房地产市场调研报告

—1—房地产市场调研报告我县经过近十年来的发展，随着住房制度的改革和各项配套制度的落实，城区面貌发生了翻天覆地的变化，城区面积不断增大，人口不断增多，人民群众的居住环境明显改善。随着经济的发展和人民群众生活水平的不断提高，改善居住条件已经成为广大人民群众的迫切要求。住房的社会化、市场化、商品化程度进一步增强，住房已经成为城镇居民最大的消费商品，房地产业成为拉动经济增长的重要动力。同时我们也清楚地看到高房价与低收入的比例差别大、低收入困难家庭多等问题仍然存在。如何有效改变房地产市场的供需关系、抵制房价的上涨、引导全县房地产业持续稳定健康发展等问题，是摆在我们工面前的一件大事。一、xx县房地产业发展基本情况（一）房地产开发企业、开发投资、土地供应等情况1.房地产企业情况。自2007年以来，我县持续加大招商引资力度，先后有30家房地产开发企业参与我县房地产开发，房地产开发企业从4家发展至今的30家，其中叁级开发资质的有7家，肆级开发资质的23家，截止目前，在我县境内有开发项目的企业有18家，完成开发退出我县房地产市场的开发企业8家，目前无房地产在建项目的企业4家。截止2018年6月我县城关镇、洛门镇共建成商品房住宅小区53个，建筑面积179.84万㎡，15007套商品住房。2016年底城关镇、洛门镇城镇常住人口5.59万人，城镇人均住房面积32.19㎡。2.房地产项目实施情况。2012年—2018年6月，我县共实施房地产开发建设项目36个，建筑面积144.09万㎡，成套住宅11411套。已建成项目26个，建筑面积86.5万㎡，其中：成套住宅7276套75.67万㎡，—2—已销售住宅7181套74.69万㎡，占住宅总数的98.7%。商业营业用房10.83万㎡，已销售10.53万㎡，占商业营业用房数的97.2%。正在建设项目10个，建筑面积57.59万㎡，其中：成套住宅4135套43万㎡，已预售住宅2820套29.33万㎡，占住宅总数68.2%，商业营业用房14.59万㎡，已预售6.27万㎡，占商业营业用房的43%。3.房地产投资情况。2012年房地产完成投资3.45亿元，2013年房地产完成投资3.21亿元，同比下降7.1%；2014年房地产完成投资3.22亿元，同比增长0.57%；2015年房地产完成投资3.79亿元，同比增长17.38%；2016年房地产完成投资3.12亿元，同比下降17.66%；2017年房地产完成投资7.45亿元，同比增长139.1%；2018年上半年房地产完成投资1.6亿元，同比下降22.1%。4.房地产增加值占比情况。2012年房地产增加值占全县第三产业8.66%，占生产总值3.26%。2013年房地产增加值占全县第三产业6.99%，占生产总值2.79%。2014年房地产增加值占全县第三产业7.91%，占生产总值3.30%。2015年房地产增加值占全县第三产业7.66%，占生产总值3.32%。2016年房地产增加值占全县第三产业7.2%，占生产总值3.1%。2017年房地产增加值占全县第三产业7.6%，占生产总值3.5%。5.土地供应情况。2012年土地供应14613.41㎡、土地成交3300.1751万元，2013年土地供应46426.9㎡、土地成交11310.08万元，2014年土地供应33980.17㎡、土地成交10931.172万元，2015年土地供应65086.99㎡、土地成交12809.9万元。2016年土地供应36552.18㎡、土地成交12984.54万元，2017年土地供应17180.09㎡、土地成交2873.11万元。—3—6.土地出让金情况。2012年土地出让金收入4091万元，占大口径财政收入的20.37%；2013年土地出让金收入4156万元，占大口径财政收入的16.88%；2014年土地出让金收入4316万元，占大口径财政收入的14.36%；2015年土地出让金收入14021万元，占大口径财政收入的32.97%；2016年土地出让金收入15569万元，占大口径财政收入的33.2%；2017年土地出让金收入14261万元，占大口径财政收入的27.55%。7.房地产新开工面积情况。2012年以来，我县房地产新开工面积逐年增加，2013年商品房新开工面积16.33万㎡，同比增长50.3%，2014年商品房新开工面积28.97万㎡，同比增长77.3%，2015年商品房新开工面积43.59万㎡，同比增长50.4%，2016年随着全国房地产市场遇冷，我县房地产开发企业开发量急剧下降，商品房新开工面积仅为15.79万㎡，同比减少63.7%，2017年随着房地产去库存各项政策措施的落实到位，商品房市场逐渐回暖，新开工面积20.51万㎡，同比增长29.9%。8.房地产去库存情况。2015年12月底我县商品住房存量1755套，17.93万㎡，2016年1-12月，采取土地供应、棚改货币化安置、税费优惠、易地搬迁安置等多项措施去化商品房库存11.89万㎡，其中商品住房920套。截至2017年6月底，我县商品房库存为12.16万㎡，其中住宅835套，8.5万㎡。已在2017年12月底前基本完成商品房库存去化任务，目前我县待售商品房1410套多为尚未竣工交付的在建项目。（二）保障性住房建设和棚户区改造情况自2012年以来，县委、县政府立足稳增长、惠民生，大力开展保障性住房建设工作，同时形成了以廉租房、公租房、经适房、限价房建设和棚户—4—区改造并举，以实物配售和租赁补贴发放并行的多层次住房保障格局，我县城市部分低收入、中低收入群众的住房困难得到了有效解决，起到了解压、减负作用，也对全县房价过快增长起到了抑制作用。2012—2018年，全县累计实施公租房、经适房、限价房、城市棚户区改造等保障性安居工程项目32个，共4384套35.37万㎡，投资81348万元。其中，公租房项目9个，756套43776平方米，投资10070万元；经适房项目2个，500套42500平方米，投资9775万元；限价房项目2个，446套39410平方米，投资9064万元；城市棚户区改造项目19个，2682套227970平方米，投资52439万元。1.公租房项目建设情况。我县结合实际，研究制定了租赁补贴家庭的住房、收入、财产等准入条件。截止2018年，公租房住房保障已覆盖我县xx镇和xx镇，2011年-2015年我县实施公租房项目10个，任务总套数789套，总面积45876平方米，总投资10438万元。分别为：渭北供热站33套，民生园360套（1期120套、2期120套、3期120套），供热公司108套（1期70套、2期38套）。目前，均已分配入住。惠及基层干部职工2000余人，有效缓解了基层工作人员的住房困难问题2.城市棚户区改造项目实施情况。2012年以来，我县共实施城市棚户区改造项目19个，2682套227970平方米，投资52439万元。其中，2018年实施棚户区改造项目共7个826户，总投资6.3亿元，均采取货币化安置方式。截止目前，2018年棚户区改造项目已开工686户，开工率达到83%。xx政府正在制定《xx县城市棚户区项目房屋征收与补偿实施方案》，积极开展入户动员宣传工作。（三）全县住房供需及房价情况—5—目前，我县的购房对象主要集中在乡镇教师、干部、90年后出生的新从业人员以及外地和各乡镇在县城经商人员中。商品房100㎡-140㎡大户型房屋居多，且房价逐年小幅上涨，年均涨幅在7%以内。住宅销售均价从2012年2800元/㎡上涨至今的3960元/㎡，上涨幅度41.43%。房价虽然基本稳定但仍存在上涨空间。一方面，人们对调控的认识发生了变化，此前人们认为调控就是为了把房价打压下去，而现在，大家已经认识到调控是为了让市场保持长期平稳发展，购房置业更趋理性。同时，目前我县商品房以刚需和改善型为主，在调控坚持从严的基调下，随着市场预期的变化，房价大幅度上涨的空间不足，预计将以平稳为主，但会出现局部波动，且仍然存在一定的上涨空间。二、推动房地产健康发展采取的措施我县严格按照国家、省、市关于加强房地产市场调控工作的相关要求，切实加强全县房地产市场调控，采取多项措施，促进了房地产市场的平稳健康发展。（一）严格落实“四种住房结构”体系，把好住房项目设计关。在项目设计过程中，将面积60平方米以下的住房控制到20%左右，用于解决低收入家庭的住房问题；面积60-90平方米的住房控制到50%左右，用于解决中等收入家庭的住房问题；面积90-120平方米的住房控制到20%左右，用于解决较高收入家庭住房问题；面积120平方米以上的住房控制到10%左右，用于解决高收入家庭住房问题。为了形成房地产市场调控合力，县房管、发改、建设、国土、规划、统计等部门充分发挥部门联动机制，严格按照相关规定，进一步加大房地产市场监督检查力度，使房地产开发企业在新建商品住房项目中，配建的廉租住房和公共租赁住房面积所占比例不低于—6—10%，确保商品住房价格趋于合理。（二）强化监督检查，严厉打击违规销售。坚持对商品住房的销售价格实行调价备案制和明码实价制，要求房地产开发企业在楼房开盘预售前，必须向发改和房管部门如实申报价格成本构成和利润，并进行价格备案登记。县发展和改革局根据商品住房成本核算操作程序和办法，会同建设、国土、房管等部门对房地产开发企业预（销）售楼盘成本进行核算，及时向社会公布该楼盘的成本价格和销售利润。严格执行相关规定，要求开发企业在办理商品房预售许可证后，在规定时间内在新闻媒体或售房营业部内以专版形式，一次性公开全部房源和每套住房价格，并严格按申报备案价格明码标价、公开对外销售，对准备开盘预售而未进行价格备案登记和成本核算的楼盘，一律不予办理商品房预售许可证。同时强化监督检查，严厉打击暴利销售、捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等行为，房地产市场秩序得到了进一步规范。（三）落实住房限购政策，合理引导住房消费。在住房限购政策实施过程中，我县严格执行国家、省、市有关个人购买普通住房与非普通住房、首次购房与非首次购房的差别化税收政策，对不符合规定条件的，一律不享受相关税收优惠，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征收了营业税。同时，指导金融机构坚持“区别对待、有扶有控”的原则，加大对符合贷款条件的中低价位、中小套型普通商品住房和保障性住房建设的信贷支持，积极发放保障性住房建设和管理运营的中长期贷款，从严控制高档商品房、商业用房的信贷投放，在继续支持居民首次购买普通自住房贷款的同时，认真执行差别化住房信贷政策，严格二套住房的购买贷款管理，合理引导住房消费，有效抑制了投机投资性购房。（四）提高货币化安置比例，全力化解房地产库存。2016年9月印发—7—《xx县人民政府办公室关于印发xx县去房地产库存工作方案的通知》，研究制定了《xx县去房地产库存工作方案》和《2016—2019年去房地产行动计划》，并加大已出让未建设土地的管控力度，允许企业对未开发用地按照规定程序调整土地用途、规划条件，引导房地产企业对未开发的房地产用地进行转型利用，用于文化产业、体育产业等项目用途的开发建设。2016年采取棚改货币化安置的方式，引导棚户区居民购买库存商品房328套。2016-2017年充分利用精准扶贫各项政策措施和全省新型城镇化试点县建设有利时机，创新易地扶贫搬迁安置模式，在充分尊重搬迁农户意愿的前提下，采取插花安置、改善条件等方式，鼓励项目区群众进城购买库存商品房，促进去库存任务的落实。依托“xx县易地扶贫搬迁进城入镇安置房采购”项目公开招标采购00套库存商品房,目前易地扶贫搬迁群众已基本安置到位。三、房地产市场存在的主要问题（一）土地上涨导致房地产开发成本上升。目前，土地出让收入是我县的财政收入来源之一，土地成本在房价中所占的比重比较高，土地价格的上涨直接导致了房地产开发成本的上升。（二）“三大”需求均显动力不足。一方面，刚性需求、改善性需求基本得到了较好的释放，而且需求平稳。另一方面，投资性需求得到抑制，难以在短期内再次旺盛。随着房价上涨空间逐步缩小，