财务分析-某商业大厦房地产项目财务评价

广州市某商业大厦项目财务分析报告一、项目概述（一）项目主要技术经济指标1、总用地面积：43960m22、总建筑面积：172940m23、建筑密度：49.75％4、容积率：5.035、地下建筑面积：11743m26、地上建筑面积：161197m27、西塔楼建筑面积：71771m28、东塔楼建筑面积：101169m29、已完成工程部分：地下室工程，西塔楼上部四层混凝土结构（二）项目方案根据市场调查与分析的结构（过程略），将该项目两栋塔楼分别建为一栋甲级纯写字楼（以出租为主）与一栋全天候商务写字楼（以出售为主）（三）项目功能面积分布，见表1及表2所示。表1西塔楼（全天候商务写字楼）功能面积分布表楼层使用功能每层面积（平方米）总面积（平方米）负二层管理中心、维修间、变压器房等低压配电房等44644464夹层170170负一层商场30133013小计76471层大堂、商场等264826482层商场154115413层商场154115414层酒楼、餐厅250525055层技术层177417746～16层写字楼15411695117层避难层1541154118层设备层1541154119～29层写字楼15411695130层避难层1541154131～39层写字楼15411386940设备层1541154140停机坪180180小计64124合计71771表2东塔楼（甲级纯写字楼）功能面积分布表楼层使用功能每层面积（平方米）总面积（平方米）负二层管理中心、维修间、变压器房等20482048负一层管理中心、低压配电房20482048小计40961层大堂、商场等204820482层商场180318033层商场180318034层商场204820485层技术夹层204820486～18层写字楼20482662419层避难层2048204820～35层写字楼15363276836层写字楼1536153637层避难层1536153638～45层写字楼15361288846～49层写字楼1024409650层设备层1024102450层核心部设备层283283小计9195351～55层写字楼10245120合计101169二、项目投资估算与资金筹措（一）项目开发投资估算的各项设定与总投资估算表1、本项目的开发总工期为三年，从2002年10月起，至2005年9月。2、从项目开始动工起，本项目的剩余土地使用权年限为30年。3、根据广州市房地产开发的实际情况，本项目各项成本费用可以归纳为：土地购置费、前期工程费、工程建设费、开发期间税费、管理费、财务费、销售费用、不可预见费以及其他费用等。经测算，开发总投资为：1712706132元人民币，汇总详见表3。表3项目总投资估算表项目东塔成本东塔单价西塔成本西塔单价合计1、开发成本（静态）9079927808975600371392836515083641721.1土地购置费292497398289120750260228915000000001.2前期工程费1.3工程建设费551302122544935612572749629074278491.4开发期间税费64193260635367430635121009363232、开发费用10462006710339972189513902043419622.1管理费1653906416310683772149272228362.2其他费用50584505035885505086470002.3不可预见费1653906416310683772149272228362.4财务费用66483489657471645126571136480012.5销售费用0027601289385276012893、总计10126128471000870009328797551712706134（二）各项投资与成本费用估算表（略）（三）项目投资计划与资金筹措表本项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是企业自有资金，二是银行借款，三是租售收入用于投资部分。考虑到开发商已投入了50000万元完成了项目前期的有关工作，因此本项目实际资金缺口为55220万元，计划由开发商投入自有资金970万元作为启动资金，另需向银行贷款45500万元用于投资，剩余部分66051万元由租售收入补充，总追加投资为121271万元。项目投资计划与资金筹措表详见表4所示。表4项目投资计划与资金筹措表序号项目合计建设经营期20022003200420051投资总额12127124252425433956606351.1建设投资12127124252425433956606352资金筹措12127124252425433956606352.1自有资金9720242558269660172.2借款资金45500060004500350002.3销售收入再投资6605101767228760196193资金缺口（2.1+2.2）5520024256582519641017三、项目销售与租赁收入测算本项目的经营方案是将西塔楼写字楼全部用于出售，共58093m2。东塔楼的写字楼和商场以及西塔楼的商场全部用于出租。每年各项收入预测详见表5、表6、表7所示。表5西塔楼写字楼销售收入测算表2003200420052003售价13000销售率30%销售面积17428销售收入（万元）226562004售价14000销售率75%销售面积26142销售收入（万元）365982005售价13500销售率100%销售面积14523销售收入（万元）19606合计（万元）78861表6西塔楼商场租赁收入测算表表7东塔楼出租收入测算表年份20052006200720082009201020112012201320142015201620172018写字楼平均月租金（元）147150155165170165168163150140150150150150出租率15%60%80%95%96%93%94%91%85%82%80%80%80%80%租赁费用（万元）313131414141414131213131313租金收入（万元）6099980137551739018106170241752016455141441273413311133111331113311平均月租金（元）400415430450470460480450430410450450450450商场（1至4层）出租率25%70%90%95%95%96%92%90%88%87%85%85%85%85%租赁费用（万元）835363839384038363438383838租金收入（万元）2512979397943974593454345414164389036663931393139313931东塔小计（万元）86012959177342178722699215662206120619180331640117241172411724117241年份200420052006200720082009201020112012201320142015201620172018商场（-1至地面四层）平均月租金（元）380.643400415430450470460480450430410450450450450出租率20%63%81%85%93%95%96%92%90%88%87%85%85%85%85%租赁费用（万元）53335363839384038363438383838租金收入（万元）30741035483596368327290721072086610617558216241624162416241年份20192020202120222023202420252026202720282029203020312032商场（-1至地面四层）平均月租金（元）450472.5472.5472.5472.5472.5496.125496.125496.125496.125496.125496.125496.125496.125出租率85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%租赁费用（万元）3839393939394141414141414141租金收入（万元）62416553655365536553655368816881688168816881688168816881续表7东塔楼出租收入测算表年份20192020202120222023202420252026202720282029203020312032写字楼平均月租金（元）150157.5157.5157.5157.5157.5165.375165.375165.375165.375165.375165.375165.375165.375出租率80%80%80%80%80%80%80%80%80%80%80%80%80%80%租赁费用（万元）1313131313131414141414141414租金收入（万元）1331113977139771397713977139771467514675146751467514675146751467514675平均月租金（元）450472.5472.5472.5472.5472.5496.125496.125496.125496.125496.125496.125496.125496.125商场（1至4层）出租率85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%租赁费用（万元）3839393939394141414141414141租金收入（万元）39314127412741274127412743334333433343334333433343334333东塔小计（万元）1724118104181041810418104181041900919009190091900919009190091900919009四、项目借款还本付息分析根据建设期每年投资额估算，本项目需向银行贷款45500万元用于投资。银行贷款还本付息方式采用等额还本付息，从2006年开始还本付息，2010年还清。根据中国人民银行2002年2月调整后的利率，五年以上的贷款年利率为5.76％。目前广州市房地产开发贷款利率通常为中国人民银行公布的贷款利率乘以1.1的系数，即本项目当前融资成本为年利率：5.76％*1.1＝6.336％。本项目合计需支付利息113648001元，详见借款还本付息表8。表8借款还本付息表（单位：元）项目建设经营期合计20032004200520062007200820092010年初借款累计61900800112248435480448496395788457305764359210036334108242981本年借款6000000045000000350000000455000000本年应计利息1900800534763518200061304412172507715719373230133079026858275120506276年底还本付息115101255115101255115101255115101255115101255575506275年末借款累计619008001122484354804484963957884573057643592100363341082429810五、项目销售与租赁税金及附加测算本项目销售与租赁税金及附加估算表详见表9、表10所示。表9销售税金及附加一览表序号项目计算依据建设经营期合计20022003200420051销售收入226563659819606788602销售税金及附加13912247120448422.1营业税（1）*5％1133183098039432.2城市维护建设税（2.1）*7％79128692762.3教育费附加（2.1）*3％3455291182.4防洪工程维护费（1）*0.09％203318712.5交易印花税（1）*0.05％111810392.6交易管理费（1）*0.