养老产业的认知

对养老产业的认知我国“居家养老”方式逐步成为主流。中国现已步入老龄化迅速发展阶段，此阶段对传统养老模式构成冲击，老人自我养老意识加强，更多老人们倾向于高级老年公寓形式的居家养老方式。第一阶段1990~2003199020102030204020501.360.972.304.71老年人人口(亿人)年份中国老龄化进程第二阶段2003~2020第三阶段2020~2050老龄化比率8.6~10.2%老龄化比率10.2~15.6%老龄化比率15.6~27.4%20202000现状趋势到21世纪中期，我国老年人口(60岁以上)将超过4亿，占全国总人口的28%2010~2040年是中国人口老龄化速度最快的时期，这一阶段老年人口平均每10年提高3.99%截止2009年，我国60岁以上的老年人已达到1.67亿，占全国总人口的12.5%依据联合国标准，当一个国家或地区60岁以上老年人口占总人口的10%，或65岁以上老年人口占总人口的7%，即视为进入老龄化社会目前我国养老地产的井喷式增长时期已经初步形成•第一阶段：市场发展初期（1999年-2010年）——老年住宅市场发展缓慢–老年人口的绝对值很大，市场对老年住宅有需求，但由于我国社会福利水平及总体经济水平还远远没有达到能够支持老年人住房消费的能力，老年人不能构成老年住宅消费的主体，同时，传统的家庭养老居住观念还未转变过来，因此市场有效需求不明朗，市场风险稍大，老年住宅市场发展缓慢。•第二阶段：市场快速发展阶段（2010年-2025年）——老年住宅井喷式增长–一方面，我国经济发展到一个新的水平，人均GDP达到3000美元以上，社会保障体系的逐步完善，老年人已逐渐成为老年住宅的消费主体，市场需求明朗；–另一方面，目前年龄在35—45岁的一批中年人在这一阶段也步入老年，他们是目前社会的主流，有着较高的收入及教育水平；–同时，这一时期，老年人独立居住的养老观念已经形成，因此，这一阶段老年住宅的需求将会出现井喷现象，老年住宅的增长将会保持在一个较高水准，约在10%左右。•第三阶段：市场成熟发展阶段（从2025年-2055年）——处于较高水平稳定期–老年住宅市场的发展已进入一个稳定发展期，发展初期的消费需求释放阶段已经过去，市场发展渐趋理性，市场竞争也相对激烈，逐渐呈现出品牌化、规模化的发展趋势，因此，老年住宅市场的发展将稳定在一个较高的合理水平。推动中国养老地产的发展养老观念转变社会对养老住宅的关注“421”家庭养老压力社会老龄化趋势政策的优惠市场的需求及供应缺口——根据各区域的人口老龄化程度和经济状况，可将全国主要城市群分为四类。注：65岁人口占常住人口比例数据来源为2010年第六次全国人口普查结果；人均可支配收入为各城市2009年度统计年鉴数据。成熟区：华东、华北、西北城市群考察区：东北、华中、西南城市群潜力区：华南移民城市群暂不考虑区：经济发展水品及老龄化程度均不高的其它城市群四类城市成熟区：老龄化程度高，经济水品发达。目前阶段可立即进入的成熟区域。以上海、北京、西安为代表的华东地区、华北地区和西北地区城市群因为其老龄化程度最严重，具有巨大的潜在市场，另外，强大的消费力又提供了有力的消费支撑，为老年住宅的试点开发和良性发育提供了有利条件。考察区：老龄化程度严重，经济发展水平有待提高。具体项目应重点考察当地的经济发展状况和消费能力。以沈阳、武汉、成都为代表的东北地区、华中地区和华南地区城市群老龄化程度严重，具有巨大的潜力市场，但经济发展状况和消费力相对较差，该区域具体项目应重点考察当地的经济发展状况和消费能力。潜力区：经济发展水平高，老龄化程度有限，具体项目应重点考察当地对养老地产的需求状况。以广州为代表的华南移民城市群经济发展水平较高，消费力强，但人口老龄化程度相对较轻，该区域具体项目应重点考察当地对养老地产的需求状况。暂不考虑区：经济发展水品及老龄化程度均不高老龄化程度较轻，且经济发展水平较差的城市。养老地产案例——北京东方太阳城•区位–坐落于有“东方莱茵河”之美誉的北京市顺义区潮白河畔；•定位–“世界级的高尚退休社区”、“全新退休生活的领跑者”•规模–规划面积234万平方米，总建筑面积70万平米，共可入住2万余人；•物业类型–独栋别墅、联体别墅、点式公寓、板式公寓和连廊式公寓–面积为78-716平方米不等；开发商中国希格玛有限公司，成立于1986年，隶属中国科学院所在区域概况项目所在顺义区植被覆盖率、绿化率和空气质量等环境条件和基础条件都非常好，位于北京传统认知的中央别墅区板块开盘时间一期2003年，二期2004年，三期2007-2009年养老地产案例——北京东方太阳城——产品体系类型多样•四层电梯公寓–共600套，170㎡-250㎡•联排–共230套，222㎡-260㎡•独栋–共118套，268㎡-380㎡•四合院–共7套，424㎡-716㎡——销售情况良好•一期、二期、三期分批开盘后均已售罄开盘时间：一期2003年，二期2004年，三期2007-2009年历史价格：2003年3300元/平米，2007年底9000元/平米，2008年下旬8700元/平米对我们的启发“超级配套+产品类型多样化+优美的景观环境”是东方太阳城成功的关键因素。成功关键优美的景观环境完善的养老配套产品类型多样化养老住宅应将环境和养老配套并重以全项目为养老地产之名，做纯销售，打造全龄社区概念对我们的启发销售部分客群持有部分客群年龄：全龄化社区概念，立足老年群体，兼顾中青年来源：本地客户为主，兼顾周边城市客群购买主要目的：立足养老自住需求，兼顾刚性需求、改善置业及投资需求客户特征：养老一族：离退休老人，以自理性健康老年人为主养老一族子女：希望与父母就近居住，方便照顾父母；准养老一族：计划将来退休生活而养老置业的中年客群；地缘性客户：周边工作人群自营部分养老公寓：面向较为高端的养老客群，离退休老干部，有较高收入来源，较高知识水平；中期、短期使用整售部分养老公寓：面向国际大型养老机构整体出售配套公建：面向客群包括社区养老人群及住户、来此进行会议度假娱乐客群对我们的启发体现新一代的养老社区开发价值理念持续就业自主自理安全有障碍现代养老理念积极乐观延长社会责任职能延续独立行为能力延缓身体机能衰退自主健康老有所为老有所乐老有所盼现代养老设区建设理念不仅老有所居，老有所养，还要老有所为，老有所乐。对我们的启发•盈利模式–目标客群多元化——立足但不仅限于于老年群体–建立综合性的项目盈利体系——“住宅销售+养老地产持有经营+综合性商业租售运营”•以住宅销售为主要利润来源点•以“养老地产”作为项目理念，并打造养老示范区体现项目理念•通过会员制销售作为持有型物业盈利载体•以综合性商业租售作为项目配套设施及持续盈利载体•运营模式–以“养老”理念为核心，打造项目的复合价值体系–建立养老概念下的软硬件配套服务体系，并以此衍生出新的价值利润点–引入国内外著名养老机构感悟与反思现代社会城市环境恶化，城市生活节奏加快，人们的生活压力加大，久居闹市的人们越来越渴望能走出城市，融入自然……我们需要什么？感悟与反思随着岁月流逝，我们父母都已年迈，心酸他们为我们一生付出，怎样才能尽一份孝心，回报他们，让他们安度健康、快乐的老年生活我们焦虑什么？感悟与反思现在都是独生子家庭，将来等我们老了，两个孩子要照顾四个老人，还要抚养子女，我们应该怎么办？？我们担心什么？感悟与反思资源优势：水、木、泉、农田分析得出，我们具有丰富的自然资源优势a:水---基地中央有一瘦长湖泊，基地外围两侧也有一定规模水域，水资源丰富。b:木---基地原有许多古树，其树木种类之多，规模之大在当地十分少见，是难得的天然资源。c:泉---地下热源为此处提供了丰富的温泉水资源，地下水富含多种对人体有益矿物质，温泉资源的充分利用可以大大提高居住在此人们的生活品质和生活情趣。d:农田---基地周围有大规模的农业用地，适于开发景观农业，居住在田园环抱之中，可以充分享受田园乡村的美妙感觉。南苑SWOT分析Strengths优势Weaknesses劣势Opportunities机会Threats威胁良好的水、土地资源、丰富的地热温泉资源生态林场、森林公园距离市区较远，出行不便环境污染严重，人们向往休闲、养生竞争对手及潜在竞争对手多不动产登记、房产税等政策影响别墅项目多，竞争激烈火车站南站竣工、南外环路修建在即配套没完成，不能竣工验收造成业主退房空气清新，远离城区喧嚣周边常驻人口偏少，基础配套设施不健全人口老龄化严重、养老需求加剧交通不畅、路况差