XXXX年望和新世界项目组营销大纲

望和·新世界2015年营销大纲全年销售目标是多少？何种市场占位？全年营销如何开展？1全年目标3项目定位商业市场2营销策略41#A面积：4910㎡货值：759044441#B面积：3024㎡货值：460927742#面积：5217㎡货值：801550483#面积：1843㎡货值：266448694#面积：2160㎡货值：35136164货值：38480589全年目标2015年5月初-12月底实现营销目标2个亿1全年目标3项目定位商业格局商业市场2营销策略4城市性质：全国重要医药健康产业基地、皖北滨水文化生态宜居名城”。规划至2030年县域总人口194万人，城镇化水平达到66%。一个中心城区，4个中心镇，9个一般镇。200初步核算，全年生产总值165.7亿元，按可比价格计算,比上年增长9.2%。其中,第一产业增加值47.1亿元，增长5.1%；第二产业增加值68.6亿元，增长12%；第三产业增加值50亿元，增长8.6%。三次产业结构进一步优化，由上年的29：41.2：29.8调整为28.4：41.4：30.2，第一产业占GDP的比重下降0.6个百分点，第二产业比重提高0.2个百分点，第三产业比重提高0.4个百分点。工业化率达到37.4%。人均GDP(按户籍人口计算)达9735元，比上年增加1013元。全县万元GDP能耗0.6469吨标准煤，同比下降6.4%。全年居民消费价格比上年上涨1.6%，涨幅比上年降低0.6个百分点。生产总值太和湿地公园2013年望和新城150100500类别2014年居民消费价格指数（上年=100)食品103烟酒99.6衣着101.6家庭设备用品及维修服务101.2医疗保健和个人用品102.7交通和通信98.7娱乐教育文化用品及服务99.1居住101.92011年2012年2013年东控西进拥河嵌绿城、新城与政务区三角鼎立局面。太和晶宫大酒店太和县尚爵假日酒店太和县老城区两大重点商业中心：老城区宜和新城商业步行街大润发苏果商圈太和县商业地产项目分布图：新城集中商业从早期太和县商圈发展来看，政府在对太和县商业地产是支持的态度；目前在大的房地产政策背景下，太和县商业地产市场相比往年有所规范，作为投资热点的县级城市，也迎来了其最好的发展机遇，城镇化的发展离不开房地产的支持。老城商业街外出打工归来者：太和县属于经济欠发达地区，因此外出打工者成为改善生活的最直接手段，现在太和不仅外出打工者越来越多，名气也越来越大。根据实地调查访谈得知，很多外出打工有积蓄者，有很强的返乡置业/创业的意向。这部分人在购房者中占很大比例。主要原因：外出打工经历影响；有一定的社会经验和门路。返乡置业者特点：年龄区间20~45岁，文化程度中下；胆量很大敢于冒险；比较实在，和远景规划相比更注重现阶段周边实地情况；对项目的要求集中在人气和规模上。ONE事业单位工作人员：这部分人在太和属于高收入群体并且工作收入比较稳定。他们非常重视自己的工作，但是在太和经济整体往前推动的环境下，心里犹如平静湖水下的暗涌，他们敢于投资，但是因为缺乏经营管理的经验又不敢贸然出手，投资渠道信息获得来自朋友，另外太和本身城市原因，投资渠道也过于缺乏。因此商业地产成为他们最好的选择。这部分人特点是：年龄35岁~55岁，文化程度较高；投资观念强，有长远打算；一般不自己经营，主要出租或由亲人朋友经营；根据个人和家庭实际情况，会选择不同档次的项目；认同长期投资，对项目的形象所处的商圈氛围比较重视；一般选择中小面积的商业店面作为主要投资目标。TWO总结全县经济快速发展，人均收入猛增；未来政府将大力向西、向北开发，同时老城中心保持持续繁荣；商业格局由原先街道式商业街转向集中商业发展；本地多以做药生意人为主，个体户在逐步增加。商业模式在进步，投资消费群体逐步增加1全年目标3项目定位商业格局商业市场2营销策略4太和县老城区具有大部分县城特点，原有功能区商业划分不集中。餐饮分布在太和县各个位置并且以“街”为商圈单位；建材建材汽车行业大型酒店住宿分布于县城南部，距沙颍河不远。小型住宿宾馆遍布全县；衣着店面以人民中路居多，其他小区周边为次；建材与汽车行业以城北为主。中低档餐饮居民区老永兴市场小吃小吃家纺衣着酒店住宿餐饮建材、家居、餐饮酒店住宿自城北大润发的建成，目前太和新建功能区县居民区已逐渐向北迁移；新开发的小区集中在县城中部与住宅集中区新集中商业工业区区域市场现状太和县商业区具有大部分待开发县城的特点，传统业态以街为单位，分布于县城各个位置，整体区域缺乏集中性商业广场。老城区商业街门口脏乱差，县城内中低档餐饮场所与跳骚市场基本处于饱和状态，整体缺乏一站式中高档餐饮娱乐与购物区。城市向北开发，同时商业模式也在由分散经营逐渐向集中商业转移。商铺地址（例）业态面积区间年租金每平米月租（元）宜河新城附近便利超市100平米左右（带二层）4万左右33.3元盛世华庭附近餐馆80平米左右3万31.25团结中路太和大道交叉附近移动网点40平米左右2万41.67建设路与国泰路交叉口超市2层共计约120平米，一楼经营，二楼仓库3万20.8镜湖东路与细阳路交叉中餐馆100平米左右5万左右41.67年租金2万年租金5万月租41.7元/㎡业购物模式；二、老城区商业每平米月租均在30-40元；三、老城区商业无统一管理，租金普遍不高。沪皖大市场天伦首府晶宫和街1.天伦首府返租力度为目前在售商业最高，以15年返租全额房款的噱头吸引商家；商铺地址（例）业态面积区间价格/㎡（元）包租/返租情况经营情况总价优惠天伦首府商业盒子+街铺60-180㎡13000-18000前三年返租21%，后12年返剩余79%房款商业部分正在续销，暂无商业经营免租22个月（以优惠形式减去总价）沪皖大市场专业市场20-40㎡70003年返租18%，后续经营业主自理，商业不统一运营已售完，沿街商业已有部分商家经营，业态以百货、运动服装，餐饮为主。晶宫和街底商街铺80-17019000无包租买一层得二层，买二层得三层（以优惠形式约折价10%-30%）2.沪皖大市场单价便宜、面积小，目前商业已售罄，每年返租为6%；3.晶宫商业占品牌知名度的优势不做返租活动，据了解只销售了50%不到，借助品牌销售不足以成功售罄。项目名面积单价商铺总价（例）实际支付年租金5年收益投资回报(每年)帝景湾2601500039000001950000800005000004.10%和街60220001320000660000324001620004.90%和街二层5318000950000475000201601008004.20%东方新天地100110001100000550000200001000003.60%老城区商业与集中商业市场普遍只售沿街商铺，三层以上基本是开发商自持，是否销售待定已售集中商业投资回报市场已售一层单价区间在11000-22000元/平米（无隔层），二层在最高18000元/平米，部分商业已带租约销售如帝景湾，晶宫和街一层对外销售，二层以上开发商自持，待招到商家后再定是否销售；帝景湾、和街上下层、东方新天地平均投资回报为每年4.2%（晶宫和街3-4层为整层出租不参与统计）已有商业总结太和县沿街商铺受投资者接受程度普遍高于内街；一楼商铺受接受程度高于二楼、三楼；小面积商铺受接受程度高于大面积商铺；早期开发商商业很少做返租，近期有天伦首府与沪皖大市场做返租包租政策，受投资客接受度较高。目前商业投资回报在4.5%左右，且市场客户对二三层投资氛围不高。1全年目标3项目定位商业格局商业市场2营销策略4天伦首府专业市场与底商晶宫未来城集中商业项目名分类单价优惠情况备注晶宫和街（晶宫未来城）一层22000租45元折扣10%-30%5.9层高二层28元折扣10%-30%3.9层高三层24元无具体优惠不包租，整租东方新天地小平米11000无具体优惠面积段较大，不好卖。无包租和招商大平米8000无具体优惠帝景湾15000无具体优惠不包租，租户自己对外出租，年租金8-10万（30元/㎡）；面积区间260-270天伦底商13000-1800015年返租，前三年返租21%沪皖大市场专业市场7000左右3年返租18%沪皖大市场晶宫国际城晶宫国泰城底商街铺于租户不重视，部分开发商不给予包租与返租金支持开发商项目规模太和县中正房地产有限公司+住宅17万㎡基本信息营销推广项目地址商业类型面积区间价格区间销售情况推广诉求促销方式核心卖点宣传手段近期活动三角元长途汽车站对面底商60-180平米13000-18000商业目前在售，60-80㎡小铺已剩一套。大铺销售不佳休闲小镇，投资无忧、升值无限、惊喜连连15年返租，前三年返租21%，15年内能返还全额房款；零租金入驻、首期租约三年免租22个月，15年返租返还全额房款乡镇拓客、现场活动推广2014年11月24日天伦首府主楼全面封顶；2014年12月20日天伦首府举办“圣诞巨惠”跨年惠活动；今年2月8日开展“暖冬置业大赚盘”抽奖活动基本信息开发商阜阳东方民生置业有限公司项目规模+住宅建筑面积20万㎡项目地址太和县旧县(老三角元）路口向东100米商业类型专业市场面积区间20-40平米小铺价格区间7000左右销售情况已售罄营销推广推广诉求皖西北首席农贸综合市场；0租金享补贴，30万轻松买铺；太和县政府重点打造“861”工程促销方式3年返租18%核心卖点商铺价格便宜，最低7000/㎡宣传手段户外广告、乡镇拓客近期活动无沪皖大市场投资门槛相对较低，配合租金直减总价销售良好，但后续经营不是十分理想基本信息开发商通海置业项目规模+住宅2000000㎡项目地址长征路晶宫购物中心商业类型社区沿街底商面积区间80-170㎡中大铺价格区间均价19000销售情况去化不到50%营销推广推广诉求占据天时地利人和全方位优越；和生财；太和城市新中心核心商圈促销方式6万额度优惠清尾盘；核心卖点标杆项目宣传手段买一层得二层，买二层得三层近期活动和街项目招商投资推介会2014年12月6日举行晶宫和街品牌影响力对于商业销售有很大促进左右，但总价门槛对项目销售影响较大总结本地开发商以往对于商铺销售政策没有经验，消费群体无有效的投资保障收益，投资氛围不浓；全县商业项目给予的年返租最高为7%，部分楼盘无返租政策小面积商铺去化快，大面积商铺难以去化，促使商铺总价门槛过高，市场投资客户难以接受。太和县急需高返租、低总价、优惠政策响亮的商业项目1全年目标3项目定位推广诉求推盘节奏商业市场2营销策略41#A1#3#优势片区价值：城中心核心位置，靠近老城区，能获得市场上较高的认同升值潜力：太和县政府、宜和新城商业步行街、太和中医院三大县城地标附近，升值潜力大交通优势：国泰路与105过道环绕项目周边，交通便利机会区域价值：太和地区房地产持续升温，早期商业销售情况较好，发展空间大，价值将得到进一步提升配套完善：项目自身业态完善，充分满足了投资客的需求市场空白：太和县本身缺少大型商业盒子，项目具有后发优势SOWT劣势地块特点：附近道路正在施工，通车时间不详，对项目造成影响既有障碍：地块上遍布高压线，以及售楼部后方的废品收购站，影响了项目品质项目氛围：目前人气与商业氛围暂时不够，周边居住区人气暂时不够；附近建筑较为陈旧，影响了区域价值威胁竞品威胁：市场在售商业比较多，太和龙头商业（晶宫）在售，体量比较大，小型开发商也有街铺在售，将分流部分客户太和地区已有国内知名代理公司进驻竞品项目，将大大提高竞品项目营销专业程度，将对本项目造成营销压力一层未售面积区间统计面积段（㎡）面积合计（㎡）占一层商铺面积比30-501326.0126.27%50-701162.2723%70以上2558.4850.7%项目分析单套商铺面积过大，促使总价门槛过高，不利于后续销售一层商铺面积超过70㎡的商业比例已超出50%。二层层未售面积区间统计面积段（㎡）面积合计（㎡）占一层商铺面积比30-502457.6533.91%50-702350.3132.24%70以上2438.6