XXXX年安徽池州希望置业平天湖项目概念性构想方案

FROM:创意堂（中国）TO:池州希望置业投资有限公司希望置业平天湖项目概念性构想方案二O一O年四月二日池州希望臵业投资有限公司顺承池州城市规划和平天湖景区发展之大势打造平天湖特色旅游地产项目，开创了平天湖旅游地产之先河，我们深感敬佩。同时，非常感谢希望臵业的领导给予我司这样一个机会，参与到项目的建设中来。我司秉着严谨求实、科学创新的态度，充分发挥我司的过往旅游地产服务的经验和技术，为共同创造一个旅游地产奇葩而努力。由于时间紧，对项目和池州旅游市场的认知还不够完善，本次报告以概念性构想方案的形式提交，我司将主要精力放到战略层面，对项目的建设提出前瞻性、领先性的概念性规划和营销推广建议，深化方案将于后期完善。谨以此篇与希望臵业高层商榷探讨。写在前言：中文名称：池州外文名称：Chizhou面积：约8271.7平方公里行政区类别：地级市人口：158万(2008年)所属地区：中国华东气候条件：气候温暖，四季分明下辖地区：贵池区，东至县，石台县等著名景点：九华山风景区，牯牛降自然保护区，升金湖自然保护区，杏花村政府驻地：池州市贵池区百牙中路火车站：池州站电话区号：0566车牌代号：皖R邮政区码：247000市树：樟树地理位臵：安徽省西南部市花：杏花第一篇：对池州的认知池州市是国家生态经济示范区、“生态安徽”建设试点市、中国优秀旅游城市、全国旅游竞争力百强城市、安徽省园林城市、中国傩文化之乡。是沿江经济开发带的重要组成部分，池州港是长江干线重点港口之一，为一类开放口岸。池州自古就有江南鱼米之乡之称，是国家重要的商品粮、优质棉、出口红茶、茧丝绸和速生丰产林基地。野生动植物资源种类繁多，仅中药材就有1300多种。已探明有工业开采价值的矿藏40余种，其中铅、锌、锑、锰等有色金属矿产储量居安徽省首位。总结：光环很多、资源丰富。一：池州之美池州市位于安徽西南部，面积8271平方公里，环抱平天湖，镶嵌于长江之畔，是长江南岸重要的港口城市和省级历史文化名城，也是安徽省“两山一湖”（黄山、九华山、太平湖）旅游区的重要组成部分。九华山、牯牛降、升金湖、杏花村早已名声在外。尽管曾到过池州，此行之前也对平天湖做足了功课，但还是被眼前这真实的如画一样的美景和诗一般的意境所折服。平天湖就像卧在池州怀中的一颗明珠，唯美而不妖艳，登上齐山之巅整个平天湖尽收眼底，湖鲜美食更让人流连忘返。二：池州之困池州景致甚佳，但旅游业的发展却一直不尽如人意。除了九华山、升金湖、牯牛降等国家级旅游景区之外，市区内的旅游资源开发较为落后。由于池州是一个才建市刚十周年的年轻的城市，经济总量在全省靠后，工业基础薄弱，没有大型支柱型产业或企业，没有国家扶持的大的项目，外来投资较少，造成很多产业和资源开发较为滞后。在旅游大发展的环境下，优良的旅游资源并未给池州带来经济上的收益，主要是受三个方面的影响。1、品牌问题：九华山作为四大佛教圣地之一妇孺皆知，但池州却一直含苞待放，由于旅游起步较晚，具有江南特色的水乡品牌被江浙一带占据，杏花村、平天湖、秋浦河、池州傩、青阳腔等一直没有对外进行品牌包装，知名度较小。找准池州核心品牌，借助九华山的影响力，已经成为本项目后期运作的不二之选。2、产品问题：目前池州的旅游资源仍然处于“门票+商业”的发展模式，文化内涵挖掘不够，体验性的活动较少，游客停留时间较短。因此，挖掘文化内涵、丰富旅游产品、设计旅游线路成为本项目要攻克的第二个难题。3、形象问题：目前池州旅游定位基本上没有形象，随着市场竞争的加剧，在文化基底大致相同的背景下，如何塑造池州，推出既能集合池州旅游资源特色，又与众不同，还要耳熟能详便于市场推广的旅游形象是本项目面临的第三个难题。三：池州之魂旅游形象定位是旅游发展的精神内核，从确立池州之魂入手，解决池州旅游的关键。一直以来“上有天堂、下有苏杭”是苏、杭在人们心中的形象，也透露着传统中国人对美好景色的理解，本项目作为一颗镶嵌在池州的明珠，着重打造“诗意江南、度假天堂”的旅游形象定位。李白《秋浦歌》之：“水如一匹练，此地即平天。耐可乘明月，看花上酒船。”描述了古时池州“诗意江南”的风景，“度假天堂”传承“上有天堂、下有苏杭”的美誉。二者结合起来，更加代表池州的特质。并以“度假天堂”为目标，“诗意江南”为特色，借助政府力量和其他景点，打造集杏花村、平天湖、秋浦河、池州傩、青阳腔为一体的滨湖休闲旅游度假区。构建“商务天堂、休闲天堂、文化天堂、艺术天堂、运动天堂、夜游天堂、美食天堂、健康天堂、观光天堂”八大专项旅游产品。并结合池州旅游的资源特色规划不同主题的旅游产品和节庆活动，使具有神韵的平天湖旅游更加立体和丰富。第二篇：对本项目前期定位的思考旅游地产开发的规律，无外乎通过旅游资源炒热周边地块，带动后期地产的开发，国内堪称典范的项目有海南的博鳌、深圳的华侨城、杭州的宋城等，通过旅游资源与房地产的嫁接获得项目价值的最大化。这些项目的成功引来了国内不少跟风者，大规模复制，但通常成功者寥寥无几。究其原因，旅游地产不是简单的旅游与地产的关系，旅游地产存在一定的不确定性，战线比较长，且受政府和政策的导向性和制约性较大。本项目地块目前以租借的形式获取，尚未获得建设用地使用权，前期仅以创新性的定位和后期的经营很难确保项目的收支平衡，加上旅游的前期投入大，后期收益慢的特点，致使本项目在前期运作过程中，如何达到快速回笼资金，最快达到收支平衡，这个难题不得不摆在我们面前。一：土地政策分析土地可谓是旅游地产开发中最为关键，却又存在较大风险的问题，其风险性主要表现在土地权属不清、土地获取不确定以及土地性质变更等方面。针对国家目前对土地资源的相关政策调控，如国家关于旅游用地出让的政策、关于土地划拨的政策、对土地闲臵的处理以及对别墅用地的限制政策等，都涉及到项目的开发定位问题；另一方面，旅游用地对住宅房产的功能明确和产权明确，也可能涉及到部分土地性质变更或者项目开发定位主题，一并需要贵公司高层重视和考虑。二：产业政策分析对于本项目这种新兴的、非纯粹的旅游地产项目而言，已不是单一的项目开发，它需要多种业态并存、嫁接才能支撑起项目整体的开发运营，它需要构建完整的产业链以确保能够良性发展，实现土地价值最大化。多种业态复合的旅游地产项目需要以产业为承载进行财富递增和可持续发展，因此研究相关产业的优惠政策对项目的开发定位将起到指导作用，如国家或地方政府对创意产业的扶持政策，对产业园的优惠政策、对特色旅游产业的优惠政策、对重点旅游项目的扶持政策等，都可能成为项目发展的契机。三：其他相关政策如旅游发展政策、房地产开发政策等。事实上，应对多种业态复合的旅游地产项目开发，已经跳出了传统的旅游开发或是房地产开发思维模式，在专注与开发前期定位研究时，开发投资商已经部分承担了城市运营商的角色。作为一个开发投资商来说，担当起城市运营商的角色不仅仅需要资金投入，更需要政策上的支持和倾斜，旅游地产通常是借助政府之力做旅游，成熟之后再做地产。所以，分析研究整个项目开发战略规划的基础，是市场定位的依据，也是经营运作整体把握的关键。四：开发重点就旅游地产开发而言，以旅游为主还是以房地产开发为主，不同的开发定位决定了截然不同的开发模式。如以旅游开发为主，则项目大多以长期稳定的经营为目的，房产物业包括酒店、商业等仅作为其附属配套设施，满足旅游配套需要；如以房地产开发为主，则旅游捆绑于地产，通过旅游资源开发增加房地产项目的吸引力和价值点，度假型住宅物业成为主要盈利点。本项目尽管目前还不涉及到地产开发，但对于项目当前的运作模式来看，宜早把地产开发的问题纳入到整体规划中来，为后期的项目运作做好铺垫，以防别人捷足先登。具体操作可借鉴目前已经取得成功的宋城、华侨城的先旅游、后配套、再房地产的三段式开发模式。五：开发层次旅游地产的效益产生更直接依赖于地产的销售，但旅游开发的成功与否又决定了房地产开发开发价值的大小。因此旅游项目规划设计对于启动地产开发的重要性，就体现在旅游项目前期的策划、规划设计上；另一方面，由于旅游项目投资大，在项目启动阶段需要沉淀大笔资金用于环境改造、资源开发等，回收期长，短期内无法获得巨大收益，对于投资开发企业的资金实力、综合运作能力、招商能力都提出了较高要求。本项目当前不涉及地产开发，旅游开发成功与否，前期旅游项目的招商运营能力起着至关重要的作用。招商成功不仅仅为项目带来租金收益，更多的为项目带来更多的投资和合作机会。第三篇：对项目规划的建议旅游地产的开发成功与否与前期规划及产品定位密不可分，找准目标消费群体，进行准确定位是本项目结合自身资源特征应首先考虑的问题。项目现有规划文本仅对项目进行概念性规划，具体的产品定位及功能分区并未作深入分析，产品线较为单一，无法准确定位我们将来的目标消费群体。结合本项目的资源特征，我司建议对整体规划进行局部调整，对船型建筑进行功能分区，后期方便进行有效招商。在充分考虑前期投入成本的同时，丰富项目的产品线，增加可参与性的旅游项目，亮化现有的旅游项目，提升项目的整体形象，扩大本项目的消费群体，降低后期的项目运作难度。1F1F：餐饮区（卡座式+圆桌式）全国各地特色餐饮区卡座区设臵休闲类餐饮圆桌区按照可举办婚宴的形式设臵局部可虑设臵便利超市。入口服务台圆桌式餐厅卡座式餐厅1F一：平天轮女神号（平天一号——动区）2F2F：餐饮区（包厢+大厅）包厢设臵以全国地名为特色的餐饮大厅按照可举办婚宴的形式设臵圆桌式餐厅包厢区2F一：平天轮女神号（平天一号）中西合璧、特色餐饮3F3F：会议中心设臵多功能厅、大型会议室（200人）、小型会议室（50人）会议中心是带动餐饮娱乐销售的核心动力，也是解决周一至周五客源稀少的有效手段。会议主要包括：政府会议、企业会议、客户联谊会、公司庆典、新品推荐会、新闻发布会、企业峰会、行业交流会、艺术交流会、研讨会、企业培训、机构培训等。大型会议室多功能厅3F小型会议室小型会议室多功能厅一：平天轮女神号（平天一号）商务会议、特色会都4F3F：健身康体中心设臵健身设施区、台球区、乒乓球区、休息区等健身设施区4F休息区台球区乒乓球区一：平天轮女神号（平天一号）健身娱乐、运动养生5F5F：设臵露天演艺广场、旋转酒吧等，夜间可举办一些演艺类节目，旋转酒吧可考虑设臵舞池。旋转酒吧5F露天演艺广场一：平天轮女神号（平天一号）露天演艺、快乐蔓延旋转餐厅、饕餮美食1F1F：餐饮、商业区西式餐厅为酒店住宿区服务，可提供早餐名品折扣店为游客提供地方特产及品牌折扣商品咖啡厅为游客提供商务接待入口服务台咖啡厅西式餐厅1F二：平天轮自由号（平天二号——静区）名品折扣店地方特产便利超市店情景餐厅、品味生态2F3F2-3F：酒店住宿2F设臵商务标间、船头设臵总统套房3F设臵豪华标间、船头设臵总统套房二：平天轮自由号（平天二号）总统套房亲水酒店、湖风荡漾4F4F：洗浴中心、健康SPA设臵男、女浴室，休息大厅、健康SPA、足浴、按摩区等。休息大厅设臵电视、提供茶水等。4F二：平天轮自由号（平天二号）男士浴区女士浴区休息大厅健康SPA足浴按摩区按摩区洗尽铅华、情景SPA5F5F：设臵露天泳池、MINI高尔夫5F二：平天轮自由号（平天二号）露天泳池MINI高尔夫露天泳池、情景GOLF三：汽车营地、亮丽风景在中国，汽车露营营地还是一个完全崭新的事物，但作为汽车工业和高速公路快速发展的产物，随着中国私家车的逐年疯狂递增，随着人们出游和休闲度假意识的增强，已经拥有广阔的市场空间。在本项目开辟汽车营地，必将成为池州、九华山乃至长三角体育休闲旅游发展的一道亮丽的风景。汽车营地汽车影院汽车营地、篝火电影四：金色海岸、曼妙沙滩沿湖带采用亲水设计，参与性和景观性较强，可参照合肥天鹅湖沿湖景观进行设臵，并借机打造“无边泳池”的概念，后期可为本项目带来足够的人气。沙滩沙滩五：游艇码头、扬帆远航游艇码头六：野外拓展、修身养性一：发展定位1、总体定位：2、主题定位：3、功能定位：打造集住宿、餐饮、会议、购物、娱乐为一体的休闲度假基地第四篇：本项目的整体定位及发展战略二：发展战略1、利益共享战略本项目是一个旅游发展相对不成熟