海南海口生命科学产业园项目地块拿地可行性研究报告

海口生命科学产业园项目地块拿地可行性研究报告北京**集团2017年8月2日1前言PREFACE•本报告建立在大量的基础信息收集和研究工作基础之上。•本报告以市场为基础，通过分析城市发展状况、政策导向、地产市场走势及项目发展潜力，判断项目的可行性。研究思路与逻辑框架海口地产市场项目分析海口政策解读项目风险分析结论评价宏观大势城市认知市场研判经济环境产业发展城市特质政策风险金融风险市场风险运营风险区位条件交通条件用地指标SWOT分析区域环境发展方向评估2目录城市认知市场研判项目分析风险评估CityCognitionMarketResearchProjectanalysisriskassessment1324分析结论Analysisconclusion531城市认知CityCognition1.2经济环境1.3产业发展1.1城市特质41.1城市特质5海口——海南省会，政经文高地，国际旅游岛中心城市海口市•海口是海南的省会城市，政治、经济、文化中心。•在“十三五规划”时期，海南省会海口建立“21世纪海上丝绸之路”战略支点城市、大南海开发区域中心城、全国生态文明示范城市、海南“首善之城”高端定位，为“一带一路”、南海资源开发和海南国际旅游岛建设做出特殊贡献。6全球空气十佳城市，养生环境冠绝海南北面临海，拥有830万㎡海域面积，长达130公里海岸线全球空气十佳城市，百岁老人约有160人环境最宜人的省会，中国第一个健康试点城市7缤纷度假配套，国际旅游岛“五星级城市”•历史文化名城，史迹景观丰富，海瑞墓、五公祠、秀英炮台细味历史沧桑。•热带滨海旅游胜地，假日海滩、热带海洋世界、万绿园、火山地质公园等。•海岛饕餮美食天堂，丰富的海鲜大餐，中西菜式，南北佳肴，都在海口精彩荟萃。8百万人口城市，千万级旅游人群的旅游度假圣地•2016年海南全省接待游客6023万人次，同比增长12.9%。其中过夜游客4977万人次，增长10.8%；•2016年海口市常住人口224.6万人，共接待国内外过夜游客1329.19万人次，比上年增长8.5%。其中，接待入境游客13.65万人次，同比增长11.9%。人均逗留天数1.43天/人，同上年持平258730013320367240604492497705000100002010201120122013201420152016海南接待旅游人数（万人）204.62209.73214.13217.11220.07222.3224.61802002202402010201120122013201420152016海口常住人口数（万人）来源地居住地居住时间黑龙江、吉林、辽宁东北三省居多，其次是北京、天津、河北等北方城市。大多数选择海口、三亚、琼海等比较发达的地区居住。大多选择北方严冬、海南温润的季节来海南，冬来春去尤其是每年10月至次年4月是“候鸟人群”来琼高峰期。年龄层面60-69岁的中低龄老年人口为主力军。需求大多数人希望以休闲度假形式健康养生、益寿延年的同时发挥余热，同时商业、医疗配套是他们择居的主流因素。具有高级职称的专业技术人员在10000-20000人之间，大多曾经、就职于国营企业、事业单位以及党政军机关。涉及领域海口、三亚——年200万候鸟人群首选投资居住城市200万“候鸟”人群的主要特性10电影公社生生购物中心火山国家地质公园•海口拥全省80%交通、餐饮、医疗、教育配套，是海南最发达、最适宜居住的城市海南省最发达、最宜居城市11“东进、南优、西强、北拓、中调”城市规划发展格局•2016年，海口制定了十三五规划，提出海口市“东进、南优、西强、北拓、中调”城市发展十字方针；•随着海口“十字方针”制定及推进，城市中心城区逐步南移，作为龙昆南大道上的新增长极——“龙昆南板块”乘势崛起，海口市政府重点打造最宜商、宜业、宜游、宜居片区。121.2产业经济发展13GDP保持增长态势，近年有所放缓，2014年突破千亿元大关，2016年达到1257亿元，与三亚相比较一直占据优势。海口市GDP保持上升趋势，但增速逐年放缓，到2014年突破千亿大关，2016年海口整体GDP增长7.7%。海口作为海南省经济中心，省会城市，与另一旅游城市三亚相比较，经济增长速度高于三亚。城市GDP发展2010201120122013201420152016GDP（亿元）615734819905100611611257.67增长率18.20%12.20%9.30%9.90%9.20%7.50%7.70%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%0200400600800100012001400海口GDP及增长情况2010201120122013201420152016海口GDP（亿元）615734819905100611611257.67三亚GDP（亿元）2312853313744044354780500100015002010-2015海口、三亚GDP比较14第三产业分类指标生产总值（亿元）占比交通运输邮政仓储业203.359.36%金融业280.0712.90%房地产业345.0415.89%住宿餐饮业184.348.49%批发和零售业467.821.54%旅游业31014.27%其他381.317.56%数据来源：海南省统计局三十多年的发展时间中，海南的产业结构分别经历过三个阶段：从最早的“一强二三弱”过渡到“一三并举”，再到现在的“三强一二弱”。近年来第三产业占比逐渐攀升，比重已经超过50%，整个海南的经济侧重面越来越突出。2016年海南第三产业构成情况第三产业主要依托批发和零售业及房地产业两个行业所支撑，旅游业以及住宿餐饮业所占比重也较重。三产比重过半，房地产业、旅游业均为主要贡献产业0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%197819791980198119821983198419851986198719881989199019911992199319941995199619971998199920002001200220032004200520062007200820092010201120122013201420152016二十年来海南产业结构变化情况产业结构-海南15旅游业带动服务业不断发展，海口第三产业占据绝对比例，且持续快速上升2016年三次产业结构为0.8:3.3:95.9，第三产业成为绝对主力作为旅游大省，海口市的第三产业占比较重；第一产业占比最低；经过近年的产业调整，第三产业的比重仍呈现上升的趋势，第一产业和第二产业略微下调。产业结构-海口0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%80.00%90.00%100.00%2010201120122013201420152016第三产业69.80%68.20%68.40%69.50%73.10%75.73%96%第二产业23.70%25.00%24.60%24.00%21.40%19.26%3%第一产业6.50%6.80%7.00%6.50%5.50%5.00%1%2010-2016海口市三产比重变化情况第一产业第二产业第三产业16海南历年旅游总收入及旅游接待人数数据来源：海南省统计局、海南省旅游政务网2016年，海南旅游业对GDP贡献值降低，降低至7.7%。海南旅游对GDP的贡献度海口旅游市场稳步增长，旅游产业发展较快，对GDP增长贡献大年度旅游收入（亿）对GDP贡献值（亿）对GDP贡献率2014年506.53306.7514.47%2015年572.49377.1415.46%2016年672.103107.7%14.98%16.00%10.63%10.61%10.60%11.43%12.90%21.68%25.80%17.00%13.04%13.20%13.00%17.40%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%010002000300040005000600070002010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年旅游接待人数（万人次）旅游总收入（亿元）旅游接待人数总计增幅（%）旅游总收入增幅（%）主要产业发展-旅游业17已初步形成汽车制造、生物医药、食品饮料等支柱产业，同时商务会展、热带现代农业、光伏等新型优势产业正在崛起。汽车、机电、高分子材料与化纤制造、食品饮料和农副产品加工等是海口的优势支柱产业，如国家节能汽车试点城市，有基础也有能力建设国家新能源汽车产业基地；食品饮料与农副产品加工方面，海口集中全省绝大部分的高校和科研机构。商务会展、户外有氧运动、热带观光农业、文化创意、光伏等优势新型产业成为新亮点；依托旅游业的发展，大力发展服务业，在会展、文化创意、农业观光等方面表现抢眼。产业类型新型优势产业主要产业发展-其他罗牛山股份海航集团椰岛股份金芦荟生物鑫生实业威特电器椰树集团重点企业181.3城市认知总结19海口得天独厚的区位、资源、环境为旅游房地产、康养提供了有利的发展优势随着旅游业的持续高速发展，尤其是国际旅游岛的建设，对旅游住宿设施等旅游房地产的需求量也将不断增大01020301城市优势明显03城市快速发展02康养产业潜力大“一带一路”国家战略以及对海南”国际旅游岛“”的发展建设的大量投入，将更快推动城市发展城市认知总结202房地产市场研判MarketResearch2.3海口房地产市场2.2海口地产政策解读2.1宏观大势212.1宏观大势22中国楼市进入“5限”时代，抑制投资、稳定市场、力度空前宏观大势-政策打击投资性需求提高二套门槛稳定市场史上首次启动严打“类住宅”四个层级，层层深入，要求外地户籍购房者提供在当地的社保或纳税证明，少则半年如江门，多则五年如北京；“城市划片，区别对待”；提高首付比例；按购房人户籍和名下房产数量直接暂停销售，如佛山、兰州等一般是本地人最多允许两套，外地人限一套。实施差别化信贷，15个城市对二套房实行“认房认贷”标准，北京地区绝大部分银行首套恢复基准18家银行二套房执行基准利率上浮20%，海南等多地，停止对第三条及以上住房贷款。多地单独对商品房价格管理，具体提出了新要求：如无锡、佛山的“商品房价格备案后一段时间内不许涨”；徐州、深圳、中山的商品房申请价格不得高于（或明显高于）周边地块同类型产品的售价。超36个城市对新房流通进行限制，打击炒房、囤房。海南新建商品住房取得产权证满5年后方可转让；河北白沟非本地户籍在该市无论购买新房还是二手房，自登记之日起五年内不得转让。北京、上海等一线城市全面限制商办项目购买，2月16日上海闵行率先启动类住宅整顿，3月26日北京正式发文，明确“在建在售商办项目不得卖给个人”，自此“限商令”在全国拉开序幕。23系统的政策，有保有压的政策张弛有度，降温效果明显上半年，18个省（直辖市），40多个城市先后发布140多个调控政策，限购、限贷、限外层出不穷；自03.25厦门推出”限售”起，20多个城市陆续加码限售；进入5月，陆续有城市开始上调房贷利率、控制房贷规模，密集全方位的调控政策引导下过热市场明显降温。宏观大势-政策24宏观大势-需求情况减速的车头，奔腾的市场缓慢降速，同时为后续的发展留足了空间2017年1-6月，全国商品房销售额5.92万亿、同比增长21.5%，增速较上月回升2.9个百分点。市场自2016年4月同比增速达到顶峰55.9%后阶段性下滑，至年末回落至34.8%，但仍然惊人，进入2017年以来继续下行态势，至5月同比增速降为18.6%，6月微有回调至21.5%，但仍处于震荡下行通道，市场增速有望进一步缓慢下降；25010203市场整体走势与政策引导一致，国家经济持续企稳向好，下半年调控继续加码的概率不大，但也不存在政策宽松的预期；新阶段的长效机制诸如房产税、预售制度变更等等或在未来提上议程，值得期待。调控、房价、利率三重作用下，大量流入人口被挡在购房门槛之外，一二线城市或许面临局部短期回调；但中