CRIC克而瑞方正资源_开封运粮河项目_案例

1中国开封运粮河项目战略定位思考城市的复兴，是要创造一种人们所期盼的高质量和具有持久活力的城市生活——罗杰斯爵士2写在最前：本项目的开发背景，是开封正面临着新一轮的发展机遇，而这轮开发，又是古城开封漫漫复兴之路的第一步，古城的复兴不但是老城区的保护性开发，更是新城区的城市再造；作为28平方公里的运粮河区域，是一座典型的新城开发，是郑汴一体化的重要组成部分，更是古城复兴的重要引擎……第一步：再国际化之梦第二步：新城开发之殇第三步：古城复兴之路运粮河新城的开发，其实也是古城的复兴之路，是开封的再国际化之梦3再国际化之梦4开封城市认知/七朝古都后梁后晋后汉后周北宋金有着两千多年的深厚底蕴，见证了七个朝代的荣辱兴衰，曾经的世界中心和无尽繁荣的国际都城……65%35%北宋其他国家公元1000年世界GDP比重表“世界城市,宋都汴梁““人口逾百万，货物集南北”辉煌5开封城市认知/从“都城”到“凹地”1、根本原因：海洋时代格局改变，中国实施沿海先发战略2、历史因素：战争与自然灾害的屡次破坏3、交通因素：交通方式改变；交通格局改变4、行政原因：行政地位下降，导致规模和发展资源锐减5、思想观念：保守落后开封城市发展症结：指标17个省辖市排名中原城市群8市排名人均国内生产总值138人均固定资产投资总额158职工人均工资总收入127人均城乡居民储蓄总额105年均使用外资总额108国有及限额以上工业总产值118国有及限额以上工业利润总额167开封在“中原城市群”中的竞争能力：各项经济发展指标均处落后地位工业革命、大航海时代、世界地理格局的转换……，历史重镇集体殒落。在这种历史嬗变中，开封也从“都城”到了“凹地”中国上海美国纽约中国香港埃及亚历山大大航海时代后的新兴世界经济体历史上的古都与重镇中国长安（今西安）埃及底比斯（今卢克索）波斯戴西丰（今伊朗巴格达）希腊雅典中国东京（今开封）沉寂6开封城市认知/中原城市群崛起不过，开封又迎来了新的机会：其所处的中原城市群正在引领中部地区，着力打造中国经济增长的第四极。第一极珠三角经济圈第四极？第二极长三角经济圈第三极环渤海经济圈地区生产总值全社会固定资产投资社会消费品零售额人均地区生产总值（元）地方财政一般预算收入中原1041210469.572217.0521470.3544.30武汉6972.113472.233150.4223000385.83长株潭9148.052369.611765.1170360282.35皖江58191447.391722.719028.8773.20中原的排名11222中原城市群在中部城市中的经济能级最高开封在“中原城市群”中的位置沉寂7开封城市认知/在郑汴一体化中复兴相信，在中原崛起、郑汴一体化的契机之下。开封将踏上古城复兴之路，重返国际大都市之列开封老城复兴城际之间的结构调整城市内部的升级开发“开封古城复兴，重新夺回世界关注的目光”郑汴一体化郑州市开封市复兴8运粮河项目占地28平方公里首先是区域级的新城开发更重要的是，它是开封融入郑汴一体化的第一站和桥头堡，具有十分重要的战略地位……汴西新区开封老城区本项目在全国新城大开发的浪潮中，我们已经看到了大量新城建设的“遗憾”。因此，运粮河项目的建设要获得成功，必须先反思国内新城建设中存在的弊病，从而加以规避……开封城市认知/运粮河战略地位正是怀着开封”古城复兴“和”再国际化“的梦想，我们来考量运粮河项目的战略地位9新城开发之殇10新城开发之殇千城一面：城市功能的物业类型和产品形态雷同，商业、办公、住宅等城市组织千篇一律，形态雷同，无亮点和特色功能不均：功能不均导致的两个效应：“卧城效应”和“鬼城效应”支撑不足：大体量的商业、办公和住宅无法顺利去化，高空置率的现象严重，无法找到合理有效的支撑支撑不足千城一面功能跛足我国新城发展的三大主要弊病：11新城开发之殇/千城一面点轴式规划，组团式布局，千篇一律的办公、商务功能，乏善可陈的建筑表现，无法演绎出个性与创意的城市天际线诟病一：点轴式规划，组团式布局诟病三：建筑立面风格单一，缺乏亮色千城一面诟病二：商务贸易功能泛滥，千篇一律诟病四：标志性建筑无法树立持久影响力宁波东部新城规划——“十字”双轴嘉定新城——2+2中心、3＋3轴线规划模式杭州钱江新城——8个功能区，一条商务轴宁波东部新城规划——商务办公占比48%，建宁波第一商务高楼珠江新城——商办体量占比39%，双塔设计钱江世纪城——商务中心、金融商贸、体育会展为三大核心功能多以现代风格为主的城市建筑，立面构造单一，缺乏个性与亮色，高楼林立，城市森林的现象频出很多新城由于标志性建筑无法融入进城市整体形象，且无法保持持续影响力，亦无法推动城市形象的树立12张江高科由于初期并无规划成片居住功能，直接造成了“鬼城现象”，而如今却在捉襟见肘的规划区域外部扩张住宅用地，以满足区域的居住需求园区简介——上海市张江高科技园区成立于1992年7月，位于浦东新区中部，规划面积25平方公里，分为技术创新区、高科技产业区、科研教育区、生活区等功能小区。1999年8月，上海市委、市政府颁布了“聚焦张江”的战略决策，明确园区以集成电路、软件、生物医药为主导产业，集中体现创新创业的主体功能。自此，张江园区步入了快速发展阶段截止2008年底，园区进驻企业达1540家。2008年，园区工业总产值421.4亿元；经营总收入839.7亿元；固定资产投资98.3亿元。吸引投资总额13.25亿美元；合同外资金额11.52亿美元。从业人员为12.56万。园区累计申请专利14233件（2008年为5091件），授权专利3218件（2008年为1013件）功能跛足——鬼城新城开发之殇/功能不均/张江高科13新城开发之殇/功能不均/松江新城松江新城由于缺乏产业导入，开发初期住宅空置率较高，区域如同“卧城”，毫无人气可言区域简介——2001年1月5日，上海发布市府一号文件，提出构筑特大型国际经济中心城市城镇体系，重点建设展现异国风情的“一城九镇”的战略构想。按照规划，上海郊区将依托重大经济项目和骨干交通建设，重点发展新城和中心镇，构筑上海现代城镇体系，切实改变中心城区蔓延扩张、郊区分散布点的格局，形成工业化、城市化、现代化的城镇群和都市经济圈；松江新城就是其中的“一城”，60平方公里土地分两期开发，人口规模达到74万，到2009年，松江新城已经成为上海政治、文化、教育和居住的新中心功能跛足——卧城14新城开发之殇/支撑不足/河西新城预通过赛事驱动的商务功能由于缺乏产业支撑，加之对“全运会”期望过高，会后大量办公闲置支撑不足物业（地块）类型建筑面积（万㎡）占比办公24031.17%商业12015.58%住宅25032.47%酒店709.09%会展中心303.90%公建607.79%小计770100.00%办公体量占比31%，是河西新区所有功能中比重最多的15新城开发之殇/总结研究和总结了他人已经走过的弯路之后，我们发现，运粮河项目作为一个新城，完全可以避免重蹈他人的覆辙，这就是：融入亮点特色，突破传统布局多元化的复合型定位产业与居住合理布局千城一面——亮点打造功能不均——多元化的复合定位支撑不足——产业与居住合理布局对本案的借鉴意义平面设计突破横平竖直的轴线，打破传统格局，以国际化的眼光规划可持续发展的新城通过复合型的多元化功能导入，塑造核心引擎，通过差异化产品避免同质化发展两者互为支撑，缺一不可，通过体量的合理论证进行布局，保证功能的成功去化16古城复兴之路17古城复兴之路1234功能定位溯源整体定位建议规划思考开发与运作18功能定位溯源19抓住郑汴一体化的机遇，实现大空间上的功能“竞合”；定位策略古城复兴之路/定位溯源运粮河片区功能定位两大策略：内部深挖2外部竞合1深挖开封的城市特色和文脉，体现城市个性；20古城复兴之路/定位溯源/外部竞合整体定位：中原城市群核心区的先导区河南经济发展的重要增长极主导功能：高新技术产业、现代制造业、现代服务业郑东新区白沙组团官渡组团汴西新区郑汴新区总体规划（2009-2020）郑汴产业带功能分区规划面积（KM²）功能定位郑东新区150“城市经营”下的中原“浦东”•高新技术产业、现代制造业、出口加工、科研开发、物流商贸、现代服务业•城市旅游为主，融合观光、购物、标识性建筑、生态水系•商务、教育、居住、休闲、娱乐、购物、医疗设施等完善独立的城市功能白沙组团29.3注重突出现代服务业集聚发展•高新技术产业•职业教育、现代服务业、旅游服务、商服文娱官渡组团29注重突出现代工业（循环经济与创新产业）集聚发展•现代制造、科技研发、创新产业、农副产品加工业、现代农业示范•现代商贸、现代服务、旅游服务、绿色居住汴西新区121注重融入地域历史文化，营造文化休闲环境，打造综合性生态新城区•高新技术产业、产业孵化、清洁型制造业、教育科技•金融商贸、行政办公、商业商务、绿色人居、生态休闲、度假娱乐项目竞合发展策略：产业层面：借助郑州的制造业、物流业等产业向东布局，引导开封高新技术、生产性服务业、商务会展等产业向西集中，形成郑汴紧密相连的产业带旅游层面：郑东、白沙、官渡以观光购物和旅游服务为主，本项目可错位发展生态休闲旅游，规划低密度物业，营造休闲养生氛围城市层面：区别于其它组团具有鲜明特色的现代城市形象，本项目可重塑国际化之都，植入异域风情元素等郑汴新区各组团功能分工明确，运粮河片区应积极实施“竞合”发展策略21凭借开封独有的城市特色和文脉，把运粮河打造成具有文化和生态特质的“城市会客厅”形象古城复兴之路/定位溯源/内部深挖朱仙镇木板年画开封汴绣开封剪纸文化古城突出古都特色，壮大开封汴绣、朱仙镇木版年画、风味小吃、文化娱乐等产业，形成综合产业体系中国宋都“汉唐看西安，明清看北京，北宋看开封”北方水城以湖泊、水库、坑塘、地下水为依托，把开封打造成特色鲜明的北方生态水城城市特色22开封旅游现状游客特征旅游资源城市资源：历史文化名城，文物遗产丰富，城市格局悠久，古城风貌浓郁，北方水城独特景点资源：景型单调，以人文历史等纪念型旅游景点为主，尚无5A级景区，游客参与性项目少资源价值：旅游产品单一，收入来源以门票为主。与其它历史古都比，景点旅游价值相对不高，游客吸纳力弱，对开封城市经济贡献度较低，沦为旅游“通道型”城市旅游方式：团队旅游居多，出游目的以观光旅游为主停留时间：游客在开封逗留时间较短（平均才1.13天），过夜游客少，旅游收入的增幅呈逐年下降趋势消费结构：人均旅游消费支出明显偏低（只有329元），延伸消费缺乏，其中交通、住宿、购物和门票为主要消费内容，餐饮和娱乐方面的消费水平极低整合“低碳经济”的概念，导入农业观光、生态疗养和体验型旅游，实施旅游产业的升级和深挖清明上河园龙亭公园开封包公祠铁塔公园旅游资源缺乏梳理、产品内容浅、消费延伸短，过夜游客少、停留在观光旅游阶段，休闲度假亟缺古城复兴之路/定位溯源/内部深挖23对本案的启示“竞合”的发展策略结合开封实际，形成区域对接、优势互补、资源共享、错位发展功能定位方向设想•以知识/创新为产业方向（关键词）高新技术、科研创新、商贸会展、生产性服务业•以养生/休闲为旅游方向（关键词）生态养生、文化休闲、农业观光体验•以国际/生态为城市方向（关键词）国际化、异域风情、低碳经济、低密度物业、综合性新城对本案的启示对本项目的启示古城复兴之路/定位溯源/总结解构区域发展机遇：•开封融入郑汴一体化；•片区间“竞合”发展；•开封主城区资源重组，城市西拓•开封人均GDP满足城市进入休闲旅游阶段整合区域环境资源：•郑汴一体化：组团功能分工明确，形成相对完整的综合型产业带；且各组团注重突出城市特色，塑造城市形象•开封市：以高新技术产业为先导，以纺织、食品、化工、医药、机械设备制造为支撑；以文化古城和北方水城为城市发展方向24整体定位建议25古城复兴之路/整体定位建议/战略定位郑汴一体化的桥头堡开封复兴的第三增长极开封运粮河项目战略定位：与郑州遥相呼应，共同打造为郑汴一体化的桥头堡古城保护开发为第一极，开封新区为第二极，