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12/31/2020旧城改造规划的理解和案例萧山区规划研究院耘波仟口猪乏渣肠层箍枚舱击嫉钎刊礁酪捕欧遵浊睬概宁前聊蔗窖相媳摈旧城改造项目的理解和案例整合旧城改造项目的理解和案例整合2目录旧城改造规划的不同层面旧城改造规划的重点问题旧城改造规划案例溃袜旁纂贰截观抿眺套露贴煎氛榴马咬哎擞邀拌浊绷零兵烛滤虏茧卷旧靠旧城改造项目的理解和案例整合旧城改造项目的理解和案例整合3旧城改造规划的不同层面乓瘫壬繁虫柒夯喳幌男迂缴阮汪叮戎巨友群迟完襄予眨悠篷贼聋芳脐探唉旧城改造项目的理解和案例整合旧城改造项目的理解和案例整合4应从不同层面看待旧城改造规划项目旧城改造规划特殊性在于:它不同于普通的规划项目、也不同于单纯的房地产开发规划,它同时兼具了城市更新和区域发展的特性。从多角度和层面看待有利于制定正确的改造方向:技术角度(微观层面)市场角度(中观层面)城市发展角度(宏观层面)逮劫颗舰厉为汹硼逾族描侍各娇叹由箱润览尚惭漫蠢蹲弯印挤泼襟客病缉旧城改造项目的理解和案例整合旧城改造项目的理解和案例整合5技术角度(微观层面)市场角度(中观层面)城市发展角度(宏观层面)容积率建筑承载力水电配套交通外观负面影响(消防、治安)资源占用等傲建总琳蚕厅歼紧午渠刘从陡庞织隶该祖哀千豢疹咆侧畔探两尸龟甄吊泅旧城改造项目的理解和案例整合旧城改造项目的理解和案例整合6技术角度(微观层面)市场角度(中观层面)城市发展角度(宏观层面)拆赔代价(经济测算)房地产市场发展开发顺序及难易资金问题开发商意愿利益平衡等政策-规划奖励、改造政策、规划审批边硒酥逾费酞旨爸否巴炉肾恬诺殿张停向协作娶傣钦而温苹蝇迈彬革稗怕旧城改造项目的理解和案例整合旧城改造项目的理解和案例整合7技术角度(微观层面)市场角度(中观层面)城市发展角度(宏观层面)产业环境空间布局、功能用途风险(政治、社会、管理)紧迫性城市意象可持续发展外部环境未来机遇瓶绝寞挺窑沂便集粟码哼泌企邀园怔妈焦范累妊礼孩铱僻登哥傣谚拒茧碘旧城改造项目的理解和案例整合旧城改造项目的理解和案例整合8旧城改造规划的视野城市未来十年发展大战略、大方针与周边大区域未来产业发展的关联旧城改造带来的机遇及对城市未来发展的影响旧城改造为城市能贡献什么?改造对未来城市发展能够起到的作用城市未来发展的瓶颈判断旧改造对城市未来的意义建立指标体系•活力•竞争力•土地利用•税收•城市管理……成为城市发展的利器对未来的预见力出止茎痔凤锋馆皆靶里坝弯噬辽谊活句瘟辟中脆该坡什理软烤收陡腮扔侨旧城改造项目的理解和案例整合旧城改造项目的理解和案例整合9局限于物质性改造为主阻止城市物质性老化(有形磨损)环境的改善和城市美化多个城市项目的组合旧城改造和城市更新的比较,对旧城改造进行重新界定旧城改造城市更新涵盖了城市结构的更新,功能体系更新等更多层面的内容内容动因注重内涵防止城市功能性和结构性衰退(无形磨损)着眼于区域的整体发展,城市的整体更新城市的综合战略计划一个城市的旧城改造不应仅站在物质形态改善的层面为改造而改造,而应是旨在完善城市功能、塑造鲜明特色、寻求整体效益最优的“城市更新计划”怕恳隐那契土寄到畏哎段隶贝冯阿又踌训篆记即和瓶闺唇访脑害钥眠秀烙旧城改造项目的理解和案例整合旧城改造项目的理解和案例整合10旧城改造规划的重点问题氨貉气稼遮旺果娩酌算岩庇砰晦兽琴箱缕蹭贡子瘤薪漾验松般涛村株蛇趾旧城改造项目的理解和案例整合旧城改造项目的理解和案例整合11旧城改造规划的重点问题1.改造目标体系建立2.改造政策问题研究3.资金平衡问题研究4.开发控制问题研究社会效益目标市场价值实现改造进程目标对开发主体的政策:容积率奖励、地价减免等对拆迁补偿的政策对“原居民”安置的政策政府资金援助条件及方式投资收益细目的分类列举及平衡计算新增土地价值清算政府在开发过程中的权利、责任及收益开发商在过程中的权利、责任及收益社会及国家在过程中的权利、责任及收益风险控制碍缎猫使缎坦钞头樟恤职迁褒豢吞趴缺余悼麻瓷谎咨例板鸭学捡屁男峡尼旧城改造项目的理解和案例整合旧城改造项目的理解和案例整合12需解决的关键点(续)5.功能布局与规划指标问题研究6.建筑风格问题研究7.开发模式问题研究8.拆赔方案研究核心功能区规划如何为土地增值指标如何使利润平衡指标如何使土地增值改造前后规划建筑风格的统一性问题新建建筑与整体风格相容性问题改建建筑与整体风格相容性问题街区改造与整体风格相容性问题改造主体分析改造中利润实现主体与风险控制主体考虑整体改造与局部改造整体开发与分期开发拆赔模式拆赔比经济测算补偿方式制肾功驰鹰斡应秤墙饥筛略窑揣喧蛛载曝形旺纱漓婚窒作韵淄层摘贝眨绪旧城改造项目的理解和案例整合旧城改造项目的理解和案例整合13旧城改造规划案例-上海新天地昌燃男酞颇咳堰憨槽仇蓖先篷输烈百肯途多姿诡折摧夜漾悼整迂烦屋选胜旧城改造项目的理解和案例整合旧城改造项目的理解和案例整合14上海新天地-城市发展的新动力南京路商圈地铁口地铁口新天地淮海中路商务圈旧城改造启动项目新天地为上海太平桥改造的启动项目城市中心的中心新天地距淮海中路高档消费商业区600米左右,紧邻淮海中路商务圈,位于市中心卢湾区淮海中路东段,高架桥交汇点,原法租界1914年第三次扩建的旧式里弄住宅。--北至太仓路--西至马当路--南至自忠路--东至西藏南路原自然街坊23个原居住人口7万人娟傲争掌哨却虐剪着游酷噬钱碟粤煞鄂豪纫荐版丝距并芋噬窗舌地碗玄没旧城改造项目的理解和案例整合旧城改造项目的理解和案例整合项目总占地:52公顷,其中新天地占地3万平方米,建筑面积6万平方米。总建筑面积:116.3万平方米总体规划顾问:开发商:香港瑞安集团前期投资:前期总投资14亿元,动迁费6亿元人民币人口数量:原自然街坊23个,原居住人口7万人琢陛渣禾滁眠拙谗倡菠顺础贺袱弦尝骨健汕戴却蒋她孰念题账请攻拷蔚苏旧城改造项目的理解和案例整合旧城改造项目的理解和案例整合铀雷爪秽赚牢腰己郧涅星畴姓呜办镀碾悍譬兴扭遂鲍蘸瞳柯随屯聚问坚食旧城改造项目的理解和案例整合旧城改造项目的理解和案例整合17新天地的改造只是太平桥改造规划中的一部分太平桥改造规划A太平桥人工湖绿地,占地4.4万,水面面积1.2万,地下为车库,已成为市中心景观B新天地,占地3万,建面6万,分南、北里。C翠湖天地高级住宅小区,总建68万D企业天地甲级写字楼区,总建面50万,兴建办公楼、酒店、商场等E瑞安集团总部大楼,区域的标志性建筑症枝帅田颧狸袒毋认姻漓岁察寅济雕拘癣掉沁涝哇晋惟姚许宴伪讲棒歌姆旧城改造项目的理解和案例整合旧城改造项目的理解和案例整合第一阶段:综合性时尚场所第三阶段:顺应潮流与国际接轨上海不仅仅是中国的上海,将来更会是国际的上海。石库门的建筑本身也散发着一股西方的气质。这样的选址让新天地自诞生起就与国际紧密的联系着。第三阶段要使得上海新天地成功地穿上了时尚文化眩目的外衣,抓住了人们的眼球,最终脱颖而出。石库门与生俱来的独特魅力,自然就为项目锁定了一个理所当然的主题,“都市旅游”。瑞安设想使上海新天地成为上海市中心具有历史文化特色的都市旅游景点,希望来到上海的人,一定要来看看上海新天地,将上海新天地建成来上海必到之地。第一阶段由于认识上的局限性,主要强调综合性,目标是作成上海第一个将餐饮、娱乐、购物和旅游、文化等等全部集中在一起的综合性场所。这一阶段定位较浅,还没能深刻挖掘利用石库门的历史价值,但至少明确了一个大方向,即做一个综合性的商业场所。上海新天地项目定位:国际化休闲、文化、娱乐中心功能定位:集餐饮、购物、娱乐等功能于一身客户定位:上海的小资一族、居住在上海的外籍人士以及到达上海的中外游客第二阶段:锁定主题“都市旅游景点”定位三步曲:多功能,旅游景点,国际化赵来伶棋猿捏钵俩遍彻爬臂瓦他俞罗毙穗旁涩锚攒乎锤亡焉矢素年藐辟训旧城改造项目的理解和案例整合旧城改造项目的理解和案例整合19改造前的上海新天地破旧、拥挤、恶劣居住条件的集中表现。富有特色的石门建筑元素,体现上海20年代建筑特色,是建筑修缮的基础婉言据畔蝶问疗撅攀更眩祖蝎昏柴初亨悠舱营韭汇酶冬垒官框裤谣凸娟篮旧城改造项目的理解和案例整合旧城改造项目的理解和案例整合20改造后的上海新天地新天地规划布局北里以保留石库门旧建筑为主,结合现代化的建筑、装潢和设备,变为多家高级消费场所及餐厅,菜式来自法国、美国、德国、英国、巴西、意大利、日本、台湾和香港,充份展现了新天地的国际元素。南里以反映时代特征的新建筑为主,包括总建面达2.5平米的购物、娱乐、休闲中心,配合少量石库门建筑。从而形成南北新旧对话,交相辉映的格局。北里南里人工湖分南里和北里两部分,以“新旧融合”为设计理念,保留了老上海传统建筑石库门的特色,并注入现代元素和设施,是一个具有上海历史文化风貌、创造前沿生活体验的时尚中心。该项目借鉴国外经验,采用保留建筑外皮、改造内部结构和功能并引进新的生活内容的改造手法,堪称近年来国内最为成功的城市更新项目之一。域风狞淆片任突荚瞻饺任呐徊拧雄妥眨汹睬仁腋惫呼渍统汲窿势届戮灵儿旧城改造项目的理解和案例整合旧城改造项目的理解和案例整合21新天地北里—石库门建筑为主新天地北里,面积不到两公顷,原先由纵横交错的15个里弄,密布着3万平方米的旧房屋,其中最早的建于1911年,最迟的建于1933年。郡沏箩糜捧泼凉登根痕加爹旧汉旨蔼倡佣交郸涕视粱蜘圣聪恼绅于剑来歉旧城改造项目的理解和案例整合旧城改造项目的理解和案例整合22新天地南里—现代建筑为主铀豢觉谗谐砸迂茅卤泅沸且盲藉斋尚菲升宗涕妆司色纸锤聘柔财诣蚜抢邹旧城改造项目的理解和案例整合旧城改造项目的理解和案例整合观念的进步以往社会大众认为历史保护是政府的工作。其实新天地的开发模式就是房地产的开发,着重的是再生里弄生活形态带来的商业利益,也是因为这样的考虑,带来了历史建筑保护的机会。从传统建筑保护的概念与方法看,新天地是一个特殊的例子,它带动了地区的开发热潮与历史保护新点子。手法的创新瑞安集团独具慧眼,掌握了契机,采用的作法是保留建筑物的表层,改变内部的结构与使用机能,类似法国巴黎对于城市旧建筑的做法。传统与现代的融合、新与旧的交融不仅表现在建筑形式方面,更多的是体现了中西合璧、兼容并包的上海石库门居住文化。优越的区位不但拥有先天的传统文化元素,而且拥有浓厚的商业、商务氛围,便于集聚城市中最有活力的人群。统一的开发统一的开发主体保证开发理念的全面贯彻和实施。瑞安集团因为保留中共第一会址和大片旧里弄住宅,有更好的利基与政府商议,要求给予更好的投资条件,不管是增加容积,容积转移,以兴建高楼,创造商机,或彻底修建里弄,以增添观光据点,有了更好的投资效益;政府因为解决了里弄窳陋问题,增加更多的绿地、水景公园,以及因城市开发带来丰硕的税收、租金与地区整体发展而受益;社会大众及国内外旅客也因为有了独特的、更新的、更好的旅游据点而受益。多赢的局面新天地项目成功因素总结魄轿中稠嘛政泄用玻茹排有礁捶夏份浮畏挝沮剁详唯勤游赫秃侗念躲狂皑旧城改造项目的理解和案例整合旧城改造项目的理解和案例整合24新天地项目不足之处新天地提供了市场条件下政府和企业合作进行旧城更新的新模式,具有有益启示,但在政府、开发商和居民三者对弈中仍缺少最为关键的主体——居民的身影。因此,其成功在于商业运作上的轰动效应,而非旧城可持续发展的胜利。这些居民让渡出原有的城市空间,获得一定的补偿,同时搬迁至城市周边区域,生存环境得到改善。然而,居民实际上在项目进程中没有多少话语权,无法表达最真实的意图,缺乏主动参与机会,只能被动接受结果,因而与政府和开发商不可避免地会产生一些矛盾和分歧。苫响能秦数抨谦胃市娇窜赠炎往捷附弯低魂掣俞隅兔乔初斌拟住匡柱暂海旧城改造项目的理解和案例整合旧城改造项目的理解和案例整合25对比:上海田子坊“自下而上”田子坊是一种政府引导、居民自主、自下而上的小规模、多元化、渐进式更新方式。
本文标题:旧城改造项目的理解和案例整合
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