法拍房注意事项

1（一）拍卖方式*《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第二条：人民法院以拍卖方式处置财产的，应当采取网络司法拍卖方式，但法律、行政法规和司法解释规定必须通过其他途径处置，或者不宜采用网络拍卖方式处置的除外。网络司法拍卖拍卖方式委托拍卖机构司法拍卖2（一）拍卖方式——司法拍卖和委托拍卖的比较网络拍卖委托拍卖中介机构网络服务提供者拍卖机构第一次拍卖保留价不低于评估价或市价的70%不低于评估价或市价的80%公告期拍卖动产的，应在拍卖前15日前公告，拍卖不动产或者其他财产权的，应在拍卖前30日前公告拍卖动产的，应在拍卖7日前公告，拍卖不动产或其他财产权的，应在拍卖前15日前公告保证金在起拍价的5%至20%范围内确定不低于5%竞买人数量不少于一人不少于二人流拍与变卖流拍两次可进入变卖程序流拍三次可进入变卖程序31.启动拍卖程序被执行人的财产被查封、扣押、冻结后，如被执行人未能履行法律文书确定的义务的，法院有权对其财产进行拍卖处置3.选定网络服务提供者（网络拍卖）或拍卖机构（委托拍卖）·网络拍卖：网络服务提供者由申请执行人从名单库中选择，未选择或多个申请执行人选择不一致的，由法院指定·委托拍卖：拍卖机构由当事人协商一致后经法院审查确定，协商不成的，从负责执行的法院或被执行人财产所在地法院确定的拍卖机构名册中，采取随机的方式确定2.对拍卖财产进行评估可以不经评估的例外情形：（1）财产价值较低；（2）价格依照通常方法容易确定的；（3）当事人双方及其他执行债权人申请不进行评估的，法院应当准许（二）拍卖流程44.确定拍卖保留价如出现流拍，再行拍卖时，保留价降价幅度不得超过前次保留价的20%（二）拍卖流程（续）5.发布拍卖公告拍卖公告发布前，法院应当通知当事人和优先购买权人6.缴纳保证金、竞价申请执行人参加竞买的，可不交保证金，但债权数额小于保证金数额的按差额部分交纳。如有优先购买权人参与竞买的，可与其他竞买人以相同的价格出价，如无更高出价的，拍卖财产由优先购买权人竞得。7.支付成交价款、送达成交裁定法院应在价款全部支付后10日内将拍卖成交裁定送达买受人。拍卖财产所有权自拍卖成交裁定送达买受人时转移。5法拍项目重要法律风险及法律尽调重点2竞买人参拍资格限制风险1拍卖所涉财税风险拍卖标的范围未及于全部目标资产风险2拍卖标的清租风险拍卖标的法律瑕疵风险3拍卖标的过户及资料交接风险拍卖标的上存在优先权风险4拍卖标的后续证照办理及变更风险法拍项目重要风险点56787（一）竞买人参拍资格限制风险根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条，如买受人不具备法律、行政法规和司法解释规定的竞买资格的，当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖的，人民法院应当支持。在实践中，就拍卖标的可能对竞买人参拍资格作出限定，特别是对于工业用地，可能需取得相关政府部门出具的资格准入后方可参与竞拍，如在未取得参拍资格情形下参与竞拍的，拍卖可能被撤销，即使未被撤销的，竞买人亦可能因不符合准入资格要求而无法对拍卖标的进行开发建设。竞买人在参与竞买前，应与法院沟通，以确定就竞买人资格是否设定限制条件，以及该等竞买人准入资格的取得要求。同时，竞买人还须与拍卖标的当地政府主管部门（如管委会等）、规土部门沟通、确定当地政府部门、规土部门对于拍卖标的的土地使用权获取、开发建设是否有额外的准入要求。法律尽调重点法律风险8（二）拍卖标的范围未及于全部目标资产的风险在拍卖公告中，拍卖标的范围可能仅简单描述为土地使用权及建筑物，而未涉及强弱电系统、排水供水系统、道路、绿化等附属设备设施。拍卖标的的附属设备设施与拍卖标的在物理现状和使用性能上均不可分割。如拍卖标的范围中未明确纳入附属设备设施的，可能将影响买受人对目标资产的使用，亦可能就附属设备设施的移交、权属、作价等问题与原产权人产生争议。竞买人在参与竞买前，应与法院沟通拍卖标的的范围是否包括拍卖标的所涉附属设备设施，并尽量通过拍卖公告、法院谈话笔录等方式将拍卖标的范围包括附属设施明确记载。如确定不包括附属设施设备的，建议竞买人在参与竞买前，与被执行人就附属设施设备的移交方式、移交时间和作价达成一致，以免日后产生争议。法律尽调重点法律风险9实例在某新加坡物流商通过司法拍卖收购松江某工业园区项目中，目标物业拍卖公告中未明确拍卖标的是否包括附属设备设施，且在执行法官的谈话笔录中亦未明确拍卖标的中包含附属设施设备。在司法拍卖成交后，原产权人拒绝向买受人无偿移交拍卖标的的附属设备设施，并就移交价款、附属设施设备的作价问题产生争议，并后通过诉讼途径解决该等争议，买受人直至项目竞得两年后方实际控制、占有目标物业。（二）拍卖标的范围未及于全部目标资产的风险10（三）拍卖标的法律瑕疵风险虽然法院有义务对拍卖标的的法律风险进行披露，但其披露可能并非穷尽的、完全的，且根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十五条规定，如法院已对拍卖标的及相关情况按要求予以公示和特别提示，且在拍卖公告中声明不能保证拍卖财产真伪或品质的，不承担瑕疵担保责任。法律风险11（三）拍卖标的法律瑕疵风险尽调重点审核内容竞买人在参与拍卖前，应主动与法院和被执行人沟通，对拍卖标的的相关情况进行核实，以防止重大法律风险的发生。需重点核实的内容包括但不限于：1.拍卖标的所涉土地使用权取得方式，出让/划拨手续是否齐备，如系出让取得的，土地出让金、契税是否已缴纳完毕；2.如拍卖标的系土地使用权或在建工程的，土地使用权是否曾被认定过闲置土地？如已被认定为闲置土地或符合被认定为闲置土地条件的，需进一步与规土部门核实在拍卖成交后是否可能被认定闲置土地并因此收回拍卖标的；3.拍卖标的是否限制转让？如出让合同明确限制转让的，需进一步与规土部门核实是否可通过司法拍卖方式转让土地使用权；4.拍卖标的四证是否齐全，是否存在被认定为违章建筑的风险；5.拍卖标的的物理现状，是否与拍卖公告描述一致；6.是否存在对占有、使用拍卖标的造成障碍的情形？拍卖标的是否存在已经发生的或潜在的权属争议或其他争议纠纷；7.拍卖标的规划用途及规划条件是否与现行有效的控制性详细规划一致；8.如拍卖标的系工业用地的，是否存在投资强度和税收承诺要求。12（四）拍卖标的上存在担保物权或其他优先权风险在拍卖完成、担保物权实现后，拍卖标的上原有的担保物权及其他优先受偿权即因此而消灭。但是，由于各地操作习惯、流程不同，亦存在因拍卖标的上抵押权等担保物权未办理注销等原因对买受人的过户手续办理造成障碍的可能。竞买人在参与竞买前，应与法院、被执行人沟通，以确认拍卖标的上是否存在担保物权或其他优先权，如是，需进一步与法院、不动产登记中心确认，拍卖标的上存在担保物权未注销登记等原因是否将对过户产生影响，并要求由法院协助办理、处理拍卖标的过户问题。法律尽调重点法律风险13（五）拍卖所涉财税风险——1.拍卖标的欠费风险在实践中，拍卖标的通常涉及欠付物业管理费、水电费等相关费用，但相关法律法规及司法解释中未明确规定拍卖标的所涉欠付费用的承担主体。在实践操作中，由于被执行人已缺乏偿债能力，法院一般会要求竞买人承担拍卖标的所涉各项欠缴费用。竞买人在参与竞买前，需与法院、被执行人沟通、核实拍卖标的是否存在欠费、具体欠费项目和欠费金额，并确认拍卖标的所涉欠费需由买受人承担，还是由被执行人承担并于拍卖成交款项中予以扣除。如拍卖标的所涉欠费需由买受人承担的，买受人应将该等金额纳入买受人获取拍卖标的的成本中予以测算。法律尽调重点法律风险14（五）拍卖所涉财税风险——2.拍卖标的税费缴纳风险（1）根据《国家税务总局关于人民法院强制执行被执行人财产有关税收问题的复函》和《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》的规定，对于司法拍卖程序，应由负有缴纳税费义务的主体负责缴纳其应缴税费。但在实践操作中，由于被执行人已普遍缺乏偿债能力，仍有多数拍卖程序中要求由买受人承担涉及的一切税费。而就原应由被执行人缴纳的土地增值税而言，需结合拍卖标的历史拿地、建设成本予以评估，有赖于被执行人提供完整的历史资料，否则难以准确评估。（2）相关法律法规和司法解释中并未明确规定拍卖标的或被执行人存在历史欠税时该等历史欠税的承担主体，且在实践操作中，法院拍卖公告中通常不会载明拍卖标的或被执行人存在历史欠税，或要求买受人承担涉及的一切税费，但在实际办理税费清缴或拍卖标的过户手续时，相关税务主管部门可能要求缴纳完毕历史欠税后方可缴纳拍卖所涉税费或方可办理过户登记，对此给买受人造成交易成本无法提前测算的风险。法律风险15（五）拍卖所涉财税风险——2.拍卖标的税费缴纳风险竞买人在参与竞买前应与法院、被执行人、当地税务主管部门沟通确认司法拍卖交易中所涉被执行人税费、拍卖标的及被执行人历史欠税的负担原则，如需由买受人承担的，建议买受人尽可能向被执行人取得拍卖标的历史建设成本相关资料，以尽可能降低所需缴纳的土地增值税金额，并就买受人因司法拍卖交易所需负担的全部税费进行提前测算。法律尽调重点16（五）拍卖所涉财税风险——2.拍卖标的税费缴纳风险实例某新加坡物流商通过司法拍卖收购松江某工业园区项目中，拍卖公告中要求收购方承担转让方应付税费，该物流商竞得项目后，因未就收购所涉税费清缴事宜取得被执行人、法院、税务部门的充分配合，在增值税评估及清缴过程中面临重重阻碍，税负和交易成本显著增加。17（五）拍卖所涉财税风险——3.拍卖标的增值税发票开具风险在实践操作中，如被执行人账户已被纳入非正常户的，或被执行人不予配合的，买受人可能无法取得拍卖标的增值税发票，对于拍卖标的增值税的缴纳、买受人成本入账可能存在一定障碍，且可能拖延交易进程和推迟拍卖标的过户时间。买受人在参与竞买前应主动与被执行人沟通，以确认被执行人是否可就拍卖标的成交款项向买受人开具增值税发票，如无法获得被执行人配合，或被执行人无法开具的，买受人需进一步与当地税务主管部门沟通，在被执行人未开具增值税发票情形下，对增值税的缴纳、买受人后续成本入账、增值税清算等是否存在影响。法律尽调重点法律风险18（六）拍卖标的清租风险如拍卖标的已被出租的，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第31条规定，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或其他优先受偿权的实现有影响的，法院应当依法将其去除后进行拍卖。如被执行人未在拍卖标的拍卖以前完成清租，或法院未在拍卖公告中承诺完成拍卖标的清租的，由买受人在受让拍卖标的后自行完成清租可能存在一定难度，且清租成本、时间较难把控。如无法完成清租的，买受人获取产权后亦无法利用拍卖标的，且如承租方已一次性将租金提前支付被执行人的，就拍卖成交后所涉拍卖标的租金，买受人需向被执行人主张支付，故在此情形下买受人可能还面临无法收回拍卖标的租金的风险。买受人在参与竞买前应核实拍卖标的是否已被出租、租赁期限，是否存在仍被承租方占用的情形。如已被出租的，需与执行法院进一步沟通，要求由法院完成拍卖后的清租义务，并将其明确记载于拍卖公告。法律尽调重点法律风险19（七）拍卖标的过户及资料交接风险如拍卖标的仅为一宗土地上某一单栋建筑物的，需核实就拍卖标的是否可分割办证（如工业用地多有整体自持要求，单栋建筑物可能难以单独分割办证），如无法分割办证的，拍卖成交后可能难以过户至买受人名下。另，如被执行人拒绝配合办理拍卖标的过户的，可能拖延交易进程，延迟过户时间。此外，在买受人竞得拍卖标的以后，仍需与被执行人办理拍卖标的相关证照、资料等的交接手续，并办理水、电、煤气等户名的变更手续等，如在此过程中，被执行人不予配合的，由于拍卖公告中通常不会规定被执行人对于拍卖标的相关附属资料的移交义务，法院亦无法强制要求被执行人予以移交。买受人在参与竞买以前，应提前与法院、不动产登记中心和被执行人了解就拍卖标的过户及资料交接是否存在障碍，如被执行人不配合完成资料交接的，买受人还需向相关政府主管部门了解、核实在缺失该等资料的情形下，买受人后续开