房地产与物业管理-中房商学院

房地产开发与物业管理第一部分房地产开发与物业管理的定义第二部分房地产开发与物业管理的关系第三部分房地产开发的权利和义务第四部分物业管理费的制定方式第六部分房地产中物业管理的早期介入目录第五部分物权法对房地产开发与物业管理的影响第一部分房地产开发与物业管理的定义1基本定义：通过多种资源的组合使用，为人们提供生活的空间，并改变人类生存的物质坏境的一种活动。﹡房地产企业是生产性企业﹡房地产开发是生产的过程﹡房地产开发的产品即是房子（商业、写字楼、住宅、工业厂房等）一房地产开发2房地产开发的一段般流程：投资机会寻找筛选→可行性研究分析→获取土地使用权→规划设计方案报批→施工建设→市场营销→竣工验收→物业管理基本定义：受业主委托，以商业经营的手段管理物业，为业主和承租人或使用人提供高效、优质和经济的服务使物业发挥最大的经济价值和使用价值。﹡物业管理企业是服务性企业﹡物业企业是受业主委托提供服务。早期的业主是开发商，以后是购房者或使用者。二、物业管理第二部分房地产开发与物业管理的关系发展历史——物业管理来源于、派生于房地产开发产业链——1个在上端，1个在下端法律关系——契约关系市场关系——合作关系利益方面——互相支持，互为补充，一损俱损，一荣俱荣郑州目前现状——下属企业、二级机构、保姆、二奶案例一：鑫苑、建业的成功经验案例二：某地产企业的教训一权利1.确定前期物业服务内容，选聘前期物业服务企业；并根据物业企业提供的物业服务成本测算制定物业收费标准，与物业企业签订前期物业服务委托协议。2.制定业主临时管理规约第三部分房地产开发的权利和义务二、义务：1.有关销售方面的：1）《郑州市城市房地产开发经营管理条例》第二十条规定：房地产开发企业销售商品房时，应当向买受人出示商品房预售许可证或者商品房初始登记证明，前期物业服务委托协议，物业收费标准及临时管理规约等文件。2）《郑州市城市房地产开发经营管理条例》第十八条规定：房地产开发企业销售商品房，应当与买受人签订书面合同，合同中应当载明商品房的建筑面积和使用面积、价格、交款方式、交付日期、质量要求、产权登记办理、前期物业服务以双方的违约责任等内容。2.有关房屋交付的：1）《郑州市城市房地产开发经营管理条例》第二十三条规定：房地产开发项目的交付使用应当符合下列条件:①建设工程已经验收合格并依法向有关部门备案；②配套的基础设施和公共设施已经按照规划建设，并经验收合格；③前期物业管理已落实；④法律法规规定和当事人约定的其他条件；不符合前款规定条件的房地产开发项目，不得交付使用。2）《郑州市城市房地产开发经营管理条例》第二十四条规定：房屋交付使用前，房地产开发企业应当与其选聘的物业服务企业按照国家有关规定对托管项目及其使用设施、设备进行查验交接，同时向物业服务企业移交该项目的有关资料。3）《郑州市城市房地产开发经营管理条例》第二十三条规定：房地产开发企业应当按照合同约定将符合交付使用条件的房屋按期交付给买受人。4）在实际操作中，由于交付集中，开发商人员欠缺、经验不足的，可委托物业企业代为交房，并支付相应费用。3.有关工程质量及保修责任：1）《郑州市城市房地产开发经营管理条例》第十三条规定：房地产开发企业对其开发项目的质量承担责任。2）《郑州市城市房地产开发经营管理条例》第二十五规定：房地产开发企业应当在房屋交付使用时，向买受人提供质量保证书和使用说明书。质量保证书应当列明保修范围、保修期限和保修责任等，其内容标准不得低于国家有关规定，并应当符合房屋买卖合同的约定。3）《郑州市城市房地产开发经营管理条例》第二十六规定：房地产开发企业应当按照质量保证书的规定和房屋买卖合同的约定，承担房屋保修责任及由此产生的费用。因维修房屋原使用功能受到影响，给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。4）交房后，物业企业与业主接触较多，也比较了解情况，开发企业可将保修管理委托给物业企业，赋予物业企业一定的权利，并支付相应费用。但前提是，开发商与施工企业有相关的约定。第四部分物业管理费的制定方式政府指导价和市场调节价1.政府指导价：按郑州市物价局相关规定，申请物业费定级，由物价部门审核批准，办理收费许可证。2.市场调节价：在预售前进行前期物业服务招投标，选聘前期物业服务企业，确定服务内容及收费标准。销售时公示并在销售合同中约定，然后到物价部门备案并办理收费许可证。1、对开发商的影响——绿地的规定第五部分物权法对房地产开发与物业管理的影响2、对开发商的影响——楼顶空间3、对开发商的影响——车库、车位第六部分房地产物业管理的早期介入