仓储物流园建设项目可行性研究报告

某某物流仓储园建设工程项目可行性研究报告申请单位：某某县投资开发有限公司编制单位：二〇一六年三月目录第一章总论项目承办单位单位名称：某某县投资开发有限责任公司项目可行性研究编制的原则、依据和范围编制原则1、认真执行国家、行业有关现代物流园的仓储、货物配送、运输及卫生等标准的规定；2、选址必须符合城市总体规划，合理布局、有足够的建设用地，并有一定的发展余地；3、总平面布置应满足物流园的有关要求和符合安全、防火的有关规定，并应因地制宜进行合理布置，既要求布置紧凑，力求节约建设用地，以利今后发展，同时要充分考虑环境保护设施和绿化用地；4、充分利用当地的社会协作条件，以节约工程投资；5、严格执行建设项目“三同时”的有关规定，污染物的排放必须符合国家规定的排放标准，尽量减少对环境的影响；6、认真贯彻《消防法》和劳动部《关于职业卫生监察规定》的通知精神，采取切实防范措施，确保安全生产和员工的人身安全；7、坚持科学态度，积极采用新技术、新材料，既要体现技术先进，科学合理，又要安全可靠。编制依据1、《国务院关于深化流通体制改革加快流通产业发展的意见》（国发[2012]39号）2、《国务院关于印发物流业调整和振兴规划的通知》（国发〔2009〕8号）3、《国务院办公厅关于印发国家标准化体系建设发展规划（2016-2020年）的通知》?4、国务院《物流业调整和振兴规划》5、国家发改委《物流业调整和振兴专项投资管理办法》6、《国务院办公厅关于促进物流业健康发展政策措施的意见》（国办发[2011]38号）7、《国务院办公厅关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》?8、《国务院办公厅关于推进线上线下互动加快商贸流通创新发展转型升级的意见》?9、《全国流通节点城市布局规划（2015-2020年）》?10、《某某省物流产业集群发展规划(2015-2020年)》某某省商务厅11、《》（修订版）12、《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》（发改投资[2006]1325号）13、《某某县城市总体规划》（2011-2030）14、项目单位提供的相关资料编制范围本可行性研究报告主要对某某县投资开发有限公司拟投资的某某物流仓储园工程建设项目的可行性问题进行分析评价，主要包括建设的背景及必要性、项目市场分析、建设规模与内容、选址分析、节能方案、环境保护、劳动安全卫生、组织机构及人力资源、招标方案、实施进度安排、投资估算与资金筹措、财务评价、社会影响等方面进行综合研究和分析，提出项目建设的内容、方案、投资和资金筹措等内容，为项目建设的决策提供可靠的依据。项目概况项目名称某某物流仓储园工程建设项目项目性质新建项目提出的理由当前,我国物流业转型升级步伐加快,物流业促进政策频发,国家战略陆续出台实施,给我省物流产业集群带来了极其重要的发展机遇。1、物流产业地位显着上升。近年来,习近平、李克强等党和国家领导人多次深入物流企业考察调研,进一步提振行业信心。《国务院关于印发物流业中长期发展规划(2014—2020年)的通知》(国发〔2014〕42号)把物流业定位为国民经济基础性、战略性产业。“一带一路”、“长江经济带建设”和“全国流通节点城市规划”等一系列国家战略发布实施,为物流业发展指明了方向。2、物流产业集群发展上升为省级战略。省委省政府提出“加快产业集聚、形成产业集群”的战略部署,首次把物流产业集群纳入省级层面进行部署、协调和推动,并与工业、农业、旅游等四个产业集群一起加以推进。2014年7月,省政府办公厅公布全省16个物流产业集群名单,明确由省商务厅负责协调推进。2015年9月省委常委会专门听取了物流等四个产业集群发展情况的汇报。省委强卫书记多次对物流工作作出重要批示,鹿心社省长深入物流企业考察调研。进一步完善了省现代物流工作联席会议机制,形成了推动物流发展的合力。3、新技术运用为物流业发展提供了广阔空间。移动互联网、云计算、物联网、大数据等新技术在物流领域广泛运用,“互联网+高效物流”发展空间进一步拓展,发展前景更为广阔。第四方物流兴起,促进了物流信息互联互通。高端制造业为专业物流提供了强劲动力,物流标准化、信息化加速发展,智慧物流成为现代物流业的重要标志,传统物流行业加速向现代物流业转型。4、电子商务发展为物流带来巨大潜力。随着电子商务、连锁经营、物流配送等现代流通方式的发展,为农产品物流、冷链物流、快递物流带来无限商机,促进零售业转型升级,业态更加丰富。电子商务的发展催生物流配送模式创新,倒逼物流行业转型升级。5、地理空间和特色产业为物流集群发展创造有利条件。某某有152公里长江岸线,纵横交错内河水系,得天独厚的区域优势和众多的物流节点。有江铃汽车、南康家具、新干箱包、景德镇陶瓷、赣南脐橙、南丰蜜桔、万载烟花鞭炮等一批支撑全省经济发展的特色产业,南昌、九江、某某、赣州、鹰潭等一批交通枢纽和节点,为物流产业集群形成、发展奠定了扎实地基础。物流产业一头连着生产、一头连着消费,是支撑着国民经济和社会发展的基础性、战略性产业。物流产业集群是一个直观的经济地理现象,是各种物流活动在地理上的集中和集聚,是现代物流产业发展的表现形态。物流产业集群是保增长、扩就业、促消费的可靠保障,是经济发展的重要引擎。我省将以物流产业集群为龙头,更加有效的促进物流产业转型升级,提高物流运行效率,加快形成创新驱动、可持续发展的新格局。为深入贯彻落实省委省政府“加快产业集聚,形成产业集群”的决策部署,更好的引导全省物流产业集群发展，综合来看，建设某某物流仓储园工程建设项目是顺应社会发展方向，符合国家产业政策和发展战略，并具有极大发展前景的利国利民之举。拟建地点项目建设地点位于某某市某某县迎宾大道西侧本项目建设场地基本为不规则梯形，地形平坦。一期（第一批次）总用地面积为平方米（约亩），二期（第二批次）总用地面积为平方米（约亩），项目总用地面积（约亩）。规划区内主要为未建设用地，规划区内无建筑物，视野开阔，未来的物流贸易环境良好。建设期限整个项目的建设时间拟计划为2016年9月至2018年8月，历时2年。详见项目实施进度表。项目的实施具体分为两个批次进行，第一批次为2016年9月至2017年9月，共计13个月；第二批次为2017年10月至2018年8月，共计11个月。表1-1：项目整体实施进度表项目内容2016201720183季4季1季2季3季4季1季2季前期准备工作基础工程土建工程室外工程设备采购安装人员培训竣工验收建设内容及规模整个项目按照某某仓储园工程建设项目规划设计方案进行施工，项目建成后将极大程度的促进某某县仓储物流行业水平提高，改善某某县仓储物流条件，提高服务质量，使仓储物流园能满足某某县及周边市场交易的需求。建设规模为：某某物流仓储园工程总建筑面积为300000平方米，项目总用地面积为平方米（约亩）。主要建设内容分为两个批次建设，其中：第一批次建设有：冷链物流中心、商贸物流中心、商品批发交易中心；第二批次建设有：仓储中心、电子商务中心、产品展示中心、配套后勤服务中心、停车货运区。同时，项目还投资配套建设电子商务及物流配送信息系统。表1-2：项目主要建设内容一览表序号名称单位用地面积建筑面积备注一技术指标1项目用地面积㎡约亩2总建筑面积㎡300000第一批次155960冷链物流㎡14133商贸物流㎡60000商品批发交易中心㎡81827红星美凯龙卖场停车货运区㎡11000第二批次144040仓储中心㎡1264401-2F物流电子商务中心㎡250050002F产品展示中心㎡230046002F配套后勤服务中心㎡200080004F停车货运区㎡240003建筑占地面积㎡4绿地面积㎡%5道路广场㎡6容积率7建筑密度%项目总投资与资金筹措方式某某物流仓储园工程建设项目总投资为52588万元，本项目为一期工程的第一批次，项目总投资为38200万元，其中：建筑安装工程费万元，工程建设其它费用（含土地使用费、场地整理费等）万元，电子商务及物流系统建设费用万元，预备费用万元，建设期间利息万元，铺底流动资金1000万元。（详见投资估算表14-1）项目资金来源为：企业自筹23200万元，申请银行融资15000万元。项目效益情况表1-3：财务评价指标汇总表指标名称单位数值备注财务基准收益率%12项目投资财务内部收益率%所得税后项目投资财务净现值万元所得税后投资回收期(含建设期)年所得税后总投资收益率%投资利润率%投资利税率%盈亏平衡点%项目总投资万元32800流动资金万元1000达产期销售或营业收入万元达产期营业税金及附加万元达产期总成本万元指标名称单位数值备注达产期经营成本万元达产期利润总额万元达产期所得税万元项目研究结论及建议某某物流仓储园工程建设项目符合国家产业政策，项目用地符合选址原则，地理位置优越，地质条件良好，交通方便，水、电供应有保障，适合本项目建设。本项目充分发挥了某某县独特的区位优势，是实施发展战略，加快某某特色建设的重要内容，是推进工业化、城镇化和物流现代化同步发展的具体实践和重要抓手。对培育现代流通方式和新型流通业态，有效节约资源、减少损耗、降低物流成本，保障产品稳定安全的供应，平抑产品物价都将起到很大作用。另外，项目建设对推动某某县城乡一体化建设，完善城市配套设施，丰富城市服务功能，加速农村社会结构转型，转移、吸收大量农村人口就业，缩小城乡区域发展差距和居民收入分配差距，巩固项目企业在市场领域的领先地位，增强公司的核心竞争力都具有重要意义。因此，项目的建设技术上是可行的，经济上是合理的，建设条件是充分的。主要建议可以分为以下几点：1、业主单位要加强与地方政府的联系，尽快落实相关配套设施建设，以及各项优惠政策的执行。建议地方政府积极配合，进行拟建项目的市场论证，尤其是在项目场地的土地、相关政策及资金等问题上，协调有关部门给予具体的支持和优惠。2、物流园的经营有一个培育和发展的过程，建设单位及有关部门要努力创造良好的经营环境，积极引导和吸纳各地商客和产品进场交易，尽快形成规模经营，发挥项目的作用和效益。3、本项目投资额较大，工程量大，在下一步工作中应针对实际情况进行深入分析与研究，做出较为客观、详细的测算，在确保工程进度的基础上，提高资金的使用效率。第二章项目建设的背景及必要性项目建设背景1、国家发展背景现代物流的发展是经济发展到一定阶段的产物，特别是后工业化社会对通过资源、劳动生产率获取利益的能力和潜力得到极大挖掘后，对流通环节利益的获得既有动力，也是现实的途径。从现代物流发展的规律分析，其发展的推动因素主要来自于企业发展战略的改变、企业物流能力的培养需要、物流新技术的应用和物流服务的专业化分工与协作等几个方面。在经济发达国家和部分经济发展水平较高的发展中国家和地区，企业除注重技术、产品、市场和客户开发能力的培植外，更为注重维持稳定而有效的供应链、使产品的服务更贴近用户、建立即时供应系统、实现零库存等物流战略的建立。当前，物流业已成为世界现代流通领域的重要组成部分，也是加快城市经济循环，提高流通效益的重要环节。在我国，物流业的发展正处于起步阶段，物流业较为发达的经济中心城市己经开始了大量积极有益的理论探索和实践尝试。随着这些物流园区的规划与建设，我国的物流产业发展步伐必将大大加快。1、物流基础设施的能力大大提高，国际物流量快速增长经过多年发展，目前我国已经在交通运输、仓储设施、信息通讯、货物包装与搬运等物流基础设施和装备方面取得了长足的发展，为物流产业的发展奠定了必要的物质基础。目前绝大部分生产资料已通过市场解决，物资流通市场主体向多元化发展。过去从事物资流通的企业已经脱离了计划体制的束缚,大步走向市场经济,初步形成社会化、专业化的产业队伍，并建立了以中心城市为依托的城乡一体的流通网络。2、物流质量有所提高,物流效率有待改善物流质量主要由物流时间、物流费用和物流效率来衡量。中国物流业由于受多方面因素的影响，物流质量总体水平比较低。据有关资料介绍，工业生产中物流所占用时间几乎为整个生产过程的90%。在货物运输中，中国现行运输管理体制也制约了不同运输方式之间的高效衔接