《物业管理基本制度与政策》第五章(9)讲义

第九节房屋维修养护管理一、城市异产毗连房屋管理二、城市危险房屋管理三、公有住宅售后维修养护管理第九节房屋维修养护管理主要规定：《城市异产毗连房屋管理规定》（废止）《公有住宅售后维修养护管理暂行办法》《城市危险房屋管理规定》第九节房屋维修养护管理一、城市异产毗连房屋管理（熟悉）(一)异产毗连房屋的概念和房屋使用规则异产毗连房屋，是指结构相连或具有共有、共用设备和附属建筑，而为不同所有人所有的房屋。第九节房屋维修养护管理一、城市异产毗连房屋管理（熟悉）(一)异产毗连房屋的概念和房屋使用规则（1）异产毗连房屋的所有人按照所有权证规定的范围行使权利，并承担相应的义务。第九节房屋维修养护管理一、城市异产毗连房屋管理（熟悉）(一)异产毗连房屋的概念和房屋使用规则（2）异产毗连房屋的所有人和使用人，使用和修缮房屋必须符合城市规划、房地产管理、消防和环境保护等部门的要求，并应按照有利使用、共同协商、公平合理的原则，正确处理毗连关系。所有人和使用人对共有、共用的门厅、阳台、屋面、楼道、厨房、厕所以及院路、上下水设施等，应当共同合理使用并承担相应的义务。第九节房屋维修养护管理一、城市异产毗连房屋管理（熟悉）(一)异产毗连房屋的概念和房屋使用规则（3）除异产毗连房屋所有人及使用人约定的情况外，任何一方不得多占、独占、损害其他所有人和使用人的利益。一方所有人或使用人超越权利范围，侵害他方权益的，应当停止侵害，并赔偿由此而造成的损失。第九节房屋维修养护管理一、城市异产毗连房屋管理（熟悉）(一)异产毗连房屋的概念和房屋使用规则（4）经房屋安全鉴定机构鉴定为危险房屋的，异产毗连房屋的所有人必须按有关规定及时治理。一方所有人或使用人造成房屋危险的，应当及时排除危险，同时，其他所有人和使用人有权采取必要措施，防止危险的发生，造成损失的，由造成房屋危险的责任方应当负责赔偿。第九节房屋维修养护管理一、城市异产毗连房屋管理（熟悉）(一)异产毗连房屋的概念和房屋使用规则（5）异产毗连房屋所有人以外的人，如需使用异产毗连房屋共有部位时，应当取得各所有人一致同意，并签订书面协议。第九节房屋维修养护管理【例题·单选题】异产毗连房屋的所有人和使用人应按照()、共同协商、公平合理的原则，正确处理毗连关系。A、谦虚谨慎B、诚实守信C、有利使用D、实事求是【正确答案】C第九节房屋维修养护管理【例题·单选题】异产毗连房屋所有人以外的人，如需使用异产毗连房屋共有部位时，应当()。A、取得各所有人一致同意，并签订书面协议B、取得各所有人一致同意，并口头通知建设单位C、取得建设单位同意，并与相邻所有人签订书面协议D、取得建设单位同意，并口头通知相邻所有人【正确答案】A第九节房屋维修养护管理一、城市异产毗连房屋管理（熟悉）(二)异产毗连房屋的修缮规则异产毗连房屋的一方所有人，如需改变共有部位的外形或结构时，除须经城市规划部门批准外，还须征得其他所有人的书面同意。因使用不当造成异产毗连房屋损坏的，由责任人负责修缮。异产毗连房屋的自然损坏，房屋所有人应当修缮，不得拖延或者拒绝。第九节房屋维修养护管理一、城市异产毗连房屋管理（熟悉）(二)异产毗连房屋的修缮规则异产毗连房屋发生自然损坏或不可抗力造成的损坏，修缮费用依下列原则处理（1）：1．共有房屋主体结构中的基础、柱、梁、墙的修缮，由共有房屋所有人按份额比例分担；2．共有墙体的修缮按两侧均分后，再由每侧房屋所有人按份额比例分担；第九节房屋维修养护管理一、城市异产毗连房屋管理（熟悉）(二)异产毗连房屋的修缮规则3．楼盖的修缮，其楼面与顶棚部位，由所在层房屋所有人负责；其结构部位，由毗连层上下房屋所有人按份额比例分担。第九节房屋维修养护管理一、城市异产毗连房屋管理（熟悉）(二)异产毗连房屋的修缮规则4．屋盖的修缮：(1)不上人房盖，由修缮所及范围覆盖下各层的房屋所有人按份额比例分担。(2)可上人屋盖，如为各层所共用，由修缮所及范围覆盖下各层的房屋所有人按份额比例分担；如仅为若干层使用，使用层的房屋所有人分担一半，其余一半由修缮所及范围覆盖下层房屋所有人按份额比例分担。第九节房屋维修养护管理一、城市异产毗连房屋管理（熟悉）(二)异产毗连房屋的修缮规则5．楼梯及楼梯间的修缮：(1)各层共用楼梯，由房屋所有人按份额比例分担。(2)为某些层所专用的楼梯，由其专用的房屋所有人按份额比例分担；第九节房屋维修养护管理一、城市异产毗连房屋管理（熟悉）(二)异产毗连房屋的修缮规则6．房屋共用部位必要的装饰，由受益的房屋所有人按份额比例分担；7．房屋共有、共用的设备和附属建筑(如电梯、水泵、暖气、水卫、电照、沟管、垃圾道、化粪池等)的修缮，由所有人按份额比例分担。第九节房屋维修养护管理【例题·单选题】异产毗连房屋楼盖结构部位的修缮由()。A、所在层房屋所有人负责B、物业管理公司C、毗连层上下房屋所有人按份额比例分担D、建设单位【正确答案】C第九节房屋维修养护管理二、城市危险房屋管理(一)危险房屋的概念与鉴定程序1．危险房屋是指结构已严重损坏或承重构件已属危险构件，随时有可能丧失结构稳定和承载能力，不能保证居住和使用安全的房屋。第九节房屋维修养护管理二、城市危险房屋管理(一)危险房屋的概念与鉴定程序2．危险房屋的鉴定市、县人民政府房地产行政主管部门应当设立房屋安全鉴定机构，负责房屋安全鉴定并统一使用“房屋安全鉴定专用章”。房屋所有人或使用人向当地鉴定机构提出鉴定申请时，必须持有证明其具备相关民事权利的合法证件。第九节房屋维修养护管理二、城市危险房屋管理(一)危险房屋的概念与鉴定程序3.危险房屋的鉴定程序(1)受理申请；(2)初始调查，摸清房屋的历史和现状；(3)现场查勘、测试、记录各种损坏数据和状况；(4)检测验算，整理技术资料；(5)全面分析，论证定性，作出综合判断，提出处理建议；(6)签发鉴定文书。第九节房屋维修养护管理二、城市危险房屋管理(一)危险房屋的概念与鉴定程序4.危险房屋的鉴定处理鉴定机构鉴定房屋为危险房屋的，分为四种情况进行处理：(1)观察使用。适用于采取适当安全技术措施后，尚能短期使用，但需继续观察的房屋。(2)处理使用。适用于采取适当技术措施后，可解除危险的房屋。第九节房屋维修养护管理二、城市危险房屋管理(一)危险房屋的概念与鉴定程序4.危险房屋的鉴定处理(3)停止使用。适用于已无修缮价值，暂时不便拆除，又不危及相邻建筑和影响他人安全的房屋。(4)整体拆除。适用于整幢危险且无修缮价值，需立即拆除的房屋。第九节房屋维修养护管理二、城市危险房屋管理(一)危险房屋的概念与鉴定程序5.危险房屋鉴定时的要求鉴定机构进行安全鉴定必须有两名以上鉴定人员参加。对特殊复杂的鉴定项目，鉴定机构可以聘请相关专业人员或邀请有关部门派员参与鉴定。经鉴定属于危险房屋的，鉴定机构必须及时发出危险房屋通知书；属于非危险房屋的，应当在鉴定文书上注明在正常使用条件下的有效时限。第九节房屋维修养护管理二、城市危险房屋管理(二)危险房屋的鉴定费用与修缮责任1.房屋所有人和使用人都有权申请危险房屋鉴定。经鉴定为危险房屋的，鉴定费由所有人承担；经鉴定为非危险房屋的，鉴定费由申请人承担。第四章业主的建筑物区分所有权【例题·单选题】房屋经鉴定为危险房屋的，鉴定费由()承担。A、申请人B、所有人C、使用人D、房屋管理部门【正确答案】B第九节房屋维修养护管理二、城市危险房屋管理(二)危险房屋的鉴定费用与修缮责任2.房屋所有人对危险房屋能够解除危险的，应当及时解除危险；解除危险暂时有困难的，必须采取安全措施，防止发生危害。异产毗连房屋被鉴定为危险房屋的，房屋各所有权人应当按照国家对异产毗连房屋的规定，共同履行治理责任。第九节房屋维修养护管理二、城市危险房屋管理(二)危险房屋的鉴定费用与修缮责任3.房屋所有人对经鉴定的危险房屋，必须按照鉴定机构的处理建议及时加固或修缮治理；如果房屋所有人拒绝照处理建议修缮治理危险房屋，或者使用人有阻碍修缮治理危险房屋，房地产行政主管部门有权指定有关部门代修，或者采取其他的强制措施。发生的费用由责任人承担。第九节房屋维修养护管理二、城市危险房屋管理(三)危险房屋造成损害事故的法律责任1．房屋所有人应当承担的民事责任：(1)有险不查或损坏不修；(2)经鉴定机构鉴定为危险房屋而未采取有效的解除危险措施。第九节房屋维修养护管理二、城市危险房屋管理(三)危险房屋造成损害事故的法律责任2．房屋使用人、行为人应当承担的民事责任：(1)使用人擅自改变房屋结构、构件、设备或使用性质；(2)使用人阻碍房屋所有人对危险房屋采取解除危险措施；(3)行为人由于施工、堆物、碰撞等行为危及房屋。第九节房屋维修养护管理二、城市危险房屋管理(三)危险房屋造成损害事故的法律责任3．鉴定机构应当承担的民事责任：(1)因故意把非危险房屋鉴定为危险房屋而造成损失；(2)因过失把危险房屋鉴定为非危险房屋，并在有效时限内发生事故；(3)因拖延鉴定时间而发生事故。第九节房屋维修养护管理【例题·单选题】经鉴定机构鉴定为危险房屋而未采取有效的解除危险措施，房屋应当由()承担民事责任。A、鉴定机构B、房屋所有人、使用人共同C、房屋使用人D、房屋所有人【正确答案】D第九节房屋维修养护管理【例题·多选题】在危险房屋造成损害的事故中，房屋所有人应当承担的民事责任有()。A、使用人擅自改变房屋结构、构件、设备或使用性质B、行为人由于施工、堆物、碰撞等行为危及房屋C、有险不查或损坏不修D、经鉴定机构鉴定为危险房屋而未采取有效的解除危险措施【正确答案】CD第九节房屋维修养护管理三、公有住宅售后维修养护管理(一)住宅各项使用部位和附属设施设备的划分原则1．住宅自用部位和自用设备住宅的自用部位和自用设备，是指户门以内的部位和设备，包括水、电、气等户表以内的设备和自用阳台。第九节房屋维修养护管理三、公有住宅售后维修养护管理(一)住宅各项使用部位和附属设施设备的划分原则2．住宅共用部位住宅的共用部位，是指住宅承重结构部位，包括楼盖、屋顶、梁、柱、楼板、内外墙体和基础，以及外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备设施用房、建筑内的车库等。第九节房屋维修养护管理三、公有住宅售后维修养护管理(一)住宅各项使用部位和附属设施设备的划分原则3．住宅共用设施设备住宅的共用设施设备，是指共用的上下水管道、落水管、邮政信箱、垃圾道、烟囱、供电干线、共用照明、天线、暖气干线、供暖锅炉房、高压水泵房、消防设施和电梯等。第九节房屋维修养护管理三、公有住宅售后维修养护管理(二)住宅各部位与设施设备的维修养护责任1．住宅所有人的维修养护责任公有住宅出售后，住宅自用部位和自用设备的维修养护，由住宅所有人承担维修养护责任。住宅所有人可以自行维修养护，也可以委托他人维修养护。第九节房屋维修养护管理三、公有住宅售后维修养护管理(二)住宅各部位与设施设备的维修养护责任2．售房单位的维修养护责任（1）公有住宅出售后，住宅共用部位和共用设施设备的维修养护，由售房单位承担维修养护责任。售房单位可以自行维修养护，也可以委托其他房地产经营管理单位即物业服务企业，承担维修养护责任。第九节房屋维修养护管理三、公有住宅售后维修养护管理(二)住宅各部位与设施设备的维修养护责任2．售房单位的维修养护责任（2）住宅共用部位和共用设施设备的维修养护费用，可以由售房单位按照规定比例向购房人收取。维修养护费用不足时，暂由原售房单位承担。具体收取标准和办法由省、自治区、直辖市人民政府规定。（3）电梯、高压水泵房、供暖锅炉房等共用设施设备的运行、维护和更新，按照国家和地方原有规定执行。第九节房屋维修养护管理三、公有住宅售后维修养护管理(二)住宅各部位与设施设备的维修养护责任3．其他责任包括道路、上下水管道、窨井、化粪池、室外泵房、绿化等，住宅建筑以外的市政公用设施，按照政府规定的职责分工负责维修和管理。第九节房屋维修养护管理【例题·单选题】公有住宅出售后，住宅自用部位和自用设备的维修养护，由()承担维修养护责任。A、住宅所有人B、住宅使用人C、房屋管理部门D、物业服务企业【正确答案】A第九节房屋维修养