奥园商业地产集团计划运营管控体系解析

商业地产集团计划运营管控体系解析目录一、运营管理制度二、运营管控模式三、运营管控案例目录一、运营管理制度二、运营管控模式三、运营管控案例一、运营管理制度1.1制度汇编：2018年3月21日，发布奥商通字【2018】19号文件-奥园商业地产集团运营计划中心管理制度及标准（2018版）（共12项字制度）2018年7月12日，发布奥商通字【2018】33号文件-奥园商业地产集团项目拓展标准流程及尽职调查工作操作指引2018年10月8日，发布奥商通字【2018】46号文件-奥园商业地产集团运营计划中心管理制度（2018修改版）（共11项子制度）一、运营管理制度1.1制度汇编：123456链接：奥园商业地产集团运营计划中心管理制度（2018修改版）789101112一、运营管理制度1.2计划管理制度目的•进一步明确计划管理办法，提高计划管控的执行力和效率，为集团审核及项目公司编排计划提供工序和工期依据。适用范围•奥园商业地产集团所有操盘项目的计划管理工作。内容•计划编制；•计划调整；•计划执行与考核。1.2.1计划管理制度介绍一、运营管理制度1.2计划管理制度1.2.2计划编制原则及要求《启动会版一级节点计划》时间要求：启动会召开后3天内编制完成，7天内上线审批。《方案版项目主项计划》（一二级节点计划）时间要求：修详规批复政府审批后7天内发起上线审批流程。《项目专项计划》项目开发全周期，项目公司结合项目需求及重点管控内容，根据一二级节点计划编制项目专项计划。专项计划终审至商业集团分管运营的总裁助理。1.2计划管理制度1.2.3计划调整及要求计划调整包括主动调整和被动调整主动调整：因集团发展战略、经营决策等因素引起的计划调整。以专项审批形式在考核周期前完成审批。被动调整：因项目公司人为操盘因素引起的计划调整。按折减系数进行考核。运营计划中心将在每半年进行集中调整。一、运营管理制度1.2计划管理制度1.2.4计划执行与考核计划执行情况分类•按时完成：按计划截止日期或提前完成并当天内提交证明材料；节点考核计1•逾期完成：计划完成日期超出计划截止日期3天内并提交证明材料。若节点逾期完成、下一个关联节点无法按时完成，节点计0考核；若节点逾期完成、下一个关联节点能按时完成且未增加公司额外成本的，节点可计1考核（豁免节点不包含取得预售证、交付、确权三个节点）•未完成：指超出计划截止日期3天仍未完成，节点考核计0一、运营管理制度1.2计划管理制度1.2.5计划考核计划考核豁免•因政府宏观调控、政策变化等不可控的原因造成的项目节点延误；•合作方或我司对合作条款未确定，对协议条款疑义，合作方提出对项目开发不利要求等导致项目推进受阻的；•因拆迁、调规等不确定性因素而导致项目推进受阻的；•因经营决策和运营调度等原因进行主动调整造成节点延误的；•其他采取“一事一议”原则进行。节点考核豁免需流程至商业地产集团总裁终审；项目公司的一级节点完成率与奖金包系数挂钩。一、运营管理制度1.3.1关键节点运营会议制度介绍1.3关键节点运营会议制度一、运营管理制度目的•为确保各项目的计划和总体目标顺利达成，实现快速开发、快速决策。适用范围•奥园商业地产集团操盘的所有在建项目。内容•会议召开时间节点；•会议组织；•会议输出文件。1.3.2会议名录：项目启动会项目营销定位会项目成本标准策划会项目规划方案评审会项目产品及经营方案评审会一、运营管理制度1.3关键节点运营会议制度项目营销策划会项目工程策划评审会项目开盘后评估会项目精装修工程策划评审会项目后评估会召开时间•招拍挂项目：摘牌或确定挂牌条件后3天内；•收并购项目：正式签约后3天内；•团队竞标项目：中标后3天内；会议组织•会议组织：运营计划中心•参加人员：集团总裁（视情况）、分管运营副总裁（总裁助理），投资管理中心、资金管理中心、设计管理中心、品牌营销管理中心、成本管理中心、人力资源中心、财务管理中心及项目公司相关人员会议议程•1）投资部门（拓展人员）对项目情况进行交底；•2）法务部门对项目合同条款进行解读；•3）项目公司对项目启动、开发思路进行汇报；•4）各职能中心问题补充及风险提示；•5）运营计划中心根据项目启动计划，分析开发运营节奏是否合理，初步确定首开时间、货量、利润率等指标；•6）集团领导总结及指示。输出成果•1）会后第2天完成项目启动计划、《启动会版一级节点计划》、经审定版-项目启动会报告。•2）经签发的会议纪要（会后2天内邮件发给参会人员）。一、运营管理制度1.3关键节点运营会议制度1.3.3项目启动会链接：项目启动会报告召开时间•项目启动会后4天内会议组织•会议组织：品牌营销管理中心•参加人员：集团总裁（视情况参加）、品牌营销管理中心、设计管理中心及运营计划中心及项目公司相关人员会议议程•1）项目公司汇报营销定位报告；•2）品牌营销管理中心分析营销市场定位，提出产品建议；•3）集团领导总结及指示。输出成果•1）会后第2天完成经审定版-项目营销定位报告、《定位报告确签表》；•2）经签发的会议纪要（会后2天内邮件发给参会人员）。一、运营管理制度1.3关键节点运营会议制度1.3.4项目营销定位会链接：项目营销定位会报告召开时间•项目启动会后19天内会议组织•会议组织：项目公司总经理•参加人员：成本管理中心、运营计划中心、设计管理中心、品牌营销管理中心及项目公司相关人员。会议议程•1）汇报由项目公司成本部负责人主报，其它部门负责人就涉及本部门责任成本及相关标准确认部分内容进行辅助汇报。•2）项目公司总经理补充意见。•3）集团各职能中心补充意见及指示。输出成果•1）会后第2天完成经审定版-项目成本标准策划报告。•2）经签发的会议纪要（会后2天内邮件发给参会人员）。一、运营管理制度1.3关键节点运营会议制度1.3.5项目成本标准策划会链接：项目成本标准策划报告召开时间•项目启动会后23天内会议组织•会议组织：设计管理中心•参加人员：分管设计副总裁、设计管理中心、物业公司、运营计划中心、成本管理中心、品牌营销管理中心及项目公司等相关人员。会议议程•1）设计院汇报规划设计方案；•2）项目公司设计副总经理提出评审意见；•3）集团各相关职能中心提出评审意见；•4）设计管理中心提出评审意见及优化建议；•5）集团领导总结及指示。输出成果•1）会后第5天完成经审定版-规划设计方案（文本、动画、模型等）、《规划设计方案确签表》；•2）经签发的会议纪要（会后2天内邮件发给参会人员）。一、运营管理制度1.3关键节点运营会议制度1.3.6项目规划方案评审会链接：项目规划设计方案报告召开时间•项目启动会后45天内(规划方案评审会、成本标准策划会之后)会议组织•会议组织：运营计划中心•参加人员：集团总裁（重点项目）、分管运营副总裁（总裁助理）、运营计划中心、设计管理中心、品牌营销管理中心、成本管理中心、人力资源中心、财务管理中心及项目公司相关人员；会议议程•1）项目公司汇报规划与经营方案；•2）集团各职能中心对规划与经营方案提出评审意见；•3）集团领导总结及指示。输出成果•1）会后第2天完成审定版-项目规划及经营方案；•2）经签发的会议纪要（会后2天内邮件发给参会人员）。一、运营管理制度1.3关键节点运营会议制度1.3.7项目产品及经营方案评审会链接：项目产品及经营方案报告召开时间•项目启动会后52天内(规划设计方案确签后)会议组织•会议组织：品牌营销管理中心•参加人员：集团总裁（重点项目），品牌营销管理中心总经理、分管副总经理及相关人员；•项目公司总经理、主管营销副总经理（总助），项目营销部经理及相关人员。会议议程•1）项目公司汇报营销策划方案；•2）品牌营销管理中心提出评审意见；•3）集团领导总结及指示。输出成果•1）会后第2天完成审定版-项目营销策划方案；•2）经签发会议纪要（会后2天内邮件发给参会人员）。一、运营管理制度1.3关键节点运营会议制度1.3.8项目营销策划会链接：项目营销策划报告召开时间•项目启动会后60天内(规划及经营方案评审会后)会议组织•会议组织：运营计划中心•参加人员：集团运营计划中心总经理或分管副总经理及相关人员；项目公司分管工程副总经理，工程、设计、成本经理相关人员会议议程•1）项目公司汇报工程策划方案；•2）运营计划中心提出评审意见。输出成果•1）会后第2天完成审定版-项目工程策划书、工程策划书评审评分表、审定表；•2）经签发的会议纪要（会后2天内邮件发给参会人员）。一、运营管理制度1.3关键节点运营会议制度1.3.9项目工程策划会链接：项目工程策划报告召开时间•新项目首次开盘后30天内召开会议组织•会议组织：项目公司•参加人员：集团品牌营销管理中心、设计管理中心、成本管理中心、运营计划中心、项目公司相关人员。会议议程•1）项目公司汇报项目销售情况及《新项目开盘总结报告》；•2）项目公司总经理总结开盘前工作亮点与存在不足；•3）集团各职能中心补充及总结。输出成果•1）会后15天内完成审定版-项目首次开盘后评估报告；•2）经签发的会议纪要（会后1天内邮件发给参会人员）。一、运营管理制度1.3关键节点运营会议制度1.3.10项目开盘后评估会链接：项目首次开盘后评估报告召开时间•大面积精装修前，首批楼栋封顶后一个月内完成会议组织•会议组织：项目公司•参加人员：集团运营计划中心副总经理及设计管理中心、品牌营销管理中心等负责该项目相关人员；•项目公司相关人员会议议程•1）项目公司汇报精装修策划方案；•2）集团职能中心提出评审意见。输出成果•1）会后第2天完成审定版-项目批量精装修工程策划报告、精装修工程策划书评分表、审定表；•2）经签发的会议纪要（会后1天内邮件发给参会人员）。一、运营管理制度1.3关键节点运营会议制度1.3.11项目精装修工程策划会链接：项目批量精装修工程策划报告召开时间•项目首批次（期）和最后批次（期）交付后30天内。会议组织•会议组织：项目公司•参加人员：集团投资管理中心、资金管理中心、设计管理中心、品牌营销管理中心、成本管理中心、财务管理中心、运营计划中心相关人员；项目公司总经理、主管工程、营销、设计、成本等副总经理，项目营销、设计、财务、工程、成本相关人员。会议议程•1）项目公司汇报项目交付情况、《项目后评估报告》；•2）项目公司总经理总结项目开发建设过程中亮点与存在不足；•3）集团各职能中心补充及总结。输出成果•1）会后15天完成审定版-项目后评估报告；•2）经签发的会议纪要（会后2天内邮件发给参会人员）。一、运营管理制度1.3关键节点运营会议制度1.3.12项目后评估会链接：项目后评估报告1.4运营计划中心巡检制度1.4.1运营计划中心巡检制度介绍一、运营管理制度目的•对商业集团所有在建项目组织工程巡检及评分活动，持续提升项目工程管控能力。适用范围•奥园商业地产集团操盘的所有在建项目。内容•日常工程巡检；•季度联合巡检；•关键点专检。1.4.2运营计划中心巡检制度内容日常工程巡检检查人员：运营计划中心全体人员检查频次：不定期季度联合巡检检查人员：运营计划中心经理检查频次：季度关键点专检检查人员：运营计划中心质量安全组检查频次：不定期一、运营管理制度1.4运营计划中心巡检制度1.5.1第三方项目评估管理制度介绍1.5第三方项目评估管理制度一、运营管理制度目的•持续提升项目工程质量和客户满意度。适用范围•奥园商业地产集团操盘的所有在建项目。内容•项目过程评估；•项目交付评估。1.5.2第三方项目过程评估评估时间/频率：每季度一次、飞行检查，不提前通知评估范围：所有主体结构施工到正负零以上且尚未交付的在建项目。冬季或运营要求暂停施工的项目，不参与项目评估。评估内容：项目过程评估内容包括项目实测实量、安全文明、质量关键项以及原材料异地送检四部分。评估得分=实测实量×80%＋安全文明×20%－质量关键项扣分1.5第三方项目评估管理制度一、运营管理制度1.5.3第三方项目交付评估评估时间/频