《物业经营管理》第二章讲义

本章在2010年考试中，单项选择题分值3分，多项选择题2分。第二章房地产投资及其区位选择考试目的：本部分的考试目的是测试应考人员对房地产投资、房地产投资风险等内容的熟悉程度。第二章房地产投资及其区位选择掌握房地产投资及其特性，房地产直接投资和间接投资的区别与联系。熟悉房地产投资的形式及利弊，房地产投资风险的种类，房地产区位的内容。了解不同类型房地产投资项目对区位的特殊要求。考试要求第二章房地产投资及其区位选择1.房地产投资的目的与内容2.房地产直接投资的内容3.房地产开发投资的内容4.房地产投资信托基金运作方式5.房地产投资的主要特征及利弊6.房地产投资市场风险和非市场风险的区别7.狭义的区位与广义的区位的区别知识要点第二章房地产投资及其区位选择第一节房地产投资第二节房地产投资的风险第三节房地产投资区位的选择第二章房地产投资及其区位选择一、房地产投资的概念二、房地产投资的形式三、房地产投资的特性四、房地产投资的利弊第一节房地产投资1、概念：房地产投资是指经济主体以获得未来的房地产资产增值或收益为目的，预先垫付一定数量的货币与实物，直接或间接的从事或参与房地产开发与经营活动的经济行为。一、房地产投资的概念第一节房地产投资第一节房地产投资2、目的：为了使其财富最大化。投资者可以获得作为房地产业主的荣誉；获得较高的收益和资本增值；降低其投资组合的总体风险；抵抑通货膨胀的影响。一、房地产投资的概念投资者进行房地产投资的主要目的是（）。A、获得作为房地产业主的荣誉B、降低其投资组合的总体风险C、抵消通货膨胀对其资产的影响D、使其财富最大化【正确答案】D【例题•单选题】第一节房地产投资二、房地产投资的形式房地产投资分为直接投资和间接投资两类。（一）房地产直接投资指投资者直接参与房地产开发或购买房地产的过程，参与有关管理工作，包括从购地开始的开发投资和面向建成物业的置业投资两种形式。房地产直接投资包括：房地产开发投资和房地产置业投资。第一节房地产投资（一）房地产直接投资1、房地产开发投资概念：房地产开发投资是指投资者从购置土地开始，通过在土地上的进一步投资活动，建成可以满足人们某种入住需要的房地产产品，然后将其推向市场进行销售，转让给新的投资者或使用者，并通过这个转让过程收回投资、获取开发利润。理解：房地产开发投资通常属于短期投资，它形成了房地产市场上的增量供给。二、房地产投资的形式第一节房地产投资第一节房地产投资下列投资中，能够直接形成房地产市场上增量供给的是（）。A．房地产企业债券和投票投资B．房地产置业投资C．房地产开发投资D．购买房地产投资信托基金【正确答案】C【典型考题•单选题】第一节房地产投资（一）房地产直接投资2、房地产置业投资概念：房地产置业投资是指面向现有运行中的房地产，以获取物业所有权或使用权为目的的投资。对象：可以是开发商新竣工的商品房（市场上的增量房地产），也可以是旧有物业（市场上的存量房地产）。二、房地产投资的形式第一节房地产投资（一）房地产直接投资2、房地产置业投资目的：一是满足自身生活居住或生产经营的需要，即自用；二是作为投资将购入的物业出租给最终使用者，获取较为稳定的经常性收入。二、房地产投资的形式第一节房地产投资（一）房地产直接投资2、房地产置业投资特点：在投资者不愿意继续持有该项物业资产时，可以将其转售给其他置业投资者，并获取转售收益。3、开发投资和置业投资比较开发投资属于短期投资，投资者主要是赚取开发利润，风险较大但回报亦丰厚；置业投资的投资者则从长期投资的角度出发，希望获得收益、保值、增值和消费四个方面的利益。二、房地产投资的形式第一节房地产投资（二）房地产间接投资概念：是指将资金投入与房地产相关的证券市场的行为，间接投资者不需直接参与房地产经营管理工作。具体投资形式包括：购买房地产开发、投资企业的债券、股票，购买房地产投资信托基金的股份或房地产抵押支持证券等。二、房地产投资的形式（二）房地产间接投资1、房地产企业债券和股票投资房地产企业通过资本市场融资时，其债券或股票的投资者，也就分享了房地产投资的部分收益，成为房地产间接投资者。二、房地产投资的形式第一节房地产投资（二）房地产间接投资2、投资于房地产投资信托基金概念：房地产投资信托基金（REITs），是购买、开发、管理和出售房地产资产的公司。通过REITs，投资者可以把资金投入到由专业房地产投资管理者经营管理的房地产投资组合中。REITs将其收入现金流的主要部分分配给投资者，而本身仅起到一个投资代理的作用。二、房地产投资的形式第一节房地产投资关于房地产投资信托基金（REITs）的表述，不正确的是（）。A、REITs是购买、开发、管理和出售房地产资产的专业房地产投资管理者B、REITs只将少量收入分配给投资者C、REITs本身仅起到一个投资代理的作用D、REITs是投资者间接投资房地产的重要工具【正确答案】B【例题•单选题】第一节房地产投资（二）房地产间接投资2、投资于房地产投资信托基金优点：第一，收益相对稳定，REITs的投资收益主要来源于其所拥有的物业的经常性租金收入；第二，流动性较好，REITs股份可以在证券交易所交易。房地产投资信托公司类型：按资产投资的类型划分，分为权益型、抵押型和混合型三种形式。二、房地产投资的形式第一节房地产投资按资产投资的类型划分，房地产投资信托公司分为（）。A、权益型B、抵押型C、质押型D、保证型E、混合型【正确答案】ABE【例题•单选题】第一节房地产投资（二）房地产间接投资3、购买住房抵押支持证券概念：住房抵押贷款证券化（MBS）是指把金融机构所持有的个人住房抵押贷款债券转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。第一节房地产投资二、房地产投资的形式下列房地产投资中，属于房地产间接投资的有（）。A．房地产企业债券和股票投资B．房地产置业投资C．房地产开发投资D．购买住房抵押支付证券E．购买房地产投资信托基金【正确答案】ADE【典型考题•多选题】【2010年真题】第一节房地产投资三、房地产投资的特性（一）位置固定性或不可移动性（二）寿命周期长（三）适应性（四）各异性（五）政策影响性（六）专业管理依赖性（七）相互影响性第一节房地产投资（一）位置固定性或不可移动性位置固定性或不可移动性，是房地产最重要的一个特性。第一节房地产投资三、房地产投资的特性房地产区别与其他投资品最重要的特性是（）。A、政策影响性B、专业管理依赖性C、相互影响性D、位置固定性或不可移动性【正确答案】D【例题•单选题】第一节房地产投资第一节房地产投资（二）寿命周期长1、房地产具有寿命周期长的特点，房地产投资可以是一种长期投资。2、房地产寿命-----经济寿命和自然寿命经济寿命：是指在正常市场和运营状态下，房地产的经营收益大于其运营成本，即净收益大于零的持续时间；三、房地产投资的特性第一节房地产投资（二）寿命周期长2、房地产寿命可以区分为经济寿命和自然寿命自然寿命：是指房地产从地上建筑物建成投入使用开始，直至建筑物由于主要结构构件和设备的自然老化或损坏，不能继续保证安全使用的持续时间。比较：自然寿命一般要比经济寿命长得多。三、房地产投资的特性第一节房地产投资（二）寿命周期长3、房地产的经济寿命与其使用性质相关公寓、酒店、剧院建筑的经济寿命：40年工业厂房、普通住宅、写字楼的经济寿命：45年银行、零售商业用房的经济寿命：50年仓储用房的经济寿命：60年乡村建筑的经济寿命是：25年三、房地产投资的特性国外研究表明，公寓、酒店的经济寿命一般是（）年。A、40B、50C、60D、70【正确答案】A【例题•单选题】第一节房地产投资注意：税法中规定的有关固定资产投资回收或折旧年限，往往是根据国家的税收政策确定的，不一定和房地产的经济寿命或自然寿命相同。第一节房地产投资三、房地产投资的特性（三）适应性适应性是指为了适应市场环境的变化，投资者调整房地产使用功能的方便程度。对于置业投资者来说，如果其投资的房地产适应性很差，则意味着他面临着较大的投资风险。第一节房地产投资三、房地产投资的特性公寓的租户希望获得洗衣服务，出租人就增加自助洗衣房，这表明出租人考虑了房地产投资的（）。A、适应性B、差异性C、长期性D、政策性【正确答案】A【例题•单选题】第一节房地产投资（四）各异性各异性是指房地产市场上不可能有两宗完全相同的房地产。每一宗物业在房地产市场中的地位和价值不可能与其他物业完全一致。第一节房地产投资三、房地产投资的特性（五）政策影响性政策影响性是指房地产投资容易受到政府政策的影响。房地产不可移动等特性的存在，使房地产很难避免政策调整所带来的影响。政府的土地供给、住房、金融、财政税收等政策的变更，均会对房地产的市场价值、进而对房地产投资产生影响。第一节房地产投资三、房地产投资的特性（六）专业管理依赖性房地产投资离不开专业化的投资管理活动。（七）相互影响性相互影响性是指房地产价值受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响。第一节房地产投资三、房地产投资的特性城市快速轨道交通的建设，导致沿线房地产价格产生明显变化，这反映出房地产投资特性中的（）。A．不可移动性B．地租递减性C．政策影响性D．相互影响性【正确答案】D第一节房地产投资【典型考题•多选题】四、房地产投资的利弊（一）房地产投资之利①、相对较高的收益水平；②、能够得到税收方面的好处；置业投资的所得税是以毛租金收入扣除运营成本、贷款利息和建筑物折旧后的净运营收益为基数以固定税率征收的。会计上的折旧年限相对于建筑物的自然寿命和经济寿命来说要短得多，致使置业投资者账面上的净运营收益减少，相应地也就减少了投资者的纳税支出。第一节房地产投资（一）房地产投资之利③、易于获得金融机构的支持；由于可以将物业抵押，所以置业投资者可以较容易地获得金融机构的支持。④、能抵消通货膨胀的影响；房地产投资具有保值性和增值性，能抵消通货膨胀的影响。第一节房地产投资四、房地产投资的利弊（一）房地产投资之利⑤、提高投资者的资信等级。由于拥有房地产并不是每个公司或个人都能做到的，所以拥有房地产变成了占有资产、具有资金实力的最好证明。第一节房地产投资四、房地产投资的利弊（一）房地产投资之弊①、变现性差（或称流动性差）；②、投资数额巨大；③、投资回收周期较长；④、需要专门的知识和经验。第一节房地产投资四、房地产投资的利弊第一节房地产投资关于房地产投资利弊的说法，错误的是（）。A．房地产投资具有相对较高的收益水平B．房地产投资回收期较长C．房地产投资不需要专门的知识和经验D．房地产投资数额巨大【正确答案】C【典型考题•多选题】【2010年真题】一、房地产投资风险的基本概念二、房地产投资风险类型三、风险对房地产投资决策的影响第二节房地产投资的风险一、房地产投资风险的基本概念1.风险的定义从房地产投资的角度来说，风险可以定义为未获得预期收益可能性的大小。实际收益超出预期收益时，就称投资有增加收益的潜力；较预期收益增加的部分，通常被称为“风险报酬”。实际收益低于预期收益时，就称投资面临着风险损失。第二节房地产投资的风险2.风险分析的目的风险分析是投资决策的重要环节，其目的是要帮助投资者回答下述问题：①预期收益率是多少，出现的可能性有多大?②相对于目标收益或融资成本或机会投资收益来说，产生损失或超过目标收益的可能性有多大?③预期收益的变动性和离散性如何?第二节房地产投资的风险一、房地产投资风险的基本概念3.房地产投资风险房地产投资的风险是指未获得预期收益可能性的大小。房地产投资的风险主要体现在投入资金的安全性、期望收益的可靠性、投资项目的变现性和资产管理的复杂性四个方面。一、房地产投资风险的基本概念第二节房地产投资的风险二、房地产投资风险房地产投资的风险分为：系统（市场）风险和个别风险。（一）系统风险1、定义：市场风险又称系统风险，是指与整个市场环境相关的风险，投资者对这些风险不易判断和控制。第二节房地产投资的风险二、房地产投资风险（一）系统风险2、种类：√通货膨胀风险：√市场供求风险：√周期风险：