07.北京鼎能置业南中轴路商业项目市场研究－社区商业及底商 (NXPowerLite)

北京东方赛睿投资顾问有限公司11鼎能置业南中轴路商业项目竞争市场研究报告（社区商业及底商）二OO四年四月赛睿顾问3invest2目录重要结论摘要3研究背景及方法11竞争项目分析13竞争项目：社区商业及底商141.现代城152.苹果社区底商213.万泉商务花园底商274.华腾园底商335.北京财富中心商业配套396.珠江骏景底商457.望京新城A5区底商518.清芷园底商579.第五大道底商63赛睿顾问3invest3重要结论摘要综合调查情况，针对北京市、南城地区的社区商业及底商市场供应量总结分析2003年社区商业和底商成为北京商铺市场的主要类型，增长速度持续放大，竣工面积不少于30万平方米，同比增长100％以上；南城大批住宅项目都进行社区商业、底商的开发；目前北京商铺投资相对于股市和住宅，其回报率较高，资金回收周期一般是6至8年，此后年出租收益率为16％左右。北京市、南城地区的社区商业及底商市场供应量、经营情况及趋势赛睿顾问3invest4重要结论摘要综合调查情况，针对北京市、南城的社区商业及底商经营情况总结分析：阶段性供过于求；北京商铺空置率15％到20％；北京市各商铺售价情况：普通社区商业售价1—2万/平方米；中档住宅、写字楼、公寓底商售价2—3万/平方米；高档住宅、写字楼、公寓底商售价3—4.5万/平方米。北京市及南城各沿街商铺租金情况：租金上大致可分三档商铺；3—5元/天/平方米，5—8元/天/平方米，8—10元/天/平方米；其中以5—8元/天/平方米为主要商铺租金档次，占有率为50％左右；南城沿街商铺的租金以3—5元/天/平方米为主要商铺租金档次，但在未来拆迁可能性极大，因此我司认为南城商铺在未来几年中，租金提升空间较大。赛睿顾问3invest5重要结论摘要综合调查情况，针对北京市、南城地区的社区商业及底商未来发展趋势分析：社区底商市场供需两旺；社区底商投资以地段为首；社区底商的租售价格随行就市；社区商业仍将以超市、餐饮、美容美发等服务业态为主要经营内容；未来社区商业形成的特点：就近方便、价廉物美、服务多样；未来社区商业经营重点是生鲜方面；未来小型底商需求量有增加趋势；北京商铺成交急升，投资潜力大。赛睿顾问3invest6重要结论摘要现代城：作为北京概念型商铺的典型；现代城商业开发规模略大，影响后期经营的稳定，本项目开发时要谨慎判断；如何避免商铺招商与前期定位存在差异，是开发商后期的一项重要工作；鉴于现代城后期出现的问题，主要原因就是商铺完全出售，本项目应有所警惕。苹果社区：社区商业配套及区域商务配套；作为社区商业，和本项目类似，其理念值得参考借鉴；本项目商铺分割时，可以考虑“自由连通式”的铺位分割方法；注重文化元素与商业地产的适当结合；商铺在营销策略中，可借鉴苹果社区多种方式的宣传手段为其营销。综合调查情况，以下社区商业及底商对于本项目来讲有下述借鉴点：赛睿顾问3invest7重要结论摘要万泉商务花园：高档住宅商业配套及高档商务底商；本项目的底商规模需要参考社区内人口数量而定；有效改善社区环境及硬件设施，有利于商业后期的成功运营；本项目提升商铺价格，首要问题是挖掘能够提升商铺销售价格的影响因素；新生商业需要培育，在此阶段租金需要提升，不可在培育期中过高。华腾园：以社区内住宅人群为主，社区周边为辅；因为开发商前期原因，底商仅卖得住宅略高价格，开发商利益没有最大化，属于开发商需要警惕的操作方式；该项目最大的借鉴在于商业底商项目的低价值操作。赛睿顾问3invest8重要结论摘要北京财富中心：北京目前乃至未来真正的国际商务核心区底商该项目底商的规划设计均有效推动商铺价值空间，值得本项目借鉴；底商的品质是本项目需要关注的；现代消费观念的不断提高，本项目应更多的关注如何体现出整体化、人性化和专业化。珠江骏景：服务于本社区及周边居民鉴于珠江骏景商业规模过大，商业风险加大，本项目应做适当规模的商业，不应偏大；本项目如有地下商业面积，建议采取下沉广场的方式；物品、服务、体验业态三者兼顾有利于本项目商业价值的实现。赛睿顾问3invest9重要结论摘要望京新城A5区：服务于本社区及周边居民；其底商的成长、成熟过程无疑是北京底商发展历史的经典案例，值得本项目参考；望京新城A5区成为韩国人聚居地，并且当地底商具有典型韩国城的特点，其成功对本项目“浙江城”类似概念有借鉴价值；本项目商业的定位、规划需要从望京新城A5区的发展中吸取经验。清芷园：服务于本社区居民每个项目应结合自身情况准确定位；应引入主力商户来带动本项目的发展。赛睿顾问3invest10重要结论摘要第五大道：以对外为主，对内为辅；引入主力商户，为本项目增加亮点；关注知名商家的品牌效应，对拉动商铺销售价格存在实效性；良好的经营管理，易受到知名商家的青睐。北京东方赛睿投资顾问有限公司111研究背景及方法赛睿顾问3invest12研究背景及方法研究目的：通过对北京市现有成熟及新建社区商业底商的调研，了解其定位、地位、经营、业态以及前景商业业态状况相关评价对潜在问题及市场机会进行分析为本案市场定位提供业态以及经营方面的参考信息。研究方法：实地调查调研地点：北京市被访商业项目营业面积：3000平米以上北京东方赛睿投资顾问有限公司113竞争项目分析北京东方赛睿投资顾问有限公司114竞争项目：社区商业及底商赛睿顾问3invest151、现代城底商赛睿顾问3invest16关于现代城底商位置：北京朝阳区建国路；定位：社区底商；地位：作为概念型底层商铺的典型；规模：商业面积为1.9万平方米；业态组合：物品、服务业态；经营状况：通过几年时间的经营打造，现代城朝社区里面的商铺经营状况比较好；经营理念：以中档消费为主，主要服务于本社区；商业环境：社区商业日趋成熟，已被大家广为熟知；硬环境：地下停车位充足，商铺环境良好；商铺档次：中低档次皆有；人气：受到写字楼工作人员及本社区住户的欢迎；租金：USD30-35/月/平方米；赛睿顾问3invest17赛睿顾问3invest18现代城底商优劣势分析优势1、交通便利，多条公交路线可以到达；2、各档次餐饮齐聚，各种特色口味丰富；3、写字楼和社区内SOHO族、金领等消费人群的强大支撑；4、停车位充足，有地下和停车楼。劣势1、现代城底商的规模不够大，无法满足其后期发展；2、底商北侧的招商与定位不一致；3、现代城是带产权的商业商务经营用房，开发商在销售后对经营用房没有约束力，导致无经营主题现象是不可避免的；4、租金过高，后期商户经营压力过大，导致商户频频更换。赛睿顾问3invest19现代城底商前景分析前景：社区商业已趋于成熟，但其对体验业态的发掘远远不够，无法适应未来消费的需求。该项目突破口：对体验业态的发掘及延伸赛睿顾问3invest20本项目参照性分析结合现代城底商的优缺点，本项目应注意以下几点：1.现代城商业开发规模略大，影响后期经营的稳定，本项目开发时要谨慎判断；2.如何避免商铺招商与前期定位存在差异，是开发商后期的一项重要工作；3.鉴于现代城后期出现的问题，主要原因就是商铺完全出售，本项目应有所警惕。赛睿顾问3invest212、苹果社区底商赛睿顾问3invest22关于苹果社区底商位置：北京CBD核心区东南，距国贸桥600米；定位：高档社区底商；商业性质：社区商业配套及区域商务配套；规模：总长约2千米，总建筑面积为8万平米；商业组合：由“苹果商业街”和“苹果二十二院街”组成；经营状况：尚未销售；经营理念：“苹果商业街”针对社区内居住人群消费为主，“苹果二十二院街”面对社区内商务消费为主；商业环境：全力打造高档社区配套及商务配套气息；硬环境：地下停车位2000个，商铺自由连通；商铺档次：中高档次皆有；人气：尚未开业；赛睿顾问3invest23赛睿顾问3invest24苹果社区底商优劣势分析优势1、地理位置：位于CBD核心区东南，是最新兴起的CBD后花园；2、规划设计：在苹果社区的规划设计中，商务区、商业区、住宅区功能区分严谨，商业区的功能规划十分全面；3、艺术氛围：该项目的开发商今典集团一向以注重项目的艺术含量而著称，在该项目的开发上更是以“项目未见，艺术现行”为宣传手段，包装售楼处，征集诗歌组织编辑《非常童话》，极力体现项目的人文气息，有利于后期商业街艺术氛围的形成；4、停车位充足。劣势1、项目进度：苹果社区近两年来在各大媒体频频曝光，主要围绕着一些概念进行，受到了很多准业主的热烈追捧，但由于各种原因，目前项目仍未出地面，其售楼处也刚刚初具雏形，导致了部分意向购房者的不满，对开发商的实力及信用产生怀疑。赛睿顾问3invest25苹果社区底商前景及业态组合分析前景：苹果社区商业的概念超前，该项目商业部分目前并未开始销售，其他部分的销售也刚刚开始，未来形成的人流及项目的商业氛围的形成还有待时间考验。该项目突破口：商家的选择，招商的力度。业态组合：1、苹果街：由美术馆、6厅电影院、潜水俱乐部、小剧场、上万平方米大型品牌超市，2000户地下停车库，及600余间商铺构成；2、苹果二十二街院：由错落有致、独具特色的数十个现代院落组成的酒吧、餐吧、茶吧一条街。赛睿顾问3invest26本项目参照性分析结合苹果社区底商的优缺点，本项目应注意以下几点：1.作为社区商业，和本项目类似，其理念值得参考借鉴；2.本项目商铺分割时，可以考虑“自由连通式”的铺位分割方法；3.注重文化元素与商业地产的适当结合；4.商铺在营销策略中，可借鉴苹果社区多种方式的宣传手段为其营销。赛睿顾问3invest273、万泉商务花园底商赛睿顾问3invest28关于万泉商务花园底商位置：海淀区巴沟南路35号，苏州桥万泉河路往西；定位：高档社区底商；商业性质：高档住宅商业配套及高档商务底商；规模：总商业面积为20000平方米；业态组合：快餐厅、咖啡厅、美容美发、商务中心等；经营状况：美容美发已经开业；经营理念：高品质、高档次服务于社区住宅及商务配套；商业环境：新古典主义欧陆风格商业街；硬环境：停车位充足，绿化率较高，外立面可视性好；商铺档次：中高档次；人气：尚未形成较大人气；住宅售价：11000元/平方米；商业售价：20000元/平方米；商铺租金：8—12元/天/平方米；赛睿顾问3invest29赛睿顾问3invest30万泉商务花园底商优劣势分析优势1、位于西北三环地带，交通便利，多条公交路线可以到达；2、比邻中关村地区，较高收入消费人群对其有效的支撑；3、其自身较好的社区环境及硬件优势。劣势1、铺位分割较大，其中最小分割300平米；2、其昂贵的租金，会使商户望而却步。赛睿顾问3invest31泉商务花园底商前景分析前景：底商仍处于销售阶段，尚未形成人气；高售价、高租金使其商业迟迟不能正式运营，前途堪忧。该项目突破口：铺位分割合理、准确定价。赛睿顾问3invest32本项目参照性分析结合万泉商务花园底商的优缺点，本项目应注意以下几点：1.本项目的底商规模需要参考社区内人口数量而定；2.有效改善社区环境及硬件设施，有利于商业后期的成功运营；3.本项目提升商铺价格，首要问题是挖掘能够提升商铺销售价格的影响因素；4.新生商业需要培育，在此阶段租金需要提升，不可在培育期中过高。赛睿顾问3invest334、华腾园底商赛睿顾问3invest34关于华腾园底商位置：朝阳东三环双井劲松桥北100米；定位：社区底商；商业性质：以社区内住宅人群为主，社区周边为辅；规模：住宅面积40万平米，商业面积约3万平方米左右；业态组合：餐饮、洗染、健身、保龄中心等；经营状况：餐饮经营情况最佳，其他业态稳定发展；经营理念：以中高档休闲餐饮为主，主要服务于本社区；商业环境：社区商业仍在发展阶段，商业环境初步形成；硬环境：地下停车位充足，绿化面积较高；商铺档次：中高档；人气：受到本社区住户的欢迎；商铺售价：7000元/平方米，（商业以住宅价格销售，只售不租）；赛睿顾问3invest35赛睿顾问3invest36华腾园