XXXX1103_众森国际花园商业项目整体定位

众森国际花园商业项目整体定位与开发模式研究谨呈：江西众森实业集团有限公司2基于9月7日沟通，双方在报告思路、整体发展方向上达成共识，补充内容聚焦在市场机会论证及经济分析上一、酒店部分：1、对南昌商务会议的研究：客户来源、会议目的、地点、频率及对酒店标准要求？2、南昌商务会议会有多少在黄家湖举办，2万酒店体量是否能支撑？二、公寓部分：1、南昌现有公寓何时推出，何时销售完，获得热销的原因是什么？2、南昌酒店式公寓在市区有多少？产品类型及客户关注点？在郊区有多少，客户关注点是什么？3、未来酒店式公寓供应情况？4、作为郊区酒店式公寓，投资客和置业客户分别是哪些？5、10万酒店式公寓体量是否合适？三、商业部分：1、南昌商业业态分析，比如酒吧、餐馆等每天多少人消费，平均消费多少？2、南昌人最喜欢的消费方式是什么？3、餐饮娱乐作为项目先期业态有没有更深入依据？众森集团意见汇总：3基于9月7日沟通，双方在报告思路、整体发展方向上达成共识，补充内容聚焦在市场机会论证及经济分析上四、写字楼部分：1、各板块写字楼具体有哪些，卖的怎样，客户都是哪些？2、南昌这个阶段发展什么样的写字楼有什么依据？五、典型项目：江西紫金城六、财务分析：1、开发时序上，先期投入酒店，成本及后期运营风险如何平衡？2、多个方案的比较确定最佳容积率及成本收益分析？基于以上问题，世联给予相关补充内容，本次沟通的内容也将聚焦在市场及财务分析上4报告思路PART1.项目背景研究及核心问题解析PART2.区域价值定位PART3.各物业市场机会及案例研究PART5.开发模式PART4.发展战略与整体定位PART6.财务分析项目商业机会研究项目发展方向研判盈利目标实现建议5城市规划：南昌在政府主导下拉大城市发展框架，提出“西进、东拓、北控和南延”原则和“一江两岸、一核五片、多组团推进”规划格局，本项目正处在城市未来发展方向上西进、东拓、北控和南延的规划战略：西进是政府近几年的主导方向，红谷滩中心区经过5年已发展较具规模。政府最初想将城市重点向东发展，但受制于艾溪湖的隔断，后才将发展的重点改为西进。中心区城市规划发展方向昌东片区莲塘片区望城片区湾里片区乐化片区本项目地处城市西进的主力方向上，是未来城市发展的腹地。南昌空间布局是以赣江为分隔，两岸分别按照功能自我完善、自成体系的两个相对独立的城区即昌南、昌北进行布局，形成“一江两岸”城市新格局。南延北控东拓西进南昌项目属性界定6区域位置：项目在行政划分上隶属于新建县，紧靠城市内环，地处红谷滩新区、经开区和新建县的几何中心位置，交通便捷，可承接与吸引三地消费人群，联合带动三地发展项目在黄家湖片区，在行政上归属于新建县；项目地处红谷滩新区、经开区和新建县的几何中心位置，可强力承接三地的中高层人群，联合带动三地发展；整体城市道路格局以“三环十一射”为骨架，项目属于一环北侧；南昌市中心1231：经开区2：新建县3：红谷滩7km2km市中心朝阳区板块凤凰洲经开区新建县红谷滩CBD从直线距离上分析，项目到南昌老城区中心八一广场7公里，距离红谷滩中心2公里，距离新建县政府2公里，到经开区管委会4.5公里，是经开区和新建县居民进入红谷滩的城市第一站2km4.5km项目项目属性界定7区域交通:项目通过在建的地下隧道与规划的红湾公路两条主干道与红谷滩新区直接相连，交通连接优势明显，是东进红谷滩新区第一站规划中进入地块的路径有两条：一是从隧道进入地块；二是从红湾公路进入地块；规划中的两条道路通达性很好，路程距离很近，可直通红谷滩。地块内规划道路：黄家湖东路从地块中间穿过，黄家湖东路未来规划宽度未完全明确，最新规划图标示为宽50米的主干道；一条正在规划中的道路横穿住宅地块与商业地块，直通隧道与红湾公路目前进入地块的路径有两条：一是从建设路进入地块；二是从黄家湖路进入地块；两条路的路况较差，两旁环境差，且需绕大弯进入，路程距离远；黄家湖路建设路新建县隧道项目属性界定已有道路在建&规划道路8区域认知：现状中由于黄家湖与红谷滩之间昌九公路的隔断，从对各阶层人士的访谈中可知，居民对该区域认知很淡薄，属于郊区范畴区域有规划打通红湾公路，直连文化路与会展路，但目前没有明确的时间进程表，政府对此仍有部分争议黄家湖旁有昌九高速公路，北至九江市，南通广州市。虽然项目处于南昌市规划的一环范围内，但由于昌九高速公路的隔断，使得居民对黄家湖片区整体陌生感很强在对南昌市区内各阶层人士进行访谈和调研的过程中可明显感知到南昌市居民对项目所在的黄家湖区域认知淡薄，属于郊区范畴望城新建县区域昌九高速项目属性界定9项目本体：本阶段研究范围—商业占地90亩，容积率尚未确定，项目紧靠的住宅一期已正式动工，90亩水域已进入填土阶段经济指标：总占地规模：447.15亩商业用地：90亩总容积率要求：1.06商业容积率未确定总建筑面积：316970万平米商业建筑面积未确定用地性质：商住、旅游用地；商业用地年限：40年；地价：20万/亩，2003年通过拍卖取得土地；水面总面积约占200亩；商业用地均为水域地块高差约4米，地块内有一定的植被；住宅部分整体定位中高端，现已启动少量联排及多层物业水域水域商业用地90亩居住用地项目属性界定项目利好：整个项目拿地价格在20万/亩，低成本投入为本项目商业提供较大的利润空间住宅启动区：联排+多层10北南东西西侧:还建房西侧:华东交大南侧地界东面:昌九高速东侧:乌沙河和排污渠交汇处北面:黄家湖地块现状：项目内以水体资源为主，植被覆盖率较高，周边较杂乱，整体形象一般，商业氛围不浓厚，商业配套欠缺南靠规划中的红湾公路，中有排污渠及排洪堤；北侧与黄家湖相连；西边是还迁房和华东交大的学生宿舍；东边紧靠昌九高速和治理中的乌沙河项目属性界定11项目属性界定——二线城市、城市发展方向上，远郊陌生区、中等规模综合体开发项目属性：区域属性：关键词：经济较强大的城市近郊区域大盘优势:区位优势明显，位于红谷滩新区、新建县和经开区几何中心位置依托南昌市“一江两岸”的规划格局和“西进”的发展原则，项目正处在城市未来发展方向上规划中的两条主干道与红谷滩新区直接相连，交通便捷，是红谷滩新区第一门户劣势:项目周边较为杂乱周边配套不完备道路还未开通，进入性较差在南昌人心中该区域距离稍微有一点偏，且感觉非常杂乱区域杂乱，心理距离远依托新建县配套，区域内交通、医疗、教育等配套不完善区域内配套不完善在新建县黄家湖片区，与红谷滩仅一线之隔中部省会城市近郊关键词：经济较强大的城市近郊区域大盘目前没有道路直通项目，红湾公路和隧道仍在推进过程中进入性不明朗紧邻规划中的城市绿核，地块内水系发达，植被覆盖率高自然环境条件好总占地约90亩中等规模项目属性界定12－企业背景－本项目应突破片区陌生限制，抓住城市西进的战略规划方向，立足三地（红谷滩、新建县、经开区），产品走中高端形象，以提升新建的城市形象和生活品质，树立企业品牌形象，并带动整体项目的价值提升和成功开发开发思路：综合考虑并打造各种适合的物业类型，实现酒店式公寓、酒店、商业各类物业的最大化销售，考虑持有酒店和部分商业。利润要求：风险控制下最大化销售，实现综合利润最大化。项目期望：承担住宅（中高端）的商业配套功能，提升整个项目的核心价值，同时保证整个项目后期的成功运营。目标解析公司已经在新建县开发了二个项目，在新建县具有一定的知名度，但在市区品牌认知度较低希望能够承担一定的社会责任感，同时项目也要代表区域形象在可接受的销售周期内，要求实现利润最大化开发商目标:通过90亩综合体打造，实现整个项目447亩的快速销售及利润最大化项目目标解析13核心问题提炼远郊陌生区商业综合体VS销售利润最大化目标•综合考虑并打造各种适合的物业类型，实现酒店式公寓、酒店、商业各类物业的最大化销售，考虑持有酒店和部分商业。•风险控制下的利润最大化；•承担住宅部分（中高端）的商业配套功能，提升整个项目的核心价值，同时保证整个项目后期的成功运营。•二线城市、城市发展方向上、远郊陌生区、中等规模综合体开发项目目标项目界定+13Question2:选择怎样的物业类型组合以实现最大化销售，能吸引何种客户群体？——市场机会研究&案例借鉴Question1：在区域价值模糊背景下，项目如何突破片区的负面认知以及区域陌生感——项目发展方向初判Question3:怎样的开发策略使得住宅与商业良性互动，降低风险的同时快速销售？——开发模式研究Question4:整个综合体产品容积率、体量、销售持有比例的确定，以实现利润最大化？——财务分析14报告思路PART1.项目背景研究及核心问题解析PART2.区域价值定位PART3.各物业市场机会及案例研究PART5.开发模式PART4.发展战略与整体定位PART6.财务分析项目商业机会研究项目发展方向研判盈利目标实现建议15城市价值背景总结从长期角度看，项目的发展具备良好的城市价值背景支撑，城市价值处于良性上升通道城市资源产业结构城市经济居民消费资源复合，价值潜力巨大规模较小，但成长迅速二产驱动，三产发展迅速水平提升，结构优化16区域价值定位黄家湖片区地处三大板块的结合带，必须主动站位，依托水资源，承接高势差区域的经济资源外溢，辐射低势差区域需求，实现整合发展南昌亲水MRD都市休闲示范区长期居住、短期暂居、大型商业、酒店、公寓功能复合……MixedResortDistrict黄家湖片区红谷滩经开区新建县关键词：[核心优势]区位●水资源●生态环境●规模金三角：17项目发展方向本项目可整合区域优势，结合产品创新、高性价比及较大规模配套实现自我中心化，突破区域陌生战略发展模式运作机理优缺点适用条件与本项目的契合度新生活模式引导结合项目的资源，通过生活模式的创新吸引能够产生共鸣的客户重塑区域价值，突破陌生感需要大量的营销费用投入溢价水平较高竞争激烈的市场背景资源条件具备较强的稀缺性大规模配套自我中心化模式以开发的规划理念，通过种类丰富、层级多样的配套设施主动融入都市，并承担一定城市功能，主动中心化大量的成本投入，回现速度慢项目价值提升稳固区域配套设施空白项目规模体量较大超高性价比模式充分把握城市扩张和郊区低地价优势，提供高性价比产品，吸引城市外溢客户销售速度较快拉低利润率，难以建立品牌缺乏突出的资源地价成本具有较强竞争力创新产品模式已高规划起点打造在区域内具有一定领先性的产品，突破区域价值平台前期成本投入较大溢缔造品牌缺乏突出的资源市场产品存在可突破空间超级震撼点模式结合项目资源通过一个核心的价值点（园林、超级配套）提升区域价值，破除区域康星成本投入规模较大，风险较集中具有一定的资源企业资金回现压力较小18报告思路PART1.项目背景研究及核心问题解析PART2.区域价值定位PART3.各物业市场机会及案例研究PART5.开发模式PART4.发展战略与整体定位PART6.财务分析项目商业机会研究项目发展方向研判盈利目标实现建议19南昌房地产市场将进一步升级，项目周边区域成为未来南昌的开发和建设重点区域，本项目迎合市场需求，抢占市场先机，为实现项目片区价值提升创造条件城市经济：南昌经济稳步增长，人均产值不断提升，为房地产市场的发展打下基础房地产市场：项目所在的城西片区是房地产发展得重点区域，未来人口将大规模增长，从而成为项目发展的重要支撑区域市场：项目所在区域，房地产价格处于城市前列，且商业综合用地较少，项目是区域市场的重要补充南昌房地产处在稳步发展阶段，项目处在发展热点区域，有潜在市场机会宏观房地产市场总结20本项目商业物业可能发展方向酒店方向1方向2方向3方向4办公楼综合商业商务寓所商业地产21南昌商务写字楼市场分析22从南昌写字楼的分布区域看，主要集中在市中心板块、高新京东板块、朝阳洲板块和红谷滩板块四大板块市中心片区朝阳洲片区红谷滩片区高新京东片区目前南昌办公物业主要分布在市区成熟的商圈，主要包括：•以八一广场为中心的市中心板块•以洪城路