论我国高速铁路的两种运营管理模式和我国铁路基础的改革与管理

Page1上海汇景天地商业顾问报告华丽家族戴德梁行商铺部2010年4月Page2报告目录1.场地分析2.项目周边零售市场区域概述周边零售市场与世博会后园区商业的竞合关系分析3.可比性案例研究香港金钟廊上海湾莱卡特4.项目开发结论5.项目售价Page3场地分析Page4场地分析—项目区位南北高架世博会园区本案打浦桥商圈豫园商圈徐家汇项目区位分析地理位臵：本项目位于上海城南的打浦桥区域，临近黄浦江和浦西世博园区域，紧邻上海市内交通主干道内环高架和南北高架，处于上海市内环周边黄金地段，地理位臵优越。交通状况：毗邻内环和南北高架两大交通主干道，车行交通的可及性极佳。项目规划建设通道与轨道交通4号线、13号线相连，同时项目南侧拥有世博会的公交枢纽站点，通过轨道交通和公共交通日后势必也将为本项目带来足够的人流和客流。Page5本案新天地板块：该板块紧邻驰名中外的上海最繁华的淮海路商业街，同时依托新天地的崛起而发展成为豪宅的聚集地，成为上海市中心的新地标。中部打浦桥板块：经历了十多年来规模化综合改造，已发展成为远近闻名的现代海派商住园区，聚集了众多中高端的住宅。五里桥板块：作为新兴的潜力板块，配合市政府世博会规划，建设为高档住宅和高级宾馆的集中区域，是继新天地之后又一个区域性开发的重点。卢湾区房地产发展现有三个层次：从北向南，新天地板块、中部打浦桥板块、五里桥板块。北南13号线项目区位特性场地分析—项目区位Page6场地分析—项目区位未来的交通枢纽与区域CBD世博园参观人群周边居民与商务人士地铁导入人群本案连接浦西与浦东连接老租界与世博园连接历史的记忆与城市的展望区域整体定位Page7项目周边——住宅、社区配套南北高架内环高架老式社区中高档住宅区老式社区老式社区老式社区本案中小学、幼儿园医院住宅区打浦桥本项目东、西、北侧分别被成熟的住宅社区所包围，区域内聚集大量住宅人口，住宅氛围浓厚；项目东、西两侧地块以老式社区、中小学、医院、社区配套为主；项目西北侧靠近打浦桥区域地块为以海悦花园、卢湾都市花园等为代表的大量新开发的中高档住宅小区。项目周边大量的住宅人口为本案提供了较为稳定的社区型消费人群。本案在定位上应充分考虑到周边居住人群的消费需求，以截流这部分消费人群，避免其向其它商圈外流。场地分析—项目周边Page8场地分析—项目周边项目周边——商业南北高架内环高架本案打浦桥项目周边商业形式以沿街商铺为主，主要业态为餐饮、服饰、便利店以及银行等社区配套服务行业；沿街商铺主要集中在瞿溪路、斜土路、蒙自路以及海悦花园等部分楼盘底商；在建的绿地滨江CBD为集住宅、商业、办公与酒店为一体的大型综合项目。目前，本案区域内缺乏大型综合商业项目，现有的沿街商铺分布零散、业态单一、档次偏低，不能满足周边中高档住宅人群的综合消费需求，导致大量消费客群流向打浦桥商圈以及淮海路等中心商圈。世纪联华超市日月光广场打浦桥商圈沿街商铺绿地滨江CBDPage9场地分析—项目周边项目周边——办公绿地滨江CBD，将包括三座甲级写字楼和一座五星级酒店（万豪），写字楼约9万平方米，万豪酒店约3.6万平方米，预计于2011年完工投入使用，绿地集团将迁往此处作为新的总部。绿地滨江CBD的建设，丰富了上海现有CBD版图基础，滨江CBD凭借良好的交通可达性、优越的区位优势，将吸引大量商务办公人士入驻此中央商务区；世博会后，浦西场馆的重新开发利用，商务、办公、会展业将成为开发重点，共同构成上海全新的滨江中央商务区。滨江CBD的建成，将为本项目带来大量的商务办公客流，本项目作为4、13号线的轨道交通换乘枢纽，时候势必将成为办公商务人群经达的主要换乘点，起到连接轨道交通和CBD区域的重要节点。未来滨江CBD区域Page10世博园区位于黄浦江的两岸，东西沿南浦大桥及新卢浦大桥为界，南北相邻浦东南路和明珠二期线路。项目周边——世博园区场地分析—项目周边本案南侧与世博园区毗邻，地下二层与4号线、13号线以及世博公交总站直接联通，将成为连接市区与世博园区、浦西与浦东的重要交通枢纽；本案位于浦西世博园最近的辐射范围内，商业氛围与消费人气将得到强有力的带动。世博会对本案的主要影响在于前期的市场培养、交通枢纽站导入的消费客群以及世博会结束后引发的联动效应，与世博的亲密接触也将对本案的形象定位带来积极的影响，提升商业价值，成为本案的一大特色看点。本案世博园区世博公交总站Page11场地分析—可视性分析项目可视性分析地块西侧面对鲁班路南北高架，南侧面对中山南路内环高架，均为交通主干道，可视性好；北侧毗邻瞿溪路，为周边社区主要通行道路，居民人流量较大，可视性较好；东侧紧邻江南造船新苑，可视性较差；本案西北侧所在的鲁班路瞿溪路段为通行干道，集中了大量沿街商铺，商业氛围较为浓厚，客流量大，具备较好的可视性与较高的商业价值。本案地块整齐，三面临街，紧贴南北高架与内环高架的交叉路段，沿街展示面充足通透，具备很好的可视性与商业价值，为本案的商业开发提供了良好的客观条件。可视面Page12场地分析—地块基本指标项目基本信息总用地面积18,185.3平方米地块形状长方形：177米*100米建筑形态由二幢30层和31层圆形塔式高层建筑及若干幢四至五层多层建筑组成总建筑面积137,724平方米地上建筑面积76,687平方米精装修住宅面积47,957平方米（共200户）精装修公寓式办公面积17,219平方米（共189套）商业面积10,644平方米地下建筑面积60,717平方米地下一二层商业20,741平方米会所1,240平方米地下三、四层地下机动车位589个容积率4.1项目基本信息Page13场地分析—交通分析轨道交通本项目地下直接与轨道交通4号、13号线鲁班路站出口相连接。轨道交通的开通有利于导入人流，扩大了项目辐射范围，有利于商业的开展。公交出行本项目临近即将投入使用的卢浦大桥世博公交枢纽站，周边现有公交线路达二十多条：146、253、17、733、806、869、933、938路等。公交车站主要集中在鲁班路和中山南路上，可直达徐家汇、淮海中路等地。高架桥梁项目毗邻南北高架和内环高架。交通便捷性好。本项目为地铁上盖物业，通过4号、13号线轨交以及两条高架连接东西南北四个方向，地段优势明显，主干道连接市中心主要商圈，加之即将启用的世博公交枢纽，均有利于开发商用物业。交通可及性分析内环高架南北高架本案13号线4号线世博公交总站Page14场地分析—交通分析项目出入口分析瞿溪路鲁班路地下二层连接4号线中山南路地下二层连接13号线本案主要通过瞿溪路与鲁班路上两个主入口，以及地下与4号线和13号线的连接通道导入人群Page15场地分析—地块S.W.O.T.分析优势劣势机遇威胁本案地下商业连通规划中的轨道交通12号线，交通优势凸显；本案的商业规模在目前北外滩区域内占据绝对优势；开放式商业建筑空间利于营造舒适的购物空间；酒店、办公部分为商业提供优质消费客群。本案周边区域仍以大量中低档老式住宅为主，居住人群消费能力有限；本案位于非成熟商业区域，商业人气的聚集还需要一段较长的培育期；本案的商业部分将于世博会结束后开业，世博所引入的消费客群对本案影响有限。上海市将北外滩开发列入黄浦江沿岸整体发展计划之内，未来北外滩将成为新兴CBD，政策导向性有利于本案未来的发展；北外滩未来将建成众多中高档住宅，届时本案的消费客群不再单纯依托轨道交通导入的人流；众多商业项目共同培育北外滩商业市场。周边已有的大型超市以及在建的综合商业项目，将对消费人群造成一定的分流，成为本案所面临的竞争对手；本案距淮海路、打浦桥等成熟商圈较近，并且随着轨道交通13号线的投入使用，传统的成熟商圈对本案客群的分流仍是较大的威胁。优势机遇本案地下商业连通轨道交通4号、13号线，且毗邻高架主干道与世博公交枢纽，交通优势凸显；本案的商业规模与综合业态模式在目前周边区域内占据绝对优势；开放式建筑形态有利于营造开阔的购物空间，本案高端住宅可提升整体商业形象。配合世博规划，本案所在的五里桥板块是继新天地之后的又一个区域性开发的重点；与世博园区的零距离接触将提升本案的消费人气与潜在商业价值；滨江高档住宅区的崛起以及绿地滨江CBD等综合项目的建成将带动周边区域商务氛围的快速发展。Page16项目周边零售市场区域概述周边零售市场与世博会后园区商业的竞合关系分析Page17零售区位华丽家族汇景天地项目位于上海卢湾区，南北高架鲁班路和内环高架中山南路交界处，紧邻2010上海世博会板块和打浦桥区域型商业中心。项目与徐家汇商圈直线距离约3.8公里，与淮海路直线距离约2.6公里，车行时间均在15分钟以内，与世博会浦西园区隔中山南路相望。从零售区位上分析，本项目处于非市级商业中心，毗邻打浦桥区域商业中心，打浦桥区域是目前卢湾较成熟的居住板块；项目毗邻世博会浦西园区，世博会后的旅游、观光、商务的消费客群也是本项目可以覆盖的消费客群。豫园徐家汇打浦桥新天地龙华Page18周边商圈定位商圈区域特点目标消费客群评价淮海路淮海中路是最早，也是最主要的零售物业分布区域未来供应有限，大部分供应来源于沿街历史项目改造翻新后形成的新供应上海本地以来外来的消费客群，以女性为主淮海路是吸引许多大型国际零售商落户上海的第一站众多国际知名品牌选择淮海路作为其进入上海的第一站淮海路周边大量的办公楼为整个商圈提供了大量的商务客流新天地融合新旧上海元素的历史商业文化街区游客外籍人士上海旧里改造的成功典范，淮海路上新的地标徐家汇最早依靠轨道交通成为人气最旺的商圈之一各项目间错位经营是其成功的一大因素年轻人为主受益于轨道交通一号线莘庄方向沿线住宅的大量开发，徐家汇地区成功的辐射了该区域，并成为上海西南地区的商业中心随着未来徐家汇地区商务氛围不断的改善，一线品牌有望不断进入该区域豫园该区域原属于南市区，于2000年并入黄浦区，其是上海市最大的仿古商业建筑楼群悠久的历史，使商业与文化能有机的融合游客为主豫园商业区的商品更主要地以“小、土、特”等小商品为主豫园商业区的意义更主要地体现在对外地游客和外籍人士的都市旅游上，而不是作为一个纯粹意义上的区域商业中心世博国际性的展览展示，园区内辅以一些商业配套需求国内外游客后世博时期，以世博为契机，地块的后续将直接提升本项目的商业价值打浦桥结合轨道交通优势，满足周边成熟住宅居民的生活需求周边成熟住宅居民本项目处于打浦桥商圈辐射中，与打浦桥区域型商业中心的目标客群具有一定重合性Page19卢湾区商业规划北部区域以淮海中路为重点，围绕建设国际时尚商务区的目标，城市上海时尚魅力中心和世界品牌聚集地。中部地区围绕区域商业中心的目标，以“打浦桥”为核心，结合现代居住区定位，努力提高社区商业档次，形成一定规模的中型商业档次。南部地区围绕“世博”园区建设，完善交通市政配套，使改地区成为具有商务、会展、波兰等多种功能的国际交流和生态景观中心。注：以上资料来源于《卢湾区商业发展十一五规划》北部区域中部区域南部区域Page20项目周边零售市场区域概述周边零售市场与世博会后园区商业的竞合关系分析Page21区域市场研究我司对于区域市场研究集中在卢湾区范围内，以期甄别出能够对项目定位、业态选择产生影响的可比竞争性项目。区域内零售项目列表：1.新天地2.锦林天地3.华府天地4.华丽家族43号地块5.中海项目6.大摩项目7.乐购（卢湾店）8.日月光购物中心9.田字坊10.世纪联华（鲁班店）11.华联超市（五里桥店）12.华联超市（瞿溪店）13.农工商（打浦店）14.济南路8号15.绿地滨江项目区域内办公楼项目列表：1.广东发展银行大厦2.友谊时代大厦3.绿地滨江项目（未来）610142371311125812图示：零售现有项目零售未来项目办公楼本项目914153Page22周边商业市场分析淮海路商圈:淮海路是上海最繁华的传统商业街区之一，“高雅淮海路，荟萃名特优”形象反映了它的特色，它是上海繁华