房地产行业发展趋势和专业发展方向研判

尊重聆听分享沟通2016@德恒管理咨询版权房地产行业发展趋势和专业发展方向研判根据TOP100中上市房企的核心经营数据走势，说明房地产行业暴利阶段结束，低毛利时代已经来临，房企未来的经营压力将会越来越大，经营风险日益增加。以2010年为转折点，2010年之后持续下降，房企经营水平对净资产收益率影响正在削弱，市场整体走弱趋势正在形成2009201020112012201320142015TOP-1014.4%21.4%20.9%17.5%17.6%15.0%12.6%TOP-2014.1%20.8%18.6%16.7%15.7%12.8%10.9%TOP-5013.7%19.9%15.8%15.4%14.3%12.7%9.9%TOP-10015.1%18.3%15.9%13.8%12.9%11.2%7.6%MED12.7%15.6%14.7%12.3%11.7%10.1%8.0%12.7%15.6%14.7%12.3%11.7%10.1%8.0%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%从上市房企TOP10~TOP100净资产收益率，在2010～2015年的5年期间，ROE的下降走势略有不同，但都下降了约10%，说明房地产市场的整体趋势在不同层级的企业中略有不同，但是市场大环境呈现净资产收益率下降势态尊重聆听分享沟通2016@德恒管理咨询版权房地产行业发展趋势和专业发展方向研判2010年开始，上市房企TOP10平均值、TOP20平均值、TOP50平均值、TOP100平均值和TOP100中位数，企业销售净利润率逐年持续下降，说明房地产行业暴利阶段结束，低毛利时代已经来临在2010～2015年，TOP20、TOP50、TOP100的降幅分别约为18%、24%、14%。可以发现，市场环境对排名在11到100之间的企业影响较大。截至2015年，TOP10的销售净利润率约17%，高于TOP20、TOP50、TOP100约15%,排名靠前企业的经营水平远远高于排名靠后的企业，说明一般企业的经营能力依然有较大的提升空间。2009201020112012201320142015TOP-1026.2%26.7%25.2%23.6%23.3%18.0%17.5%TOP-2022.6%33.4%26.6%26.4%25.6%18.1%15.1%TOP-5025.2%39.8%32.6%29.0%21.9%18.7%15.5%TOP-10021.0%27.9%26.7%23.0%20.7%16.2%15.7%MED15.4%16.0%16.4%13.3%13.5%11.2%9.4%15.4%16.0%16.4%13.3%13.5%11.2%9.4%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%尊重聆听分享沟通2016@德恒管理咨询版权房地产行业发展趋势和专业发展方向研判房地产行业总资产周转率水平呈整体下降趋势，TOP10、TOP20的离散性明显小于TOP50和TOP100，说明排名靠后企业总资产周转率的控制仍然存在较大的改进空间从2009~2015年，TOP10、TOP20、TOP50的最低值约为0.27或0.28，最高值分别为0.31、0.34、0.34，3条曲线较为类似并无明显特征与区别。TOP100的曲线不同于其它3条，每年都在下降，说明排名靠后企业下降趋势非常明显，最高值和最低值都明显高于其它曲线，最高0.45，最低0.33，说明排名靠后企业即规模小的企业周转率明显高。2009201020112012201320142015TOP-100.250.310.300.270.300.280.28TOP-200.340.290.320.270.270.300.27TOP-500.320.330.290.290.340.340.28TOP-1000.450.420.370.350.350.350.31MED0.320.320.270.270.290.280.260.320.320.270.270.290.280.260.000.100.200.300.400.50尊重聆听分享沟通2016@德恒管理咨询版权房地产行业发展趋势和专业发展方向研判房地产行业整体的资产负债率呈大幅上升的趋势，在转型期间，存在一定的经营风险，排名靠后企业的金融能力存在较大的提升空间TOP10企业在2010年负债率大幅上涨，一次拉升约17%的负债率，之后6年均在上下浮动，说明企业在2010年市场变化时，看准市场，大胆开拓进去。同理，TOP20的负债率平均数显示2011年，这些企业才全部拉升17%，说明有部分企业战略眼光反应较慢，但是在市场变化下仍然有进取求变的态度和执行力。TOP50和TOP100企业的变化情况较为稳定，尤其是TOP100的变化趋势，属于每年都在增长，这说明排名靠后企业的资产负债率是被市场被动拉升，或排名靠后企业的金融能力不足2009201020112012201320142015TOP-1058.8%65.9%65.4%63.2%66.0%65.3%66.2%TOP-2058.8%62.9%65.2%64.8%64.1%65.6%66.2%TOP-5059.9%61.5%63.8%63.6%65.7%64.6%65.7%TOP-10060.1%63.5%63.9%64.2%64.5%66.3%67.8%MED63.6%68.2%67.8%69.2%69.2%70.2%72.6%63.6%68.2%67.8%69.2%69.2%70.2%72.6%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%70.0%80.0%尊重聆听分享沟通2016@德恒管理咨询版权房地产行业发展趋势和专业发展方向研判房地产行业人均效能呈下降趋势，排名靠前的企业人均效能相对较高，排名靠后企业的人均效能有较大的改进空间。数据的内容是各个企业问题与差距的表象，而要从根上解决问题，关键在组织能力的提升与人才队伍的建设整个行业效能逐渐降低，TOP10企业的人均效能在上升了两年之后开始下降，说明TOP10企业也不能改变行业降低趋势，这是市场行为，市场的力量在增加，企业本身的力量无法完全抵抗市场行为，只能延缓2009201020112012201320142015TOP-105.257.117.578.427.967.026.14TOP-204.187.426.126.466.155.144.25TOP-504.187.525.696.195.095.093.37TOP-1003.855.254.714.754.293.833.47MED2.553.423.332.933.222.872.012.553.423.332.933.222.872.010.001.002.003.004.005.006.007.008.009.00尊重聆听分享沟通2016@德恒管理咨询版权房地产行业发展趋势和专业发展方向研判房企逐渐上升销售成本率的走势与销售净利率逆反，影响了企业的盈利，房企的成本控制压力越来越大销售成本率与销售净利润率走势相逆，从2009~2015年，销售成本率上涨了约10%，说明整个行业成本在上涨，企业的成本控制压力越来越大，为了在市场上赢得一席之地，房地产企业目前需要提升的核心专业能力将会是拿地能力与土地成本、产品创新与销售溢价、产品成本控制。2009201020112012201320142015TOP-1065.8%67.8%68.0%67.5%73.5%70.3%75.1%TOP-2069.8%65.5%67.2%67.9%70.3%71.8%76.1%TOP-5066.8%63.3%65.3%66.9%71.1%72.7%76.6%TOP-10071.9%73.5%71.4%74.8%74.4%75.3%82.8%MED69.2%69.0%68.3%71.0%72.2%74.2%81.9%69.2%69.0%68.3%71.0%72.2%74.2%81.9%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%70.0%80.0%90.0%