长租公寓分析报告之日本长租公寓(Leopalace21)运营模式(目录)

长租公寓分析报告之日本长租公寓（Leopalace21）运营模式租赁业务为典型的包租模式，其成本主要是支付给房屋所有者的保障性租金，收入则主要来自租客支付的租金，公司从中赚取租金差。若承租端所获项目质地较差，价格较高，而出租端租金溢价少，以及出租率低于预期，都会缩小租金价差从而影响公司的盈利水平，甚至出现上下游租金倒挂的亏损情况。因此，如何提高租金水平（租金差）以及出租率是长租公寓企业实现盈利的第一步。此外，运营过程中的运营费用也是影响公司盈利转化的关键因素，我们认为如何在通过高效的运营实现收入端增长的同时使得运营费用集约化，是包租模式下公寓运营商需要关注的另一个重点。Leopalace21作为日本规模化运营的公寓企业，我们认为其各方面优势的构建都紧紧围绕着承租、收租以及运营的“降本增收”来实现。首先，公司依托于建造优势，围绕“房屋生命周期”开展一系列服务使得其获取优质房源的能力大大增强；其次在招租端上，公司灵活的将长租与短租结合在一起，使空置房源尽可能得到高效利用；而在租后服务端，公司在完整配备基本设施并叠加个性化定制的基础上，通过合作的方式，为租客提供了全流程服务，在降低空置率的同时产生了一定的租金溢价；最后，公司构建了完整的信息服务平台贯穿了从前端的招租到后端的租赁服务，强大的IT化能力，加上”重服务但轻运营”的模式（指尽管为租客提供全流程服务，但均采用市场化的合作方式，避免了产生冗杂的运营后台），显著提高了运营管控效率，单位运营费用逐年下降，保障了盈利的最终转化。包租模式是国内长租公寓市场的现阶段主流模式，虽然中国现阶段和日本无论从宏观环境还是中观租赁市场均存在较大差异，但我们认为Leopalace21的一系列举措能给国内的长租公寓运营商带来一定的启发。一、房源获取：“以建引租”，建立获取房源的护城河在分析Leopalace21三阶段发展历程时，我们已经指出其是以建造起家，在建造端积累了丰富的经验。而正是由于公司的建造商属性，使得其在承租项目时拥有普通包租方没有的3个优势，一是拓宽了项目获取渠道；二是产品定位更能跟进市场需求；三是保证了包租房源的品质。Figure1Leopalace21在房源获取端的优势数据来源：Leopalace21年报,重磅数据知识关系挖掘平台首先是从项目获取层面，日本的土地私有制度以及建造租赁房屋在赋税端的减免使得土地拥有者有动力在空置的土地上兴建租赁房屋。而公司以自身的建造优势为依托，并推出“MasterLease”租金保障制度，在为业主提供稳定租金收益的同时，也提供了从先期的土地咨询、方案设计、公寓建造装修，到后期的房屋维修、规划重建等围绕“房屋生命周期”长达30年的一系列服务。显而易见，这项制度在保障了土地所有者稳定收益的同时消除了房屋管理耗时耗力的痛点，使得其建造意愿从而大大增强。因此，对比普通的包租企业仅能获取已经建成的项目，公司在获得优质项目（土地）层面有更广阔的渠道。Leopalace21业务模式：从建造出发，围绕“房屋生命周期”开展一系列服务，以房屋为核心形成闭环数据来源：Leopalace21年报,重磅数据知识关系挖掘平台其次，是产品定位上，传统的包租模式运营商，由于受到承租房源的结构、户型、面积等限制，在产品定位上有一定的束缚，房源不符合整体定位时，则需要付出较大的改造成本。而对于Leopalace21而言，公司对产品的定位决策从项目设计建造之初便已开始，在产品定位上有充分的自主决定权。也正因如此，公司能够贯彻执行小户型的产品定位，并以建造端优势为依托研发出旨在增加小面积公寓利用空间的阁楼式公寓专利，使得产品更能满足市场的需求。（关于产品定位的选择在下面一小节详述）最后，部分房源公寓的功能、建造质量存在较大的不确定性，在早期难以发现，未来一旦问题暴露，将对运营造成许多困扰。公司作为一家专业的建造商，除了可以对其进行充分设计与规划，使产品在满足租客的需求之外，还能充分发挥自身在建造业务上的核心技术优势，解决公寓的质量问题。例如针对日本公寓多存在的隔音不佳的问题，公司研发了“无声系统”包括隔音楼板（同等造价下实现隔音效果比传统楼板高二到三个等级）、隔音墙（通过改变墙体构造使得隔音效果达到TLD-45、TLD-50等级）、隔音水管（相比普通PVC管降低15分贝噪音），使得Leopalace21的新产品对比其它普通公寓在隔音效果上有显著优势。此外，公司在预制装配混凝土建筑方面也有一定技术积累。总体来看，公司的建造优势使得其房源端的建筑质量得以保证，为后续的招租运营提供了支撑（提高了客户体验有助于提高出租率，同时也减少了后续运营维护成本）。Figure2Leopalace21隔音楼板与隔音墙数据来源：Leopalace21年报,重磅数据知识关系挖掘平台Figure3Leopalace21世纪初小户型租赁住宅供应占比Figure42005-2035年日本家庭数量与构成（百万户）数据来源：Leopalace21年报,重磅数据知识关系挖掘平台：日本典型的包租模式公寓运营商5一、发展历程5二、公司运营分析6第二节Leopalace21发展转型10一、战略选择：从“以租引建”到“以建引租”12二、第二阶段（90年代初至2008年）13三、第三阶段（2009年至今）22第三节战略选择-精细化发展租赁业务上24第四节招租运营优势30一、房源获取：“以建引租”31二、产品定位：“小户型，高坪效”34三、出租模式：“长短租组合”优化配置36第五节招租获客路径分析38一、“线上线下”全渠道营销38二、完善设施配备43三、市场化全流程服务46四、运营管控是核心49建造+租赁商业模式5Figure22016年日本主要公寓运营商管理房间数量（万间）6Figure3Leopalace21各区域房间数量占比（2015年）6Figure4Leopalace21总资产及同比7Figure5Leopalace21净资产及同比7Figure6Leopalace21收入结构变化（亿日元）8Figure7Leopalace212016年收入结构8Figure8Leopalace21营业利润结构变化（亿日元）9Figure9Leopalace212016归属净利润（亿日元）9Figure10Leopalace21总市值情况（亿日元）10Figure11Leopalace21分业务营业收入（亿日元）及三阶段战略变化情况11Figure12日本90年代前典型区域房价快速上涨13Figure13Leopalace21第一阶段收入（亿日元）及同比13Figure1490年代日本公寓平均售价持续下行14Figure1590年代日本典型区域房价逐年下跌14Figure1690年代日本城镇化率趋于稳定15Figure17日本人口超过100万的城市群人口占比15Figure18日本建造租赁住宅固定资产税课税的减免16Figure19日本90年代租赁住房开工建设（万套）17Figure20日本90年代新开工住房结构（万套）17Figure21Leopalace21第二阶段商业模式18Figure22Leopalace21第二阶段营业收入情况（亿日元）20Figure23Leopalace21第二阶段营业利润结构（亿日元）20Figure24Leopalace21建造及租赁业务营业利润率20第二阶段管理数量（万间）快速增加21Figure26Leopalace21第二阶段资产负债率21Figure27次债危机中租金收入市场化调整、但租金支付相对刚性，加剧公司亏损23Figure28日本租赁公寓住宅占比呈下降趋势23Figure29Leopalace21管理房间入住率情况23Figure30Leopalace21第三阶段商业模式转变25Figure31日本典型城市自用住宅与租赁住宅占比25Figure3212-14年日本典型县市人口净流入和公司网点分布25Figure33Leopalace21带租公寓分布（2016）26Figure34Leopalace21建造门店全国分布（2016）26Figure352013年-2015年Leopalace21各地区物业数量(万间)27Figure362013年-2015年Leopalace21各地区入住率27Figure37Leopalace21第三阶段管理房间数量维持稳定（万间）28Figure38第三阶段Leopalace21收入结构（亿日元）28Figure39第三阶段Leopalace21营业利润结构（亿日元）29Figure40Leopalace21在房源获取端的优势31Figure41Leopalace21隔音楼板与隔音墙32Figure42Leopalace21预制装配式混凝土建筑33Figure43Leopalace21承租费用占租金收入占比33Figure44Leopalace21世纪初小户型租赁住宅供应占比34Figure452005-2035年日本家庭数量与构成（百万户）34Figure46Leopalace21公司市场定位35Figure47Leopalace21租赁业务市场定位35Figure48Leopalace21短租提供服务36Figure49Leopalace21常规租约与短租约结构（万间）37Figure50Leopalace21常规租约与短租约对比38Figure51Leopalace21企业租客数量及占比38Figure52Leopalace21合作上市公司占比39企业客户行业分布（万人）39Figure54Leopalace21租赁门店数量（间）40Figure55Leopalace21加盟店模式41Figure56Leopalace21信息平台服务流程41Figure57Leopalace21信息平台主页面42Figure58Leopalace21安全系统安装户数累计总数（万户）43Figure59Leopalace21安全系统覆盖占比（2016年）43Figure60Leopalace21安装摄像头占比（2016年）44Figure61Leopalace21房屋定制合约累计总数（万笔）44Figure62Leopalace21原客户男女占比（2016年）45Figure63Leopalace21定制房屋合约男女占比（2016年）45Figure64Leopalace21服务模式与EQR服务模式对比47Figure65Leopalace21典型项目户数47Figure66Leopalace21单员工管理房间数（间/人）47Figure67EQR部分项目人均管理房间数量（间/人）48Figure68Leopalace21服务咨询平台租客来电内容统计（万次）48Figure69LEOPALACE21项目与同地段公寓相比存在一定的租金溢价49Figure70Leopalace21单位租金年收入（万日元）50Figure71Leopalace21入住率50Figure72Leopalace21租赁收入（亿日元）及同比50Figure73Leopalace21运营费用结构（百万日元）51Figure74Leopalace21单房间运营费用（万日元）51Figure75Leopalace21CE值（运营费用/NOI）52Figure76Leopala