XXXX0713湖北宜昌凯利合益路项目四方案分析(世联)

本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。宜昌凯利合宜路项目第一轮方案评价分析谨呈：宜昌凯利投资有限公司版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问股份有限公司所有，未经世联地产顾问股份有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。本报告是严格保密的。好的规划设计要能够体现发展商的开发目标和节奏意识，评价前必须分析规划设计的条件用地规模：11.3万平米主要规划约束条件：容积率2.2定位目标：市场领导者地位、适度超越市场的新产品价值体系、城市山谷里的欧式大宅产品配比定位：高层约22.6万㎡，联排约1.2万㎡，沿街底商约8000㎡，幼儿园约2000㎡，会所约2000㎡本项目前提条件分析项目在规划设计中必须重点思考（不限于此）的几个问题规划结构：规划结构/空间布局是否有逻辑？主轴、人/车行动线是否清晰等等？资源的利用：建筑排布中是否充分利用外部山景、布局是否考虑价值的均衡？节奏的安排：产品的排布及组团划分是否考虑各期开发的组合性、多样性？营销展示的安排：能否营造良好的启动区展示？向消费者充分传递本项目价值？本报告是严格保密的。【定位回顾】项目产品各阶段组合策略——高开高走，首期不同产品组合启动引爆市场，收官期以联排别墅最大化利润阶段产品目标一期：起势期二期：发展期推出联排别墅、高层产品，启动立势高层产品，持续回现项目条件合益区域居住氛围一般，市场在售供应项目众多项目建立良好形象及口碑，规模已现，拥有强势竞争力三期：收官期推出市场稀缺的联排别墅依靠区域大盘形象及品牌，实现溢价、利润最大化，完美收官开发量商业产品节奏会所联排别墅高层阶段配套投入会所、沿街底商幼儿园、沿街底商——联排别墅本报告是严格保密的。【定位回顾】项目产品开发节奏——第一阶段(约1.5年)第二阶段(约1.5年)第三阶段(约1.5年)第四阶段（约0.5年）面积配比面积估算面积面积占比面积面积占比面积面积占比面积面积占比用地面积≈3.6万32%≈3.4万30%≈3.0万27%≈1.2万11%11.2万高层67,66827.3%76,17230.7%82,47933.2%≈91.1%226,319联排4,8001.9%7,2002.9%≈4.8%12,000商业3,5001.4%4,5001.8%≈3.2%8,000幼儿园2,0000.8%≈0.8%2,000地下车库5,00020%12,50050%7,50030%25,000计容建面75,96882,67282,4797,200248,319总建面80,96895,17289,9797,200273,319单位：㎡一期规模：住宅约72468㎡（其中高层6.77万㎡，联排4800㎡），商业3500平米，地下车库5000平米；本报告是严格保密的。【定位回顾】一期户型配比：参考市场畅销户型，以基本舒适为原则，实用赠送为亮点，吸引主力改善型客户项目一期户型配比产品形式面积(㎡)赠送赠送后户型赠送后面积(㎡)套数比客户作用二房85凸窗＋入户花园＋空中院馆经济三房105≈26%首次置业、改善需求细分需求，控总价，吸引一步到位大二房105凸窗＋入户花园＋空中院馆舒适三房125≈32%改善需求主力客群的主流选择舒适三房125凸窗＋入户花园＋空中院馆舒适3+1房150≈52%联排别墅210-250(半)地下室、入户花园、大露台、前庭、后院、下沉式内庭院——320-360≥20套高端客户提升项目形象阶段产品目标一期：起势期推出联排别墅、高层产品，启动立势项目条件合益区域居住氛围一般，市场在售供应项目众多客户演变前期立足中高端改善型客户及部分高端客户关键词：——实用性赠送——本报告是严格保密的。【定位回顾】整体户型区间及配比原则：以基本舒适为原则，实用赠送为亮点，细分产品价值区间项目户型整体配比产品形式面积(㎡)赠送赠送后户型赠送后面积(㎡)套数比客户作用两房80凸窗两房—10%首次置业、改善需求控成本二房85凸窗＋入户花园＋空中院馆经济三房10515%细分需求，控总价，吸引一步到位大二房105凸窗＋入户花园＋空中院馆舒适三房12540%改善需求主力客群的主流选择舒适三房125凸窗＋入户花园＋空中院馆舒适3+1房15030%居住升级、占有资源投资、舒适四房160凸窗＋入户花园＋空中院馆舒适4+1房180-1905%高价值产品，吸引高端客户联排别墅(四房)210-250(半)地下室、入户花园、大露台、前庭、后院、下沉式内庭院——320-360≥50套本报告是严格保密的。针对首轮设计三套方案，世联将根据以下KPI体系进行评价分析1、规划结构的逻辑及其合理性2、组团划分的合理性3、单体排布的合理性4、配套规划的合理性5、地块资源的最优化使用6、分期开发的合理性7、启动区的合理性8、产品组合及配比9、产品布局价值均衡10、营销展示和思维的体现开发价值层面营销意识层面本报告是严格保密的。方案1——规划结构的逻辑及合理性景观体系完整，轴线清晰，利于项目展示；主轴上体现出“意大利台地园林”的布局特点；具备合理的车行、人行体系，出入口设置合理。优势容积率为2.28，总建面25.76万平米，超标近1万平米（规模相当于1栋高层）；减少1栋高层，将可能缓解单体排布的问题（将于后面给出调整建议）；不足本报告是严格保密的。方案1——组团划分的合理性高层组团高层组团联排组团高层组团联排组团建筑排布上，划分为五大组团；组团划分较为完整、纯粹，利于组合、分割进行销售。优势1、北侧联排别墅组团私密性差，排布过于庄重，风情感较弱；不足1本报告是严格保密的。方案1——单体排布的合理性1、北侧高层产品间距较窄，景观空间较为压抑；2、南侧高层产品排布较密，阻挡楼王（尤其是西栋）的景观视觉通廊，降低楼王价值——因方案1超标，可减少1栋楼，建议此处减少一栋楼，同时调整排布位置，改善各高层景观面；1233、北侧高层连点排布类似“一堵墙”，但因项目地块及指标限制，调整空间小；不足减少1栋楼，改善各高层景观面本报告是严格保密的。方案1——配套规划的合理性1、充分利用北侧临街价值排布沿街底商，符合前期定位思想；2、幼儿园位置排布符合前期提出的建议，但其是否符合日照要求，须进一步确认；3、会所位于内部，启动区难以展示，后期对外经营存在较大难度；建议排布于主入口处。优势213商业规模达1.1万平米，超过前期定位的8000㎡不足本报告是严格保密的。方案1——地块资源的最优化利用建筑排布上，基本兼顾了对山体景观的占有；内部利用高差营造出意大利台地景观；优势1、北侧第二排高层建筑排布山墙间距较小，使得北侧第一排建筑对山景占有度低；2、南侧别墅组团内部水系过大，降低土地使用率；因此组团山景价值较高，故无须营造过大规模的水系；不足321本报告是严格保密的。方案1——分期开发合理性一期四期三期二期一阶段二阶段三阶段四阶段住宅高层、联排高层高层联排配套商业、会所商业、幼儿园————各组团的分布及划分，满足本项目高开高走的开发节奏：首期以联排、高层住宅，组合部分商业配套、会所启动；二期高层、商业、幼儿园，三期为高层，四期联排别墅收官；优势此分期节奏为初步构思本报告是严格保密的。方案1——启动区合理性、营销展示和思维的体现启动区其组团的分布及划分，便于项目从左图中色框部分启动；核心展示区：风情商业街、入口广场、会所、别墅等，有利于整个展示区的打造；产品组合：包含高层、别墅、商业、会所等等，满足启动期多种产品组合入市的要求优势1、建议主入口适当往东偏移，为别墅组团营造适当的私密感；2、该别墅组团的排布须予以调整，增强风情感、私密性；3、会所位置调整至主入口处；不足123本报告是严格保密的。方案1——产品/户型组合及配比、产品布局价值均衡1、户型种类过于单一，完全未满足前期定位所提供方案的要求；2、户型设计未体现“实用性赠送”的思想原则，部分户型的空中庭院主要为舒适型用途，无法作改成房间之用，无满足客户的实用型敏感需求；3、方案中所提供的参考户型与左图图例中户型区间对应不上；不足4、根据户型价值均衡的原则，景观较优位置应排布较大户型，以提升其市场实现；方案一中，户型的分布，未对应于景观资源的分布；本报告是严格保密的。方案一KPI体系优势不足开发价值层面规划结构的逻辑及合理性景观体系完整，轴线清晰，利于项目展示主轴上体现出“意大利台地园林”布局特点容积率为2.28，总建面25.76万平米，超标近1万平米减少1栋高层，将可能缓解单体排布的问题组团划分的合理性建筑排布上，划分为五大组团；组团划分较为完整、纯粹，利于组合、分割进行销售北侧别墅组团私密性差，排布过于庄重，风情感较差单体排布的合理性北侧高层产品间距较窄，景观空间较为压抑；南侧高层产品排布较密，阻挡楼王（尤其是西栋）的景观视觉通廊，降低楼王价值配套规划的合理性充分利用北侧临街价值排布沿街底商，符合前期定位思想幼儿园位置排布符合前期提出的建议，但其是否符合日照要求，须进一步确认会所位于内部，启动区难以展示，后期对外经营存在较大难度地块资源的最优化使用建筑排布上，基本兼顾了对山体景观的占有；内部利用高差营造出意大利台地景观北侧第二排高层建筑排布山墙间距较小，使得北侧第一排建筑对山景占有度低；南侧别墅组团内部水系过大，降低土地使用率；分期开发合理性排布基本满足前期所定位的产品开发节奏启动区合理性其组团的分布及划分，便于项目从左图中色框部分启动；核心展示区：风情商业街、入口广场、会所、别墅等，有利于整个展示区的打造；产品组合：包含高层、别墅、商业、会所等等，满足启动期多种产品组合入市的要求建议主入口适当往东偏移，为别墅组团营造适当的私密感；该别墅组团的排布须予以调整，增强风情感、私密性；会所位置调整至主入口处营销意识层面产品组合及配比户型种类过于单一，完全未满足前期定位要求；户型设计未体现“实用性赠送”的思想原则；所提供的参考户型与左图图例中户型区间对应不上；户型的分布，未对应于景观资源的分布产品布局价值均衡营销展示和思维的体现有利于核心展示区的打造会所置于中部，不利于营销展示，建议调整本报告是严格保密的。方案二——规划结构的逻辑及合理性分析景观通廊开阔，空间尺度舒适；高层与别墅产品区分明显，容易界定档次；优势别墅区高层区本报告是严格保密的。方案二——组团划分的合理性、单体排布的合理性2、北侧高层产品与山体的间距较小，可能会影响低层日照；但与北侧第一排高层的间距相比方案一有所增加，其思想值得采用；3、楼王产品所在位置较差，受外部因素干扰，自身价值将会受到贬损。不足1、此联排组团位于不同台地上，造成分布较散，组团感不足，而且不利于分期销售及日常管理。不足组团划分的合理性单体排布的合理性123本报告是严格保密的。方案二——配套规划的合理性、地块资源的最优化使用会所占地空间较大，降低土地使用率；会所位置偏向于内部，未来对外经营可能存在问题；幼儿园地块价值高，浪费资源地块。不足会所幼儿园配套规划的合理性建筑排布上较充分体现了对景观的占有，相比方案一更优；水系体量过大，可能会造成成本投入大、日后维护成本较高。优势与不足地块资源的最优化使用水系本报告是严格保密的。方案二——分期开发的合理性、启动区的合理性整体排布较零散，分期开发对产品组合的选择难度较大；高价值产品的排布影响到各期价值的均衡性。不足启动区核心展示区过大，土地使用率较低；较难搭配联排别墅进行启动立势；不足分期开发的合理性启动区的合理性本报告是严格保密的。方案二——产品组合及配比、布局价值均衡不足户型示意图户型种类过于单一，完全未满足前期定位所提供方案的要求；户型设计未体现“实用性赠送”的思想原则，部分户型的空中庭院主要为舒适型用途，无法作改成房间之用，无满足客户的实用型敏感需求；方案中所提供的参考户型与左图图例中户型区间对应不上；户型的分布，未对应于景观资源的分布；本报告是严格保密的。方案二——营销展示和思维的体现