XXXX中国城市综合体运营模式研究

2013中国综合体模式研究模式一：海岸城目录①海岸城的城市副中心定位②海岸城的周边发展环境、交通条件③海岸城的突围方式④海岸城资金模式⑤海岸城成功总结同心圆式的环形道路放射形道路连接同心圆抑制了某些城区迅速提升其经济容量的可能性，缺少对中心城区的支持加强各区域之间的交通联系不利于土地资源的有效使用低等级设施重复建设发挥基础设施的效应，避免投资的分散和低水平的开发建设,有利于社会经济容量迅速提升城市交通“圈层式”发展开放式的组团(多核心)结构从“母体”中分离出更有活力的崭新个体同圈层新区所获发展机会均等变集中为分散单中心的一些功能合理分配到各个分中心各区域结合自有优势发展城市副中心的形成主城副城副城副城副城城市中心地位突出城市总体形象完整为城市母体提供发展支持发挥自身环境优势依托城市母体发展对城市母体发展业态提供有利互补。发挥自身环境特点，开发优势产业。与中心城区保持良好的连通性，带动区域经济发展。城市副中心特色从深圳南山城市副中心的发展历程来看，南山商业市场是由住宅开发和交通所带动的1990199520002005至今未发展时期新旧商业更替稳定发展期特征上世纪80年代末，地处深圳特区西部的南山区，还是一个相当偏僻的行政区域。交通不便。1999年10月1日，滨海大道正式通车，南山到罗湖、福田的车程缩短到十多分钟，房地产企业纷纷抢滩南山，一个个住宅小区拔地而起尤其是蛇口、华侨城开始大力发展高端住宅。类似半山别墅、兰溪谷、波托菲诺等高端住宅建成，将原来居住在福田和罗湖的私企老板、企业高管、社会精英吸引到南山居住，其中一部分居住者开始将企业往南山迁移，为南山写字楼扩容提供了广阔的空间。铜锣湾、家乐福、五星级的希尔顿酒店等又开始了新一轮扩张。多达几十个项目的陆续开发带来了强大消费力，南山书城、南山博物馆、歌剧院、保利文化大厦、新一佳等项目，使南山商圈的整体性和连续性进一步增强。发展模式时期到了1995年，深圳市中心区西移工程开始启动，南山的市场前景才得以受到关注。居民的消费主要依靠长期以来自然形成的小商业街和零散网点提供，商业发展处于封闭而又松散的状态。人人乐南山总店开业为大商业形成的起点，世界零售业巨头“家乐福”进驻南山，区域初步形成了一定的商业辐射力，吸引了周边居民及部分宝安居民前往购物。写字楼市场之常被看成是整个深圳写字楼市场的软肋。发展期随着大量新增居民的涌入，旧的商业街开始改造和没落，新的商业形态和新的商圈逐步形成，沃尔玛、海雅百货等许多大型商业物业的相继开业。写字楼物业开始发展。交通不便老公房小商业交通发展商品房发展超市进驻高速公路成型高级住宅区地铁、西部通道通车别墅市场发展综合体形成商圈继续发展项目周边住宅地产发展成熟、商业地产发展初现端倪，紧邻科技创业园产业区，与深圳市中心及香港方向交通便利•项目所处之南山商业文化中心区，周边除现有部分商业用地、商业办公用地及居住用地、娱乐用地之外，住宅用地基本已完全转让。而北片区，创世纪滨海花园、锦隆花园、中信海文花园住宅项目等已建成。西片区保利城花园、天悦园、青春家园、山海人家、海印长城等商住项目也已在建并发售。•项目东临深圳湾海域，与香港隔海相望，北邻深圳大学和高新技术园区，南临南油工业区，滨海大道从中心区北侧通过，到深圳市中心区交通顺畅。华侨城住宅区深圳湾大桥蛇口经济开发区海岸城科技园西部通道通往香港拥有良好的消费环境，依托周边成熟的住宅区、及通往深圳市区和香港的便利交通为商业带来人气深圳市中心及香港的潜在消费人群12周边成熟高级住宅区白领3附近高科技产业园区的白领目标客户群体4高档住宅区的企业家带企业入驻南山写字楼市场本项目周边有竞争产业，所以要与周边区域同类产品类型差异互补，形成商业氛围，提升区域竞争力项目保利文化广场益田假日广场京基·百纳空间海岸城商业面积约2万平方米商业部分约10万平方米8.6万平方米购物中心约12万平方米商业街约4万平方米。业态组成百货、超市、餐饮酒店和商场以及写字楼三部分构成休闲、娱乐、餐饮写字楼、购物中心，风情商业街开发商保利集团华侨城京基地产海岸地产地址南山商业文化中心核心区东南角深南大道世界之窗对面白石路和沙河东路交界不远处南山区海德三道与文心五路交汇处最大亮点被誉为第五代商业项目，是深圳惟一以文化为主题的拥有博物馆和剧院的商业项目华侨城内首个高档商业最值得骄傲是商业位置海岸城购物中心的档次、规模以及定位可以说是后海片区最吸引眼球的海岸城突围方式紧紧围绕客户需求，从产品力、配套设施、软性服务以及对购物精神体验的营造来突破市场四：打造符合产品优势的特色氛围三：符合客户购物需求的专署服务体系二：强调购物体验的完整性及相关配套一：产品细节的打造及品质需求南山海岸城定位建设地点：深圳市南山商业文化中心区总用地面积：68377.9m2总建筑面积：约29万m2建筑容积率：3.07竣工时间：2006年开发商：深圳市海岸房地产开发有限公司局部合作设计单位：美国凯里森事务所目前深圳西部经营面积最大、功能最齐全、服务人群最广泛、最具代表性的集购物、休闲、娱乐、餐饮等为一体的大型购物中心类型所有权经营权统一经营权局部统一所有权分散，经营权分散产权属性产权单一产权分散产权分散经营属性所有权与经营权统一所有权与经营权局部分离统一经营所有权分散，经营权分散规模过大，一般难以经营租售特点只租不卖，或自行经营租售混合或全部销售全部销售开发商要求很强的商业经营管理能力不要求聘请专业经营管理公司不要求一般移交政府托管开发商职责负责商业经营与物业管理协助火聘请专业公司管理工作商业街管理移交政府不参与后期经营管理开发商利润点商业经营利润商铺销售收益商业经营收益分成商铺销售收益资金回收特点投资回收期长，现金回收慢，稳定现金流快速回收部分投资快速回收全部投资适用范围大型百货、购物中心购物中心、主题街区临街铺面商铺只租不卖，整体包装、提升商业档次从本项目所有权主体：商铺只租不买，风情商业街及写字楼进行销售。通过主力店的导入提升整个百货的档次，并通过特色项目提升项目的关注度以及强化人气的聚集品牌主力店吉之岛百货：进驻面积约23000平方米；商品琳琅满目，环境好，号召力强。家乐福超市：主力超市，满足附近居民需求。特色项目嘉禾电影院：面积约3000平方米；约有7个影厅，1900个坐位；室内真冰溜冰场：深圳西部最大的室内真冰溜冰场，冰面面积约1200平方米。主题概念餐饮：约4000平方米；独特异国风味佳肴，荟萃美食文化。购物中心整体业态分布比例为零售约65％，餐饮约20％，休闲娱乐约15％在全球招商过程中，坚持以选商的态度，精挑细选最适合海岸城定位的品牌商家进驻。除率先进驻的吉之岛、嘉禾影院、真冰溜冰场及中森名菜四大主力店外，陆续进驻的还有本色音乐厨房、顺电、生活本色、领跑体育、星巴克、棒约翰、意粉屋、太兴新世代、满记甜品等各式美食，以及KENT＆CURWEN、Durban、INTERMEZZO、CKJEANS、ESPRIT、JOY&；；PEACE、MIRABELL、Aee、ONLY、VEROMODA、JACK&；；JONES、G-STAR、CHEVIGNON、GIORDANO、BOSSINI、SWATCH、眼镜88等，近120家品牌精选商家已搭载商业巨轮，开始携手同行。丰富购物、餐饮、娱乐体验提升产品竞争力高写字楼物业装修标准提升物业价值卓越品质：电梯：12部日立电梯，客梯配备专用空调，轿厢高度2.7米，运行更舒适快捷，体现人性化细节。LOW－E幕墙玻璃；通过线条变化形成光影效果和起伏的轮廓线，外型现代、时尚、硬朗。采用双层LOW－E幕墙玻璃，具有良好的隔热、隔音性能，高透光、低辐射，节能效果显著，优化办公环境。高配比车位：2层地下车库，共约499个车位，平均约每100平方米商务空间配备一个车位，出入更自由，商务更便利。环保空调：采用环保空调主机，领导健康、节能的办公潮流。利用组合主机的搭配及高效的无级调节方式，实现商务低耗高效运转。新风系统让室内空气自然流通，和室外一样新鲜。休闲生活广场聚集人气，流畅交通路线提升客流，双首层商铺设计提升商业价值·水——南北双广场·通——双步行街·聚——双首层·入——退台餐饮①为各类演出、聚会、商业活动和市民的公共休闲娱乐活动提供了宽阔空间。②四通八达的人流行走路线，在便捷高效之余，更让区域消费融会贯通。③传统的“基础首层”可以聚集繁华的商业人流，更增加了二层北面与高架步行街相连的“增值首层”。④退台式餐饮设计，丰富机会性消费。海湾水景生态系统，突出区域生态环境优势充分运用了“水”这一元素，提供给人们与水亲密接触的机会。南广场水景海湾系统生态港湾完善独立的非机动交通体系——自然海湾的步行系统，包括沿内湾的红树林观赏线路（浮桥步道）、滨水步行道、自行车道及滨海商业步行街等。拥有优良的港湾景观资源和开放的滨海公共空间。南山内湾将在不久的将来，成为世界F1摩托艇冠军赛的分站地点。海岸城项目产品综合优势•目前深圳西部经营面积最大、功能最齐全、服务人群最广泛、最具代表性的集购物、休闲、娱乐、餐饮等为一体的大型购物中心。具备30万平米的超大体量处在地铁2号线沿线商业连通性好，充分发挥商业价值拥有个性化的特色规模大——深圳西部最大的商业体量，一站式购物，辐射能力强，认知度高，商业价值好。购物中心自主经营，品牌效应好稀缺性——且购物中心并不对外销售、整体包装，提升品牌价值，只有海岸风情街约290间独立商铺可售。规划连通性好——规划中充分考虑了东西座写字楼与购物中心的连通性，利用“上盖步行街”及天桥将项目相互联动，将步行街与购物中心连成一体，商业价值挖掘充分。交通好——西部通道、地铁、滨海大道、后海大道、后海滨路、科苑大道等城市主干道与中心城区及香港充分连通。滨海特色——深圳唯一具有滨海风情特色的购物中心，纯甲级写字楼，软硬件一流。海岸城成功必备条件规划核心、政府支持度高，配套成熟第一、地处规划南山城市副中心，政府投资力度大、重视程度高，周边配套成熟。第二、区域交通良好，到达深圳市中心及香港非常方便。第四、设计业态多样，主力店面穿插，规划连通性好，特色项目经营，发挥生态环境优势，如果纯粹是一个shoppingmall，因为经营方法的问题就会限制很多业态经营的潜力，海岸城的很多业态可以互补，提升了在区域间的产品竞争力。交通便利区域高端住宅发展成熟第三、华侨城住宅区、半山别墅、兰溪谷、东方花园、波托菲诺等别墅发展带来潜在消费市场。差异化产品路线、减少竞争对手都市综合体发展趋势中国城市的发展与城市化进程在经历多重曲折之后，其发展的轨迹愈来愈清晰，其中一个最大的变化是城市发展由粗放型向集约型方向的转化，精耕细作的城市营运运作模式已进入各个城市的市长们的议事日程之中。由此看来，未来城市的发展中都市综合体大有用武之地。首先，都市综合体对区域经济的标识性与强化作用越来越显著以“城市—区域”一体化、城市空间多中心化的发展趋势增加了各个城市或区域中心对都市综合体的市场需求，作为城市功能集中体现的都市综合体，对区域经济具有标识性、对城市中心具有强化作用，如东莞第一国际，不仅作为东莞CBD的财富中心，成为东莞城市的象征，而且作为华南地区“世界加工厂”的城市定位，成为区域经济的标签。其次，都市综合体将越来越有个性，能够体现城市的特色，能够代表城市与区域的个性形象城市功能多样化、城市形象特色化、城市环境生态化、城市资源集约化对都市综合体的开发模式及规划设计提出了新的要求。未来的都市综合体必须具有个性，能够体现城市的特色，能够代表城市的形象。在功能上具有多样性，具有居住、工作、休闲、娱乐、购物等多重功能，实现城市土地集约经营效益。都市综合体发展趋势第三、都市综合体所聚合的功能将越来细分具有多样性从都市综合体的案例研究与德思勤实践案例中可以发现，都市综合体的市场也在不断细分，其内部各种聚合的功能也有主次关系并不断演化。如按所处的位置分：有城市成熟中心区综合体、城市新中心区综合体、规划卫星城综合体、城市近郊或远郊综合体。按拿地的性质分：有旧城改造、特定产业园区、未开发也没有特定条件的土地。