w科富阳金桥北路地块金色家园项目

富阳金桥北路地块可研报告杭州公司项目发展部2009年8月28日一土地属性分析二市场分析与机会选择三客户定位与产品解决方案四项目经营分析五土地获取方式及风险分析六公司运营影响分析七能力需求分析八总结与建议目录战略发展PART1土地属性分析•项目基本信息•区位状况•土地属性•地价分析•土地属性结论战略发展•政府公开挂牌楼面价为1125元/平米；•根据目前市场形势，预计成交楼面价为2000元/平米（本报告按2000元/平米测算）1.1项目基本概况项目位置行政区富阳市地段金桥北路西侧（紧邻万科·金色家园项目）占地面积代征地面积0计容积率建筑面积可售面积301631净地面积153336住宅面积294280小计153336非住宅面积0容积率2.0商业7351地价地价总额底价3.45亿车库(不含地下)0测算价6.13亿不可售面积5041土地单价底价150万元/亩小计306672测算价267万元/亩不计容积率建筑面积可售面积70537可售楼面地价底价1125元/m2不可售面积21280测算价2000元/m2小计91817土地使用权归属国有土地规划用途商业办公、住宅用地（商业办公面积≤总建面5%）转让方式公开招拍挂战略发展富阳——城市基本状况面积人口经济市域面积（平方公里）建成区面积（平方公里）常住人口（万人）户籍人口（万人）GDP（亿元）二产比例（%）人均可支配收入（元/人）1831-64-28962.7190421.2区位状况战略发展未来3-5年内仍将维持其区域性购房特征富阳市行政隶属于杭州，定位为杭州“第四副城”；320国道为其城区与杭州的主要通路从杭州发展规模以及其余副城的饱和度分析，对于“第四副城”的发展“远需时日”运动休闲产业功能区现代工业经济功能区沿江（富春江）、沿路（320-23国道）两条轴线，形成了围绕主城区的块状产业布局结构是高度自给自足的产业发展模式江南新城下沙新城临平新城之江转塘本地块西湖之江转塘三墩城西富阳绕城高速1.2区位状况富阳——城市基本状况战略发展富阳城市发展——城市向北1.2区位状况•项目所在之城北片区成为开发热点•区域人气在逐步积累的过程中，大型居住片区形成趋势明显富江春320国道西山虎山传统老城区第一轮发展沿江西扩金桥北路北向腹地成为发展主要方向传统城区位于东南部“沿江西扩”告一段落西临西山、东靠虎山、南临富春江的地理特征北向发展成为必然趋势金桥北路沿线逐步形成商品房开发本地块战略发展西湖本地块江南新城下沙新城临平新城富阳之江转塘宗地区位1.3土地属性战略发展宗地区位1.3土地属性地块位于富阳市中心以北约3公里，金桥北路与公园西路交界处，万科·金色家园项目西侧；距离杭州市中心约30公里，约40分钟车程市中心本地块金色家园战略发展宗地四至1.3土地属性宗地金色家园金桥北路规划道路北：规划公园西路(现状为鱼塘)南：规划道路(现状为鱼塘)西：规划道路(现状为鱼塘)东：金桥北路战略发展宗地现状1.3土地属性宗地金色家园金桥北路规划道路•宗地现状为鱼塘战略发展宗地阿周海鲜大酒店拆迁安置房绿化带及小区市第三期经济适用房容大郦城一期周边环境1.3土地属性金色家园鱼塘鱼塘战略发展周边配套1.3土地属性•道路交通情况良好,公共交通匮乏•具有一定景观、环境资源（安居房有一定影响）•配套处于完善过程中道路——金桥北路、春秋北路两条南北主轴联通项目与传统城区公交——暂无公交配套配套——•大型购物设施：大润发卖场与本案相距约1.3km•教育配套：永兴初中部与本案相距500m•医疗、金融、文体、休闲、娱乐等服务类商业设施目前处于匮乏状态景观——西北向可眺望远山景观环境——•东临经济适用房•空气质量优于城区•环境清幽，噪音较少规划——•本案西北侧规划富阳市人民医院•本案正北项规划卖场距离市政府直线距离约2.7km食品厂旅馆海鲜酒楼公元名家农民房永兴幼儿园（待定）万科·金色家园宗地战略发展宗地•宗地周边教育配套完善，有富阳最好的私立学校—富阳永兴学校（含中学部及小学部）；•周边商业配套虽有涉及但是氛围不浓厚；•医疗和健身配套还比较欠缺。商业教育医疗土地属性描述（配套共分成5个等级）配套设施教育文化项目周边1公里范围内，有全市最好的私立学校—富阳市永兴学校（含中学部及小学部）和富阳市第四小学；项目3公里范围之内有市二中和镇二小。商业配套项目1公里范围内有太阳城堡酒店和绿槟榔广场；项目3公里范围内有玉长城商业广场（银泰已签约）、国美电器、世纪联华和大润发超市等医疗卫生项目周边有吴氏肿瘤专科医院；项目3公里范围内有妇保医院、富阳中医骨伤科医院和富阳预防保健所。景观健身项目东南侧2公里有儿童公园。区域配套1.3土地属性战略发展宗地商业教育医疗太阳城堡酒店富阳市永兴学校富阳市综合市场绿槟榔广场富阳第四小学区域配套1.3土地属性玉长城商业广场（银泰已签约）战略发展1.3土地属性宗地金色家园金桥北路规划道路不利因素说明•地块东侧金桥北路及地块红线南侧均有高压电塔战略发展地价与付款节奏地价包含内容与价款组成：净地价格总额：61334万元；土地单价：267万元/亩；楼面2000元/平方米支付节奏支付进度2009年9月2009年9月2010年3月2010年9月2011年3月支付金额（万元）6900536749067付款条件支付挂牌保证金公开摘牌后10日内支付20%（保证金可抵扣）6个月内，支付地价款总额20%12个月内，支付地价款总额30%18个月内，支付地价款总额30%1.4地价分析•公开挂牌楼面价为1125元/平米；本版测算按2000元/平米计；•政府规定付款周期为18个月，付款节奏为2:2:3:3；•为保证2011年结算，本地块计划在2010年3月付清地价款战略发展可比地价1.4地价分析宗地水果市场地块（奔腾·德邑上城）出让时间：2009-1面积：32000方容积率：2.3成交楼面地价：2100元/方复地地块出让时间：2007-10面积：140.5亩容积率：2.5成交楼面地价：1300元/方战略发展存量土地供应1.4地价分析宗地公园西路沿线地块面积：合计约80亩容积率：2.0地价未定金桥北路沿线地块面积：合计约360亩容积率：1.8-2.0地价未定迎宾北沿线地块面积：合计约230亩容积率：1.5-2.3地价未定战略发展品类•C（未来有向G升级的潜力）产品定位•改善型——富阳高端城市公寓土地属性小结优势劣势1.地块规模较大，形状规整2.临近主干道金桥北路与公园西路，交通便捷3.地处富阳城市发展方向4.周边楼盘集聚，未来会成为大型居住区，逐步形成良好的居住氛围1.相对富阳市场容量，地块体量过大2.现状配套欠成熟1.5土地属性结论战略发展PART2市场分析与机会选择•富阳市场整体宏观分析•富阳住宅市场分析•细分市场竞争格局趋势判断•市场分析结论战略发展2.1富阳市场整体宏观分析产业结构·工业总产值占当地GDP总量的70％以上·以通讯器材及纸业基地闻名全国经济实力·2007年全市实现生产总值289亿元，增长21.2%·2007年全国百强县排名第28位生活水平2007城镇居民人均可支配收入19042元，增长14.2%人均储蓄余额16079元，增长4.5%。•典型的浙江县城经济发展模式，整体产业处于稳定发展期，民间资本比较富庶•总体市场与杭州关联度不高，未来若干年仍是独立区域市场城市研判战略发展2.1富阳市场整体宏观分析富阳全市场住宅供需关系38.373.577.254.175.249.240.170.659.246.746.525.5588352564648460031773200020406080100200320042005200620072008200901000200030004000500060007000批准预售(万方)销售面积(万方)销售均价(元/方)富阳全市住宅用地出让情况51.6060.6023.6638.9479.8070.7034.6858.410204060801002005200620072008住宅用地(万方)建筑面积(万方)•富阳市场总体——供求匹配，非常健康城市化和城市扩张稳步进行中，市场容量稳步扩大（08年受新增供应影响）；•从07-08年土地出让有限，未来新增供应有限，供求非常健康趋势预测战略发展2.1富阳市场整体宏观分析2007年富阳企业职工人数与工资情况年平均工资线：28477元数据来源：2007年富阳统计年鉴•机关事业单位、泛公务员以及大型制造业企业的中高管，必定会成为住宅的主力消费群体。居民购买力战略发展2.2富阳住宅市场分析板块划分宗地类型：高层公寓G2+TOP卖点：稀缺的市中心地块G2产品：65000-7500元/方舒适性三房、四房（130-170方)TOP产品：江滨18号公馆，一线江景房，1.2万元，200-350方平层公寓（已售罄）城北板块市中心板块类型：排屋+公寓卖点：自然环境，低密度住宅排屋：300-500方，15000-16000元/方叠排：230-300方，11000-12000元/方公寓：120-160方，7000-8000元/方类型：高层公寓，少量花园洋房卖点：发展潜力，合理总价产品：舒适性三房、四房，少量经济型两房售价：5000-6500元/方战略发展2.2富阳住宅市场分析811604494384541,47577422311525748216523463033152212320082007125-144180-210210-250200-25070-9090-1250-70144-180250-300主流产品：120-140方(三房)次主力产品：90方（两房），160-200方(四房)08年，90方产品的集中供应，造成了08年90方以下产品成交量井喷式提升；需求特征：分面积段成交情况（单位：套数）首置首改再改主力产品次主力产品次主力产品战略发展2.2富阳住宅市场分析说明：数据统计不全面，取主力在售楼盘数据需求特征：分总价段成交情况（单位：套数）2007年•两房（90方）集中在：50万以内•三房（125-144方）集中在：50-90万•四房（144-210方）集中在：90-110万•大四房（210-300方）公寓：90-130万叠排：200-300万•排屋（300-500方）集中在：400-600万（表格未体现）战略发展2.2富阳住宅市场分析市场供需特征分析标准两房50万以内排屋400-600万舒适三房50-90万四房90-130万叠排、市中心TOP200-300万•供需特征：舒适三房、四房，主流市场，容量较大，但竞争激烈。其中G2品类项目，四房热销。C品类项目三房热销•典型项目：丁香公寓、城市花园等•机会点分析：主流市场，直面竞争。溢价能力中等，非最佳选择方案•供需特征：非主力需求，容量有限，现有产品多属于90指标被迫选择•典型项目：公元名家、阳光里等•机会点分析：溢价能力最弱，不建议开发此产品•供需特征：集中在鹿山新区，供应量有限，市场认可度较高•典型项目：锦绣兰庭、御园、水印林语•机会点分析：环境，产品均具有较高的稀缺性，溢价能力最高。•供需特征：排屋社区中的补充产品。整体供应量有限，认可度较高.沿江TOP产仅一个项目（江滨18号公馆），已售罄。•机会点分析：该总价段产品供应量有限，供需矛盾最大，溢价能力较高。项目可通过品质提升，产品精装修产品，弥补地段不足可提供空中复式产品，合理控制面积，控制总价，取得竞争优势战略发展2.3细分市场竞争格局趋势判断典型竞品分析——丁香花园宗地•项目规模：总建筑面积约18万方，其中地上建筑面积15万方；•产品：高层公寓120-140方三房为主，160-170方紧凑四房为辅；•总户数：1100余套•车位比：1：0.6•售价：6000元/方•销售情况：楼盘名称总套数已推量去化量在售剩余套数成交均价（元/㎡）丁香花园11047536431105680战略发展典型竞品分析——丁香花园规划：强化小组团的围合感景观：贝尔高林设计，内部高低错落社区.内水景较多，叠式喷水池、喷泉、人工湖组成；