养老房产反向抵押贷款情况探讨

近来有些老人为了住养老院，将房产通过反向抵押的形式，以物易物，抵押给养老院，孟晓苏认为，这说明中国市场需要这类产品。不推动这个产品就等于剥夺了老人房产反向抵押的权利，也封闭了保险公司开展业务的重大领域。幸福人寿前董事长(现监事会主席)、中房集团理事长孟晓苏曾将多个成熟房地产金融产品引入国内，“养老房产反向抵押贷款”就是其中的重要一个。这个产品能够开发包括居住、投资、融资、养老等多个房产功能，对参与方利处不言而喻。“现在看，老人愿意入保的积极性比保险公司开办的积极性要高。”出于对市场需求有限、房屋产权70年、房价下跌风险的顾虑，国内保险业一直未推出这一业务。但孟晓苏认为，该项业务开展的条件已逐渐具备，因而他再次发出呼吁。“下一步我想幸福人寿应该把这个业务作为重点，把这个业务作为幸福人寿的一面旗帜。”日前，在接受《证券日报》记者专访时，孟晓苏充满信心地表示。两全其美“以房养老”并不都是指养老房产反向抵押贷款，但养老地产反向抵押贷款是以房养老的主要形式，这一业务上世纪八十年代兴起于荷兰，随后在美国、日本得以逐步发展。孟晓苏曾于1998年看到养老地产反向抵押贷款产品后，发表了相关文章，并于2003年把开展相关业务的建议提交给时任总理。在提交当天温总理就批示给了时任建设部部长汪光焘和时任保监会主席吴定富，保险业至今仍没有推出这一业务，但孟晓苏认为，业务开展的条件逐渐具备了。从保险产品的角度讲，所谓“养老房产反向抵押贷款”，是指把老人的产权房抵押给保险公司，房产权益变更为老人和保险公司共同持有，保险公司根据老人的年龄、房产的现值、未来的增值、折旧等情况进行评估后，按月或按年给予老人给付金，直到老人去世。当老人去世后，保险公司自然获得产权(房屋所有权和土地使用权两方面都是完全产权);在世期间，老人是一直住在房子里，或年事高时住进养老院提前将房子交给保险公司，则根据双方约定来进行。养老房产反向抵押贷款产品的设计，正好符合中国国情，对老人、对保险公司都有好处。“不推动这个产品就等于剥夺了老人房产反向抵押的权利，也封闭了保险公司开展业务的重大领域。”孟晓苏称，房产未来增值的部分，应当是被老人和保险公司分享。“老人缺乏保障，因为中国人很多时候是步入老年了才想买保险，可彼时保险公司又没有相应的产品提供给这些老人，养老房产反向抵押贷款产品正是提供给老人的一款产品，能够化解老人的养老资金风险，保护老年人利益。”孟晓苏认为，老人通过启动房产金库，养老生活能够得到补偿;解除经济顾虑，愉快延长生命;增强生活自信，保持社会尊重;保护弱势群体，有利社会稳定;实行遗产税后，还可以依法避税。同时，这一业务能在一定程度上对“攒钱防老”的社会观念形成影响，从而扩大消费拉动经济发展，还能防止“59岁现象”根治腐败——“反向抵押贷款’使干部为晚年生计而违法违纪不再有经济上的必要。孟晓苏引述一位保险业资深人士的话说，房地产是保险业的救生圈。“保险公司单纯做房地产还是存在业务上的差距，而反向抵押贷款实际也是一种做房地产的方式，保险公司通过这个业务直接收购老人的房屋，而且收购的是未来。如果保险公司能够成为房产增值的获益者，持有房屋比开发房屋、卖土地有更高的收益。”首都经济贸易大学保险系教授庹国柱也指出，“以房养老、反向抵押”也是保险公司做养老地产的一个选择，这对保险公司是一个风险小的上佳选择。目前，保险公司的寿险业务面临瓶颈，亟需开创一个新的业务空间，而养老房产反向抵押贷款可以作为保险公司的巨大增长点。“保险公司有很多现金在账，它们没有投资路径，投资股市风险大，投资办公楼、商业地产都不能零售，而投资老人的住房多年以后是可以零售的。只是什么时候收回什么时候卖出去，还要看与老人的契约。”条件成熟虽然养老房产反向抵押贷款于老人和保险公司都有显而易见的便利，但至今保险业未见相关产品发布，主要是业内存在对于市场需求有限、房屋产权70年、房价下跌风险等方面的顾虑。孟晓苏认为，这些顾虑事实上并无必要，不能作为妨碍保险公司开展这一业务的理由。事实上，建立反向抵押贷款的寿险服务，是健全老年人社会保障制度的一个建议。早在2007年两会上，全国政协委员郑斯林就曾提出“以房养老”观点。2011年全国两会，贺强等委员再次提交了“以房养老”的提案。提案提出：“居民到60岁临近退休时把房屋抵押给保险公司等机构，根据房屋的估价每月支付给老人一定费用，使其晚年衣食无忧，直至终老。”但全国政协会议上的“以房养老”提案多次遭拒。有主管部门担心中国老人房屋都要传给子女。事实上，中国约有无子女老人1800万、失独老人200万，这些老人谁来供养?而房屋传给其他人或捐赠并不一定是这些老人所愿，他们的房屋如何传代?所以孟晓苏设想，养老房产反向抵押贷款从失独老人和无子女老人开始做起，这些人合计有2000万，约占老人群体的10%。还有人说，由于我国现有的制度是房屋产权70年，以房养老难以推行。事实上，2007年10月1日起施行的《中华人民共和国物权法》第一百四十九条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。“这个顾虑完全没必要，没有人再担心70年的问题了。”孟晓苏说。业内再有的顾虑是，如果房价处于上行期，以房养老问题不大，可如果遇到房价下行期，有可能遇到问题。这在孟晓苏看来，就更不用担心，过去十年即是对唱衰房价者的很好回击。“在相当长一段时间内，房价会继续上涨，如果说未来房价跌了，是房价涨了多少倍以后在那个基数上的下跌，与现在相比，仍然是上涨的。”孟略带遗憾地称，保险公司不做，放弃了这个资产增值的机会。正是以上的这三个顾虑妨碍了保险公司的进一步盈利，孟晓苏认为，这个产品现在明显是有市场的。“现在看，老人愿意入保的积极性比保险公司开办的积极性要高。近年一直有老人询问反向抵押贷款保险产品，还有一些出国的子女，看到国外的这个保险产品，要帮留在国内的老人买这个保险。老人又住房又领钱，去世时才把房子交出来，养老生活水平得以提升。”“近来有些老人为了住养老院，就通过反向抵押的形式，以物易物，抵押给养老院，说明中国市场需要这类产品。”孟晓苏一再呼吁相关产品早日落地。政策与魄力孟晓苏透露，最近保监会相关人士向其表示，反向抵押贷款可以作为保险产品上报，遗憾的是现在还没有任何保险公司相关产品上报，“保险业整体还被束缚”。对于反向抵押贷款业务，孟晓苏也提出了需要政策予以扶持的地方。首先是老人房过户给保险公司的时候，是不是要征税?“如果征税，就等于变相从老人身上拿钱，一定要考虑低端老人进入反向抵押贷款业务的台阶问题。”其次是老人每个月领取的给付金是不是要征税，以及先税还是后税的问题。第三，对从事这一业务的保险公司取得收益的征税问题，“征税也是要摊到老人头上，这个税要不要优惠、减免?”第四，高龄老人给保险公司带来“长寿风险”，保险公司处于对自身风险的担忧势必增加老人费用，孟晓苏呼吁政府对长寿老人给予补贴，以减少高龄老人投保成本。由于保险产品本身的专利保护性不强，先期产品很容易被人模仿，同时，这个产品要担负履行社会责任的义务，因而推出这一创新产品需要一定的魄力。而作为幸福人寿的前任董事长与现任监事会主席，孟晓苏并不保守。“幸福人寿到目前一直没搞起来这个业务，最初是因为幸福人寿刚刚成立(该公司成立于2007年)，我们不能要求婴儿承担成人的工作。现在可以搞了，下一步我想幸福人寿应该把这个业务作为重点，把这个业务作为幸福人寿的一面旗帜。”孟对此充满信心。孟晓苏同时希望各家保险公司对此业务能够积极展开、逐步完善、形成市场竞争，防止老人的权益被侵害，最终保障老人的利益最大化。双流会计培训完！转载请注明出处，谢谢！