130226洞庭路项目启动会报告(终稿)

融创中国控股有限公司碧海明珠项目启动会报告2013年2月融创中国控股有限公司目录一．项目现状及分析二．项目操作思路三．成本及投资分析①地块区位②项目现状③市场环境分析④公司现状融创中国控股有限公司1、地块区位于家堡响螺湾津滨轻轨泰达站泰达MSD华纳高尔夫位于滨海新区核心区，塘沽区与开发区的交接处，洞庭路和第二大街的交口。地块权属上虽属于塘沽区，但已经和开发区生活配套完全融合。①项目位置融创中国控股有限公司杭州道建材道洞庭路第一大街第二大街黄海路毗邻开发区分界线洞庭路；区域道路通达性强；西侧京山铁路切断与塘沽城区直达路网；规划广州道规划杭州道本案京山铁路规划路1、地块区位二期弘泽城一期②四至和交通融创中国控股有限公司用地性质：居住用地总用地面积：109532.3平方米容积率：不大于2.0总建筑面积：285487.6平方米；项目分两期开发地上总建筑面积：219064.6平方米（住宅195226.6+商业23838）居住2023户建筑密度：不大于16%绿化率：不小于35%建筑退线四侧均为8米建筑限高:24米高度100米满足90/70的规定商业建面占总建面比例不大于10%停车位：住宅1:1，商业百平米1辆①项目用地概况及规划要点：2.项目现状融创中国控股有限公司②项目产品分析与工程进度：地上建筑面积219064.6㎡（由11栋高层和10栋小高层以及2~3层沿街商铺组成）地下建筑面积66306㎡（为车库和设备用房）项目分期建设与工程进度：项目分两期建设其中一期7栋高层及1栋配套已经主体封顶，3栋商业外部施工完成；二期建筑方案审批完成，工规证申报过程中，桩基施工完成；一二期均未开盘项目位于洞庭路杭州道交口为住宅用地，用地面积109532.3㎡总建筑面积285370.6㎡容积率为2.02.项目现状融创中国控股有限公司3、市场环境分析塘沽区市场供求关系较差，库存压力较大，可售面积为1825217.72㎡，可售套数为17078套，住宅项目成交均价8773元/㎡本案周边两个项目因产品品质差，加之市场调控和自身操作水平问题，售价偏低。客户认可该区域，2010年弘泽城远离铁道位置，曾经实现价格12900，当年销售5.4亿元。2011年受调控影响，售价下调至10300，当年销售额2.5亿元。2012年弘泽资金出现问题、项目延期入住，工抵房和靠近铁路产品的入市，售价下调至9300融创中国控股有限公司①资金支付情况：原股东共支付土地款12.3亿，工程款2.57亿，贷款利息0.64亿，其中原股东自有资金支付9亿，银行贷款支付6.5亿。②营销现状：现案名与项目形象在市场中形成传播，项目线上推广动作有限，在滨海立交桥和洞庭路和二大街交口处各有一处两面高炮立柱，口径为耀世开盘；沿杭州道两侧有项目围挡画面发布。线下已出街销售物料户型图，销售人员已向客户释放产品、户型等信息，项目形象需要通过营销手段重新包装，植入融创风格，重新树立项目的市场印象。4.碧海明珠项目公司现状融创中国控股有限公司目录一．项目现状及分析二．项目操作思路三．成本及投资分析①交易方案②项目定位③项目操作思路④开发节奏⑤重点关注问题⑥项目产品升级及示范区工作安排融创中国控股有限公司1、交易方案方案一：收购100%股权可在合同中对收购界面进行约定，同时用余款对遗留问题进行约定。方案二：在建工程转让涉及承担5.65%营业税和3%的契税，营业税可在后期销售过程中抵扣。融创中国控股有限公司2、项目定位市场定位：跳脱出区域板块的市场领导者补缺者领导者挑战者规划位置有优势规模项目品牌发展商做超级竞争者产品有实力户型配比无差异化结果条件寻找市场缺乏产品有潜在客户群项目规模中等拥有稀缺资源细分市场建立新价值体系通常高质高价户型配比差异化市场快速消化户型配比差异化竞争重塑价值体系融创中国控股有限公司2、项目定位优势：项目地段具备优势，配套条件良好，交通便利项目可同时吸纳塘沽区和开发区的客户通过专业团队的操作、产品调整、和品牌优势，树立高端精品产品气质，跳脱出市场劣势：塘沽区市场供求关系较差，库存压力较大，可售面积为1825217.72㎡，可售套数为17078套，住宅项目成交均价8773元/㎡非传统高档居住区域，区域现状认知度较低，与老塘沽区无直达路网，区域衔接的连贯性差产品定位：城市央心、高品质的宜居社区融创中国控股有限公司2、项目定位产品缘客户：较强的资源占有欲、重品质、追求精品、认同价格塘沽区客户：属塘沽区的中高端客户，地域情结浓厚，外宣意识强，需要身份感的认同开发区客户：开发区的外溢客户，企事业单位白领、蓝领，新塘沽人客户定位：塘沽区、开发区首改及再改型客户融创中国控股有限公司3、项目操作思路①整体操作思路概述：（1）项目位于滨海央心，是开发商认可的好地段，但市场对区域板块热度未达峰值，存在实现溢价的机会点，为实现整体利润预留了充分的空间。（2）一期整体操作思路：由于项目一期主体已完工，产品可调整空间已有限，因此一期主要以实现资金平衡为主，一期高层产品确保投入产出平衡，一期商业产品实现盈利。（3）二期整体操作思路：现有规划楼座位置不变，调整单体、平面及拉大产品户型面积；二期操作进度上达到2013年四证齐全，实现在建工程抵押贷款，二期将成为项目销售利润实现的关键点。（4）在一期实现现金流的基础上，拉长项目二期产品销售周期，充分实现既定利润与回款，项目总货值：35.5亿元，按年度实现销售回款：2013年8亿元——2014年12亿元——2015年9.7亿元——2016年5.8亿元。（5）管理界面：进场后，快速推进鸿发团队与融创团队的无缝融合，实现资源共享；围绕销售回款的核心，在风格上融创化，更有利于借助融创的品牌力完成迅速销售、快速回款。融创中国控股有限公司3、项目操作思路②一期具体操作思路：（1）尽早开盘进行销售回款，快速变现，一期首开低价引爆市场，快速跑量，快速实现资金平衡。（2）一期整体开发计划实现：2012年3月底样板间开放、5月景观示范区呈现开盘、8月会所及售楼处开放投入使用，2014年5月底实现入住。（3）对一期产品的景观园林、建筑立面小区入口（洞庭路）进行调整，全面超出区域内项目，提升项目品质。（4）结合项目开发计划与开盘的时间节点要求，打造户型样板间与景观样板示范区。（5）打造公共部位精装示范区。（6）通过对一期产品销售价格的制定与销售回款预期，一期以商业产品为主要赚取利润的产品。融创中国控股有限公司3、项目操作思路③二期具体操作思路：（1）二期整体开发计划实现：2013年7月完成施工图、开工、2013年实现四证齐全并办理贷款、2015年10月毛坯入住。（2）现有规划楼座位置不变，调整单体、平面及产品户型，9层产品调整方向为一跃二、顶层跃层，17层产品调整方向为端户4室大户型，来实现二期产品品质的全面升级。（3）以二期产品品质的升级为基础，实现二期产品销售价格快速溢价，拉长二期产品的销售周期，以保证整盘利润的实现。（4）办理开发贷款或在建工程抵押贷款，实现现金流。融创中国控股有限公司4、开发节奏二期进度计划分期地上面积（平米）地下面积（平米）开工时间开盘时间竣工时间一期116224.627721已开工2013年5月2014年4月二期102840385852013年7月2014年5月2015年8月30日项目整体节奏二期主要节点完成时间规划方案完成2013.4.1建筑方案完成2013.5.1全套施工图完成2013.7.1景观施工图完成2013.8.1室内施工图完成2013.8.1桩基施工完成2013.9.1正负零时间2013.12.10主体完成时间2014.11.10竣工验收时间2015.8.30入住时间2015.10.30融创中国控股有限公司5、重点关注问题结合项目整体现状，通过产品调整、景观园林设计、营销手段对项目品质进行全面提升，拔高价值与客户心理预期。项目开发节奏与开盘节奏，对开发手续注册公司变更时间有严格的节点要求。以促进区域板块商业繁荣为由，向塘沽区政府申请政府将计划开通杭州道的时间提前，解决目前项目无直达塘沽区核心区路网的问题，同时提升项目周边交通环境以及一期商业产品的价值。推动开发区政府给予项目开发区优质幼儿园、小学有优先入学权政策。推动塘沽区政府加强社区周边环境治理，树立项目的高端形象。融创中国控股有限公司1.原规划方案介绍2.一期示范区安排3.二期研发重点工作4.产品呈现愿景6、项目产品升级及示范区工作安排融创中国控股有限公司6.原规划方案介绍6-1规划总平面图及主要经济技术指标规划总用地面积：109532.3平方米容积率：2.0建筑密度：19.7%土地用途：居住、配套公建建筑面积：≤219064.6平方米(不含地下)，其中居住面积约195226.6平方米，公建面积约23838平方米属于70/90项目土地现状：周边道路已完工，一期商业外立面已完工；住宅主体结构已完工，保温层已贴完；会所及变电站结构主体完工。二期打桩已完成。融创中国控股有限公司6.原规划方案介绍6-2分期指标说明融创中国控股有限公司6.原规划方案介绍6-3-1一期平面户型融创中国控股有限公司6.原规划方案介绍6-3-2一期平面户型融创中国控股有限公司6.原规划方案介绍6-3-3一期平面户型融创中国控股有限公司6.原规划方案介绍6-4商业平面融创中国控股有限公司一期地库范围（详右图，结构主体已完工）注：蓝色区域为地库范围6.原规划方案介绍6-5-1地库区域位置融创中国控股有限公司一期地库平面图（详右图）建筑面积：24240平方米人防面积：9922平方米地下停车位：687辆地库停车位占地标准：30平米/辆（不含设备用房）人防区域停车位占地标准：32平米/辆（不含设备用房）注：红色区域为人防区域一期地下一层平面图6.原规划方案介绍6-5-2地库平面图融创中国控股有限公司6.原规划方案介绍6-6一期原设计立面及现状融创中国控股有限公司①外檐：高层住宅外檐为弹性涂料；商业外檐为石材②公共部位精装修标准：住宅：大堂3000元/m2，电梯厅、走道1200元/m2③景观：600元/m2（一期示范区1000元/m2）④层高：高层住宅2.9m商业4.5m/4.2m⑤户内：住宅配置暖气片，商业分户配置暖气片、空调（业主自备）296.原规划方案介绍6-7产品配置标准融创中国控股有限公司区域范围6.一期示范区安排6-1-1三月份开放景观工作重点看房通道现状景观意向融创中国控股有限公司6.一期示范区安排6-1-2三月份开放精装工作重点融创中国控股有限公司6.一期示范区安排6-1-4三月份开放精装工作重点融创中国控股有限公司6.一期示范区安排6-1-5三月份开放精装工作重点融创中国控股有限公司6.一期示范区安排6-1-6三月份开放精装工作重点融创中国控股有限公司样板间楼前景观组团及商业氛围呈现6.一期示范区安排6-2五月份开放工作区域范围场地现状景观意向融创中国控股有限公司示范区整体呈现6.一期示范区安排6-3-1八月份开放景观工作重点区域范围场地现状景观意向融创中国控股有限公司6.一期示范区安排6-3-2八月份开放精装工作重点融创中国控股有限公司二期产品户型根据项目公司的营销定位，对二期户型及建筑风格进行调整6.二期研发工作重点6-1二期户型平面图融创中国控股有限公司6.项目愿景6-1建筑风格调整意向融创中国控股有限公司6.项目愿景6-2景观设计意向融创中国控股有限公司6.项目愿景6-3精装设计公共区域意向融创中国控股有限公司目录一．项目现状及分析二．项目操作思路三．成本及投资分析①销售回款计划②项目成本利润测算③项目现金流量表④股东借款、还款计划及融资情况融创中国控股有限公司1、销售回款计划楼号产品类别销售回款（万元）项目合计2013年2014年2015年2016年355323800001199039698558435一期24/26/27层高层销售价格119521149912419销售面积98951502