XXXX0325_神州天润清远项目_市场深化报告

清远项目深化报告城建兴业∙营销拓展部二O一一年三月二十五日谨呈：广东神洲天润集团有限公司本深化报告主要解决的问题一、本项目是否具有开发写字楼物业的条件和可能性二、本项目的商业形态应如何表现三、本项目的开发将会面临哪些主要竞争四、怎样的物业类型组合将最适合本项目发展PART1本项目是否具有开发写字楼物业的条件和可能性清远定位大广州卫星城，居住占主导，写字楼氛围受考验《清远市主体功能区规划（2010—2020年）》提出，清远市将定位为大广州的卫星城，将承担更多的工业及居住职能清远市承担工业及居住的城市职能分工明确，对写字楼需求较少广州清远区域规划东城是未来核心商务区，小市板块未具备商务氛围清远未来的城市规划功能明晰，各片区板块各司其职清远市规划将于未来CBD核心办公商圈兴建东、西双塔，楼高初定为88层，介时将成为清远市的新地标未来CBD核心区新兴住宅区大学城高新科技区资料来源：清远市规划局发展方向清远未来会建两栋88层高的写字楼，就建在规划的CBD商务区，就类似于广州的东、西塔那样，作为我们清远市的地标性建筑。------清远市规划局张工程师写字楼分布零散，商务氛围欠缺，写字楼发展步伐较慢清远市写字楼分布状况较为不均，主要集中在新城区附近各写字楼间分布较为零散，办公氛围难以集聚，较难形成规模性的写字楼商务区清远市写字楼发展发布较为缓慢，城区内纯办公性质的写字楼较少写字楼市场金沙商务大厦卓越大厦豪美大厦中国电信中国联通目前写字楼多为企业自用，对外租售项目少写字楼市场清远市写字楼使用情况基本以企业自用为主，对外租售情况较少中国联通中国电信汽运集团目前清远市写字楼多为企业自用，对外租售项目较少写字楼建筑体量基本不大，以小高层为主，大型企业属下的分支机构已基本消化了相关供应三大写字楼垄断清远办公市场，企业可选性较少写字楼市场金沙商务大厦卓越大厦豪美大厦清远市对外租售的写字楼供应较少，较具代表性项目为三个，分别为金沙商务大厦、卓越大厦和豪美大厦由于写字楼供应少，可选择性少，三大写字楼基本垄断了市场项目名称总建（㎡）单元面积（㎡）租金（元/㎡）管理费（元/㎡）实用率出租率层数电梯进驻企业金沙商务大厦30901103-15030-38272%98%15层2台建筑装饰设计，广告公司，保险公司为主卓越大厦717362540-503100%10层1台置业投资公司，证券公司，期货公司，黄金交易有限公司，广发银行，中国人寿保险豪美大厦1500060040-50---------17层---豪美铝业客户群较窄，多以大型企业为主写字楼市场除金沙商务大厦可零散分租外，卓越大厦和豪美大厦以自用为主，少量楼层只接受整层租赁的大型客户进驻企业以房地产、广告、金融保险和银行等大型企业为主，中小型企业对写字楼需求度较低写字楼选择少是出租率普遍偏高的根本原因清远新城区未来定位以居住为主，清远未来CBD核心区偏离本项目，未来小市商务氛围竞争力弱清远写字楼现状分布零散，商圈难以集聚，难以形成浓厚的商务氛围清远市客群面窄，本项目开发写字楼产品所承担的风险度较高小结不建议开发写字楼PART2本项目的商业形态应如何表现清远市目前仅有城市广场和赢之城两个商圈，商业发展初级清远市区目前只有旧城区的城市广场和新城区的赢之城商圈项目所在新城区商圈前景看好，但目前仅有赢之城商圈，商圈氛围一般，有待发展项目位于清远大道，目前周边尚未形成商业氛围商业格局城市广场商圈赢之城商圈本项目城市和区域级别商业的租金水平未如理想类别赢之城商圈城市广场商圈商圈特征区域级商圈城市一级商圈商圈覆盖范围以赢之城为核心的商圈以城市广场为核心，周边有先锋路、南门街、北门街主要客户类型居住在新城区的居民清远市区高档消费一级百货商场租金情况（元/㎡·月）首层：100-200300-500商圈特征城市广场商圈—城市一级商业中心，首位度极高代表商家城市广场开业时间2003经营方针百货为主，超市做精，走高档路线，实行“差异经营”理念业态组合（一期）旧翼：益华百货新翼：负一层：名车、餐饮、汽车精品、自行车、体育用品、汽车专业影响及下地停车场一楼：时尚名店街二楼：时尚名店、运动城、万信数码城、屈臣士、肯德基、必胜客、金伦大酒楼三楼：时尚名店、儿童家具服饰、万信数码城四楼：特色美食中心、美容美发、潮流坊、格豪酒店、东方会KTV、休闲娱乐中心五楼：文化书城、大地电影院品牌周大福、耐克、K2、mastermind、阿迪达斯、李宁、only贵人鸟、DHC、CNE、西铁城、百丽、VEEKO、精工等租金300-500元/㎡·月开业率100%商业氛围良好点评城市广场为目前清远市区最为繁华的商圈，品牌较高档；且能带动附近较低档商业百货和步行街，适合不同年龄层次和各种不同类型的消费群体，辐射整个城市，经营较成功。商圈特征赢之城商圈—新城区域商业配套中心代表商家赢之城富域银座广场开业时间2002.10-经营方针典型的大型超市带动商圈发展模式以大型的国美电器带动商业业态组合一楼：华润万家超市、服装百货、运动用品店、停车场二楼：小型服装店、游戏机室、养生馆、健身室、工作室三楼：食肆（周记）、网吧一楼：服装百货、金银珠宝首饰二楼：餐厅三楼：国美品牌耐克、IP、S&K、班尼路、贵人鸟、堡狮龙、三枪、特步、puma周大福、中国黄金、kappa、以纯租金首层：100元/㎡·月；二层：电梯附近50元/㎡·月偏僻20-30元/㎡·月首层：50元/㎡·月开业率98%95%商业氛围一般，人流量较小一般，人流量少点评赢之城开业时间较久，硬件设施残旧；人流量较小；首层华润万家超市规模较大，约3000平方米，人流量较旺，典型的超市带动广场氛围规模小，以国美电器带动广场商业，人流量较少商圈特征项目周边以社区商铺为主，缺少超市等大型生活配套项目周边以汽贸商铺和楼盘的社区商铺为主目前周边缺少大型的超市配套，生活不便周边社区居民对大型超市配套需求明显周边商业现代城未来商铺汽贸商铺云山诗意商铺世纪花城商铺凤城明珠未来商铺本项目周边社区商铺主要服务社区周边区域项目周边社区商铺以五、六十平方米的户型为主，租金在45-80元/㎡，多以经营装饰、超市、餐饮等社区配套商业为主现代城临街商铺预计售价为20000元/㎡项目地址面积（㎡）租售方式售价/租金（元/㎡）出租/出售率经营情况世纪花城广清大道与清远大道交汇处51㎡只租不售7065%以装饰、建材、五金公司为主144㎡45现代城广清大道100㎡以下售预计20000开售时间未定——云山诗意广清大道（售楼部前面部分）40-180㎡发展商持有经营————超市、餐饮、装饰等小区配套商业A5/A6栋——只租不售预计50-80推出时间未定以社区配套为主周边商业新城区将新添多个商业综合体，未来商业竞争激烈未来发展凯旋国际广场总建：9万㎡置业文化商贸中心总建：18万㎡时代广场总建：40万㎡本项目2011年签约动工项目中，新城区将会有三个商业综合体动工三个商业综合体总建达到67万㎡，体量大，竞争激烈随着多个大型商业综合体的开发，未来商业配套将会得到完善建议开发社区商铺，以街铺形式出现清远市区目前商业发展初级，仅有城市广场和赢之城两个商圈，租金收益不高随着板块未来的发展，新城区将会形成大规模的居住区，未来商业配套将会得到完善，相应未来竞争将会激烈项目周边缺乏大型的超市配套，项目建议开发社区商铺，并适当考虑引入超市生活型配套设施小结商业配套布局商业配置策略——以社区商业为主，挖掘商业价值、实现价值有效兑现商业形式：作为社区商业，以街铺形式充分挖掘商业价值——设计上，采用首层临街、窄进深、高层高的高性价比设计，注重沿街绿化、氛围的营造，打造休闲、舒适的购物环境，为商铺发展奠定良好的基础。——与两层大进深的商业对比，具有面积小、销售灵活、整体价值高的优点。总体布局配套物业定位：教育+商业+会所PART3本项目的开发将会面临哪些主要竞争未来主要供应在东城商业地块，未对项目产生直接影响未来CBD核心区本项目未来供应未来待拍土地以东城板块为主，该区域将成未来清远市CBD核心商务区小市片区暂时未有土地拍卖计划，本项目暂时没有新增对手产生CBD商务区离本项目较远，而且区域职能差异较大，未来土地供应未对本项目产生直接影响众多项目抢闸登场，洋房未来市场竞争激烈未来供应板块项目开发商规模物业类型户型货量推出时间小市板块凤城郦都清远市恒远兆业房地产开发有限公司占地23万㎡总建70万㎡高层洋房、公寓别墅30-300㎡3282套2011年5月凤城明珠清远市鸿安地产占地8.5万㎡总建33万㎡高层洋房87-128㎡2274套2011年年底时尚国际——2栋26层高2栋30层高高层洋房——————万科地产项目万科地产总建30万㎡高层洋房主力120-140㎡——2011恒福曦园清远恒福地产总建约10万㎡高层洋房76-140㎡约800套2011年上半年沿江板块凯景中央首座凯景集团总建约25万㎡超高层洋房————2011年翡翠绿洲多力富·兴合力地产总建11万㎡高层洋房/联排别墅——300套2011年清华湾————高层洋房160-230㎡310套2011年上半年懿峰雅居清远汉铿物业发展有限公司占地37万㎡总建17.8万㎡高层洋房130-180㎡——2011年北江大桥北下桥位南远房地产开发有限公司总建2.5万㎡高层洋房————2011年富景天下清远市威鹏房地产有限公司占地230亩总建66万㎡庭院别墅、高层洋房————2011年维港半岛朝南地产占地18万㎡总建98万㎡高层洋房——39栋高层2012年东城板块东城雅居清远市远达地产总建2,.5万㎡高层洋房62-112㎡384套2011年樵顺地产项目樵顺地产——高层洋房——77栋高层——御景东方清远市合创东方房地产开发有限公司总建2,.5万㎡小高层洋房105-166㎡300套2011年旧城板块凤凰豪庭清远市源基地产占地0.8万㎡总建5.2万㎡高层洋房110-150㎡939套2011.4万科悄然进驻，“二手”中心地块收入囊中地产龙头万科悄然进入清远市城区市场，据兴业市场跟踪得知，银泉北路地块属于二手交易地块，固土地拍卖中心未有该项登记该地块地理位置优越，周边有第一人民医院，博爱小学等生活配套，生活便利，建议长期关注该项目发展总建（㎡）30万产品20多层高层为主主力户型（㎡）120---140潜在对手万科项目产品线丰富，货量大，成项目最大竞争对手凤城郦都项目位置新城区凤翔大道与半环东路交汇处发展商清远市恆远兆业房地产开发有限公司规模占地236016.329㎡总建709505.30㎡容积率2.55物业类型高层洋房、公寓、情景洋房开盘时间2011年5月货量3282户（其中公寓为348户）车位约3900个项目配套幼儿园、会所、商业该项目处于清远市新城区规划发展中轴，北向清远市博爱学校，西对清远市体育中心，于市政府相呼应项目占地23万平方米，规模较大，产品类型丰富，小区配套完善产品线和客户群相似，主力产品争夺同一批客群类型公寓洋房情景洋房面积(m²)30-60115-170220-300户型面积情况凤城郦都该项目有多种产品户型组合，产品线丰富，可吸引多方面客群关注，客户面较广开发情景洋房型产品提升项目价值，与我司提出的方向类同，将对我司项目产生冲击目标客户群较为相似，将会与我司项目产生直接竞争优先开发情景洋房型产品，以高形象定位抢占市场项目分四期开发，共建103栋各类建筑，由101栋高、中、低层楼房，1栋幼儿园，一栋会所组成一期规划占地58000㎡，建筑面积约17万㎡。其中住宅面积约10万平方米，商业建筑面积约19000平方米，会所约1700平方米，车位864个一期产品涵盖了高层（三至四房）、公寓、情景洋房等，户型面积由35平方米至270平方米凤城郦都情景洋房一期开发高层洋房未来竞争激烈洋房未来供货量巨大，竞争将会日益激烈项目周边大规模居住社区林立，高层洋房是周边区域的主要产品，本项目的开发需寻求一定的产品差异化与本项目形成直接竞争的凤城郦都推出情景洋房产品与市场实现