第2章房地产基本制度与政策

第二章房地产基本制度与政策崔彩云2021年2月23日星期二CompanyLogo华北科技学院建筑工程学院第二章房地产基本制度与政策2.1房地产法律制度和政策概述2.2建设用地的制度和政策2.3城市房屋拆迁管理制度和政策2.42.5房地产交易管理制度与政策房地产税收制度和政策一、房地产法调整对象CompanyLogo开发关系并非单一法律，是约束房地产开、交易和管理的法律的集合。交易关系物业服务行政管理2、1房地产法律制度和政策二、房地产法的基本原则土地公有制土地有偿、有期限使用节约用地、保护耕地符合城市规划经济效益、社会效益和环境效益统一维护房地产权利人合法权益CompanyLogo房地产法律体系CompanyLogo宪法行政法规法律部门规章地方性规章地方法规CompanyLogo2.2.1主要内容：一、土地所有权制度二、土地使用权制度2.2.22.2.32.2.4华北科技学院建筑工程学院2、2建设用地制度和政策CompanyLogo一、土地所有权制度是指国家或农民集体依法对其所有的土地所享有的排他性专有权利，包括对土地的占有、使用、收益和处分四项权能。在我国，土地所有权分为国家土地所有权和农民集体土地所有权两大类。华北科技学院建筑工程学院CompanyLogo下列土地属于国家所有：1、城市市区的土地；2、农村和城市郊区中经国家依法没收、征收、征购为国有的土地；3、国家依法征用的原集体所有的土地；4、依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；5、农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；6、因国家组织移民、自然灾害等原因，农民集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。华北科技学院建筑工程学院CompanyLogo集体土地所有权是以符合法律规定的农村集体经济组织的农民集体为所有权人，对归其所有的土地享有的受到法律限制的支配性物权。《土地管理法》规定：1、农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；2、宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有；3、集体土地所有权是受限制的所有权，限制表现在两方面：（1）受国家法律和政府管理的限制。（2）受农民集体意志的限制。华北科技学院建筑工程学院CompanyLogo二、土地使用权制度指土地使用者依法取得的、在法律规定的范围内对土地享有的占有、使用、收益和在特定条件下依法处分的权利。华北科技学院建筑工程学院出让土地最高年限居住用地70年工业用地50年教育、科技、文化卫生、体育用地50年商业、旅游、娱乐用地40年综合或其他用地50年CompanyLogo1、土地使用权的类型（一）根据土地使用权赖以产生的所有权的性质不同划分，可分为：国有土地使用权集体土地使用权（二）根据土地的用途不同，可分为：土地使用权的类型土地使用权的类型建设用地使用权农业用地使用权（承包经营权）CompanyLogo2、土地使用权的取得、变更和终止（1）国有土地建设用地使用权的取得方式出让方式（1990年5月确立）划拨方式（新中国成立至今）（一）土地使用权的主要取得方式华北科技学院建筑工程学院CompanyLogo（2）集体土地建设用地使用权的取得方式申请批地：如乡镇企事业用地、农民宅基地。（3）土地承包经营权的取得方式发包－承包（签订土地承包合同）（4）其他取得方式如转让、租赁、诉讼等方式将在后面的有关章节中介绍华北科技学院建筑工程学院CompanyLogo土地使用权的变更主要有以下几种情况：（二）土地使用权的变更土地使用权变更（1）土地使用权转让（2）地上建筑物转让（3）土地承包经营权转让（4）法人的合并与分立（5）其他：如房产继承、赠与、投资、共有房产的分割等华北科技学院建筑工程学院CompanyLogo土地使用权的终止主要有以下几种情况：（三）土地使用权的终止土地使用权终止（1）土地使用权年限届满（2）土地使用权收回（3）土地灭失：如河流改道、山体滑坡、地震等A.出让土地使用权：只在特殊情况下提前收回。B.划拨土地使用权：国家需要时或土地使用者不需要时无偿收回C.司法机关决定收回华北科技学院建筑工程学院CompanyLogo3、划拨土地使用权具有以下特征：没有明确的期限（除法律、法规另有规定外）；无偿（只缴纳补偿、安置等费用，无须支付土地使用权出让金）不能随意转让、出租和抵押（经法定部门批准补交地价后可以）华北科技学院建筑工程学院CompanyLogo2.1.2划拨土地使用权下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：（一）国家机关用地（二）军事用地（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地（四）公益事业用地（五）城市基础设施用地（六）法律、法规明确规定的其他建设项目用地华北科技学院建筑工程学院CompanyLogo划拨土地使用权取得的程序（一）用地单位提交用地申请（二）土地行政主管部门审查和报批：需要征用农地的，要按规定办理农用地转用审批手续（三）土地划拨（四）核发国有土地使用证华北科技学院建筑工程学院CompanyLogo4、出让土地使用权出让土地使用权的概念和特征出让土地使用权与划拨土地使用权相比，其法律特征是：1、有偿取得。2、有明确的期限。3、具有可交易性。华北科技学院建筑工程学院CompanyLogo国有土地使用权出让的方式（一）协议出让：其特点是自由度大，不利于公平竞争。（2003年6月5日国土资源部第6次部务会议通过并发布《协议出让国有土地使用权规定》，自2003年8月1日起施行。2004年3月，国土资源部和监察部联合下发71号文件，该文件要求各地将协议出让土地中的历史遗留问题必须在2004年8月31日前处理完毕，称“8.31大限”，否则国家土地管理部门有权收回土地，纳入国家土地储备体系）华北科技学院建筑工程学院CompanyLogo（二）招标出让：是指土地所有者多方土地使用者，发出投标邀请，通过各投标者设计标书的竞争，来确定土地使用权受让人的方式。招标出让土地使用权的程序是：（1）准备招标文件，如招标书、投标书、土地使用和规划条件等。（2）发布招标公告。（3）有意受让人办理竞标手续。（4）政府确定中标人并签订出让合同。（5）中标人按合同约定支付出让金并办、理土地登记手续。华北科技学院建筑工程学院CompanyLogo（三）拍卖出让：其特点是有利于公平竞争，适用于区位条件好、交通便利的地块。拍卖土地使用权的程序是：（1）准备拍卖文件。（2）发布拍卖公告。（3）有意受让人索取有关文件，办理竞投手续。（4）在指定地点、时间竞投。（5）签订出让合同。（6）支付土地出让金，办理土地登记手续。华北科技学院建筑工程学院CompanyLogo（四）挂牌出让：1、在挂牌公告规定的挂牌起始日，出让人将挂牌宗地的位置、面积、用途、使用年期、规划要求、起始价、增价规则及增价幅度等，在挂牌公告规定的土地交易场所挂牌公布；2、符合条件的竞买人填写报价单报价；3、出让人确认该报价后，更新显示挂牌价格；4、出让人继续接受新的报价；5、出让人在挂牌公告规定的挂牌截止时间确定竞得人。6、现场竞价华北科技学院建筑工程学院CompanyLogo2.2.2集体土地征用华北科技学院建筑工程学院CompanyLogo华北科技学院建筑工程学院CompanyLogo嘉禾口号谁影响嘉禾发展一阵子,我影响他一辈子华北科技学院建筑工程学院CompanyLogo华北科技学院建筑工程学院CompanyLogo一、土地征用的概念和特征国家为了社会公共利益的需要，按照法律规定的批准权限和程序批准，并依法给予农民集体经济组织和农民个人（家庭）补偿后，强制将土地农民集体所有转变为国有的一种行政行为。二、土地征用法律关系的特征（一）主体的确定性（二）目的的明确性（三）强制性（四）权属转移性（五）有偿性（六）标的和相对人的广泛性（七）依法性华北科技学院建筑工程学院CompanyLogo三、征用土地的补偿《土地管理法》规定，征用耕地的补偿费用包括：土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费、临时用地补偿。1、土地补偿费标准：征用耕地的补偿费，为该耕地被征用前三年平均年产值的6至10倍；征用其他土地的由省级政府规定。2、安置补助费：安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。每一个需要安置的农业人口的补偿费标准，为该耕地被征用前三年平均年产值的4至6倍，但每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前三年平均年产值的15倍。对人均耕地特别少的地区，由省级政府批准，可增加安置补助费，但土地补偿和安置补助费之和，不得超过被征用前三年平均年产值的30倍。华北科技学院建筑工程学院CompanyLogo3、地上附着物和青苗的补偿费等：地上附着物和青苗的补偿费标准，由省、自治区、直辖市规定。城市郊区菜地（是指连续3年以上常年耕作的），用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。4、临时用地补偿：按该耕地前三年平均年产值逐年给予补偿。华北科技学院建筑工程学院CompanyLogo2-3城市房屋拆迁管理制度和政策华北科技学院建筑工程学院华北科技学院建筑工程学院CompanyLogo2.2.1城市房屋拆迁管理概述一、城市房屋拆迁的概念和特征城市房屋拆迁是根据城市规划和专项工程建设需要以及当地政府的用地文件，在取得拆迁许可证的情况下，依法拆除和迁移建设用地范围内的原有房屋及其附属物，并由拆迁单位和个人对原房屋及其附属物的所有人或使用人进行补偿和安置的一系列活动。具有以下法律特征：（一）房屋拆迁具有强制性（二）房屋拆迁必须经过人民政府依法批准（三）房屋拆迁的条件是对被拆迁人给与合理的补偿华北科技学院建筑工程学院CompanyLogo2.2.1城市房屋拆迁管理概述二、拆迁范围《拆迁条例》规定，房屋拆迁适用范围主要包括三个方面。一是地域范围，主要是指城市规划区内的国有土地。二是物的范围，主要是指拆迁房屋及其附属物。三是人的范围，拆迁人和被拆迁人。华北科技学院建筑工程学院CompanyLogo三、房屋拆迁相关主体与房屋拆迁程序（一）相关主体拆迁管理人：建设行政主管部门拆迁人：取得房屋拆迁许可证的单位被拆迁人：被拆迁房屋的所有人与被拆迁房屋相关的其他主体：使用权人和抵押权人拆迁单位：受委托实际进行拆迁的单位华北科技学院建筑工程学院CompanyLogo第三讲之第四部分城市房屋拆迁华北科技学院建筑工程学院CompanyLogo三、房屋拆迁相关主体与房屋拆迁程序（二）房屋拆迁程序确定拆迁计划和方案申领拆迁许可证拆迁公告确定拆迁方式签订拆迁协议实施拆迁第三讲之第四部分城市房屋拆迁华北科技学院建筑工程学院CompanyLogo对公共利益与强制拆迁关系认识的转变强制拆迁应否以公共利益为前提如何界定公共利益通过程序规则防止“公共利益”被滥用华北科技学院建筑工程学院CompanyLogo四、拆迁补偿的对象、范围和标准1、拆迁补偿的对象拆迁补偿的对象是产权人或称为所有权人（注意不是使用人）。2、拆迁补偿的范围拆迁补偿的范围是被拆除的房屋及其附属物。3、拆迁补偿的标准拆迁货币补偿标准确定的基本原则是等价有偿，采取的办法是根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，用房地产市场评估的办法确定。“等因素”包含被拆迁房屋成新程度、权益状况、建筑结构形式、使用率、楼层、朝向等．华北科技学院建筑工程学院CompanyLogo4、拆迁补偿的形式1、产权调换2、货币补偿3、产权调换与货币补偿相结合华北科技学院建筑工程学院CompanyLogo五、案例重庆“史上最牛钉子户”（4年）（曝光在2007年3月全国“两会”圆满结束并通过了《物权法》）华北科技学院建筑工程学院CompanyLogo华北科技学院建筑工程学院CompanyLogo华北科技学院建筑工程学院CompanyLogo华北科技学院建筑工程学院CompanyLogo华盛顿的钉子户华北科技学院建筑工程学院CompanyLogo日本（成田机场）钉子户：抗争40年华北科技学院建筑工程学院Company