(7.1)项目投资管理

7.1项目投资管理业务管理手册发布日期:2003/12/31生效日期:2004/01/0174万达地产WANDAREALESTATES1总则1.1建立和健全项目开发信息收集、评估、筛选的规范途径，整合、利用管理公司专业资源，对市场需求做出快速反应。1.2为有效规避项目开发风险，保证项目开发的效益和效率，管理公司所有拟开发项目必须经过科学论证和决策。1.3管理公司房地产开发项目的选择决策应基于顾客要求、国家政策法规规定，以及企业发展战略的评价和判断，投资项目的选择应以集团总部的战略方针和长远规划为依据，符合集团主导产业的发展方向，以实现投资效益最大化为目标。1.4通过作业流程和指引文件的规定，管理公司系统地建立项目开发论证决策过程的基本管理制度，各级公司和部门必须严格遵循。1.5管理公司集中负责项目调研、论证和决策评价，在条件允许的情况下，可授权项目所在公司负责当地新项目调研、论证工作。2项目投资建议2.1经营管理部或其授权项目所在公司负责进行新项目调研，新项目的调研应包含土地背景信息、当地城市发展状况和房地产市场基本信息等。2.2各项目所在公司均有责任收集当地土地信息，经初步调查后报告经营管理部。经营管理部负责对项目所在公司提供的土地信息进行核实、评估，必要时派出工作人员，或委托项目所在公司做进一步调查。2.3经营管理部或其授权的项目所在公司对相关调查信息进行经济技术指标测算，经初步判断具备立项条件的，提出项目建议书。项目建议书的编制应符合《项目建议书编制指引》的规定。2.4项目建议书经管理公司总经理批准后，经营管理部负责组织实施项目论证工作。3项目投资论证3.1项目论证工作必须有计划地进行，经营管理部或其授权项目所在公司负责制定和实施项目论证阶段的工作计划。7.1项目投资管理业务管理手册发布日期:2003/12/31生效日期:2004/01/0175万达地产WANDAREALESTATES3.2项目论证阶段的工作内容包括，但不限于：a)专项的市场调查，以及相关信息收集、整理和分析；b)项目初步定位；c)资金来源计划及融资方案；d)投资估算；e)经营效益分析等。3.3项目论证形成的可行性研究报告必须符合《项目可行性研究报告编制指引》的规定要求，经营管理部或其授权的项目所在公司在完成项目可行性研究报告后，报管理公司经营管理委员会审查。3.4经营管理部或其授权的项目所在公司根据管理公司经营管理委员会的审查意见进行必要的补充论证，进一步修订完善项目可行性研究报告，并为提交集团经营决策委员会审议做好资料准备。4项目投资决策4.1开发项目的立项决策，必须通过集团经营决策委员会的评审。4.2集团经营决策委员会在收到管理公司提交项目可行性研究报告后，由经营决策委员会主任确定召开评审会议。集团经营决策委员会做出的评审决定包括三种：a)同意立项；b)不同意立项；c)推迟立项。4.3集团经营决策委员会同意立项后，经营管理部负责跟进土地合同谈判和签订，按本手册“经济合同管理”的规定执行。4.4评审会议要求补充论证的项目，由经营管理部或其授权的项目所在公司在会议规定时间内完成补充论证，并再次提交集团经营决策委员会审议。5项目投资实施5.1项目所在公司组建5.1.1管理公司经营管理委员会负责新发展城市项目所在公司的组建工作，在项目7.1项目投资管理业务管理手册发布日期:2003/12/31生效日期:2004/01/0176万达地产WANDAREALESTATES立项批准后，管理公司经营管理委员会负责配合集团人力资源部确定项目所在公司总经理和总监人选。5.1.2项目所在公司总经理配合管理公司制订书面的项目所在公司组建方案，详细陈述以下各项内容（不限于）：a)项目所在公司组织机构设置及职责划分；b)岗位设置及职责；c)人员编制及任职资格要求；d)人员来源及招聘计划；e)组建工作计划，工作内容、时间进度及责任；f)开办费用预算；g)日常运作的费用估算等。5.1.3项目所在公司组建方案经管理公司经营管理委员会和集团人力资源部审批后，项目所在公司总经理负责具体实施，经营管理部负责监督和协助。5.1.4项目所在公司组建过程中，以下事项必须报经管理公司总经理和集团相关主管部门的批准：a)公司章程；b)办公场地的租用或购置；c)公司中层管理人员的聘用；d)固定资产及车辆的购置。5.1.5项目所在公司组建完成后，项目所在公司应向经营管理部提交组建工作总结报告。5.2项目经营策划5.2.1新项目开发的实施过程必须按本手册其它各章规定执行。5.2.2新开发项目的经营策划由项目所在公司总经理负责组织完成，管理公司各部门均有责任予以配合。新项目经营策划书按本手册“项目经营目标管理”的规定执行。5.2.3在项目经营期结束后，管理公司各部门进行项目开发后的评估工作，结合项7.1项目投资管理业务管理手册发布日期:2003/12/31生效日期:2004/01/0177万达地产WANDAREALESTATES目经营目标考核进行分析总结，形成评估报告。6项目并购及合资合作6.1项目并购及合资合作必须按上述第2、3、4条的规定执行项目建议、论证、决策程序。凡合资合作项目在人事、资金、技术、经营、销售等方面无控制权的，原则上不参与。6.2管理公司经营管理委员会负责项目兼并和合资合作的组织工作，成立专门的项目工作小组，委派工作小组负责人，并根据项目运作的需要确定工作小组的人员规模和职责分配。6.3项目工作小组负责人提出项目运作策划方案，明确项目运作目标、各阶段工作内容、控制措施、时间进度和责任。项目运作策划方案由经营管理委员会审议批准。6.4经营管理部根据项目运作方案制订相应监督检查计划，明确跟进项目运作过程的责任和要求。6.5在项目运作过程中，所有涉及对签订经济合同和付款的事项，必须按本手册“经济合同管理”的规定执行。7项目变更与调整7.1项目运作过程中发生的项目变更，包括但不限于：发展延伸、投资的增减或滚动使用、规模扩大或缩小、后续或转产、中止或合同修订等，均应报管理公司经营管理委员会通过。7.2投资项目发生变更时，由项目负责人以书面形式将变更理由上报管理公司，管理公司经研究分析后编制项目变动报告上报集团审批。7.3若项目负责人在实施项目运作期内工作发生变动，应主动做好善后工作，向继任人交接清楚才能离岗。7.4当投资项目中止、项目开发期结束，且集团不考虑在项目所在城市继续开发时，项目负责人及时以书面形式上报管理公司，经管理公司审核、集团领导审批后责成有关部门办理相关清理手续。当投资项目结束时，管理公司会同项目所在公司对本项目的利弊得失进行全面总结，并形成书面材料上报集团。集团责成审计部对项目7.1项目投资管理业务管理手册发布日期:2003/12/31生效日期:2004/01/0178万达地产WANDAREALESTATES进行全面审计，项目所在公司依据审计结论进行相应的终止工作。8相关作业流程与指引文件1)PIP100项目论证与决策a)PIG101项目建议书编制指引b)PIG102项目可行性研究报告编制指引c)PIG103项目立项评审决策指引2)PIP200项目经营策划a)PIG201项目经营策划书编制提纲