房地产发展史

打造地产金牌营销团队房地产系列课程房地产行业基础知识目录一．房地产行业发展历史二．房地产行业基本常识和常用术语从1978年之前至今，中国房地产经历了5个阶段，计划经济时代、住房商品化时代、两个快速发展阶段、以及调整期，目前整体仍处于震荡上升通道当中阶段特征阶段关键词第一阶段（1978年以前）–计划经济时代，实行房屋统建统配统管制，由地方财政拨款和各单位投资建造住房以解决房屋问题–住宅统建，福利分房第二阶段（1978-1991）–住房商品化，房地产计划经济向房地产市场经济转变的阶段–改革开放，北京城市开发总公司、土地使用费、招标出让、住房制度改革、公积金第三阶段（1992-1997）–第一个快速发展阶段，因市场不规范及发展过快也导致了第一个调整期–快速发展、终止房地产上市、宏观调控、海南泡沫、中介、物业第四阶段（1998-2007）–第二个快速发展阶段–住房货币化、首付降低、物价局定价、禁止上市到期、申奥成功、831大限第五阶段（2008-至今）–第二个调整期，09年政策性反弹和目前的政策性调整–拐点、通胀、紧缩、暴涨、调控、保障房、限购限贷、房产税、大力支持、降息、降准房地产行业的重要性：房地产行业已成为国民经济的支柱产业•房地产业对国民经济的贡献率很高：我国房地产业对GDP的综合贡献率达到20%•房地产行业对拉动经济增长起到了重要作用：房地产投资占全社会固定资产投资的比重为18%房地产是人们生活的必需品•13亿人口的住房需要•伴随生活水平提高不断改善住房条件的需要房地产是城市化进程的需要•“十二五”规划提出未来五年城镇化率要突破50%，在三大城市群区域、中小城市及中西部地区，房地产业都有很大的发展空间人类生存发展的需要房地产产业关联度高，能促进就业•每年25%的钢材、70%的水泥、40%的木材、70%的玻璃、25%的塑料制品用于房地产开发建设•每100元的房地产销售能带动相关产业170元的销售房地产的发展能催生众多新的行业•如物业管理、房地产评估、房地产中介等产业关联度高，带动其他行业发展我国房地产行业现阶段面临的发展机遇地产行业面临发展机遇1、我国经济持续稳定增长为房地产行业成长创造了良好的宏观环境2、城市化进程加速以及居民收入水平的提高，将拉动全国房地产行业需求持续增长3、国内经济圈、城市圈和产业集群的逐步形成和扩张，商业地产和中高档住宅的持续不断的增长的需求4、区域壁垒逐渐降低，区域经济的崛起和发展，提高了跨区域扩张和产业梯度转移的可能性和吸引力5、宏观调控政策以及行业政策出台，将加速行业整合，有利于优势企业快速扩张6、国内外房地产金融市场的创新和发展，有利于拓宽融资渠道和降低融资成本机遇与挑战并存，行业发展也面临着严峻的挑战，主要表现在以下五个方面房地产市场进入细分时代，专业化、品质和差异化的要求日趋重要住宅市场受宏观调控影响增大，行业风险和市场风险加大，对于客户的研究提上议事日程金融政策趋紧，既提高了对房地产商资金实力的要求，也将在一定程度上抑制市场需求优势企业的跨区域整合及扩张，加剧了行业内的竞争，外来进入者包括外资基金、外资发展商和国内其他实力企业也都大举进入对土地供给的宏观调控、土地交易市场化和土地价格的飞涨，增加了土地获取的难度12345房地产行业的未来发展趋势总结房地产未来发展趋势总结•有实力的房地产企业更重视跨区域化发展，进入二三线市场和全国布局，从而有效的实现现金流和降低企业风险，同时业态形式趋于多元，并有意识的加大持有比例•发展商将走联合发展、转变模式、介入城市运营、提高资金运作能力等道路，地产进入了洗牌和加速发展的阶段，淘汰机制将在3－5年的时间内完成•房地产将进一步结合金融资本，资本和资源结合的行业特质将逐步明显，房地产金融市场未来潜力巨大•房地产行业整合加速，优势企业群体将脱颖而出，土地价格高涨，投资决策和前端风险加大，土地储备成为关键，专业能力成为支撑，竞争更趋向专业化和规模化•市场进一步细分，买方市场正在形成，客户的影响在加大，政策的影响导致户型的差异空间减少，产品层面的综合竞争如品牌、整体规划、城市功能融合、社区、景观、文化等开始加强•房地产投资增幅放缓，行业盈利水平降低，但需求和供给两条线的支撑，导致行业整体仍然长期看好目录一．房地产行业发展历史二．房地产行业基本常识和常用术语1.房地产行业基本常识2.房地产常用术语介绍3.房地产产品类型介绍什么是房地产？是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。包括：土地、筑物及地上附着物和房地产物权，其中房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、地役权、典当权等房地产的自然特征——位置的固定性，使用的耐久性，资源的有限性，物业的差异性；房地产的经济特征：生产周期性，资金密集性，相互影响性，易受政策影响性，房地产的保值增值性指明确了土地所有权的土地，既包括住宅或非住宅附着物的土地（以及各地段），又包括已开发和待开发土地。我国的地产是指有限期的土地使用权指各种明确了权属关系的房屋以及与之相连的构筑物或建筑物房地产的定义房产的定义地产的定义房地产的特征什么是房地产业？是以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。主要包括：土地开发、房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿划拨、转让、房屋所有权的买卖、租赁、房地产的抵押贷款，以及由此形成的房地产市场。建筑业从事勘察、设计、施工、安装、维修等生产过程，它的生产结果是建筑物或构筑物。房地产业是发包方，建筑业是承包方，房地产业归属为生产和消费提供多种服务的第三产业，建筑业归属对初级产品进行再加工的部门，属第二产业。是房地产企业对经营目标进行科学决策，并使确定的目标得到实现的全部管理活动的总和，它包括房地产的投资、开发、出售、出租、维修、服务等全部综合管理职能活动。是以（城镇）土地资源为对象，按照预定目的，进行改造加工，对地上进行房屋设施的建筑安装活动，以及为此而进行的规划、设计、经营管理活动的全过程。房地产业房地产开发房地产经营房地产业和建筑业的区别什么是房地产市场？房地产市场：指所交易的商品是房地产（或房地产权益）的市场，是存在于卖者和买者之间的有关房地产的交易网络，交易包括买卖、租赁、抵押、互换等组成一个简单范畴的房地产市场。它必须具备卖、买方和用于交易的房地产三个要素。一级市场：是土地市场，是土地供应市场（房地产增量市场）一级市场二级市场：是指开发商把开发的房地产投入市场进行现楼交易或预售，实质上是房地产的开发与市场销售的结合(俗称“一手房市场)二级市场三级市场：是业主之间房地产权自由转让的市场（俗称“二手房”市场）三级市场什么是房地产市场？中国房地产市场的特征一、受政策影响较大二、市场从快速发展向平稳发展过渡，但会保持较长时间的稳步发展三、各地房地产政策、市场环境与发展程度差异性较大四、由于交通、城市规划等问题导致购房需求较集中，产品同质化五、行业企业各项能力差异化较大六、土地和资本依然是房地产企业决定因素什么是房地产市场？房地产市场人人都有需求市场饱和度未知易受经济、政策等影响敏感度高不完全竞争区域特点显著一般商品市场特定人群的需求一定有市场饱和度环境影响度一般敏感度一般完全竞争区域特点不太显著需求性供应特点市场敏感度环境影响竞争性竞争性房地产市场与一般商品市场的差异什么是房地产市场？开发周期长与一般商品的生产不同，房地产的开发建设往往需要较长的时间，短的要几个月，长的要几年。投入金额大房地产开发往往需要投入少则数百万元，多则几十亿元。巨大的投资加上开发周期长，房地产开发面临较大的风险。差异性大地产产品即使在一个街区，设计完全一样，但是由于位置、楼层、朝向等的不同，也具有很大的差异。不可移动性房地产市场是一个地域性极强的地区性市场，受地区经济影响很大，一个新进入市场需要借助当地的力量。房地产产品的特点什么是房地产市场？房地产产品与一般商品的差异房地产商品没有完全一样的房产具有投资性品牌价值不显著较难做到垄断没有任何技术壁垒一般商品一个型号的商品都一样只有使用性品牌价值显著好商品市场占有率高有一定的技术壁垒基本特征产品本质品牌占有率专业性房地产的五证国有土地使用证二建设用地规划许可证一建设工程规划许可证三建筑工程施工许可证四商品房销售许可证五国有土地使用权出让——土地使用权是指土地使用者根据国家法律和与土地所有人签订的合同的有关规定，对国家或集体所有的土地，享有占有、使用、收益和处分的权利国家土地使用者土地使用权(一定年限)土地使用权出让金(提前支付)土地使用权出让（土地市场）由国家垄断。只拥有土地使用权，没有所有权。国有土地使用权出让方式•招标方式•拍卖方式•协议方式•挂牌方式国有土地使用权出让年限•居住用地：70年•工业用地：50年•教育、科技、文化卫生、体育用地：50年•综合或其它用地：50年•商业、旅游、娱乐用地：40年•加油站、加气站用地：20年中国（大陆）现行的土地制度投资分析阶段投资确定阶段投资管理阶段项目研究投资分析投资洽商签订契约开发监控投资回收投资分析阶段投资确定阶段投资管理阶段房地产开发价值链决策拿地阶段市场研究投资决策土地获取规划设计阶段市场定位产品策划规划设计项目施工阶段招标投标施工组织进度质量成本销售服务阶段品牌传播销售组织物业管理主价值链决策拿地阶段市场研究投资决策土地获取规划设计阶段市场定位产品策划规划设计项目施工阶段招标投标施工组织进度质量成本销售服务阶段品牌传播销售组织物业管理决策拿地阶段市场研究投资决策土地获取规划设计阶段市场定位产品策划规划设计项目施工阶段招标投标施工组织进度质量成本销售服务阶段品牌传播销售组织物业管理主价值链决策拿地阶段市场研究投资决策土地获取规划设计阶段市场定位产品策划规划设计项目施工阶段招标投标施工组织进度质量成本销售服务阶段品牌传播销售组织物业管理项目研究投资分析投资洽商签订契约开发监控投资回收投资分析阶段投资确定阶段投资管理阶段投资分析阶段投资确定阶段投资管理阶段项目研究投资分析投资洽商签订契约开发监控投资回收辅价值链战略管理人力资源与行政管理金融投资与财务管理信息管理中国（大陆）现行的土地制度一．房地产行业发展历史二．房地产行业基本常识和常用术语目录1.房地产行业基本常识2.房地产常用术语介绍3.房地产产品类型介绍【建筑用地面积】建筑或建筑群实际占用的土地面积,包括室外工程(如绿化、道路、停车场等)的面积,其形状和大小由建筑红线加以控制【总建筑面积】是指小区内住宅、公建、人防地下室面积总和【容积率】一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。它反映土地利用情况和经济性的技术经济指标,即容积率越大,土地利用程度越高【建筑密度（建筑覆盖率）】用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率(%),它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度【用地红线】经城市规划行政主管部门依法确认的建设用地范围边界线房地产常用术语【房屋层数】是指房屋的自然层数，一般按室内地坪±0以上计算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2.20m以上（不含2.20m）的，计算自然层数。房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数【层高】是指房产高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。【净高】是指层高减去楼板厚度的净剩值【建筑高度】建筑物室外地面至其檐口或屋面面层的高度。屋顶上的水箱间、电梯机房、排烟机房和楼梯出口小间等不计入建筑高度房地产常用术语【两书】《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》【房地产证】是房屋土地所有权属二合为一的凭证，是房地产权属的法律凭证【房地产产权】是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权。具体内容是产权人对房地