XXXX房产运营报告

2011年度房地产市场回顾及2012年度市场展望报告2011年12月2日一、2011宏观经济运行情况回顾序号数据公布值同比增1CPI105.5(10月)5.502PPI105.0(10月)6.503GDP320692亿元(3季度)9.404PMI50.4(10月)-0.805固定投资31666亿元(9月)27.326房价5502元/平米(9月)101.87货币供应787400亿(9月)0.868出口1696.7亿美元(9月)17.109外储32016.83亿美元(9月)20.9010FDI90.45亿美元(9月)7.8811财政7377.05亿(8月)17.3012新增信贷4700亿元(9月)-14.31一、10月宏观经济数据继今年10月CPI出现较大幅度回落，跌破6%之后，市场预期11月CPI或将再次出现大幅回落，涨幅将降至5%以下，均值为4.4%左右。在通胀压力逐步回落之际，市场对于央行适度下调存款准备金率的预期不断升温。年份国内生产总值(亿元)国内生产总值增长率(%)201039798310.320093405079.1200831404592007257306132006211923.511.62005183217.410.42004159878.3410.12003135822.76102002120332.699.12001109655.178.3200099214.558.4历年国民经济年度统计表自2000年GDP增长率上升至8%以后，中国经济已经连续11年维持高位增长，今年受国内外经济形势影响，尤其是宏观调控和货币紧缩政策的实行，预计年内经济增长率将在9%左右。二、政策跟踪10月10日，住建部公布前9个月保障房开工情况，开工率达98%。10月11日，佛山市上午发布放松限购令的通知，当晚即通知暂缓执行。10月11日，李克强主持召开加强保障性安居工程质量和分配管理工作座谈会，提出要特别重视质量和公平分配。10月18日，北京市建委公布《关于加强本市公共租赁住房建设和管理的通知》。10月19日，原银监会主席刘明康在CEO组织峰会上称我国公共债务安全和房地产信贷总体风险可控。10月21-22日，温家宝总理分别对广西、天津进行考察，要求巩固房地产调控成果10月27日，十一届人大常委会第23次会议举行联组会议，专题询问国务院关于城镇保障性住房建设和管理情况。10月29日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议指出：切实把握好宏观调控的方向、力度和节奏，适时适度进行预调微调，保持货币信贷总量合理增长；坚定不移地搞好房地产调控。11月1日，珠海实行“双限令”：限购、限价。三、货币政策初显信号中国人民银行决定，从2011年12月5日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。释放资金约4000亿元。2011年度存款准备金率历次调整一览表次数时间调整前调整后调整幅度(单位：百分点)432011年12月5日(大型金融机构)21.50%21.00%-0.5(中小金融机构)18.00%17.50%-0.5422011年6月20日(大型金融机构)21.00%21.50%0.5(中小金融机构)17.50%18.00%0.5412011年5月18日(大型金融机构)20.50%21.00%0.5(中小金融机构)17.00%17.50%0.5402011年4月21日(大型金融机构)20.00%20.50%0.5(中小金融机构)16.50%17.00%0.5392011年3月25日(大型金融机构)19.50%20.00%0.5(中小金融机构)16.00%16.50%0.5382011年2月24日(大型金融机构)19.00%19.50%0.5(中小金融机构)15.50%16.00%0.5372011年1月20日(大型金融机构)18.50%19.00%0.5(中小金融机构)15.00%15.50%0.5二、2011年度房地产市场运行情况回顾三、全国经营数据解读■10月土地供应量减少，全国133个城市共推出土地2342宗，推出面积9186万平方米，环比减少19%，同比减少12%。■10月成交土地1365宗，成交面积5500万平方米，环比减少40%，同比减少37%；其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）408宗，成交面积2004万平方米，环比减少37%，同比减少45%。（一）10月全国133个城市土地市场交易情况2011年1-10月全国133个城市住宅用地月度供应量11%5%-53%-11%-12%9%-3%-6%-8%-6%01000200030004000500060001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月单位：万平方米-60%-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%2010年2011年同比数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com2011年1-10月全国133个城市住宅用地月度成交量95%-31%-33%-16%21%21%-22%-3%-18%-45%01000200030004000500060001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月单位：万平方米-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%2010年2011年同比数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com（二）1-10月份全国房地产开发经营情况■1-10月，全国商品房累计销售面积8.0亿㎡，同比增长10%，增速比1-9月下降了2.9%。■1-10月，全国商品房与住宅销售均价分别为5502元/㎡和5131元/㎡，较1-9月下降0.2%，比去年同期分别上涨7.7%与6.7%。10月，全国百城住宅平均价格8856元/㎡，与9月比下降0.23%。■1-10月，各类指标保持较增速，房地产开发投资完成5.0万亿元，同比增涨31.3%，房屋新开工面积16.0亿㎡，同比增长21.7%，施工面积47.5亿㎡，同比增长28.4%。■1-10月，房地产开发企业本年资金来源共计6.8万亿元，同比增长20.2%较1-9月下降2.5%。1-10月，全国商品房累计销售面积8.0亿㎡，同比增长10%，增速比1-9月下降了2.9%。1-10月，各类指标保持较增速，房地产开发投资5.0万亿元同比增涨31.3%。10月，全国百城平均价格与十大城市房地产成交均价同时出现环比负增长，全国性大面积降价潮涌现。1-10月，房地产开发企业本年资金来源共计6.8万亿元，同比增长20.2%，较1-9月下降2.5%。1-10月，商品房开发贷持续萎缩，个人按揭贷继续收紧央行统计数据显示，银行房地产贷款继续减少，今年第三季度新增房地产贷款仅0.2万亿元（一季度0.51万亿，二季度0.28万亿），其中，房地产开发贷款仅100亿元，同比下降91.6%。而前三季度，新增保障房开发贷款占房地产开发贷款的比例达52.3%，商品房开发贷款持续萎缩。2004-2011年新增房地产贷款（单位：万亿元）房地产贷款开发贷个人住房按揭贷款总贷款占比20040.530.120.421.8428.9%20050.390.130.241.7322.5%20060.670.300.363.0621.7%20071.130.360.763.6430.9%20080.500.180.314.1712.0%20092.020.591.439.6021.1%20102.020.591.407.9525.4%2010年上半年1.380.441.004.6429.7%2010年下半年0.640.160.483.3219.3%2011年一季度0.510.170.342.2422.7%2011年二季度0.280.040.241.9314.6%2011年三季度0.200.010.191.5113.3%三、2011年度杭州房地产市场运行情况回顾（一）杭州2011年度土地市场回顾主城区前10月卖地234.44亿同比降近4成今年1-10月主城区一共出让土地43宗，出让面积共计110公顷(1650亩)。近四年内，前十个月土地出让成交面积最高的在2009年，达到了217.5公顷(3263亩)，是2011年的近2倍；其次是2010年，达到了168.1公顷(2522亩)，是2011年的1.53倍；2008年，房地产业进入低谷，但当年1-10月土地出让成交面积仍比今年高出23.4%，达到135.7公顷(2036亩)。年份2008年1-10月2009年1-10月2010年1-10月2011年1-10月出让宗数35764943成交面积（公顷）135.7217.5168.1110成交金额（亿元）212.7485.8374.1234.4年份2008年1-12月2009年1-12月2010年1-12月2011年1-10月全年成交额（亿元）244.5783.5492.2-各年1-10月份成交额占全年比重（%）87%62%76%-数据来源：透明售房网、住在杭州网数据来源：透明售房网、CRIC中国房地产决策咨询系统08年至今2011.11土地出让比较表住宅用地商业用地宗数面积(亩)建筑面积(万㎡)成交金额（亿元）宗数面积(亩)建筑面积(万㎡)成交金额（亿元）2011年221193199.29168.95341015204.15149.972010年292022333.74356.69341235251.76136.602009年734868791.19656.96421056208.29127.662008年231677294.4181.1320687163.1862.22注：住宅、商住两用计入住宅，其他计入商业2011.1-11月土地成交按区域占比分布数据来源：透明售房网、CRIC中国房地产决策咨询系统区域宗数土地面积（亩）建筑面积（万M2)金额（亿元）滨江7275.9653.0736.71拱墅7145.7123.8827.31江干18777.77147.52131.43上城330.7710.2514.69西湖11710.77104.4549.97下城5141.237.9546.23下沙5125.7826.3212.59合计562207.96403.44318.93主城区前10月卖地234.44亿同比降近4成数据来源：透明售房网、CRIC中国房地产决策咨询系统土地成交溢价情况月度分析数据来源：透明售房网、CRIC中国房地产决策咨询系统土地成交溢价率变化：4月份因为钱江新城核心区两块商业办公用地溢价率较高。2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月起始价（万元）12142211500314750915030814167132516744728724459682952781411成交价（万元）12181911531324348217048616011639959445138226869691025809295溢价率0.33%0.27%65.06%13.42%13.02%22.89%0.92%9.85%1.18%3.57%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%01000002000003000004000005000006000007000008000009000002011.1-11月土地成交溢价率分析住宅用地楼面价排行商业金融用地楼面价排行商业金融用地楼面价排行受销售增速放缓，库存累积增长，资金链紧张影响，绿城、滨江2011年土地市场零成交。数据来源：透明售房网、CRIC中国房地产决策咨询系统年份2006年2007年2008年2009年2010年2011年合计拿地幅数31592021拿地总面积137057842552471633164701662210951166新增地上建筑面积53461429679952619571896729096002367536土地价款总额410876349000448496119755235060002756524平均楼面地价76851175985231665712050011643代表性地块杭汽发地块望江地块蒋村地块喜