美次贷危机-TestPresentation

美国住宅市场危机和次级贷款风暴——历史、现状、走向和对中国的启示童忠益博士美国RMIC按揭保险公司首席经济学家2008年6月12日中国上海“美国住宅市场危机和次级贷款风暴---历史、现状、走向和对中国的启示”by童忠益博士Copyright2008Allrightsreserved2Conclusion经济形势展望ƒ考虑通货膨胀后所获得的GDP在08年第一季度仅仅只上升了0.6个百分点，经济可能已处于衰退状态，不过可能较短暂。经济的增长趋势将会是一个W型：在07年前三个季度呈现强势，在其第四个季度及08年上半年减慢，在08年第三个季度由于政府干预再次上扬，并将于08年第四季度再次下降，在09年初又将出现强势增长。ƒ除了住房和信用市场恶化所带来的影响之外，商品价格飙升也影响到了个人消费，这也构成经济增长缓慢的一个因素。ƒ近期失业率为5.1%，并将因为传统的机械制造业就业市场的疲软以及房地产业和金融业大量的失业情况，失业率还将上扬至5.3%。ƒ就业市场的形势在各州之间差异很大。低迷的就业市场在中西部各州包括MI,OH,IN,IL,由于房地产业衰退而导致就业市场不景气的地区包括DC,CA,RI,NV,GA,AK,SC,OR,TN,KY,MO,MS。“美国住宅市场危机和次级贷款风暴---历史、现状、走向和对中国的启示”by童忠益博士Copyright2008Allrightsreserved3Conclusion房地产市场危机及展望ƒ住房价格增长率在07年4季度大幅下降，以任何最近的价格指数来衡量的话，这种下降幅度在几十年内都是最差的，预计还将进一步下跌，在08年春夏两季将跌至最低，09年逐步稳定之后于2010年开始反弹。ƒ住房价格水平还将继续下跌，很有可能在08年底或09年初触底，但是在09年夏秋两季将有所反弹，并在2010年大幅回升。ƒ待售房数量可能已于2007年4季度达到最高。2008年1季度市场上新房供应量已达到9.97个月，二手房的供应量也已达到9.6个月，但这二者的量都比上一季度要少。开发商对待售房屋价格的大幅削减和房主对房屋售价的降低都提高了房屋购买者的支付能力，由此待售房数量以及房价将会进一步降低。“美国住宅市场危机和次级贷款风暴---历史、现状、走向和对中国的启示”by童忠益博士Copyright2008Allrightsreserved4Conclusion房地产市场展望(continued)ƒ需求:•房屋拥有者数量的负增长在08年1季度出现了一个拐点，这预示了住房的需求也许正处于一个重新恢复的初级阶段。•空置房屋的数量目前正处于一个最高时期。并且他们的数量（尤其是待售的空置房屋和从市场上撤回的空置房屋）还将小幅增长，但增长幅度会逐步回落。ƒ房价的增长和房租的增长是负相关的，并且将在一年之后达到一个新的平衡点，此时租房者就会开始考虑买房，房价就会重新开始上扬。ƒ萎缩的市场：•市场萎缩的州从07年2季度的7个增长到3季度的11个，到4季度的时候增长到了18个。•市场萎缩的都市区域从两年前（05年4季度）的2个增长到一年前的34个，到07年4季度的时候增长到了118个。“美国住宅市场危机和次级贷款风暴---历史、现状、走向和对中国的启示”by童忠益博士Copyright2008Allrightsreserved5Conclusion按揭贷款市场展望ƒ按揭贷款数预计将在08年下降大约17%，09年下降4%。在2008年，按揭贷款的下降会出现在按揭重新贷款领域，但降幅更大的是在购买性按揭贷款领域。ƒ在07年4季度，所有的按揭贷款以及优质按揭贷款均出现了有史以来最糟糕的业绩：贷款中被银行收回房屋的百分比达到了2.04%，而其中优质贷款被银行收回房屋的百分比仅有0.96%，理所当然，次级贷款中被银行收回房屋的百分比是最高，达到了8.65%。预计在2008年1-2季度该百分比将会继续上升。ƒ在非机构性购买的可调节利率的按揭贷款中，利率重置的按揭将在2008年3季度达到顶峰，在2009年1季度之后开始回落。ƒ利率重置和银行收回房屋的按揭贷款集中在如前所述的那些房价萎缩的市场。同时，一般来说，次级贷款越集中的地方，被银行收回房屋的百分比越高。“美国住宅市场危机和次级贷款风暴---历史、现状、走向和对中国的启示”by童忠益博士Copyright2008Allrightsreserved6美国的经验教训及对中国的启示是美国大萧条后最大的住宅价格下跌，引发了住宅市场和政策，按揭和按揭保险系统及市场，和金融系统及市场的最深刻的结构性变革按揭贷款业的放贷标准:ƒCredit(subprime)ƒRatiosƒDownpayment&PMIƒIncomeandjobs(alt-a)按揭贷款业的放贷标准房地产投机者及其影响政府的干预，行业自救ƒ直接创造了虚假了住房需求ƒ导致了房地产供给过剩政府的干预，行业自救ƒ危机前：养虎为患，政策误导ƒ危机后：急病下猛药“美国住宅市场危机和次级贷款风暴---历史、现状、走向和对中国的启示”by童忠益博士Copyright2008Allrightsreserved7美国的经验教训及对中国的启示按揭贷款的二级市场--政府资助的巨型住房企业--在稳定市场上的龙头作用按揭贷款保险业的重要作用ƒ政府的按揭贷款保险系统：FHA&州级机构ƒ私人按揭贷款保险业的发展和作用重新洗牌，商机何在？ƒBankruptciesƒM&AƒNewindustry/roles/sharesinUSandothercountries“美国住宅市场危机和次级贷款风暴---历史、现状、走向和对中国的启示”by童忠益博士Copyright2008Allrightsreserved8Anyquestionsaboutthesematerialsshouldbedirectedto:ZhongYiTong,Ph.D.童忠益博士ChiefEconomist首席经济学家RepublicMortgageInsuranceCo.美国RMIC按揭贷款保险公司[e-mail]电子邮件：[e-mail]ofthesematerialsareprohibitedwithoutpermissionfromDr.ZhongYiTong.LastRevised:June12,2008