房地产金融结课论文

房地产金融》结课论文浅析房地产金融风险及对策姓名王训学科、专业土木工程学号1113300225授课教师管理学院王威哈尔滨工业大学2013.5.26浅析房地产金融风险对及对策摘要：由于房地产业本身的特点，在房地产的开发经营中存在着各种各样的风险。近年来，随着我国城市化城镇化发展进程的加快和住房制度改革的推进，房地产金融在支撑房地产业迅速发展的同时，也不可避免地承担了房地产业的高风险。银行体系出现了流动性过剩的局面，出现了严重的房地产泡沫，使房地产的金融安全成为一个需要重点关注的问题。本文结合我国的实际情况提出有效防范房地产金融风险的政策建议。关键字：房地产金融建筑经济国五条流动性过剩房地产泡沫次贷危机房地产金融风险1近几年我国房地产金融政策部分回顾1.1近年来央行多次加息及系列房地产信贷调控政策的出台目前，在一系列金融管制政策作用下，房地产业已从过快的发展势头步入稳健发展阶段。今年国五条的出台在金融市场引起轩然大波。波及到社会各领域。因此，房地产业作为国家经济宏观调控的重点行业，是需要不断地寻求市场动荡中其所应变的角色定位，来抑制房地产业不良的迅猛增长或刺激行业的萧条。限制银行对房地产开发商发放信贷资金，开发企业的自有资金不得低于项目总投资的30%，且“四证齐全”时才能发放贷款。限制房地产开发土地供应贷款，贷款的额度不得超过所收购土地的评估值的70%，贷款的期限不得超过两年。1.2申请贷款的房地产开发企业自有资金不得低于总投资的35%；每笔个人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%下，月所有债务支出与收入比控制在55%以下。对商业银行个人住房贷款利率定价机制进行了市场化调整，将自营性个人住房贷款利率回归到相同期限贷款利率水平，不再实行之前优惠利率，而是实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍。1.4上调商业银行贷款利率。央行全面上调各档次贷款利率0.27个百分点。对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。1.5国五条的出台。2房地产金融风险概述及产生原因房地产金融，指以房地产业为特定对象，围绕房地产的开发、建设、经营和消费的再生产过程而展开的各种金融活动。房地产金融风险，指经营房地产金融业务的金融机构，由于决策失误、管理不善或客观环境变化等原因导致其资产、收益或信誉遭受损失的可能性。一方面，当较多的金融业务、金融机构面临较大风险尤其是已经受到较大损失时，社会就可能对金融体系的稳定性、可靠性、资产流动性产生怀疑，因恐慌而挤兑，这就可能波及整个金融体系而导致金融动荡乃至金融危机。另一方面，金融部门经营的外部环境和相关政策办法的变化，也会使整个房地产业都遭遇系统性风险，从而发生较大损失。2.1房地产金融存在的主要原因2.1.1经济周期的风险。房地产是国民经济的“晴雨表”，国民经济的高速增长或不景气都会直接对房地产业产生巨大影响。根据经济发展周期理论，经济总是以周期循环发展的。从长远看房地产价格是上升的，但在一个周期内，房地产价格肯定会有升有降。在房地产业处于高涨的时期，那么房地产金融获利的机会也就较多，反之房地产金融业就会少获利或亏损，出现风险。2.1.2房地产对银行金融业的依赖程度过大目前我国房地产投资主要还是靠银行贷款。据调查，房地产开发企业项目投入资金中约20％—30％是银行贷款；建筑公司往往要垫付该总投入30％—40％的资金，这部分资金也多是向银行贷款；此外，消费者购房的预付款除一部分个人储蓄金外，至少一半以上的购房者申请了个人住房贷款。由此可知，房地产项目中60％的资金来自于银行。这些数字显示了房地产行业对房产金融的依赖程度。现实中，国家也是借助调节与房地产相关的金融政策来达到宏观调节房地产市场健康有序发展的目的。2.1.3政策风险正因为房地产业是国民经济的先头产业，经济发展过热，首先便表现为固定资产投资，尤其是房地产投资过旺，因此，房地产业成为国家宏观调控的重点。而每当国家实施宏观调控政策，一些房地产开发企业便被吊销资格或倒闭、破产，项目被停工或整顿，房地产业也就相应出现回落，连带受损，出现房地产金融风险。2.1.4房产企业自身的经营风险。房产企业进行房地产信贷时决策失误而导致的风险，主要表现在：是否贷款、贷款多少、什么时间贷、用什么方式贷等决策上的失误而造成风险；房地产企业对金融业务还没有形成规范化的决策规程，特别是对项目的可行性论证不够严密和全面、对项目的潜在风险认识和准备不足。以至于在房产开发经营过程中出现资金流的断裂，造成不必要的损失甚至由于无力还贷而陷入困境。二是房地产开发企业因经营不善而导致的银行信贷风险。房地产开发从获得土地、前期开发、项目投标、投资、施工、验收到销售，涉及部门环节多，周期长，期间的风险可来自筹资方式、地段选择、设计定位、项目组织、施工质量、材料及总体估算、行政干预等各个环节，而一旦某一个环节出现风险，则整个项目的风险就会产生连锁反应。2.1.5变现风险现在房地产开发企业的贷款一般采取以房地产做抵押的方式进行，当房地产开发公司经营不良或破产时，理论上可以以其做抵押的房地产作为偿还贷款的资产。但是房地产本身就存在变现性较差的特点，而且在变现过程中手续繁多，特别是当房地产企业经营不良时，往往也正是本区域房地产业不景气的时候，因此，也往往会产生连锁风险，危机整个建筑行业及相关产业。2.1.6法律风险房地产业涉及干家万户、多种行业，但至今尚未有一部完善的法规对房地产运作过程以及房地产企业行为等作出规范，也没有更为直接细致的相关法律来对房产业的土地出让、银行贷款、保证金率、抵押登记、抵押房产处置、风险控制等做出约束和规范。如对划拨土地抵押问题和个人住房按揭贷款问题等等，国家也在不断探索和调整之中。一旦相关政策发生变化，房产企业不可避免的要面临风险。3房地产融资渠道的发展趋势与路径选择3.1发展趋势我看来，一种理想的房地产融资体系是这样的：房地产前期开发所需的资金主要都是自有的，或者是通过合作开发、股权转让等权益型融资方式获得的；中期资金则通过混和型信托基金、债券、及少量的银行贷款等途径获得；在后期销售过程中，购房者的个人住房贷款则主要通过银行和住房公积金中心获得；在存量房市场中，银行资金则可以发挥更大的作用。简单地说，就是银行资金向风险相对较小的住房消费领域倾斜，信托基金、股权转让、企业债券则迅速补充银行在开发领域收缩所产生的行业发展资金不足。在这样一个融资体系中，金融业与房地产业都实现了投融资渠道的多元化，这种体系具有一种自我调节和平衡机制，房地产业不会因为银行信贷政策的调整而对自身经营产生太大的冲击，同时由于房地产资金来源的多元化与公众化，金融系统的风险也得到了保证。更重要的是，金融业的资金配置效率得到了提高，房地产业也能够保持理性的发展，这对整个国民经济的持续发展是十分有利的。这一融资体系具有以下五个特点：融资渠道多元化、价格指标市场化、产品形式证券化、资金来源公众化、收益风险对称化。这些产品的形式不仅有直接参与房地产融资的产品市场，同时还会形成由房地产融资派生出的二级产品市场，如住房抵押贷款证券化、资产证券化等等。资金来源公众化是指房地产融资的资金来源逐渐由金融机构向公众个人转变，社会公众成为房地产融资来源的最主要渠道，金融机构成为中间的组织和管理机构。收益风险对称化是指在整个融资体系中，每种融资方式的收益都能够根据他所承担的风险不同而有所差别，风险与收益是种对应的关系。3.2发展路径选择3.2.1扩大权益性融资比例，降低行业整体债务依存度房地产业的经营特点要求他们必须更多地依靠权益性融资来获得自身经营所须的资金。从美国90年代房地产业的发展我们也可以看出这一趋势。在1993年时，美国房地产市场中的权益融资与债务融资各占有一半的比例，而到了1997年，权益融资与债务融资的比例就达到了2:1以上。我国在房地产融资上所要解决的首要问题就是降低房地产业的债务依存度，提高房地产企业权益资金的比例，这是解决我国房地产融资体系中现存问题的基础。3.2.2以短期融资券为契机，改善大型地产企业的债务融资结构短期融资券是指中华人民共和国境内具有法人资格的非金融企业依照《短期融资券管理办法》规定的条件和程序，在银行间债券市场发行并约定在一定期限内还本付息的有价证券。短期融资券只对银行间债券市场机构投资人发行，不对社会公众发行。短期融资券作为企业的主动负债工具，为企业进入货币市场融资提供了渠道。3.2.3大力发展房地产投资信托基金，促进中小型地产企业的发展在央行收紧银行信贷后，房地产信托异军突起，有力支撑了房地产商的开发投资经营活动。相对银行贷款而言，房地产信托计划的融资方式可以降低地产公司整体融资成本，节约财务费用，而且期限弹性较大，有利于地产公司持续发展。房地产信托既可以采取股权投资的形式也可以采取贷款的形式，但房地产信托在发展过程中也暴露出一些问题，他们在投资过程中，绝大多数都是采取贷款的形式，采取的仍然是债权的形式，这等于是原有银行贷款的简单替代，并没有解决风险与收益不对称的根本性问题，而且在这个过程中信托业的风险也在增加。今后的房地产信托如果想要有较大的发展，必须在产品形式上加以改进，推出更多的股权投资或混和投资的信托产品。3.2.4加强对外资金融机构以及境外基金的引导外资银行以及境外的房地产产业基金是中国房地产金融的新生力量。特别是加入WTO后，2006年中国金融业全面开放，将会有更多的外资金融机构进入，更多的外资金融产品和房地产融资渠道会为房地产企业打开，外资资金的进入会加速中国金融体系的建设。但同时，由于外资的逐利性，特别是游资更强的投机性，它们的大量进入或流出会对我国经济产生不可估量的影响，因此有关部门必须密切关注国际“热钱”进入房地产市场的动向，防止其对我国房地产市场造成太大的冲击。3.2.5加快金融创新步伐保持金融体系的稳定性，保持房地产业的财务稳健性，不会由于金融业某一政策的影响出现剧烈波动，在高效的金融市场和稳健的房地产市场的支撑下，实现整个国民经济的持续快速健康发展。总之，政府在不断地调整房地产政策，借助房地产业来带动中国经济的发展。这必将给房地产企业带来一系列深远的影响，同时也推动了法制建设和政府决策体制产生质的飞跃。它体现了当代房产业先进生产力的发展要求，加快了中国的社会主义现代化建设的进程，提高了我国的综合国力；房产业和金融业的不断合作和共同发展代表着中国先进文化前进的方向，推动着中国社会主义政治文明的建设和社会主义文化的发展繁荣；它代表了中国最广大人民的根本利益，它体现着人民的愿望和要求。它为中华民族的倔起提供了难得的历史机遇。房地产企业应该在大好形势下，抓住难得的机遇，同时正视其中的风险因素，认真对待，以期获得更大的发展。参考文献冯彬主编.1997.房地产金融概论[M].北京：中国金融出版社.P1-P42.简德明,王洪卫.2001.房地产经济学[M].上海：上海财经大学出版社.P1-P21.林后春等.2000.金融风险及其防范[M].北京：中国发展出版社.P44-P46.谢经荣,朱勇,曲波等.2003.地产泡沫与金融危机[M].北京：经济管理出版社.P15-P55.王子明.2002.泡沫与泡沫经济「M].北京:北京人学出版社，杨海明,王燕.1996.银行和其他金融机构的管理[M].上海：上海人民出版社.P1-P32.张谦主编.1999.转轨时期的金融发展与风险管理[M].北京：首都经贸大学出版社.P1-P35.武银燕.浅析房地产营销策划及策略[U].中国有色建设,2008.樊媛媛.房地产营销策略问题及对策探析[J].财富前沿,2009.杨宇.金融危机背景下我国房地产企业的营销策略研究[N].广西大学学报,2010.