定现金流的不动产资产，并将现金流收入及时派息分配的契约型或公司型基金分类说明按投资对象权益型拥有并经营收益型基础设施资产，同时提供运营管理服务,获得资产产权以取得经营收入，投资者收益来自租金和资产的增值,是REITs主导类型抵押型直接向资产所有者提供抵押信贷,或者通过购买抵押贷款支持证券间接提供融资，其主要收入来源为贷款利息,价值受利率影响比较大混合型既拥有并经营资产,又向资产所有者提供资金,是上述两种类型的混合按募集方式公募面向社会公众募集资金，流动性较强，风险分散化私募面向特定投资者非公开发行，灵活性高按运行方式封闭在存续期内份额不变，不可赎回，可交易开放在存续期内份额不定，可赎回按组织形式契约型REITs载体是契约基金或信托计划，体现为受益凭证、信托法律关系公司型REITs载体是公司，体现为股东与公司关系REITs的几种分类形式REITs交易结构REITs具有金融和不动产的双重属性，是跨越资本市场和房地产市场的创新型金融工具成熟市场REITs交易结构国内REITs主要政策梳理时间部门会议或文件相关内容2008.12国务院《关于当前金融促进经济发展的若干意见》开展房地产信托投资基金试点，拓宽房地产企业融资渠道2009.03央行、银监会《关于进一步加强信贷结构调整促进国民经济平稳较快发展的指导意见》支持资信条件较好的房地产企业发行企业债券和开展房地产投资信托基金试点，拓宽房地产企业融资渠道2010.06住建部等七部委《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》鼓励金融机构探索运用保险资金、信托资金和房地产信托投资基金拓展公共租赁住房的融资渠道2014.09央行、银监会《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》支持房地产企业积极稳妥开展房地产投资信托基金（REITs）试点2015.01住建部《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》积极推进房地产投资信托基金（REITs）试点。各城市要积极开展REITs试点，并逐步推开。2016.06国务院《关于加快培育和发展住租赁市场的若干意见》支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品。稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点2016.10国务院《关于积极稳妥降低企业杆率的意见》积极开展以企业应收账款、租赁债权等财产权利和基础设施、商业物业等不动产财产或财产权益为基础资产的资产证券化业务。支持房地产企业通过发展房地产信托投资基金向轻资产经营模式转型2018.04证监会《关于推进住房租赁资产券化相关工作的通知》重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品，积极推动多类型具有债权性质的资产证券化产品，试点发行房地产投资信托基金（REITs）2019.01上交所上交所2019年新年致辞进一步深化债券产品创新，时间部门文件或会议主要内容具体内容推动公募REITs试点，加快发展住房租赁REITs，积极引入债券国际投资者2020.01证监会2020年系统工作会议提升服务实体经济质效，稳妥推动基础设施REITs试点2020.04证监会、发改委《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》、《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》（征求意见稿）推进基础设施领域不动产投资信托基金试点相关工作，包括优先支持京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长江三角洲等重点区域，支持国家级新区、有条件的国家级经济技术开发区开展试点；优先支持基础设施补短板行业，包括仓储物流、收费公路等交通设施，水电气热等市政工程，城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目，鼓励信息网络等新型基础设施，以及国家战略性新兴产业集群高科技产业园区、特色产业园区等开展试点资料来源：各部门政府官网，平安证券研究所国内REITs政策四月《通知》要点项目要求基本原则试点工作安排未来规划在基础设施领域推进公募REITs试点不断积累经验，完善制度规则之后再逐渐向其他领域推广聚焦重点区域，聚焦重点行业，聚焦优质项目符合国家政策，聚焦优质资产，坚持市场化原钻，坚持权益导向，稳妥开展试点工作，推动长期健康发展中国证监会制定基础设施REITs试点方案和配套规则，国家发展改革委员会同中国证监会共同做好基础设施REITs项目的遴选与推荐工作产品模式为“公募基金+ABS”发展方向是标准化的公募REITs试点方案体现了中国公募REITs的重点发展方向是标准化的公募REITs明确了中国公募REITs试点的产品模式为公募基金+ABS国内REITs发展现状由于法律制度尚未健全、税收政策有待完整出台、标的资产成熟度有待提高等问题，我国市场暂未有真正意义上REITs，但类REITs探索已然开始，国内的类REITs主要是以私募形式发行的资产支持专项计划中国类REITs成熟市场公募REITs发行方式一般为私募发行一般为公募发行产品类型以固定收益型产品为主，权益型和混合型为辅以权益型产品为主，抵押型和混合型为辅投资门槛较高较低投资者属性机构投资为主机构投资和个人投资并存流动性较低较高产品期限存在到期日，既有3/5年的短期产品，也有15年以上的长期产品长期/永久存续融资不可融资，产品可分级可通过银行贷款等方式融资投资范围项目的股权+债券，易机监管部门规定的合格投资以不动产物业资产为主，亦可投资地产相关股票、债券等以及其他REITs或CMBS产品，但比例通常较小物业资产以单一物业为主，存续期内物业资产不发生变化通常由多个物业组成，基础资产池中物业可增加或出售资产管理以被动管理为主以主动管理为主增信措施大部分产品有租金差额补足增信或通过主体回购作为本金偿付增信一般不设差额补足增信交易结构私募基金+专项资产管理计划REITs直接持有物业股权税收优惠无符合条件的分红可以免税退出方式到期项目方回购，处置或清算资产，以及少数可通过公募推出二级市场交易中国类REITs与成熟市场公募REITs在多个方面存在显著差别国内类REITs发行规模：五年时间，千亿市场自2014年首支类REITs产品发行以来，类REITs市场规模不断扩大，截至2019年5月，我国类REITs累计发行48只，发行总金额达934.2亿元，五年时间实现了近千亿的市场规模中国类REITs总体数量与发行金额快速增长2017年类REITs发行数量与规模达到高峰数据来源：Wind，兴业证券国内类REITs发行利率：高于同评级相近期限的企业债类REITs的优先级发行利率（预期收益率）普遍高于同评级相近期限的企业债到期收益率，相较于企业债，投资于类REITs具有一定的超额价值中国类REITs优先级回报高于对应期限、评级的AAA企业债数据来源：Wind，兴业证券国内类REITs：发行期限较长，基础资产以商业地产和写字楼为主类REITs的发行期限以15-20年为主，久期较长，也是其融资优势之一。基础资产以商业地产和写字楼为主，稳定的租金收入是付息的来源类REITs久期较长（全部类REITs，按数量）基础资产以商业地产和写字楼为主数据来源：Wind，兴业证券国内类REITs产品结构与特征现阶段国内类REITs主要为私募发行，流动性较差，主要由机构投资者持有国内类REITs交易结构从交易结构来看，类REITs产品的主流特征是设立一个私募基金来持有底层物业所对应的项目公司股权，再以专项资产管理计划认购其私募基金份额；主要涉及三个主体：基金管理人（管理私募基金）、计划管理人（管理资产支持专项计划）和原始权益人（基础资产及其对应的项目公司的原始持有者）国内类REITs发行设立流程以上股权关系可以表述为：投资者→专项资产管理计划→私募基金→SPV→项目公司→基础资产国内发展公募REITs主要阻碍高收益物业资产稀缺原因有二：一是高品质物业相对较少；二是成熟、专业的地产项目资产管理经验缺乏，运营效率低下，无法实现物业的投资收益最大化。以上海市甲级写字楼为例，上海市甲级写字楼的市场回报率为4.60%（截至2018年1季度），扣除REITs运作管理费用和税费后，其回报率水平更低。高收益物业资产的稀缺，降低了产品吸引力，极大制约了投资者的投资热情高收益物业稀缺目前我国REITs的次级设置更多是通过原始权益人自持以实现内部增信的目的，投资者对投资商业地产项目缺乏经验，认知不足导致投资者风险偏好较低，更倾向于持有债权特征的优先级。而成熟市场REITs更多呈现股权特征。投资者认知不足法律法规的不完善导致无法开展主动投资型公募REITs。2019年1月，证监会前主席肖钢等在《制约我国公募REITs的五大因素和破解路径》中认为我国现行《公司法》和《证券法》未对REITs做出规范，而REITs的交易结构具有特殊性。这导致证券监管部门很难推动公募REITs的实施。法律法规的不完善，使得目前我国的类REITs产品更多是原始权益人以融资或资产出表为目的进行发行，而尚未出现国外成熟市场中的主动投资形式的公司制REITs法规不完善国内发行类REITs的主要风险关注税收影响下对本息覆盖倍数的影响。现阶段，类REITs的原始权益人往往通过折价发行（即类REITs总融资规模低于物业估值）和自持次级的方式，实现租金收入对优先级利息的高覆盖倍数以及物业估值对优先级本金的高覆盖倍数。但是目前我国类REITs在租金收入和物业交易方面存在双重税负，投资者需评估真实的覆盖倍数基础资产层面关注原始权益人优先回购权的权利维持费是否公允。以融资为目的的原始权益人往往会设置优先回购权，若物业估值大幅上升，则原始权益人会行使优先回购权回购，投资者将无法享受物业大幅升值带来的收益。但同时，原始权益人会每年支付权利维持费，是对优先级本金和利息的保护。由于优先回购权本质是一个看涨期权，而权利计提费本质是期权费，因此投资者应关注权利维持费是否公允偿付安排方面关注SPV与原始权益人的混同风险。一般而言，原始权益人发行REITs有两类目的，一类是实现资产出表，一类是以融资为目的.对于原始权益人以融资为目的的类REITs，需要重点关注SPV的现金流与原始权益人的现金流是否充分隔离，以避免发生道德风险交易结构方面Thankyou