《物业管理基本制度与政策》第三章(1-2)讲义

第一节业主大会制度第二节管理规约制度第三节前期物业管理招投标制度第四节物业承接查验制度第五节物业服务企业资质管理制度第六节物业管理从业人员职业资格制度第七节住宅专项维修资金制度第三章物业管理的基本制度本章概况本章共有69个大纲要点，08年对第一节“业主大会制度”、第五节“物业管理企业资质管理制度”作了部分修改，第七节“住宅专项维修资金制度”主要内容作了修改，2012年没有变化。要点很多，比较分散，有一定难度，学习时要特别注意细节。一、业主二、业主大会三、业主委员会四、限制性规定第一节业主大会制度一、业主（一）业主的概念房屋的所有权人为业主。现实物业管理中，具备业主身份的情况有三种：一是房屋所有权证书持有人；二是房屋共有权证书持有人；三是待领房屋所有权证书和房屋共有权证书的购房人。第一节业主大会制度第一节业主大会制度【例题·多选题】现实物业管理中，具备业主身份的情况有()。A、房屋所有权证书持有人B、待领房屋所有权证书和房屋共有权证书的持有人C、房屋所有权证书和房屋共有权证书持有人的直系亲属D、房屋共有权证书持有人【正确答案】：ABD一、业主（二）业主的权利（熟悉）1．按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务2．提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议3．提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议4．参加业主大会会议，行使投票权5．选举业主委员会委员，并享有被选举权第一节业主大会制度一、业主（二）业主的权利6．监督业主委员会的工作7．监督物业服务企业履行物业服务合同8．对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权9．监督专项维修资金的管理和使用10．法律、法规规定的其他权利第一节业主大会制度一、业主（二）业主的权利注意：1.这些权利有些由单个业主享有和行使，有些只能通过业主大会来实现；2.业主大会会议是业主大会开展工作的基本形式。3.管理规约、业主大会议事规则是规范业主之间权利与义务关系和业主大会内部运作机制的基础性规约。4.业主对物业管理区域内重大事项的决定权，是通过参加业主大会会议，在会议上行使表决权的方式来行使的。..第一节业主大会制度一、业主（二）业主的权利注意：5.业主委员会是业主大会的执行机构，具体执行业主大会决定的事项，并就物业管理区域内的一般性日常事务作出决定。..第一节业主大会制度一、业主（二）业主的权利注意：6.业主对业主委员会的监督包括：（1）业主有权对业主委员会的工作提出批评和建议；（2）有权知晓业主委员会的运作情况；（3）有权了解业主委员会所作出的各项决定的理由；（4）有权查询业主委员会保存的各项档案文件；（5）有权制止并要求业主委员会纠正其不符合法律或者规约的行为等。..第一节业主大会制度一、业主（二）业主的权利注意：7.业主对物业服务企业履行合同情况的监督包括（1）业主有权对物业服务企业履行合同的情况提出批评与建议；（2）有权查询物业服务企业在履行合同中形成的有关物业管理事项的各项档案材料；（3）有权监督物业服务企业的收费情况；（4）有权要求物业服务企业对违反合同的行为进行改正；等等。..第一节业主大会制度一、业主（二）业主的权利注意：8.业主和物业服务企业可以在不损害业主共同利益的情况下，依法对物业共用部位、共用设施设备和相关场地进行使用。第一节业主大会制度一、业主（三）业主的义务（熟悉）1．遵守管理规约、业主大会议事规则2．遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度3．执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定4．按照国家有关规定交纳专项维修资金5．按时交纳物业服务费用第一节业主大会制度第一节业主大会制度【历年真题】（2010年单选题第19题）关于业主在物业管理活动中应当履行的义务的说法，正确的是（）。A．业主应当遵守管理规约B．业主应当监督业主委员会的工作C．业主应当接受物业服务企业依约提供的服务D．业主应当制定业主大会议事规划【正确答案】：A第一节业主大会制度【例题·多选题】下列哪些属于业主在物业管理活动中应当履行的义务：()。A、及时审查物业服务企业的财务报表和凭证并向全体业主报告B、执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定C、按照国家有关规定交纳专项维修资金D、按时交纳物业服务费用【正确答案】：BCD二、业主大会（一）业主大会的组成和性质性质：业主大会是业主参与物业管理活动的组织形式。组成：由物业管理区域内全体业主组成。权力：（1）业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，有权依据法律法规的规定和管理规约的约定，决定物业管理区域内一切物业管理事项。第一节业主大会制度二、业主大会（一）业主大会的组成和性质权力：（2）物业管理区域内的任何业主，都必须遵守业主大会制定的管理规约和业主大会议事规则，遵守业主大会制定的各项规章制度，并执行业主大会作出的决定。第一节业主大会制度第一节业主大会制度【历年真题】（2010年单选题第20题）业主大会由物业管理区域内的（）组成。A．多数业主B．全体业主C．业主和使用人D．全体居民【正确答案】B第一节业主大会制度【历年真题】（2010年单选题第21题）在物业管理活动中，代表和维护物业管理区域内全体业主合法权益的是（）。A．业主委员会B．业主大会C．街道办事处、乡镇人民政府D．物业管理行政主管部门【正确答案】：B第一节业主大会制度【例题·单选题】业主大会的代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，有权依据法律法规和()的约定，决定物业管理区域内一切物业管理事项。A.《物业管理条例》B.《物业服务合同》C.《民法通则》D.《管理规约》【正确答案】：D二、业主大会（二）业主大会的筹备与成立1．成立业主大会的限制和选择一个物业管理区域只能成立一个业主大会，而不能成立多个业主大会。同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。第一节业主大会制度二、业主大会（二）业主大会的筹备与成立1．成立业主大会的限制和选择但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。第一节业主大会制度第一节业主大会制度【例题·单选题】根据物业管理有关法规的规定，一个物业管理区域只能成立()业主大会。A.一个B.两个C.两个以上D.三个以下【正确答案】：A二、业主大会（二）业主大会的筹备与成立2.业主大会的筹备（1）成立业主大会筹备组业主筹备成立业主大会，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)的指导下，由业主代表、建设单位(包括公有住房出售单位)组成业主大会筹备组。业主大会筹备组负责业主大会筹备工作。筹备组成员名单确定后，应当以书面形式在物业管理区域内公告。第一节业主大会制度二、业主大会（二）业主大会的筹备与成立2.业主大会的筹备（2）业主大会筹备组的工作内容①确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；②参照政府主管部门制订的示范文本，拟定《业主大会议事规则》(草案)和《管理规约》(草案)；③确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；④确定业主委员会委员候选人产生办法及名单；⑤做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。第一节业主大会制度二、业主大会（二）业主大会的筹备与成立2.业主大会的筹备（3）筹备业主大会的工作要求①业主大会筹备组的工作内容，应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告；②公告《业主大会议事规则》(草案)和《管理规约》(草案)的同时，应当将业主向筹备组反馈修改意见的时间和反馈方式同时公告；③确认业主身份，应当以业主房屋产权证书标明的房屋所有权人为准；④业主在首次业主大会会议上的投票权……（删）第一节业主大会制度二、业主大会（二）业主大会的筹备与成立3.业主大会的成立业主大会筹备组应当自组成之日起30日内在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下，组织业主召开首次业主大会会议。第一节业主大会制度二、业主大会（二）业主大会的筹备与成立3.业主大会的成立首次业主大会的会议议程一般包括以下内容：（1）报告业主大会的筹备工作情况；（2）宣读业主名册；（3）宣读《业主大会议事规则》草案和《管理规约》草案，宣讲业主对草案提出的修改意见，以及业主大会筹备组根据业主意见对两个草案的修改结果；（4）投票表决通过《业主大会议事规则》和《管理规约》；（5）宣读业主委员会委员候选人名单，经投票选举产生业主委员会成员。第一节业主大会制度第一节业主大会制度【例题·多选题】业主筹备成立业主大会，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）的指导下，由（）组成业主大会筹备组。A、房地行政主管部门B、业主代表C、物业服务企业D、建设单位【正确答案】：BD第一节业主大会制度【例题·单选题】业主大会筹备组应当自组成之日起（）日内在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下，组织业主召开首次业主大会会议。A、10B、15C、20D、30【正确答案】：D二、业主大会（三）业主大会的职责(掌握)（1）制定和修改业主大会议事规则；（2）制定和修改管理规约；（3）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（4）选聘和解聘物业服务企业；（5）筹集和使用专项维修资金；（6）改建、重建建筑物及其附属设施；（7）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。第一节业主大会制度二、业主大会（四）业主大会活动规则1．定期会议和临时会议业主大会会议分为定期会议与临时会议。定期会议与临时会议都由业主委员会组织召开。定期会议的期间由业主大会在业主大会议事规则中确定。经20％以上的业主提议，应当组织召开业主大会临时会议。发生以上应当召开业主大会临时会议的情况时，如果业主委员会不履行组织召开会议职责，区、县人民政府房地产行政主管部门应当责令业主委员会限期召开业主大会临时会议。第一节业主大会制度第一节业主大会制度【历年真题】（2010年单选题第23题）业主大会会议分为（）。A．书面征求意见和集体讨论B．定期会议和书面征求意见C．定期会议和临时会议D．临时会议和集体讨论【正确答案】：C第一节业主大会制度【历年真题】（2010年单选题第24题）当提议召开业主大会临时会议的业主达到（）以上时，业主委员应当及时组织召开业主大会临时会议。A．10%B．20%C．30%D．40%【正确答案】：B二、业主大会（四）业主大会活动规则2．业主代理人和业主代表人（1）业主代理人业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加。代理人应当在业主委托书的授权范围内行使代理权，如投票、发表意见、参加表决等等。业主委托代理人的授权内容不得超越业主自身权限，如投票权数。业主只能委托代理人代理事项，不能委托代理人代理业主身份，代理人无权以候选人身份参加业主委员会成员的竞选。第一节业主大会制度二、业主大会（四）业主大会活动规则2．业主代理人和业主代表人（2）业主代表人物业管理区域内业主人数较多的，可以按照幢、单元、楼层等为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加业主大会会议3日前，就业主大会会议拟讨论的事项，书面征求其所代表的业主意见。凡需投票表决的事项，业主代表应当要求业主将赞同、反对及弃权的决定及享有的投票权数书面签字，然后由业主代表在业主大会上代表业主如实投票。第一节业主大会制度二、业主大会（四）业主大会活动规则2．业主代理人和业主代表人（3）业主大会的召开形式业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。第一节业主大会制度第一节业主大会制度【历年真题】（2010年单选题第22题）业主大会会议应当有物业管理区域内（）的业主参加A．专有部分占建筑总面