2011-8-23-土地使用权交易避税方案

关于A公司土地使用权交易的初步税务方案致：李总一、本律师了解到的基本情况A公司名下有60亩土地，欲以2100万元的交易价格转让给某C公司，首付1620万，余下的480万分三次在一年内付清。二、直接转让土地涉及的税费转让方：1、营业税[2100万元－（土地取得的成本）]×5%2、城市维护建设税县、镇的为：营业税×5%3、教育费附加3%湖南省地方教育费附加1.5%营业税×（3%+1.5%）4、印花税2100万元×0.05%5、土地增值税增值额/扣除项目=Y(增值额=2100万元－扣除项目；扣除项目包括取得土地的成本以及前期房地产开发的成本，各项已经支付的税费等)Y50%，土地增值税税额=增值额×30%；50%≤Y100%，土地增值税税额=增值额×40%－扣除项目×5%；100%≤Y200%，土地增值税税额=增值额×50%－扣除项目×15%；Y≥200%，土地增值税税额=增值额×60%－扣除项目×35%；6、企业所得税[2100－土地取得的成本－上述所有税费]×25%受让方1、印花税2100万元×0.05%2、契税2100×3%（税率的幅度为3%--5%）三、以土地投资入股设立新公司涉及的税费总体方案是由A公司以土地投资入股，与要受让土地的C公司共同成立一家新公司B，公司成立后，然后由A公司将所持有的B公司股权全部转让给C公司。（一）以土地投资入股涉及的税费转让方1、营业税及附加（符合下列规定条件的无需缴纳）[财税[2002]191号]以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。对股权转让不征收营业税。2、土地增值税[财税[2006]21号]对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]048号）第一条暂免征收土地增值税的规定（自2006年3月2日起执行）。若B公司是从事房地产开发的企业，则A公司需要缴纳土地增值税增值额/扣除项目=Y(增值额=土地评估价－扣除项目；扣除项目包括取得土地的成本以及前期房地产开发的成本，各项已经支付的税费等)Y50%，土地增值税税额=增值额×30%；50%≤Y100%，土地增值税税额=增值额×40%－扣除项目×5%；100%≤Y200%，土地增值税税额=增值额×50%－扣除项目×15%；Y≥200%，土地增值税税额=增值额×60%－扣除项目×35%；3、印花税土地评估价×0.05%4、企业所得税[国税发[2000]118号]企业以经营活动的部分非货币性资产对外投资，应在投资交易发生时，将其分解为按公允价值销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理，并按规定计算确认资产转让所得或损失；上述资产转让所得如数额较大，在一个纳税年度确认实现缴纳企业所得税确有困难的，报经税务机关批准，可作为递延所得，在投资交易发生当期及随后不超过5个纳税年度内平均摊转到各年度的应纳税所得中。公允价值是指独立企业之间按照公平交易原则和经营常规自愿进行资产交换和债务清偿的金额。”企业所得税为：（土地的评估价－取得土地的成本－上述税金）×25%受让方1、契税[财法字[1997]52号]以土地使用权作价投资、入股的行为视为土地使用权转让，应缴纳契税。土地评估价×3%（税率的幅度为3%--5%）2、印花税土地评估价×0.05%（二）股权转让涉及税费（按原值转让，即土地投资入股时被评估的金额）转让方1、营业税及附加[财税[2002]191号]规定：对股权转让不征收营业税。2、土地增值税股权转让，土地仍在B公司名下，并未发生转移，不缴纳增值税3、印花税股权转让价款（土地评估价）×0.05%4、企业所得税（原价转让，未产生所得）受让方1、契税[财税〔2008〕175号]在股权转让中，单位、个人承受企业股权，企业土地、房屋权属不发生转移，不征收契税。2、印花税股权转让价款（土地评估价）×0.05%四、两种方案税费比较第一种直接转让涉及税费：营业税及附加、印花税（2次）、企业所得税、土地增值税、契税。第二种间接转让涉及税费：土地增值税、印花税（4次）、企业所得税、契税。第二种方式下，交易价格需要相关部门作出评估认定，假设这个评估价格为X，虽然两种方式下土地取得的成本都是一致的，但前者的交易价格已经确定为2100万元，那么土地转让的收入为2100万元，计算各项税费的时候均以2100万元为收入额。计算第二种方法下的各项税费时，则均以土地评估价X为收入额。，则通过比较可知：1、第二种比第一种少交了营业税及附加，多交了两次印花税，营业税及附加=[2100万元－（土地取得的成本）]×5.49%，两次印花税=X×0.05%×2=0.1%X。其他各项税费计算方式一样，但收入额不一样。2、欲对比两种方式税费的差额，主要看交易价格2100万元和评估价X之间的差额大小。若两者差额越大，则筹划的空间越大。A公司可通过权衡税收筹划的空间大小与成立一家新公司的操作成本大小（包括时间和金钱），决定采用第一种还是第二种方法。五、特别提示由于对背景资料了解十分有限，本律师在假设的基础上，通过分析，作出如下提示：C公司受让该土地后是否进行房地产开发，其本身是否具有房地产开发资质？若前两者回答都是肯定的，那么，双方新成立B公司后，土地入股到了B公司名下，在这种情况下，房地产开发是以C公司的名义进行还是B公司的名义进行呢？如果是以C公司自己的名义进行，那么土地最终还是要从B公司转让到C公司名下，这样便再次涉及到土地使用权的转让，又将产生土地转让的相关税费。基于上述假设，虽然第二种方式的税务成本比较低，但如果C公司获得土地后欲直接以自己的名义从事房地产开发，则其最终还将面临土地转让的问题，这已经超过其预期，并直接导致其交易成本增加。六、若C公司同意增资扩股，则可作如下交易安排：这种安排实际上也是以土地投资入股，但并不是新成立一家公司，而是由C公司增资扩股，A公司以该土地作价入股，参与接受C公司利润分配，共同承担投资风险，在这种情况下，可以免征营业税及附加，然后A公司再将该股权转让给C公司，即可达到避税的目的。在这种方式下，双方需要缴纳的税费如下（计算方式参考上述第二种方式）：以土地投资入股C公司时：（对土地价格进行评估）转让方：土地增值税（假设C公司从事房地产开发）企业所得税印花税受让方：印花税契税A公司将股权转让时：转让方：印花税企业所得税（若为原值转让，则无需缴纳）受让方：印花税此种方式与上述第二种方式下的税费一致，但操作比较简单，且避免了上述假设成立情况下可能面临的问题，但需满足以下条件：1、C公司愿意做增资扩股；2、交易双方应当符合免征营业税的前提：“参与接受C公司利润分配，共同承担投资风险”；具体的股权操作安排，待进一步了解该土地的具体情况，且土地评估价基本确定后再进行。以上观点是本人根据现行法律法规作出的一种预测，基本假设建立在各项资料真实、无其他可增加的成本之下，仅供参考。启元罗钢2011.8.23