资本运营——理论与案例(doc38)(1)(1)

区域性市场调查的总结材料关于S商业街区域性市场调查的总结材料某年7月24日至29日期间，公司派差对长沙、常州、杭州、宁波等地的商业街进行考察。我们使用观察、走访、电话访谈等方法，对常州的延陵路、张家港沙洲路步行街、常熟的服饰批发市场、方塔路商业街、杭州延安路、武陵路杭派服装市场、新华路丝绸市场、宁波天一广场等个案进行调研，回来以后，初步整理形成了这份材料，希望投资决策时能多一些客观、全面、有效的信息。结合公司自身情况，一并附上调查小组的建议，以供参考。一、市场现状：苏浙两省近十年经济的持续增长，城市框架的拉大和城市化步伐的加快良性地刺激了城市经济有序、科学、规模的发展与增长，城市商业街及住宅高层的不断涌现实际上也是城市文明日新月异的必然产物。高层住宅多分布在人口密集的大城市或小城市的中心地带。高层比多层的优势明显在于同样的地段可以住下更多的人，有观景功能；劣势在于成本高，物管费用增加了日常开支，所以小高层的市场接受程度的高低是二期小高层物业开发的关键所在。建议：小高层宜以观湖为卖点，在户型设计上以大套为主，南厅（或设观湖景观窗）且厅宽在5米以上。商业街多位居市中心，人气皆旺。所以考虑保证周边居民维持一个基本量的问题提上日程，如何保证待开商业街的基本人气呢？目前可以做的工作有两个：①五家殿路西近200亩的土地提前建设、入住（目前看有难度）；②XX小区二期小高层提前入住，二期多层的提前入住。换名话说：S商业街的开街时间应尽量赶在上述大量业主入住之后。二、规划布局市场现状：无论是批发市场还是商业街，交通都很便利，且商业街几乎都是步行街，做到了人车分流。建筑外观新颖、现代、用材高档。道路灯光、景观、小品、公建设施考究。凡是人气旺的街道，其店铺经营种类显然都做了合理的搭配。建议：要建就建步行街人车分流不是目的；目的是能更好的方便人、保护人，所以停车场一定要离步行街近，可能的话设在地下；人流车流动线必须本着方便、聚人气的原则规划设计；外观必须有主色调，且外墙体颜色不超过二种为宜，最多控制在三种以内，建材选用要高档、富有特色，落地玻璃，有核心景观区，营造吸引力。街宽35米—40米左右，满足人“看两边”的逛街欲望。功能定位：旅游休闲第一街。命名：规划纳于南湖区域整体，将商业街命名为“南湖旅游休闲第一街”。三、业态业种的分布市场情况：零售业占七成，其它服务如餐饮旅馆、休闲、金融等占三成。建议：零售占五成，特色餐饮占二成、美容、休闲、旅游、书廊、茶吧等占二成，其它配套服务占一成。形成以特色餐饮、特色旅游为主导服务的商业街，以吸引目标消费群，保证街区人气活力，让该街与南湖风景区的开发浑然融为一体。使该区位路宽人少的劣势变成优势发挥——方便僻静嘛四、招商市场现状：人气较旺的街道，几乎都毫无例外的引进特色或名牌商家。如张家港沙洲路商业街，就有格里拉、戴梦得珠宝、金利来、安迪达斯等品牌入驻。宁波天一广场也要求清一色的品牌或名牌入驻。建议：利用该街交通方便、偏僻的区位特色，引进有成功商业街开发经验的招商机构，精心研制招商方案，或采用对名店资助开业，或采用返租回报等方式，吸引旅游、休闲、零售品牌店以形成特色。以吸引固定的消费群，而不是漫天撒网。五、管理建议：土建专业上我们有优势，街区经济运作和装修整体效果的把握是我们的弱项，所以在管理上一定多下功夫，让招商工作及物管工作提前介入。六、目标消费者的初步定位建议：初步定位为高财商、高眼光、高收入，以投资为主要目的成功人士。即如炒楼尝到甜头者；政府高官及灰色收入者；中高层白领；公司老板及私营企业主等。七、卖点建议：独特卖点可以从下面几方面归纳提炼1、A景区即将启动，商业街的投资潜力会飙升。2、特色取胜：旅游、休闲为主，有特色当然有人气，有人气当然有财气。3、精心进行户型设计，唱“绝版户型”之歌。写后：这次考察整体来说收效不大，主要原因是商业街作为街区经济来开发运作还是新生事物，其成熟需要3-5年的成长期间，有的商业街是刚上的项目或新装修的街道，目前还不成熟，遗憾的是没有去上海的新天地及温州的五马街，听说已很繁荣。不过，此行倒让我们在商业街的开发上有了一个感性认识，便于日后操作时把握全局。