08北京鼎能置业南中轴路商业项目市场研究-综合、专业

北京东方赛睿投资顾问有限公司11鼎能置业南中轴路商业项目竞争市场研究报告（综合市场、专业市场）二OO四年四月赛睿顾问3invest2目录重要结论摘要4研究背景及方法18竞争项目分析20竞争项目：周边综合市场、专业市场211.天雅服装精品商厦222.京温服装市场303.大红门服装商贸城374.新世纪服装商贸城445.木樨园世贸商业中心516.永外城文体用品市场597.万朋文化办公用品商城678.其它市场72赛睿顾问3invest3目录竞争项目：家居市场801.九龙百安居81竞争项目：电器市场871.大中电器88竞争项目：电子市场941.亿客隆南城电子总汇95竞争项目：其它市场991.十里河建材市场1002.三里屯雅秀服装市场1063.日坛商务会馆1124.红桥市场117竞争项目：地下商业市场1221.天成小商品市场1232.青岛龙山地下商业街128赛睿顾问3invest4重要结论摘要综合调查情况，针对北京市南城地区综合市场、专业市场市场供应量总结分析：初步统计南城固定交易场所，进行经常性常年交易，并设有专职管理人员的现货商品交易市场约115个；总营业面积约为96万平方米；市场摊位容量约35000个；已出租摊位数量25000个，摊位出租率71.43%；其中个体摊位数量约22600个，占已出租摊位数的90.4%；2003年，商品交易市场总成交额约170亿元，比上年增长26.4%，平均每个市场成交额为1.48亿元。北京市南城综合市场、专业市场供应量、经营情况及趋势赛睿顾问3invest5重要结论摘要综合调查情况，针对北京市、南城地区的综合市场、专业市场经营情况总结分析：市场经营方式主要以零售为主，绝大多数市场以常年性营业，经营环境较好；在115个市场中有75家以零售为主的市场，占总数的65.3%，有40家以批发为主的市场，占34.7%，97.3%的市场是常年营业，65.8%的市场为经营环境较好的封闭式市场，其余为露天市场或其他形式市场；以农产品为主的综合市场，与以纺织品服装鞋帽、家具、建材装饰材料市场为主的专业市场平分秋色，在115个市场中除1家为其他市场外，综合市场与专业市场数量相当；其中农产品综合市场52家，占全部市场的45.2%，在专业市场中居前三位的市场为：纺织品服装鞋帽市场20家，建材装饰材料市场12家，家具市场8家；成交额中，2003年，区域成交额上亿元的市场9家，实现成交额146.5亿元，占总成交额的90.4%，其中成交额超十亿元的市场有3家，分别是北京市丰台区新发地农副产品批发市场，北京市华垦岳各庄批发市场，北京京温服装市场等,成为丰台商品交易市场的主导力量。赛睿顾问3invest6重要结论摘要综合调查情况，针对本项目周边专业批发市场的规模、租金现状总结分析：序号名称规模（建面：平米）租金（元/天/平米）经营状况1天雅5.2万6－10一般2京温3万10－50红火3大红门6.5万10－60红火4新世纪3万5－20良好5百荣世贸46万10.55.1部分开业6木樨园世贸10万4－134.27开业7永外城文具3万4－8良好8万朋文具2万售价71000元/平米尚未开业赛睿顾问3invest7重要结论摘要综合调查情况，针对本项目周边专业批发市场的规模、租金现状总结分析：序号名称规模（建面：平米）租金（元/天/平米）经营状况9龙湫1.6万10－25一般10才华窗帘0.5万3－6不佳11天海服装0.3万10－30一般12龙健都窗帘0.6万10不佳13温州灯具城0.7万4－5良好14瑞安童装0.3万3－4良好15广狮童装0.27万4－5良好16大康鞋城6万精品20大厅40红火赛睿顾问3invest8重要结论摘要综合调查情况，针对本项目周边专业批发市场的规模、租金现状总结分析：序号名称规模（建面：平米）租金（元/天/平米）经营状况17中联华都红门鞋城5万5.5新开业，人气不旺18永外鞋城0.15万6－10良好19大伟鞋城1万10良好商业面积总供应量95.12万平方米赛睿顾问3invest9重要结论摘要综合调查情况，针对北京市、南城地区的综合市场、专业市场未来发展趋势总结分析：商品交易市场由单一、少门类向着综合、多门类发展；市场投资向多元化发展；市场的整体实力在不断增强；未来市场将加强管理，管理制度有所健全；市场开发规模仍存在盲目性；市场治安情况将有所好转。赛睿顾问3invest10重要结论摘要天雅服装精品商厦：木樨园商圈档次最高的服装城批发零售、商务办公、餐饮及展示的融合有创造性，值得借鉴；高层建筑从事批发、零售具有市场可执行性；目前经营情况一般，有市场成熟度的问题；对购物、餐饮、展示的融合是商业新的探索。京温服装市场：木樨园商圈历史最长的服装市场之一市场成熟，经营良好，说明档次和硬件并非批发商铺的价值所在；批发市场的价值和历史积淀有关；温州商家的存在对项目价值至关重要，本项目需要加以考虑；该项目零售比重极低，本项目策划定位时需要选择针对性。综合调查情况，以下综合市场、专业市场对于本项目来讲有下述借鉴点：赛睿顾问3invest11重要结论摘要大红门服装商贸城：木樨园商圈商铺租金最高的服装城批发零售、餐饮的融合是市场需求，本项目需要考虑；核心批发商户的存在是该项目租金高企的核心原因；该项目档次、硬件设施界于天雅和京温之间，市场情况最好，说明档次要提升，但未必要提升那么多，这对本项目的定位存在借鉴价值；5楼精品的档次和楼下差距不大，不像京温拉大差距的做法；虽然该项目租金很高，但几乎是100%出租率，说明对于本案有重要参考。新世纪服装商贸城：木樨园商圈服装市场专业化的典范尽管该项目经营情况一般，但是在服装市场的基础上，再进行专业化细分，主要经营针织品，对于本项目要开发较大规模的商业有重要借鉴价值；未来商业竞争的加剧，需要新的专业市场项目对产品进行细分，在规模容许的条件下，具备做大、做强的可能性，本项目未来定位、商业组合考虑过程中要就此深入挖掘。赛睿顾问3invest12重要结论摘要百荣世贸、木樨园世贸商业中心：木樨园商圈规模较大的、即将开业的两个项目这两个项目对批发零售、商务办公、餐饮、娱乐及展示进行了完整融合，但这种融合的效果值得本项目随时关注，并视其情况对商业组合做恰当调整；批发和零售原则上是缺乏共存性的，如果零售规模过大的话，整个项目的经营会发生根本的变化，这对本项目也有典型的参照意义；未来这两个项目将会经历模式的考验；批发项目把娱乐和购物、餐饮、展示进行融合，有风险性。永外城文化用品城：木樨园商圈历史最长的办公用品批发市场档次和硬件虽然差，但市场成熟，经营良好，说明上述因素并非商铺的价值所在；该项目和本项目比邻，需要对其进行彻底关注；该项目已经形成的成熟市场氛围，本项目需要充分利用、借势；批发项目的价值规则需要深度挖掘。赛睿顾问3invest13重要结论摘要万朋文化办公用品商城：木樨园商圈售价最高的文化用品商铺周边市场成熟，带动商铺价格，本项目需要在定位、营销过程中，进行比照性深度挖掘，以谋求市场环境对本项目商铺价值的带动；批发市场的价值经过了长期市场积淀，需要顺势而为；这种项目对临时仓储有需要，本项目需要关注。木樨园商圈其他批发市场：整体上来讲，因为规模、经营以及没有大商家的原因，人气比较差，所以本项目如果有专业市场部分，那么就要关注规模和大商家的存在问题；这些批发市场经营情况一般或不佳的原因并非档次及硬件条件等问题，所以本项目在进行相应开发时，要一分为二考虑问题；我们关注批发市场的产品细分，但很明显有些产品细分后市场规模有限，所以不能简单考虑产品细分的问题。赛睿顾问3invest14重要结论摘要九龙百安居：东南部具有绝对竞争力的家居建材专业市场作为国际商家，其影响力、竞争力无疑是最强的，考虑到本项目周边未来大批住宅对家居、建材的需求，百安居类型的商家进驻本项目是必要，也是很重要的；该类国际零售商进驻，将有利于本项目商铺的营销；国际建材主力商家对南城有开发需求。洋桥大中电器：南城典型家电专业市场电器消费是消费市场必须考虑的内容，大中电器的扩张值得关注；家电专业市场是未来项目招商选择的选择方向之一。赛睿顾问3invest15重要结论摘要亿客隆南城电子总汇：南城唯一的规模略大的电子市场虽然经营情况一般，但因为在南城属于填补市场空缺的类型，所以有发展空间，值得本项目加以适当关注；南城消费者收入水平的成长速度将是北京最快的地区，所以原来市场表现不佳的商业地产形式，未来的表现也许会出奇制胜。十里河建材市场：在北京东南角，该项目有重要的市场价值，对其加以关注，目的不在引入该种形式，而是提示建材市场的价值。三里屯雅秀服装市场：在北京档次较高，针对时尚消费及东欧批发市场的类型，本项目周边环境与之不同，但产品架构值得参照。日坛商务会馆：消费者档次比较高，产品以精细仿制名牌为主，在白领阶层有影响力。其产品的吸引力创造了项目的影响力，以及租金价值，本项目做定位组合时可以加以关注。赛睿顾问3invest16重要结论摘要红桥批发市场：北京最负胜名的批发兼零售市场之一合理的楼层分布是本项目成功引流的重要环节；良好的业态组合是本项目深度思考的内容。天成地下小商品批发：海淀区知名度极高的批发兼零售市场抓住固定消费人群是未来本项目地下商业成功经营的基础，引人深思；天成地下商业的经营模式，是本项目地下商业重要借鉴的内容。赛睿顾问3invest17重要结论摘要青岛龙山地下商业街：青岛著名的五大商业街之一抓住专业市场易形成特色商业的特点，打造自身品牌，增强市场竞争力，是值得本项目借鉴的内容；挖掘“一站式”消费的特点，对发展北京地下商业存在重要意义；地下商业与文化的结合，是本项目有别其他地下商业的核心内容；地下商场硬件设施的完善，是有效提升地下商业价值的重要依据；青岛龙山地下商业街的成功运营，对本项目地下商业的开发有着指导作用，也是未来地下商业经营的发展趋势。北京东方赛睿投资顾问有限公司118研究背景及方法赛睿顾问3invest19研究背景及方法研究目的：通过对北京市现有综合市场、专业市场的调研，了解其定位、地位、经营、业态以及前景商业业态状况相关评价对潜在问题及市场机会进行分析为本案市场定位提供业态以及经营方面的参考信息。研究方法：实地调查调研地点：北京市被访商业项目营业面积：5000平米以上北京东方赛睿投资顾问有限公司120竞争项目分析北京东方赛睿投资顾问有限公司121竞争项目：周边综合市场、专业市场赛睿顾问3invest221、天雅服装精品商厦赛睿顾问3invest23关于天雅精品服装商厦区位：位于华北最大服装集散地——木樨园—大红门商圈核心位置；定位：中档精品服装批发及零售；地位：目前北京市档次最高的以批发为主的服装商场；规模：总面积5.2万平方米；业态组合：批发零售、商务办公、餐饮、会展；经营理念：打造大红门区域服装批发市场精品；商业环境：周边低档服装批发市场密集；硬环境：地上停车位、地下停车位共计200余个；商品档次：中档；人气：人气较本区域其它商业项目相比不足；店铺成交租金：6—10元/天/平米；赛睿顾问3invest24赛睿顾问3invest25天雅商厦优劣势分析优势1、区域优势显著，经过长期市场培育，已经成就良好环境；2、差异化经营：定位中档及以上，与周边项目拉开经营档次；3、商业与商务相结合，展示与售卖相结合；4、管理严格，有效避免恶性竞争：进驻品牌限制，商户严禁私自转租铺面；5、北京南城加大开发力度，区域环境好转；6、消费者生活水平提升，原有低档服装市场份额萎缩。劣势1、开业较晚，自身宣传力度不足，市场认知度、美誉度欠缺；2、楼层过高（共九层），垂直客流引导有难度；3、周边城市批发市场相继兴起，市场辐射范围降低；4、与周边批发市场档次差距过大，目标客户群不同，无法借助其它市场人流促进本商场经营。赛睿顾问3invest26天雅商厦业态分析业态组合：批发零售、写字间、餐饮、商务配套批发零售：以服