房地产法论述题

论述题1、建设用地使用权期满前收回参考答案：在建设用地使用权出让合同确定的土地使用权期限内，国家不能随意提前收回土地的权利。但是，土地使用权不是绝对不可以提前收回。有两种情形可以提前收回土地使用权：其一，因公共利益需要；其二，闲置土地达一定年限以上。1．因公共利益收回。《城市房地产管理法》第20条规定，国家对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让合同约定的使用年限届满前不得收回；在特殊情况下，根据社会公共利益（可以理解为国家或政府兴办的以公共利益为目的的事业，包括国防、交通、水利、教育、科研、公共卫生以及其他公共、公益事业）的需要，可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。《物权法》第148条：“建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照本法第四十二条（第三款）的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿(征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。)，并退还相应的出让金。”——注意，这里仅补偿建设用地上的房屋和其他不动产，而非该建设用地。后者归国家所有，不适用有偿征收的规定，但应退还相应的出让金。2.因闲置而收回。依据《城市房地产管理法》第26条规定，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发，满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力，政府有关部门的行为，或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。另外，《土地管理法》第58条第一款第二项还将“为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的”作为提前收回的理由。这种情形，同样应当对土地使用权人应当给予适当补偿。2、论述我国房屋所有权与建设用地使用权一致原则我国奉行房地产权一致原则。房地产权一致原则由两个相互联系的内容组成。1．主体一致。在我国，法律要求房屋所有权人和建设用地使用权人一致。如《城市房屋产权产籍管理暂行办法》（2000年）规定城市房屋产权人与该房屋占用土地的使用权人一致的原则：“除法律、法规另有规定，不得分离。”；《暂行条例》规定：地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权；《物权法》规定：“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。”2.一同处分。房屋所有权人与建设用地使用权人一致的原则必然要求房屋所有权与建设用地使用权同时转让。《城市房地产管理法》确立了房地一同转让的原则：房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。《暂行条例》也规定了该原则，其中第23条规定：土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。第24条规定建筑物所有权人享有建设用地使用权，转让建筑物，其使用范围内的建设用地使用权随之转让。《担保法》规定：“以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权，应当同时抵押。以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押……以乡（镇）村企业的厂房等建筑物抵押的，其占有范围内的土地使用权同时抵押。”简言之，我国创立了房屋随建设用地使用权的处分而处分（《物权法》第146条确定“房随地走”）和建设用地使用权随房屋的处分而处分（147条确定“地随房走”）两个原则。3、一同处分原则的两个例外：一是地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外；二是经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准的例外。（《暂行规定》第二十四条土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。第二十五条土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记。对已购公房、安居房、经济适用住房等，其房屋所有人无权处分建设用地使用权，因为是划拨土地。3、论述异议登记1．异议登记的意义。异议登记：是指事实上的权利人或利害关系人对房地产物权登记的正确性存有异议而提出的登记。异议登记旨在对登记错误状态下的事实权利人或者利害关系人提供救济的手段。异议登记申请人并非因为异议登记就取得任何权利，异议登记申请人，通过临时在房地产登记簿上记载对该房地产物权异议内容，排除登记的公信力，排斥第三人的信赖，从而达到维护和救济己身权利的目的。异议登记不是对错误登记的最终修正，对登记错误彻底改正的登记为更正登记。我国《物权法》规定：房地产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。《土地登记办法》和《房屋登记办法》也规定，在当事人不同意更正登记时，利害关系人可以提请异议登记。2.异议登记的要件其一，权利人或利害关系人的申请。其二，异议登记不需要经原权利人同意。其三，登记机关只要做形式审查，当事人提供的证据只要形式上成立即可。异议登记申请人或真正权利人就要提交房地产登记簿记载错误、自己是真正的权利人、登记名义人无权利等证明材料。异议登记一旦成立，房地产登记机构应当将相关事项记载于房地产登记簿，并向申请人颁发异议登记证明，同时书面通知房地产登记簿记载的权利人。3.异议登记的注销。《土地登记办法》第61条规定，有下列情形之一的，异议登记申请人或者房地产登记簿记载的权利人可以持相关材料申请注销异议登记：(1)异议登记申请人在异议登记之日起15日内没有起诉的;(2)人民法院对异议登记申请人的起诉不予受理的；（3）人民法院对异议登记申请人的诉讼请求不予支持的。4.异议登记不当的责任。《物权法》规定：“异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。”4、工程款优先受偿权《合同法》第286条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”依据《合同法》第286条和最高人民法院对其的司法解释，工程款优先受偿权的规则可以归纳如下：1．工程款优先受偿权是一种法定优先受偿权，有学者称之为法定抵押权。2.承包人的工程款清偿不仅优先于普通债权，而且优先于以该工程设定的抵押权，但是，工程款优先受偿权不得对抗已交付购买商品房全部或者大部分款项的商品房买受人（优先取得房屋所有权的优先权）。3.优先受偿的工程款包括工人工资、材料款等在工程建设中实际支出的款项，不包括发包人违约所造成的承包人的利息损失或违约金。4.优先权行使的期限为6个月，自工程竣工之日或合同约定的竣工之日起计算。工程进度款可通过其他民事诉请的办法来解决，但只要到了竣工之日或约定竣工之日，进度款就成了结算款，仍可得到优先权的保护。5.行使优先受偿权时，承包人需以催告发包人支付工程款并给予发包人合理履行期限为前提。5、分析常见的房屋质量问题及其解决方式参考答案：1．常见的房屋质量问题。房屋质量问题大致可以分为两类：一类是房屋质量不合标准，影响居住和使用，但可以通过修复或赔偿损失加以弥补；另一类是房屋质量严重影响居住使用，因而需要解除合同。常见的房屋质量问题主要有：（1）裂缝问题。主要因为材料强度不够，结构、墙体受力不均，抗拉、抗挤压强度不足，楼体不均匀沉降，建筑材料质次，砌筑后干燥不充分等原因造成。(2)渗漏问题。由于防水工艺不完善、防水材料质量不过关等原因导致屋面渗漏，多见于各种管线与楼板接合处。在雨季及厨房、卫生间用水量大时，渗漏严重，影响使用人的正常生活，破坏地面装修，影响邻里关系。(3)墙体空、墙皮脱落问题。墙体内部各砌块、层面之间连接不好，在压力、温差等作用下形成中空，致使墙体整体抗压能力降低，表面粉刷层易于脱落。有时在没有形成空鼓的情况下，由于墙表面粉刷材料质次，粉刷工艺不合要求，也会造成墙皮大面积脱落。(4)门窗密闭性差、变形问题。这主要是因为选用材料质量不好，木材干燥程度不够，或在安装后受到潮湿侵蚀，做工粗糙。（5）公用设施设计不合理、质量不过关问题。如楼梯间位置不方便，楼梯宽度过小，电梯运行质量不稳定，公用照明设施不完善，消防安全设施缺乏等。2.商品房屋质量问题的解决。最高人民法院在《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（本书以下简称《商品房解释》）中对交房时的质量纠纷的解决作了较为明确的规定。该解释将交房时的质量后果分为两种情形：第一，购房人可以解除房屋买卖合同的情形。（1)该司法解释第12条规定：因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。（2)该司法解释第13条第1款规定：因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第二，开发商应承担修复费用的情形。该司法解释第13条第2款规定：交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。3.因房屋质量发生责任事故，造成人身和财产损失。受损失的人可选择提起侵权之诉，严重时可能还涉及刑事责任问题。6、试述认购书中定金的性质及适用。认购书中的定金对认购书而言属于解约定金，即当事人可以适用定金罚则为代价而解除主合同。（l）如果认购协议并未明确约定商品房的价格、面积、朝向等具体条件，而是把这些条件完全留待将来去协商，但后来开发商与购房人又未能就商品房价格、面积和朝向等条件协商一致，从而未能签订商品房预售或出售合同的，开发商应当将定金返还给购房人。因为商品房预售或出售合同之所以没能签订，是因为双方未能就合同的内容达成一致意见，而不是购房人单方存在某种违约行为。(2)如果认购协议己经把将来要签订的本合同的条件已经作了明确的约定，而购房人不同意依预约合同的条件去签订本合同，则购房人应承担预约合同的违约责任，开发商有权拒绝向购房人返还定金。如果双方当事人就认购协议约定的条件之外的事项未能达成一致，从而未能签订商品房预售或出售合同的，购房人和开发商都不存在违约行为，亦不应承担违约责任；此时，开发商应将定金返还给购房人。(3)如果开发商在签订预售或出售合同时，提出了与认购协议约定不同的条件而导致商品房预售或出售合同无法签订的，开发商应承担认购协议的违约责任。依据我国《担保法》的规定，开发商应向购房人双倍返还定金。认购协议中的定金，在签订预售或出售合同以后如不退回则转化为购房款；也可依当事人双方约定转化为预售或出售合同的定金，但并非当然地转化。7、试述商品房买卖中合同约定面积与产权登记面积发生误差时的处理按套内建筑面积或者建筑面积计价的：当事人在合同中载明了合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式的，依其约定。合同未作约定的，按以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（二）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的（买受人会获得一些好处），产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人（102/105、100）－（100、102/105）产权登记面积－合同约定面积面积误差比=─────────────×100%合同约定面积8、开发商什么情况下违反售楼广告与宣传资料的说明和允诺，应当承担违约责任？房地产开发商为了推销自己的商品房，会利用各种宣传媒介做商品房预售广告。广告中可能作