XXXX03国购集团合肥项目(500万平)定位空间及可行性分析

国购集团合肥项目定位空间及可行性分析深圳世方商业地产顾问机构顾问部2013年3月研究标的占地面积：2624亩，约合175万㎡容积率：3.0总建筑面积：524万㎡总地价：18亿元用地性质：商业、办公研究标的500万㎡超大规模综合商贸城扩容合肥城市商业此类大型综合商贸城成功的关键因素1、城市现有商业整体搬迁力度2、城市商业辐射能力增强潜力研究概述•世方项目组自2013年2月21日开展本项目的前期顾问工作，在短短10天的时间里走访调研合肥市商业环境及专业市场状况，形成本次方案；•本方案中主要通过对城市宏观投资环境及城市商业机会分析，以分析判断合肥市商贸业发展潜力；通过对合肥市专业市场状况分析，判断项目发展空间及老市场整体搬迁的可能性，结合项目自身条件分析，以综合判断项目发展空间及市场可行性，同时通过对项目的简单财务测算以判断项目投资可行性。报告大纲一．城市宏观环境分析二．城市商业机会分析三．专业市场空间分析四．项目地块条件分析五．项目竞争环境分析六．项目初步定位分析七．项目投资可行性分析PART1合肥市城市发展解读1、城市概况2、城市经济3、城市规划4、宏观政策5、总结分析城市概况4区4县1市，华中地区特大型城市，有“江南唇齿，淮右襟喉”、“江南之首，中原之喉”之称合肥市辖瑶海、庐阳、蜀山、包河4区和肥东、肥西、长丰、庐江4县及巢湖市，总面积为11408.48平方公里，市区总面积955.68平方公里，市区建成区面积为350平方公里，全市常住人口约752万人。另赋予滨湖新区、政务文化新区、国家级经济技术开发区、高新开发区、新站综合试验区、巢湖经济开发区市级管理权限。合肥位于安徽正中部，长江淮河之间、巢湖之滨，具有承东启西、贯通南北的重要区位优势，是国家级皖江城市带承接产业转移示范区核心城市、长三角城市经济协调会城市合肥市历史文化名城、国家卫生城市、优秀旅游城市、国家园林城市、全国双拥模范和全国治安综合治理先进城市、全国城市环境综合整治优秀城市、国家动漫产业基地城市名片城市老印象三国遗址公园合肥市庐阳区三十岗乡，淝河故道北岸，三国“合肥新城”滨湖新城依托滨湖新区规划，打造集商务、休闲、居住、办公于一体的现代化新城区浓郁的历史底蕴、快速发展的总部城市，历史文化与现代建设完美交融城市特色中部崛起：在中国总体发展战略中起着“承东（沿海）启西”的作用，并利用自身的区域优势、资源实现城市发展、推动中国经济发展。中部崛起战略将成为中国经济发展的重要方向和主要引擎之一，在泛长三角概念下，安徽省抓住机遇将会迎来发展良机。国家战略实施：泛长三角概念下的中部崛起战略，为安徽经济发展提供了前所未有的机遇和平台东北振兴中部崛起西部大开发东部优先发展城市地位东部优先发展：已经和正在形成一个“三主四次”的七大城市圈，未来全力打造这条全球最具活力的世界级沿海黄金城市带。西部大开发：涉及西部十一个省、市、自治区，未来国家继续坚持不移地执行、加大开发力度。东北振兴：振兴东北老工业基地，成为未来中国经济发展的又一“发动机”。江淮城市群依靠优越的交通区位优势、丰富资源优势，竞争力将逐步增强，大合肥的影响力日益提升城市地位范围：指长江与淮河之间不包括大别山区的江淮地区，面积65329平方公里，人口3115.5万人，包括合肥市、六安市(不含金寨、霍山及舒城、霍邱的部分地区)、巢湖、淮南市区、蚌埠市区、滁州、马鞍山、芜湖、铜陵、池州(部分)、安庆(部分)等11个省辖市，形成以合肥为中心的“1+10”江淮城市群。资源：两淮区域、马鞍山、铜陵拥有丰富的煤碳、钢铁、铜资源；作为四大科教基地，合肥具备人才优势，并且成本相对较低；区域历史人文亦独具特色。区位交通：承东启西的重要节点，长三角产业向内地转移的首选之地以合肥为中心的“1+10江淮城市群”的提出和崛起，使合肥成为区域中心，大合肥发展时代来临经济基础&经济总量近7年合肥市GDP增长率除了2012年增长13.6%外，其余年份均保持在16%以上，远高于中国GDP增长的平均速度，2012年合肥GDP达到4164.3亿元。从右图可以看出，受整个经济大环境影响，合肥GDP增速有逐年回落的趋势，这在一定程度上对房地产投资会有负面影响。在中部6省会城市中，武汉和成都属于第一梯队，GDP均超过8千亿，第二梯队是长沙和郑州，GDP介于5千亿至7千亿之间，第三梯队是合肥和南昌，GDP介于3千亿至5千亿之间。合肥GDP仅为武汉和成都的一半，差距仍较大。合肥市近年来GDP总量持续稳健增长，为房地产市场发展提供了有力经济后盾0200040006000800010000长沙武汉成都合肥郑州南昌2012年中部六省省会城市GDP1073.861334.201664.842102.122702.53636.614164.317.50%18.10%17.20%17.30%17.50%16%13.60%0%5%10%15%20%0100020003000400050002006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年GDP总量GDP增长率合肥GDP增长图2012年世界著名杂志《经济学人》官网文章认为，人均GDP合肥增速排全球第一经济基础&固定资产投资固定资产投资：由于过去几年经济的高速发展，直接带动了合肥市各产业投资、基础设施建设的不断推进，合肥市固定资产投资增长势头迅猛，增长高峰在06年和07年，增长率分别达到66.6%和58.8%。而到了2011年，增速降为27.1%，虽然增速放缓，但投资总额却达到了3386亿，接近合肥当年GDP总量。房地产投资：伴随08年经济危机和宏观调控双重影响，合肥房地产开发投资出现持续放缓，2012年增速仅3.8%，而2008年增速曾高达46.9%.预计2013年房地产投资仍然会在低位速徘徊。024680.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%020040060080010002006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年合肥房地产开发增长图房地产投资总额（亿元）增长率投资迅猛发展，反映合肥进入城市大发展阶段，蕴含无限商机02468100.00%20.00%40.00%60.00%80.00%0100020003000400050002004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年合肥固定资产投资增长图固定资产投资总额（亿元）增长率经济基础&社会消费品零售总额社会消费品零售总额合肥市近年来社会消费品零售总额实现高速增长，每年增速均超过16%，2012年同比增长16.7%，达到1293.62亿元，是2007年的2.7倍。合肥消费支出的高速增长是在国家调整经济结构，扩大内需的背景下实现的，具有重要的意义，在这方面合肥已经走在了全国的前列。中部六省会城市对比合肥市社会消费品零售总额在六个省会城市中仅略超南昌，其他四个城市均超过2000亿，其中武汉最高，达到3432.43亿元。0%10%20%30%40%0500100015002007年2008年2009年2010年2011年2012年合肥社会消费品零售总额增长图社会消费品零售总额（亿元）增长率01000200030004000长沙武汉成都合肥郑州南昌2012年中部六省会城市社会消费品零售总额对比图合肥社会消费品零售总额增速超过了GDP增速，有利于扩大内需，优化经济结构。但合肥的消费占GDP比例偏低，仍然落后于其他中部省会城市，未来增长空间较大。经济基础&人均可支配收入人均可支配收入合肥市城镇人均可支配收入2012年达到25434元，比上年增长13.2%。从2007年到2012年间，年均增长率约14%，基本与GDP增长同步。快速增长的居民收入为“三驾马车”之一的消费提供了增长基础。中部六省会城市对比在六个省会城市中，合肥人均可支配收入处于中游水平，与武汉、成都、郑州和南昌基本上属于同一水平，与长沙差距较大，收入差距达到了4000元。264512372023932224592247620741050001000015000200002500030000长沙武汉成都合肥郑州南昌2011年中部省会城市人均可支配收入比较（元）1342615591171581905122459254340.00%10.00%20.00%30.00%01000020000300002007年2008年2009年2010年2011年2012年合肥城镇人均可支配收入增长图城镇人均可支配收入增长率合肥城镇居民收入，处在中部省会中游水平，但增长速度较快，侧面反映合肥消费能力不断增强。经济基础&居民储蓄居民储蓄余额合肥市居民储蓄余额2012年达到了创纪录的1900亿元，比上年增长超过14%。2007年以来，居民储蓄余额实现了快速增长，年平均增速接近20%，远高于GDP的平均增速，仅用了四年时间即实现了翻番。中部六省会城市对比从右图来看，合肥的居民储蓄余额在六个省会城市中排名倒数第二，仅略高于南昌，排第一位的成都是合肥的3.5倍，达5945亿元，有较明显差距，但总体增速较高，差距不断缩小。2526.933995.2959451689.543252.11603.9601000200030004000500060007000长沙武汉成都合肥郑州南昌2011年中部六省会城市居民储蓄比较（亿元）居民储蓄增长速度达到20%，反映居民经济生活水平不断提高，消费潜力不断增长0.00%10.00%20.00%30.00%05001000150020002007年2008年2009年2010年2011年2012年合肥居民储蓄余额增长图居民储蓄余额增长率0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%02004006008002007年2008年2009年2010年2011年2012年合肥市户籍人口增长图户籍人口（万人）增长率人口基础近年来，合肥市户籍人口数量稳步上升，2011年前年均增长率约2%，2012年总人口达到712万，预计2013年将达到730万。增长的主要原因，一是自2005年以来连续五年合肥市迁入人口均保持在10万左右；二是2011年原巢湖市拆分后约一半土地并入合肥，由此亦给合肥带来了约200万的新增人口。人口总量的大规模快速扩充为合肥房地产业的发展带来巨大机会。9141410942044046048050052020052006200720082009合肥市常住人口及迁入人口变化图（单位：万人）迁入人口行政区域的合并，以及城市化带来的人口增长，合肥户籍人口不断增多，市场消费需求不断扩大人口基础&人口结构•在年龄结构上，合肥市人口中，65岁以上老年人口比例为8.46%，与全国水平接近，中段劳动人口比全国水平高近3%，儿童占比比全国水平低2.6%。从数据可看出，合肥已经开始进入老年化社会，人口出生率较低。注：数据为2010年全国人口普查数据0.00%50.00%100.00%14.05%16.60%77.49%74.53%8.46%8.87%全国/合肥户籍人口年龄分布图0-14岁15-59岁60岁以上全国合肥青壮人口所占比重大，劳动力资源丰富，为经济发展和市场消费需求提供了坚实基础人口基础&城镇人口地区总人口(万人)按性别分(万人)按农村、城镇分（万人）城市化率男女农村人口城镇人口全省总计6794.533528.253266.285277.312581.1542.10%合肥市570298.25272181.52388.7268.17%淮北市217.74111.52106.22123.39115.5756.10%亳州市596.93312.55284.38531.21168.1533.10%宿州市635.19326.70308.49550.27187.9133.20%蚌埠市360.64186.82173.82259.19149.5946.60%阜阳市1000.50519.31481.19875.24269.5732.40%淮南市242.52126.49116.03129.19147.4