您好,欢迎访问三七文档
当前位置:首页 > 临时分类 > 河南新南阳商业文化广场2010年开盘前营销推广方案-90PPT(1)
版权声明:本报告仅供客户内部使用,版权归华厦伟业(中国)控规集团有限公司所有,未经华夏伟业(中国)控规集团有限公司许可,不得擅自向其他任何机构及个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。河南南阳新南阳商业广场项目新南阳商业文化广场--2010年开盘前营销推广方案本案着重解决问题●在现场开工之前如何开展营销,在动工之后我们的营销策略如何调整?●项目整体形象如何传播?如何使得项目核心价值与发展空间深入人心?第一步——整体分析第二步——策略定位索引案名设计推广计划整体思考整体分析●市场●竞争对手●消费者●SWOT项目区位Itemgeographyposition南阳商圈关系图MARKETRESEARCHXXXXXXXXXXXXXX项目8本报告是严格保密的三大商圈对比名称商业特征人文特征环境特征辐射范围人流量鸿德-文化宫以南北两端的数个百货商场,结合鸿德广场与文化宫的餐饮休闲娱乐,商业氛围出色。依托南阳府衙周边的文化广场,整个广场建筑古色古香,极具人文特色。缺乏生态绿色景观环境,总体业态档次不高,且较为混乱,形象较乱较脏。核心范围约1平方公里,辐射全市。日均20万,节假日过40万新华-金玛特新华与金玛特2个购物中心结合手机一条街。手机电器和超市批发市场的经营状况较好。南阳中心城区的绿化广场之一,无特别的人文特色。大型绿色文化广场,广场通路设计有缺陷,人气不高。吸引南阳西南部人群。日均人口流量20多万人新光天地(-本项目)休闲娱乐功能强大,规划的购物消费档次超出南阳现有水平种植较多树木花卉,自然与人工环境丰富,且结合较好。吸引南阳中部北部和东部人群,今后可能辐射全市。鸿德购物广场周末人潮金马特商场周六晚夜景就南阳市商业地产来说,已营业的百货业态有近60余万平方米,而目前正在招商规划的有20余万平方米百货业态,明年即将面世的商业面积也将达到10万平米,统计下来,整体百货业态将达到100余万平米之多。已运营的项目业态重复,新开发的项目与已有商业运营项目的重复,各新开发项目未根据各自所处的地段、南阳市整体市场以及未来的发展做出科学准确的定位和规划,全部涌向同一业态,这将导致09年下半年以及10年商业地产竞争的激烈,各商业项目运营后将面临重组或退出市场的结果,同时也给投资者信心的打击。随着时代的飞速发展和市场格局的调整变化,南阳商业地产的竞争形势越来越激烈。超市、大卖场、商务楼、步行街发展迅猛,出去原有的各大百货广场,华恩大厦、裕华商城、万正商务大厦、光彩大市场、新华城市广场等项目已经开始运营,家和万世购物广场、淯龙苑、新光天地等项目正在开发建设。在宏观上形成了南阳做为区域性中心城市大开放、大商贸、大流通的市场格局;在微观上也促成了商贸领域“同质化”竞争的局面。这既有发展机遇,也有巨大的竞争和挑战,需要对市场做出科学全面的分析,根据所处商圈地段,按照差异化经营的原则,做出准确定位,前期招商规划、硬件打造,后期软件——商业运营保障等各个环节到位,这样才能脱颖而出,真正实现利润的最大化,实现开发商、运营商、投资者和消费者四方利益的共赢。今天的市场,是强者云集的天下项目地块目前的状况项目地块周边环境现状整体地块地处仲景路与光武路十字路口的东北块,地块目前处于拆迁阶段,现场环境较差。综观整个项目的相邻关系及交通资源来看,西部与南部的情况相对比较良好,特别是西部的仲景路改造工程已经进入后期作业,作为今后的交通主干道而言,项目的外部交通状况比较理想。而东侧与北侧的关系则较为复杂。就目前的现状来说,还是旧城建筑,对项目的整体形象有负面影响,今后即便是开发改造,那也必将晚于我们的项目。而整个项目所在区域,我们的项目是第一个进行开发的,角色定位类似拓荒者的地位。配套环境分析Thekitenvironmentanalysis交通环境分析从整体的交通配套环境来看,本项目的交通状况非常优越,而且随着南阳市整体交通网络规划的逐步实现,这个优势将越来越明显。商业环境分析本项目距离主要的商业中心都在2公里左右,将来在商业项目上会有一定的竞争,从区域的小配套环境来看,目前周边地区的配套设施相对比较完善,且周围的人口基础和消费基础也较好。随着整个区域的开发改造,商业环境将逐年提升。医疗文教及人文环境分析整体医疗文教配套非常一般,人文环境目前还比较模糊,未来的整体区域发展才是关键。项目规划图整体分析●市场●竞争对手●消费者●SWOT越来越多的南阳本地的地产开发企业,凭借自身本土优势,加大了发展步伐。他们占着天时、地利、人和的优势。但是由于过去的种种问题,口碑不佳。不过现在已经在通过各种手段进行改善。本地地产的市场已经基本成型相信他们同本地的地产企业的竞争会日益激烈。外地的地产大鳄已经悄悄的登录南阳同本地企业携手,有大财团背景,自身实力雄厚、开发经验丰富。比较容易获得客户的信任。周边及中心城区主要住宅项目项目形态位置售价车位总面积名矗·名苑公寓高层张衡路与仲景路2470元/平米18000元/平米(底商)(折扣5%卡+5%一次付款)23266平方米商业7091平方米住宅13725平方米都市春天高层天山路与仲景路2700元/平米460150000平方米商业20000平方米港岛·盘龙阁高层仲景路与天山路2400元/平米淯龙苑高层商住人民路与光武路2900元/平米503帝苑锦城·领御高层光武路与独山大道2660元/平米103243平方米名门华府高层工业路与八一路3200元/平米100000平方米新华城市广场高层商住新华西路与工业路2980元/平米28000元/平米(底商)570+600总22.9万平方米地下4.2万平方米商业7.8万平方米住宅10.9万平方米目前市中心地区的住宅项目售价大都在3000元/平方米出头,项目周边更加偏僻一点住宅售价大约在2500-2700元/平方米。项目所在区域处于这两个板块之间,住宅项目的定价应该在高于周边项目,低于且接近中心城区的售价,在设计销售价格的时候可参考淯龙苑的价格。竞争分析——一般竞争项目分析南阳中实骏景是华郡投资集团在南阳的分公司,开发能力很强,是登录南阳市场的外地地产大鳄。其开发的新光天地项目是目前南阳高知名度高关注度的项目。凭借北京新光天地的成功,为南阳新光天地加了很多分。同时新光天地项目是本案最大的竞争对手,虽然2个项目销售时间不冲突,但是人们是会比较的。中实骏景地产竞争分析——主要竞争对手竞争分析——主要竞争对手新光天地是由南阳中实骏景房地产开发有限公司为南阳市电力局定向开发的商住高档社区。位于南阳市人民路与光武路交界处。占地70余亩,建筑总面积24.8万平方米,其中住宅1162套,商业面积3.5万平方米及相应配套设施,2010年10月完工。商业部分定位“城市新中心,终极商业地标”,集合了顶级百货、名品走廊、生活超市、美食联邦、娱乐特区等六大业态,2010年5月正式试营业。新光天地底层商业售价:街铺门面:29600元/平方米(总价8%优惠)内街分割:27800元/平方米(总价8%优惠)投资回报:包租20年,10%/年新光天地——南阳政府重点招商引资项目2009年南阳重点工程项目惠裕地产是南阳的本土公司公司,开发能力目前未知,但是其投资商是香港的世奥国际投资。虽然这也不是什么有名的投资商,但是其香港的名头会有一定的优势。其开发的世奥国际项目是目前南阳地理位置最好的项目,并且凭借成功引进美国格林豪泰酒店连锁管理集团,使其先天姿态较为强势。同时世奥国际项目是本案最直接的竞争对手。惠裕地产竞争分析——主要竞争对手竞争分析——主要竞争对手南阳市新西电影院区域改造建设项目地下负一层为生活超市地下二层为室内停车场和配套设备库房。地面一至四层为商业(鞋城)、饮食项目。地面五至二十三层为公寓其中南向部分为公寓北向部分为星级酒店和商务办公用房。顶层为配套屋顶休闲健身花园。2010年7月1日完工商业售价:待定投资回报:包租10年,10%/年此项目地段优势十分显著,其建设时间与销售周期正好领先本项目4个月,是本项目在销售期内的主要对手。城市中心地段知名品牌配套完善实力雄厚中高档物业只有这样的素质,才配当我们的对手商业项目为主整体分析●市场●竞争对手●消费者●SWOT东北部及东南部分人群和入南阳投资人群城市中心地区较高收入人群我们项目的目标消费群分类——重点客户群AB其他近项目区域如张衡路区域周边市县进南阳者我们项目的目标消费群分类——次重点客户群AB产品类型对接目标消费群理由酒店式公寓1、企业中高级白领阶层2、公务员3、教师4、律师、医生5、私营业主6、外地来南阳投资人员1.从收入层次上可以满足本项目的基本购买条件2.从本项目所覆盖的客源区位来看可以满足条件3.从需求动机来看,多次置业或购买婚房及改善居住条件的居多,在面积及购买预算上的需求基本可以满足4.就产品的区位角度来看,是南阳未来购买住宅的热点区域商铺1、实力非常强的企业的CEO2、私营业主3、政府官员4、各行业的精英领袖人物企业金领5、外地来南阳投资人员6、富裕农民1.产品的价格特性直接定位了社会的精英阶层2.产品的价值符合消费者的投资需求3.本区域本项目自身就具备高端产品的先天素质4.相对南阳老城区的项目而言,价格的价值还是相对较高的较为完善的配套系统;高层次客户群的物质取向便利的生活设施;相对人性化的物业管理方式;全面升级的综合配套;极具时代感的生态景观相匹配;开合有度的现代商业、生活模式;彰显身份与地位的星级物管服务;物超所值升值无限的多重价值物业;自我价值体现及社会认同个人财富展现之地经营及休闲娱乐的场所实力的认同实力的彰显实力的施展实力的延续保殖增殖本项目高层次客户群的精神取向整体分析●市场●竞争对手●消费者●SWOTS——优势W——劣势T——威胁O——机会产品品质上佳/建筑规划设计优秀/服务领先目前周遍环境有待进一步改善/地理位置较偏未来中心板块地段升值中高档品质房需求充裕客户群投资意愿较充裕同质楼盘/尤其商业项目/不断增加/竞争加剧策略思考思考一在目前这个产品高度同质化的市场背景下,我们如何差异竞争对手,杀出重围为自己塑造一个强识别与高价值的形象。思考二我们的项目如何触动目标消费者心中的梦想?对于在未来南阳城市中心这样一个大盘,我们如何操作?思考三利用自身优势突围本项目地处未来城市中心区域建筑规划设计是目前最具竞争力的产品品质优秀◆产品价值初生元素地段——【南阳城市南北-东西主干道十字路口】【未来城市中心点】规划——【开放式商业步行内街】【广场】【酒店公寓】【商业楼】【住宅】【裙房底商】建筑——【简洁】【现代】【生态】环境——【绿色中心广场】【旧城改造开发重点区域】商业——【开放式步行商业内街】【当前中国最具效益最受欢迎的商业形态】捷径1:仲景路-光武路发展前景的前期传播是项目最好的导入手段捷径2:高品质的产品与服务是最具说服力的宣传项目品质传播整合建议引进建筑的高品质,在建筑规划上,强调整体规划上的领先性。项目品质传播整合建议引入现代高品质物业管理服务和社区管理服务,建设高尚商业氛围和居住理念。强调管理服务与文化建设上的领先。◆产品优势卖点凝炼南阳城市南北-东西主干道——光武路-仲景路十字路口,介于南阳旧城商业中心区域与未来南阳市府政治中心区域的交汇处,毫无疑问的南阳城市中心点。建筑风格简洁、现代、大气,加之以大型绿色文化广场,项目本身环境无比优异。南阳乃至整个河南首个采用顶级商业大厦+高级酒店公寓+高尚住宅小区+开放式步行商业内街的综合体。是当前中国最具效益、最受欢迎的商业模式。酒店式服务公寓填补了南阳高级住宅的空白。光武路-仲景路区域整体开发改造正式启动,未来整个南阳再也找不到类似的具有如此之高的成长潜力的版块。首先,起点要高,包容性强,定位要大。因为硬性的物质延展是有限的,只有上升到精神层面,才能扩大延展空间。这就要求我们思考如何从产品出发,将物质的提升到精神的高度。如何操作一个城市大盘?如何操作一个城市大盘?第二,把握整体性、唯一性、彻底性、准确性和销售性。整体性就要求我们用多种手段整体配合;唯一性,找准核心优势,集中力量;彻底性,
本文标题:河南新南阳商业文化广场2010年开盘前营销推广方案-90PPT(1)
链接地址:https://www.777doc.com/doc-7520585 .html